Der Vormieter wurde nicht informiert: Warum das dem nächsten Mieter nicht automatisch eine niedrigere Miete bringt

Archivdatum: 20. August 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.

780,10 Euro Nettokaltmiete sollten die neuen Mieter für 68,49 Quadratmeter in Berlin zahlen. Genau diese Miete hatte auch im vorherigen Vertrag gestanden. Allerdings hatte die Vermieterin dem Vormieter eine vorgeschriebene Information über Modernisierungen nicht gegeben. Senkte dieser Fehler automatisch die zulässige Miete im nächsten Vertrag? Der Bundesgerichtshof verneinte dies im Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 125/23. Er verlangte stattdessen eine Prüfung, ob die frühere Miethöhe sachlich gerechtfertigt war.

Die neue Miete entsprach der angegebenen Vormiete

Das neue Mietverhältnis begann im Februar 2021. Im Vertrag war angegeben, dass die Vormiete ein Jahr vor Ende des früheren Mietverhältnisses 11,39 Euro je Quadratmeter betragen habe. Die neuen Mieter ließen ihre Ansprüche aus der Mietpreisbremse durch eine registrierte Rechtsdienstleisterin verfolgen.

Für Mai 2021 wurden 242,03 Euro überzahlte Miete zurückverlangt. Das Landgericht gab dem Zahlungsbegehren statt. Es meinte, die vereinbarte Vormiete könne nicht maßgeblich sein, weil die Vermieterin sich gegenüber dem Vormieter wegen ihrer versäumten Auskunft nicht auf die behaupteten Modernisierungen hätte berufen dürfen. Der BGH hob das Urteil auf und verwies den Fall zurück.

Die Vormiete kann eine Ausnahme von der üblichen Grenze begründen

Nach § 556d BGB darf die Anfangsmiete in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. § 556e Absatz 1 BGB erlaubt jedoch unter Voraussetzungen eine höhere Miete bis zur Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete.

Damit ist nicht jede tatsächlich verlangte oder gezahlte Vormiete geschützt. War sie schon nach den Regeln der Mietpreisbremse sachlich unzulässig, wird durch einen Mieterwechsel kein rechtmäßiger Ausgangsbetrag daraus. Zu prüfen ist daher, ob die frühere Vereinbarung etwa durch eine zulässige Modernisierungsberücksichtigung gerechtfertigt war.

Eine fehlende Auskunft verändert die Vereinbarung nicht auf dieselbe Weise

§ 556g Absatz 1a BGB verpflichtet Vermieter, vor Vertragsschluss bestimmte Ausnahmen unaufgefordert mitzuteilen. Unterbleibt diese Information, kann sich der Vermieter gegenüber diesem Mieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen. Das Gesetz sieht für eine Nachholung besondere Folgen und gegebenenfalls eine Wartezeit vor.

Der BGH unterscheidet diese Sanktion von einer sachlich überhöhten Mietvereinbarung. Der bloße Informationsfehler führt nicht in gleicher Weise zu einer dauerhaften Teilunwirksamkeit der vereinbarten Miethöhe. Er verhindert zunächst, dass die Ausnahme gegenüber dem betroffenen Mieter durchgesetzt werden kann. Deshalb wird die sachlich zulässige Vormiete nicht allein wegen dieses Fehlers für jeden Nachfolgevertrag abgesenkt.

Die Information an die neuen Mieter blieb erforderlich

Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die neuen Mieter rechtzeitig und formgerecht über die Vormiete informiert. Der Vertrag nannte den Quadratmeterpreis und die Wohnfläche; daraus ließ sich der Gesamtbetrag ohne Weiteres ermitteln. Der BGH beanstandete diese Form der Auskunft nicht.

Das Urteil erlaubt damit kein Weglassen der Information im neuen Vertrag. Es betrifft gerade die Frage, welche Folgen ein früherer Fehler gegenüber einer anderen Mietpartei hat. Ob die behaupteten Modernisierungen die Vormiete tatsächlich rechtfertigten, war noch aufzuklären. Der BGH bestätigte die verlangten 780,10 Euro also nicht abschließend als zulässig.

Für eine Prüfung müssen mehrere Verträge zeitlich zugeordnet werden

Mieter sollten festhalten, wann ihr Vertrag begann, welche Auskunft ihnen vor der eigenen Erklärung erteilt wurde und auf welche Ausnahme sich der Vermieter beruft. Bei der Vormiete können frühere Erhöhungen, Modernisierungen und deren Zeitpunkte relevant sein. Allein die Aussage, früher sei bereits derselbe Betrag gezahlt worden, ist noch keine vollständige Begründung.

Vermieter benötigen umgekehrt Unterlagen, die sowohl die Höhe der Vormiete als auch deren sachliche Zulässigkeit tragen. Die eigene Auskunftspflicht im neuen Vertrag ist zusätzlich zu erfüllen. Wie Zahlungen während eines solchen Streits abgesichert werden können, erläutert der Beitrag zur Mietzahlung unter Vorbehalt. Ein Vorbehalt ersetzt dabei weder eine erforderliche Rüge noch den Nachweis der einzelnen Berechnungsgrundlagen.

Aktualisierung vom 31.10.2026: Stützt sich der Vermieter auf eine erstmalige Wohnnutzung nach einem Umbau, stehen andere Tatsachen im Mittelpunkt. Dafür ist zu prüfen, wann aus früheren Gewerberäumen neuer Wohnraum im Sinne der Mietpreisbremse entsteht. Die im eigenen Vertrag genannte Ausnahme sollte daher stets konkret benannt und belegt werden.

Primärquelle: BGH, Urteil vom 01.07.2026 – VIII ZR 125/23, insbesondere Rn. 22–29 und 53–56; §§ 556d, 556e und 556g BGB.

Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.