Streetart an der Hausfassade: Was eine Eigentümermehrheit beschließen darf
Ein großflächiges Gemälde auf der Hausfassade verändert das Erscheinungsbild einer Wohnanlage deutlich. Muss dafür jeder Wohnungseigentümer zustimmen? Und ist ein Beschluss überhaupt bestimmt genug, wenn das endgültige Motiv erst während der künstlerischen Arbeit entsteht? Der Bundesgerichtshof hat diese Fragen im September 2026 anhand eines Streetart-Projekts in Wuppertal behandelt.
Die Entscheidung ist auch außerhalb solcher Kunstprojekte interessant. Bei Fassadenfarben, sichtbaren Umbauten und anderen gestalterischen Maßnahmen wird häufig vorschnell angenommen, jede deutliche optische Veränderung benötige Einstimmigkeit. Maßgeblich sind jedoch die geltenden Regeln des Wohnungseigentumsrechts und die konkrete Ausgestaltung des Vorhabens.
Der entschiedene Fassadenstreit
Mit Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 165/25 – bestätigte der BGH den angegriffenen Beschluss über ein Fassadengemälde. Der Beschluss benannte die Künstlerin und regelte die Fläche, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs. Eine vorweggenommene genaue Darstellung des späteren Kunstwerks war unter diesen Umständen nicht erforderlich. Auch eine erhebliche optische Veränderung bedeutet nicht regelmäßig schon eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage. Die Revision des klagenden Eigentümers blieb erfolglos.
Daraus folgt keine unbegrenzte Freiheit für jede Fassadengestaltung. Die Entscheidung betrifft einen bestimmten Beschluss und ein konkret beschriebenes Projekt. Andere Inhalte, besondere Belastungen einzelner Eigentümer oder eine abweichende Vertragsgestaltung müssen eigenständig geprüft werden. Ein Mehrheitsbeschluss sollte daher nicht allein mit dem Hinweis auf „das Streetart-Urteil“ vorbereitet werden.
Bauliche Veränderung und gesetzliche Grenzen
§ 20 Abs. 1 WEG ermöglicht Beschlüsse über bauliche Veränderungen. § 20 Abs. 4 WEG begrenzt diese Möglichkeit: Maßnahmen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer gegenüber anderen ohne deren Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen oder gestattet werden. Die bloße Ablehnung einer Farbe oder eines künstlerischen Stils beantwortet diese gesetzlichen Fragen noch nicht.
Für die Vorbereitung eines Beschlusses empfiehlt es sich, die Auswirkungen konkret zu beschreiben. Welche Fassadenseite wird genutzt? Wie groß ist die betroffene Fläche? Werden Bauteile oder Schutzschichten verändert? Welche Wohnungen liegen unmittelbar daneben? Gibt es Auswirkungen auf Belichtung, Nutzbarkeit oder spätere Instandhaltung? Je genauer das Vorhaben erläutert wird, desto eher lässt sich eine sachliche Prüfung von einer reinen Geschmacksdebatte trennen.
Der Vertrag hinter dem Kunstprojekt
Ein Angebot zur kostenlosen Gestaltung kann wirtschaftlich attraktiv sein. Dennoch sollten Eigentümer den vollständigen Vertragsentwurf kennen. Wer organisiert Gerüste und Zugang? Wer stimmt Arbeiten mit einer geplanten Fassadensanierung ab? Was geschieht bei Schäden, einem Abbruch oder einer späteren notwendigen Überarbeitung? Gibt es zeitliche Bindungen und Regeln zur Entfernung? Solche Fragen sollten vor der Abstimmung geklärt werden.
Auch die spätere Nutzung des Kunstwerks gehört in die Vorbereitung. Soll die Fassade touristisch beworben werden? Sind Besichtigungen oder Veranstaltungen vorgesehen? Wer darf Bilder für eigene Werbung verwenden? Diese Punkte sind nicht automatisch durch die wohnungseigentumsrechtliche Zulässigkeit der baulichen Maßnahme beantwortet. Soweit sie Vertragsinhalt werden sollen, sollten die Eigentümer erkennen können, welchen Bindungen sie zustimmen.
Beschlussfassung und Kostentragung auseinanderhalten
Für die Verteilung von Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen enthält § 21 WEG eigene Regeln. Dass die Durchführung mehrheitlich beschlossen werden kann, beantwortet deshalb nicht in jedem Fall, wer sämtliche gegenwärtigen und künftigen Kosten tragen muss. Bei einer zunächst von einem Dritten bezahlten Maßnahme sollte insbesondere geprüft werden, ob spätere Unterhaltung oder Wiederherstellung neue Belastungen auslösen können.
Ein brauchbarer Beschlussvorschlag benennt daher nicht nur das gewünschte Ergebnis. Er sollte die entscheidungsrelevanten Vertragsunterlagen eindeutig zuordnen und offenlegen, welche Kostenübernahme fest zugesagt ist. Unverbindliche Erwartungen und tatsächlich vereinbarte Leistungen sind zu trennen. Die Eigentümer sollten vor der Abstimmung sehen können, welche Fragen abschließend geregelt sind und welche Entscheidungsspielräume bei der Ausführung verbleiben.
Auch das Verfahren muss stimmen
§ 23 Abs. 2 WEG verlangt, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird. Ein umfangreiches Fassadenprojekt sollte deshalb nicht überraschend unter einem unbestimmten Tagesordnungspunkt beschlossen werden. Für die Vorbereitung sind Einladung, Beschlussantrag, Vertragsentwurf und beigefügte Informationen gemeinsam zu betrachten.
Wer ein Vorhaben unterstützt, sollte früh auf eine nachvollziehbare Dokumentation achten. Wer Einwände hat, sollte diese möglichst konkret formulieren: Welche Information fehlt? Welche Bestimmung des Vertrags ist problematisch? Welche besondere Beeinträchtigung wird erwartet? Eine solche Aufbereitung ist für die Diskussion innerhalb der Gemeinschaft und eine spätere rechtliche Prüfung ergiebiger als ein allgemeiner Vorwurf, die Mehrheit dürfe „das Haus nicht verändern“.
Bei einer Anfechtung laufen kurze Fristen
§ 45 WEG sieht für die Anfechtungsklage grundsätzlich einen Monat ab Beschlussfassung und für die Begründung zwei Monate ab Beschlussfassung vor. Deshalb sollte nicht erst auf eine ausführliche nachträgliche Diskussion oder die Fertigstellung des Kunstwerks gewartet werden. Nach § 44 Abs. 2 WEG richten sich Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Zur Prüfung gehören der genaue Beschlusstext, Einladung, Protokoll, Vertragsunterlagen und gegebenenfalls Fotos der betroffenen Flächen. Der Zeitpunkt der Beschlussfassung muss sicher feststehen. Ob ein konkreter Fehler eine Anfechtung trägt, lässt sich daraus gezielt beurteilen.
Das Urteil stärkt die Möglichkeit gemeinschaftlicher Gestaltung, verlangt aber weiterhin sorgfältige Vorbereitung. Für Eigentümer und Verwaltung liegt der praktische Nutzen in einer klaren Trennung: Was darf beschlossen werden, ist der Beschluss bestimmt und verfahrensgerecht, welche Bindungen werden eingegangen und wer trägt die daraus entstehenden Kosten?
Quellen und Rechtsgrundlagen
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Stand: 5. Oktober 2026.