Untermiete mit Gewinnabsicht – Grenzen nach BGH im Mietrecht

Untervermietung mit Gewinnerzielungsabsicht: Welche Rückforderungen und Kündigungsrisiken folgen aus dem BGH-Urteil 2026? Überblick zu § 553 BGB, Mietpreisbremse, Wucher.

Einleitung

Eine Wohnung unterzuvermieten mit Gewinn ist in angespannten Wohnungsmärkten kein Randphänomen: Eine Wohnung wird zeitweise weitervermietet, häufig möbliert, und die Untermiete liegt deutlich über der eigenen Hauptmiete. Spätestens wenn Vermieter eine „gewinnbringende“ Untervermietung zum Anlass für eine Kündigung nehmen oder Untermieter über Rückforderungen nachdenken, wird die Abgrenzung zwischen zulässiger Kostendeckung und unzulässiger Gewinnerzielung zur zentralen Rechtsfrage. Der Bundesgerichtshof hat hierzu am 28. Januar 2026 eine Leitentscheidung getroffen und die Erwartungen aus der Praxis in einem Punkt klar beantwortet: Die Untervermietung soll nicht als Instrument zur Gewinnerzielung dienen. 

Rechtsgrundlagen

Ausgangspunkt ist das Zustimmungserfordernis: Ohne Erlaubnis ist der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der Wohnung einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs 1 BGB).  Für Wohnraum kommt als Anspruchsgrundlage auf Erteilung der Erlaubnis typischerweise § 553 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn nach Vertragsschluss ein „berechtigtes Interesse“ an der teilweisen Gebrauchsüberlassung entsteht.  Verletzt der Mieter Pflichten aus dem Mietvertrag, kann dies eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter Pflichtverletzung stützen (§ 573 Abs 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). 

Im Verhältnis Hauptmieter–Untermieter gilt der Hauptmieter rechtlich als Vermieter. Bei Überlassung der gesamten Wohnung greifen daher die Regeln des Wohnraummietrechts einschließlich der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) grundsätzlich mit.  Für Rückforderungsfragen ist § 556g BGB zentral. Bei Überschreitung der zulässigen Miete kommt ein Bereicherungsanspruch in Betracht; zugleich sind Rüge- und Zeitgrenzen zu beachten. 

Daneben kann eine überhöhte (Unter-)Miete auch in den Bereich der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) oder – bei Ausbeutung einer Zwangslage und auffälligem Missverhältnis – des strafrechtlichen Wuchers (§ 291 StGB) fallen. Zivilrechtlich ist Wucher als Fall der Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB relevant, mit der Folge von Nichtigkeit und bereicherungsrechtlicher Rückabwicklung. 

Analyse und Praxisbezug

Die BGH-Entscheidung vom 28. Januar 2026 setzt den Maßstab für die Begründung einer Untervermietungserlaubnis neu bzw. präziser: Ein „berechtigtes Interesse“ umfasst nach der nun veröffentlichten Kernaussage jedenfalls nicht, über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus Gewinn zu erzielen. Zweck der Untervermietung sei nicht, eine Gewinnmöglichkeit zu eröffnen.  Praktisch bedeutet dies: Wer eine Untervermietung vor allem als Renditemodell ausgestaltet, erhöht das Risiko, dass der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf und eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs bzw. Pflichtverletzung Bestand haben kann. 

Für Mieter liegt der Schwerpunkt künftig weniger auf der Frage „Darf untervermietet werden?“ als auf der Nachvollziehbarkeit der Kalkulation. Zulässig bleibt typischerweise eine Ausgestaltung, die eigene Kosten abdeckt (etwa Miete, umlagefähige Betriebskostenanteile, laufende wohnungsbezogene Kosten). Unklarheitszone bleibt der Möblierungszuschlag: In den Berichten zum Verfahren wird hervorgehoben, dass es bislang keine verlässlichen Berechnungsmodelle für die Einpreisung von Mobiliar gibt und das Bundesjustizministerium gesetzliche Regeln plant. Gerade in möblierten Untervermietungen entstehen daher Streitpunkte, weil „Zuschläge“ schnell wie Gewinn wirken, selbst wenn sie (aus Sicht des Hauptmieters) Aufwendungen kompensieren sollen. 

Rückforderungen

Der zweite große Block sind Rückforderungen. Für Untermieter kann eine Rückforderung insbesondere dann realistisch werden, wenn die Untervermietung die Mietpreisbremse verletzt und die gesamte Wohnung überlassen wird. Dann ist der Hauptmieter als „Vermieter“ an die Grenzen der §§ 556d ff. BGB gebunden. § 556g BGB eröffnet grundsätzlich die Rückforderung überzahlter Miete nach Bereicherungsrecht, knüpft diese aber regelmäßig an eine Rüge und begrenzt den Rückforderungszeitraum, insbesondere bei später Rüge (unter anderem durch die 30-Monats-Grenze).  Daraus folgt ein erhebliches finanzielles Risiko für Hauptmieter. Selbst wenn das Hauptmietverhältnis fortbesteht, können Rückzahlungsansprüche der Untermieter entstehen, wenn die verlangte Untermiete nicht sauber an zulässigen Parametern ausgerichtet ist. 

Hinzu kommt der „Härtefall“ Mietwucher. Liegen ein auffälliges Missverhältnis und die Ausbeutung einer Zwangslage vor, droht nicht nur strafrechtliche Relevanz (§ 291 StGB), sondern zivilrechtlich die Nichtigkeit nach § 138 BGB. Das kann die Rückabwicklung über § 812 BGB auslösen und Rückforderungen deutlich verschärfen, weil nicht nur ein „Zuviel“ im Rahmen der Mietpreisbremse, sondern die Wirksamkeit der Entgeltabrede insgesamt in Frage steht.  Für Vermieter ist die BGH-Entscheidung zugleich ein Argumentationsverstärker: Bei auffälligen Untervermietungskonstruktionen kann früher und strukturierter geprüft werden, ob Abmahnung, Erlaubnisverweigerung und – im Eskalationsfall – Kündigung wegen Pflichtverletzung in Betracht kommen. 

Schließlich bleibt die strukturelle Schwäche von Untermietverhältnissen bestehen: Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter die Wohnung regelmäßig auch vom Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Praktisch verstärkt die neue Rechtslage daher das Bedürfnis, Rückforderungs- und Kündigungsrisiken früh zu identifizieren, weil ein Konflikt über die Untermiete am Ende nicht nur Geld, sondern auch Besitzschutzfragen auslösen kann. 

Rechtsprechung

BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23: Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter mit der Untervermietung keinen Gewinn erzielen darf, der über die wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht; Gewinnerzielung ist kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne der Untervermietungsregeln. Die Revision wurde zurückgewiesen, das Räumungsurteil aus Berlin ist damit rechtskräftig. 

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22: Das Landgericht hatte die Linie vertreten, dass Vermieter eine Gewinnerzielung durch Untervermietung ohne Beteiligung am Ertrag nicht hinnehmen müssen; zudem wurde der Bezug zur Mietpreisbremse betont. Diese Vorentscheidung bildet den Hintergrund der nun bestätigten höchstrichterlichen Klärung. 

BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22: Der BGH hat die Anforderungen an § 553 BGB konkretisiert und den Anspruch auf Gestattung einer (teilweisen) Untervermietung bei berechtigtem Interesse – etwa zum Erhalt der Wohnung während eines befristeten Auslandsaufenthalts – bestätigt. Damit bleibt Untervermietung als Instrument der Bestandssicherung grundsätzlich zulässig; die Gewinnerzielung ist jedoch hiervon zu trennen. 

Fazit

Die Entscheidung „Untervermietung mit Gewinn“ ist seit dem 28. Januar 2026 rechtlich klarer zu bewerten: Gewinnerzielung über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus trägt eine Untervermietung regelmäßig nicht. Damit steigen für Hauptmieter die Risiken einer Kündigung und – mindestens ebenso praxisrelevant – die Gefahr von Rückforderungen durch Untermieter, wenn Mietpreisbremse oder bereicherungsrechtliche Grenzen verletzt werden. Betroffene sollten Untervermietungskonstruktionen deshalb strikt kostenbasiert kalkulieren, Zuschläge (insbesondere bei Möblierung) dokumentierbar begründen und im Blick behalten, dass Rückforderungen nach § 556g BGB regelmäßig eine Rüge und zeitliche Grenzen voraussetzen. In Konfliktlagen sollte frühzeitig geprüft werden, ob neben der Mietpreisbremse auch § 138 BGB und § 291 StGB als „Wucher“-Schiene eine Rolle spielen. 

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Thema	Gesetzliche Grundlage	Praxis-Tipp
Erlaubnis zur Untervermietung	§ 540 Abs. 1 BGB	Zustimmung vorab einholen und Konditionen schriftlich fixieren.
Anspruch bei berechtigtem Interesse	§ 553 Abs. 1 BGB	Interesse plausibel darlegen (z. B. Abwesenheit, Kostenentlastung), nicht „Gewinn“.
Grenze der Gewinnerzielung	BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23	Untermiete an Aufwendungen ausrichten; Überschüsse vermeiden oder rechtlich sauber begründen.
Mietpreisbremse bei ganzer Wohnung	§§ 556d ff. BGB	Bei Vollüberlassung in angespanntem Markt Miethöhe prüfen, sonst Rückforderungsrisiko.
Rückforderung überzahlter Miete	§ 556g BGB, § 812 BGB	Rügeanforderungen und 30-Monats-Grenze beachten; Zahlungsvorgänge nachvollziehbar dokumentieren.
Mietpreisüberhöhung / Wucher	§ 5 WiStG, § 291 StGB, § 138 BGB	Bei extremen Abweichungen und Ausbeutung drohen Nichtigkeit und strafrechtliche Ermittlungen.
Herausgabe gegen Untermieter nach Ende Hauptmiete	§ 546 Abs. 2 BGB	Untermietvertrag immer mit dem Risiko des Hauptmietendes kalkulieren (Besitzschutz/Umzug).