Rettungsweg fehlt, Pacht fällt aus: Wann die Eigentümergemeinschaft für eine unbenutzbare Wohnung haftet
Archivdatum: 1. Mai 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Eine Dachgeschosseinheit hatte Küche, Bad, eigenen Wasseranschluss, Klingel und Briefkasten. Was fehlte, war ein zweiter Rettungsweg. Nach einer behördlichen Nutzungsuntersagung kündigte die Eigentümerin den Pachtvertrag und verlangte von ihrer Gemeinschaft 20.550 Euro für 27 Monate Ausfall. Der Bundesgerichtshof hob mit Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 18/25 die Klageabweisung auf. Über den verlangten Betrag entschied er noch nicht abschließend. Zunächst mussten Nutzung, Pflichtverletzung und vermeidbarer Schaden genauer untersucht werden.
Warum die Vermietung an eine GmbH nicht alles entschied
Die Einheit erstreckte sich über Ober- und Dachgeschoss. Das Dachgeschoss war an eine GmbH verpachtet, die es an eine weitere Gesellschaft vermietete. Nach der Teilungserklärung durfte das Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Landgericht meinte deshalb, die Eigentümerin könne keinen Ausfall ersetzt verlangen: Eine GmbH könne selbst nicht wohnen.
Diese Betrachtung griff dem BGH zu kurz. Maßgeblich ist, welche Nutzung in den Räumen tatsächlich stattfindet beziehungsweise vertraglich vorgesehen ist. Auch eine Vermietungskette mit Unternehmen kann am Ende auf eine zulässige Wohnnutzung durch Menschen gerichtet sein. Die Rechtsform eines Zwischenmieters beantwortet diese Frage nicht.
Öffentlich-rechtliche Anforderungen gehören zur Verwaltung
Die Gemeinschaft ist nach § 18 WEG für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Dazu zählt grundsätzlich auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen. Ist für eine nach der Teilungserklärung zulässige Wohnnutzung ein weiterer Rettungsweg erforderlich, kann dessen Herstellung eine notwendige Gemeinschaftsaufgabe sein.
Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflichten schuldhaft, kann ein Eigentümer nach § 280 Absatz 1 BGB Schadensersatz verlangen. Das betrifft nicht nur Fehler der Verwaltung bei der Umsetzung. Auch Fehler bei der Willensbildung in der Eigentümerversammlung können der Gemeinschaft zugerechnet werden.
Der BGH erläutert außerdem, dass die Verwaltungspflicht die Interessen und Rechtsgüter der Eigentümer schützt. Ein darauf gestützter Anspruch wegen Schäden am Sondereigentum setzt nicht stets zusätzlich eine Mahnung und Schuldnerverzug voraus. Eine rechtzeitige, nachweisbare Information über den Handlungsbedarf bleibt praktisch dennoch entscheidend.
Keine sofortige Haftung für jeden Mangel
Die Gemeinschaft garantiert nicht, dass das Gebäude zu jedem Zeitpunkt fehlerfrei und uneingeschränkt nutzbar ist. Haftung kommt erst für Schäden in Betracht, die bei pflichtgemäßem Vorgehen ausgeblieben wären. Dafür muss feststehen, wann die Gemeinschaft den Handlungsbedarf kannte oder kennen musste.
Anschließend ist ein realistischer Zeitraum für Beschlussfassung, Planung und Durchführung zu berücksichtigen. Auch eine ordnungsgemäß handelnde Gemeinschaft kann einen Rettungsweg nicht ohne jede Vorbereitung herstellen. Der Ausfall während dieses unvermeidbaren Zeitraums wird nicht automatisch auf sie verlagert. Die Eigentümerin muss darlegen und beweisen, welchen Schaden rechtzeitiges Handeln verhindert hätte.
Nur eine zulässige Nutzung kann ersatzfähigen Ertrag begründen
Entgangene Einnahmen können nach § 252 BGB zum Schaden gehören. Voraussetzung bleibt aber, dass die ausgefallene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Einnahmen aus einer dort unzulässigen Nutzung werden nicht allein dadurch ersatzfähig, dass ein baulicher Mangel hinzugekommen ist.
Im konkreten Verfahren fehlten Feststellungen zum vorgesehenen Gebrauch durch die Endnutzer. Diese waren nachzuholen. Ebenfalls zu prüfen war ein mögliches Mitverschulden. Unter Umständen kann es einem Eigentümer entgegengehalten werden, wenn er keine notwendige Beschlussfassung beantragt, obwohl er damit die Entwicklung tatsächlich hätte beeinflussen können.
Für die Schadensprüfung braucht es eine zeitliche Übersicht
Betroffene sollten die Nutzungsuntersagung, Gutachten, Mitteilungen an die Verwaltung und sämtliche Beschlussanträge zusammenstellen. Dazu gehören Miet- oder Pachtverträge einschließlich Vereinbarungen über die weitere Nutzung. Für die Höhe des Ausfalls sind tatsächlich vereinbarte Einnahmen und der Verlauf nach der Sperrung zu belegen.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Eine Übersicht mit Datum, Kenntnisstand und möglichen nächsten Schritten hilft, notwendige Vorbereitungszeit von vermeidbarer Verzögerung zu unterscheiden. Wie sich bereits das notwendige Tätigwerden der Gemeinschaft durchsetzen lässt, zeigt der BGH-Fall zu gefährlichen Balkonen. Der Anspruch auf Sanierung und der Ersatz eines bereits entstandenen Nutzungsausfalls bleiben dabei zwei gesondert zu prüfende Fragen.
Primärquelle: BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 18/25, insbesondere Rn. 5–24; § 18 WEG sowie §§ 252 und 280 BGB.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.