Miete freiwillig gesenkt: Warum eine günstigere Vereinbarung Rechte aus der Mietpreisbremse verändern kann
Archivdatum: 13. April 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Der Vermieter bietet eine niedrigere Miete an, die Mieterin stimmt dankbar per E-Mail zu. Kann sie später dennoch verlangen, die neue Miete an der Mietpreisbremse zu messen? In einem Berliner Fall verneinte der Bundesgerichtshof dies. Sein Urteil vom 17. Dezember 2025 – VIII ZR 56/25 betrifft eine echte Vereinbarung über die neue Gesamtmiete im laufenden Vertrag. Gerade weil ein solches Angebot finanziell attraktiv wirkt, lohnt sich ein Blick auf seinen rechtlichen Inhalt.
Aus 670 Euro wurden vereinbarte 579,50 Euro
Die Mieterin hatte die Wohnung seit Juni 2020 von einem Zwischenmieter gemietet. Dieser hatte mehrere Wohnungen vom Eigentümer angemietet, um sie weiterzuvermieten. Im April 2021 bot er per E-Mail eine Mietreduzierung an. Die Mieterin und ihre damalige Mitmieterin nahmen das Angebot an. Ein Nachtrag bestätigte eine Nettokaltmiete von 579,50 Euro mit rückwirkendem Beginn.
Später endete das Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Zwischenmieter. Der Eigentümer trat nach den im Verfahren bindenden Feststellungen gemäß § 565 BGB in das Mietverhältnis mit der Bewohnerin ein. Sie rügte im März 2023 einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte unter anderem Auskunft. Vor dem BGH hatte dieser Anspruch keinen Erfolg.
Die E-Mails bildeten eine neue vertragliche Grundlage
Das Landgericht hatte die Senkung eher als Verzicht auf einen Teil der bisherigen Forderung behandelt. Der BGH las die Erklärungen anders: Angebot und Annahme waren auf eine neue Höhe der Nettokaltmiete gerichtet. Die Parteien hatten den Vertrag damit geändert. Rechtsgrund der späteren Zahlungen war nun die vereinbarte reduzierte Gesamtmiete.
Dass das Angebot als Frage formuliert war, hinderte den Vertragsschluss nicht. Entscheidend war, wie die Erklärung aus Sicht des Empfängers zu verstehen war. Die Antwort nahm das Angebot ausdrücklich an. Auch der nachfolgende Nachtrag bestätigte die neue Gesamtmiete. Eine nur einseitige Erklärung des Vermieters lag somit nicht vor.
Die Mietpreisbremse setzt am Beginn des Mietverhältnisses an
§ 556d BGB begrenzt in den durch Landesverordnung bestimmten Gebieten grundsätzlich die bei Mietbeginn vereinbarte Miete. Nach Auffassung des BGH erfasst diese Regelung nicht eine später freiwillig vereinbarte Änderung der Gesamtmiete. Das gilt auch dann, wenn die Änderung eine Senkung und keine Erhöhung ist.
Das Gericht stellte auf die andere Verhandlungssituation ab: Im laufenden Vertrag muss der Mieter eine angebotene Änderung nicht annehmen, um die Wohnung überhaupt zu erhalten. Die Regeln über den Mietbeginn wurden deshalb auch nicht entsprechend auf die spätere Senkungsvereinbarung angewandt. Eine neue Prüfung allein nach diesen Vorschriften fand für den reduzierten Betrag nicht statt.
Das Urteil beseitigt nicht unterschiedslos alle früheren Ansprüche
Wichtig bleibt der Zeitraum. Die Entscheidung rechtfertigt nicht die pauschale Aussage, jede Mietsenkung lösche sämtliche Rechte aus der Vergangenheit. Ob frühere Rückforderungen bestehen, hängt unter anderem von der ursprünglichen Miete, dem Inhalt der Vereinbarung und der rechtzeitigen Rüge ab.
Im konkreten Fall kam ein Rückzahlungsanspruch für die Zeit vor der Änderung bereits wegen der späten Rüge nicht in Betracht. Die Mieterin hatte erstmals mehr als 30 Monate nach Mietbeginn gerügt. § 556g Absatz 2 BGB begrenzt dann die Rückforderung grundsätzlich auf später fällig gewordene Mieten. Auch einen Rechtsmissbrauch hatte das Gericht im konkreten Sachverhalt nicht festgestellt.
Eine Unterschrift ist nicht die einzige Form der Zustimmung
Mieter sollten bei Angeboten zur Senkung klären, ob lediglich eine Abrechnung korrigiert, eine vorübergehende Entlastung gewährt oder dauerhaft eine neue Gesamtmiete vereinbart werden soll. Bestehen bereits Zweifel an der zulässigen Ausgangsmiete, sollten diese vor der Annahme geprüft und mögliche Vorbehalte präzise formuliert werden.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Auch eine kurze E-Mail kann eine verbindliche Vertragsänderung herbeiführen. Deshalb sollten Angebot, Antwort und Nachtrag vollständig aufbewahrt werden. Ein späterer Zahlungsvorbehalt ändert nicht ohne Weiteres den Inhalt einer zuvor geschlossenen Vereinbarung. Für Vermieter folgt umgekehrt: Entscheidend ist der tatsächlich vereinbarte Inhalt. Eine bloß gewährte Ermäßigung lässt sich nicht beliebig nachträglich als umfassende Neuvereinbarung umdeuten.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Geht es noch um die ursprüngliche Miethöhe, muss zunächst geklärt werden, auf welche Ausnahme sich der Vermieter beruft. Welche Prüfung bei einer höheren Vormiete verbleibt, erläutert der BGH-Fall zur Auskunft gegenüber Vor- und Nachmietern. Erst danach lässt sich ein Angebot zur dauerhaften Vertragsänderung sinnvoll einordnen.
Primärquelle: BGH, Urteil vom 17.12.2025 – VIII ZR 56/25, insbesondere Rn. 30–52; §§ 556d, 556g und 565 BGB.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.