Schlüssel im Briefkasten, 32.075 Euro verloren: Warum ein Gewerbevermieter die kurze Verjährung verpasste
Archivdatum: 9. November 2025 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Die Schlüssel lagen im Briefkasten, doch der Vermieter erklärte, die Rückgabe sei gegen seinen Willen erfolgt. Er hielt den Gewerbemietvertrag noch für laufend. Monate später verlangte er nach Verrechnung einer Kaution 32.075,52 Euro wegen Schäden an den Räumen. Das war zu spät. Im Urteil vom 29. Januar 2025 – XII ZR 96/23 bestätigte der Bundesgerichtshof die Verjährung. Entscheidend war der tatsächliche Rückerhalt der Räume, nicht die Einigung über das Vertragsende.
Die Parteien stritten zunächst über den Kündigungstermin
Vermietet waren eine Halle, ein Lagerbüro, Stellplätze und später hinzugekommene Gewerbeflächen. Die Mieterin kündigte im März 2020 zu einem aus ihrer Sicht möglichen Termin. Der Vermieter hielt einen deutlich späteren Beendigungszeitpunkt für richtig. Die Mieterin nutzte die Flächen noch bis zum 31. Dezember 2020 und warf an diesem Tag die Schlüssel in seinen Hausbriefkasten.
Am 7. Januar 2021 erklärte der Vermieter schriftlich, er sei nicht empfangsbereit. Erst im Juni forderte er die Beseitigung konkreter Schäden. Der Mahnantrag wegen der später verlangten Geldzahlung ging am 26. August 2021 bei Gericht ein. Die Mieterin berief sich auf Verjährung und bestritt die Schäden außerdem inhaltlich.
Für Schäden läuft eine besondere Sechsmonatsfrist
§ 548 Absatz 1 BGB regelt eine kurze Verjährung für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Die Frist beginnt, wenn er die Mietsache zurückerhält. Sie soll den Zustand bei Rückgabe und daraus folgende Ansprüche zeitnah klären.
Rückerhalt bedeutet dafür grundsätzlich, dass der Vermieter wieder die unmittelbare Sachherrschaft erhält. Er muss die Räume ungestört untersuchen können. Zugleich muss der Mieter seinen Besitz vollständig und eindeutig aufgegeben haben. Eine bloße Besichtigungsmöglichkeit während fortbestehenden Mieterbesitzes genügt nicht.
Die Ablehnung änderte den tatsächlichen Zugriff nicht
Hier hatte die Mieterin nach den Feststellungen keinen Zugang mehr zu den Räumen. Der Vermieter besaß dagegen die Schlüssel und konnte die Flächen ungestört untersuchen. Spätestens mit seiner Kenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe und dem eigenen Zugriff lag der für die Verjährung maßgebliche Rückerhalt vor.
Dass ihm diese Situation gegen seinen erklärten Willen aufgedrängt worden war, änderte das Ergebnis nicht. Sein Schreiben bewies zugleich, dass er von den Schlüsseln wusste. Der BGH musste deshalb nicht allgemein entscheiden, unter welchen Umständen Vermieter jede vorzeitige Rückgabe annehmen müssen. Die tatsächliche Sachherrschaft war in diesem Fall bereits übergegangen.
Anders zu beurteilen sein können ein bloßes Rückgabeangebot oder Schlüssel, die nur im Briefkasten des Mietobjekts liegen. Aus dem Urteil folgt daher keine sichere Regel, dass jeder beliebige Schlüsseleinwurf stets alle Rückgabefragen erledigt.
Ein fortlaufender Mietvertrag hält die Frist nicht an
Die kurze Frist kann bereits laufen, obwohl das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Damit können entsprechende Schadensansprüche sogar vor dem Vertragsende verjähren. Der Streit über weitere Mieten ist rechtlich davon zu trennen. Im entschiedenen Verfahren wurden Mietrückstände teilweise zugesprochen, während der weiterverfolgte Schadensersatz scheiterte.
Auch eine einfache schriftliche Schadensforderung stoppt die Verjährung nicht automatisch. Ob Verhandlungen oder gerichtliche Schritte eine Hemmung bewirken, hängt von den jeweiligen Voraussetzungen ab. Hier war der Mahnantrag jedenfalls zu spät. Auf eine noch laufende Vertragszeit konnte der Vermieter sich nicht verlassen.
Fristen sollten schon beim ersten Schlüsselrücklauf geprüft werden
Vermieter sollten dokumentieren, wann welche Schlüssel zurückkamen, wann sie davon Kenntnis hatten und ob der Mieter noch Zugang oder Besitz behielt. Die Räume sollten zeitnah besichtigt und mögliche Schäden konkret gesichert werden. Wer das Vertragsende bestreitet, sollte die Fristprüfung trotzdem sofort vornehmen.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Mieter sollten ihrerseits eine geordnete Übergabe mit eindeutigem Nachweis anstreben. Ein Schlüsseleinwurf kann neue Beweisprobleme über Vollständigkeit, Zugang und Besitzaufgabe schaffen. Hinweise zur Dokumentation enthält unser Beitrag zum Übergabeprotokoll. Das Urteil entscheidet die Verjährungsfrage anhand festgestellter Umstände; es ersetzt keine verlässliche Übergabeorganisation.
Von der selbstständigen Schadensforderung ist eine Verrechnung mit einer Sicherheit zu unterscheiden. Welche Besonderheiten bei der Aufrechnung mit einer Barkaution für Wohnraum gelten, behandelt ein weiterer BGH-Fall. Dessen Ergebnis ist keine allgemeine Verlängerung der Sechsmonatsfrist und keine pauschale Regel für jede gewerbliche Mietsicherheit.
Primärquelle: BGH, Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23, insbesondere Rn. 13–19; § 548 BGB.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.