Sechs Monate vorbei, Kaution trotzdem weg? Warum verjährte Wohnungsschäden noch verrechnet werden können
Archivdatum: 12. Oktober 2025 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Die Wohnung war zurückgegeben, mehr als sechs Monate waren vergangen. Die Mieterin wollte nun ihre Barkaution von rund 780 Euro zurück. Der Vermieter rechnete jedoch mit behaupteten Schäden an der Wohnung auf. Konnte sie sich erfolgreich auf Verjährung berufen? Der Bundesgerichtshof gab mit Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 dem Vermieter in der maßgeblichen Rechtsfrage recht. Das am selben Tag bekannt gemachte Urteil bleibt für Kautionsabrechnungen bedeutsam: Verjährung und Verrechnung sind nicht dasselbe.
Die Abrechnung kam nach Ablauf der kurzen Schadensfrist
Die Mieterin hatte die Wohnung am 8. November 2019 zurückgegeben. Mit Schreiben vom 20. Mai 2020 rechnete der Vermieter über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen, die das Kautionsguthaben überstiegen. Ob diese Forderungen tatsächlich bestanden, war streitig.
Die Vorinstanzen gaben zunächst der Mieterin recht. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall zurück. Der Vermieter hatte damit noch nicht bewiesen, dass die Wohnung beschädigt worden war oder seine Berechnung stimmte. Er durfte diese Fragen aber weiter klären lassen, weil die Verjährung die Verrechnung nicht bereits ausschloss.
Die Sechsmonatsfrist bleibt grundsätzlich bestehen
Nach § 548 Absatz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung grundsätzlich sechs Monate nach Rückerhalt. Das Urteil verlängert diese Frist nicht und macht eine verjährte Forderung nicht allgemein wieder einklagbar.
Für die Aufrechnung enthält § 215 BGB allerdings eine besondere Regel: Verjährung schließt sie nicht aus, wenn die Forderung zu dem Zeitpunkt noch unverjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Eine schon bestehende Verrechnungsmöglichkeit kann damit erhalten bleiben, obwohl eine selbstständige Durchsetzung später an der Verjährungseinrede scheitert.
Der BGH berücksichtigt den Sicherungszweck der Barkaution
Im Fall entstand eine zusätzliche Schwierigkeit: Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung ist eine Geldforderung. Ein Schadensersatzanspruch wegen einer beschädigten Sache ist zunächst auf Wiederherstellung gerichtet. Der Vermieter kann stattdessen den erforderlichen Geldbetrag verlangen. Dieses Verlangen hatte er nach den Feststellungen erst nach Fristablauf wirksam erklärt.
Die Vorinstanz hielt deshalb eine rechtzeitige Aufrechnungslage für ausgeschlossen. Der BGH wertete die übliche Barkautionsvereinbarung anders. Sie soll dem Vermieter ermöglichen, sich nach Vertragsende aus der Sicherheit durch Aufrechnung zu befriedigen. Diese Möglichkeit soll regelmäßig nicht allein daran scheitern, dass der zusätzliche Schritt zum Geldersatz nicht noch innerhalb der sechs Monate erklärt wurde.
Die Auslegung betrifft die typische Vereinbarung einer Barkaution bei Wohnraum. Besonderheiten der Vereinbarung können relevant bleiben. Eine automatische Übertragung auf jede andere Sicherheitsform oder beliebige Forderung wäre zu weit.
Ein behaupteter Schaden wird dadurch noch nicht zu einem berechtigten Abzug
Der Vermieter muss weiterhin eine tragfähige Forderung haben. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist nach § 538 BGB nicht vom Mieter zu vertreten. Zu prüfen bleiben außerdem Verursachung, Verantwortlichkeit und die Höhe der erforderlichen Kosten.
Auch die Kaution begrenzt praktisch, welcher Betrag durch diese Verrechnung gedeckt werden kann. Ein darüber hinausgehender Zahlungsanspruch wird nicht schon durch das Vorhandensein einer Barkaution unverjährbar. Ebenso darf die Abrechnung nicht ohne sachlichen Grund beliebig lange aufgeschoben werden. Der BGH verlangt eine nach den Umständen angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit.
Bei einer Kautionsforderung jede Position einzeln prüfen
Aktualisierung vom 31.10.2026: Mieter sollten die Abrechnung nach Schadensart, Zeitpunkt und Betrag aufschlüsseln lassen. Übergabeprotokoll, Fotos und Nachrichten über den Zustand der Wohnung helfen, berechtigte Schäden von gewöhnlichen Gebrauchsspuren zu unterscheiden. Hinweise dazu enthält unser Beitrag zum Wohnungsübergabeprotokoll.
Vermieter sollten umgekehrt Rückerhalt, Schäden und Abrechnung sorgfältig dokumentieren. Die Entscheidung ist kein Anlass, Fristen auszureizen. Sie verhindert einen rein rechtlichen Ausschluss bestimmter Kautionsverrechnungen, ersetzt aber weder Belege noch eine nachvollziehbare Berechnung. Beide Seiten müssen deshalb die Verjährungsfrage und die Berechtigung des jeweiligen Schadens getrennt untersuchen.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Schon der Beginn der Sechsmonatsfrist kann umstritten sein. Am Beispiel einer Schlüsselrückgabe bei noch streitigem Ende eines Gewerbemietvertrags erklärt der BGH, weshalb der tatsächliche Rückerhalt der Räume gesondert zu prüfen ist. Die hier behandelte Besonderheit der Barkaution bleibt davon zu unterscheiden.
Primärquellen: BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23, insbesondere Rn. 27–34; BGH-Pressemitteilung 144/2024 vom 10.07.2024; §§ 215, 538 und 548 BGB.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.