Mietkaution zurückfordern: Abrechnung, Einbehalte und Musterbrief

Der Auszug ist erledigt, die Kaution fehlt: Fordern Sie zunächst eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung und die Auszahlung des fälligen Guthabens. Entscheidend sind die Rückgabe der Wohnung, der vereinbarte Sicherungszweck und konkrete offene Forderungen. Dieser Ratgeber für Wohnraummieter hilft, die Unterlagen zu ordnen, Einbehalte zu prüfen und eine passende Aufforderung zu formulieren.

Rechtlich geprüft am 29. Oktober 2026.

1. Die Forderung mit den richtigen Daten vorbereiten

Legen Sie Mietvertrag, Nachweis der Kautionszahlung, Kündigung beziehungsweise Aufhebungsvereinbarung, Rückgabeprotokoll und bisherige Korrespondenz nebeneinander. Notieren Sie getrennt das Ende des Mietvertrags und den tatsächlichen Rückerhalt der Wohnung durch den Vermieter. Diese Daten müssen nicht zusammenfallen. Ergänzen Sie Ihre aktuelle Anschrift und Bankverbindung.

Eine Rückforderung sollte den eingezahlten Betrag, bereits erstattete Teilbeträge und noch ungeklärte Positionen erkennen lassen. Für die Rückzahlung einer Bürgschaft oder die Freigabe eines verpfändeten Sparguthabens können andere Erklärungen erforderlich sein als bei einer Barkaution. Die Grundlagen zu Höhe, Ratenzahlung und Anlage finden Sie im Rechtsglossar Mietkaution.

2. Gibt es eine feste Rückzahlungsfrist von sechs Monaten?

Eine allgemeine gesetzliche Regel „Auszug plus sechs Monate gleich vollständige Auszahlung“ ergibt sich aus den hier maßgeblichen Vorschriften nicht. § 551 BGB regelt unter anderem Begrenzung und Anlage der Sicherheit, enthält aber keine solche pauschale Rückzahlungsfrist. Prüfen Sie stattdessen, ob das Guthaben nach der konkreten Kautionsvereinbarung noch für erfasste Forderungen benötigt wird. Beruft sich der Vermieter auf offene Betriebskosten, fragen Sie nach Zeitraum, erwarteter Nachforderung und der Berechnung des dafür einbehaltenen Betrags. Die Fälligkeit des verbleibenden Guthabens ist anhand des Einzelfalls zu klären.

Davon zu unterscheiden ist § 548 BGB: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren grundsätzlich sechs Monate nach ihrem Rückerhalt. Diese Frist ist keine allgemeine Rückzahlungsfrist für die Kaution.

3. Jeden Einbehalt einzeln prüfen

Für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch haftet der Mieter nach § 538 BGB nicht. Ob ein bestimmter Zustand noch normale Abnutzung oder eine ersatzpflichtige Beschädigung ist, muss trotzdem am Einzelfall beurteilt werden. Ein bloßer Rechnungsbetrag beantwortet diese Frage nicht.

4. Ein Rechenbeispiel, das den Streit sichtbar macht

Angenommen, die Barkaution beträgt 1.500 Euro und die ausgewiesenen Erträge 20 Euro. Der Vermieter rechnet 100 Euro Mietrückstand, 250 Euro für einen behaupteten Schaden und einen vorläufigen Betriebskosteneinbehalt von 170 Euro ab. Rechnerisch bleiben 1.000 Euro übrig. Das Beispiel bestätigt weder die Forderungen noch die Zulässigkeit des Einbehalts.

Trennen Sie deshalb zwei Fragen: Ist die Rechnung vollständig und richtig? Und besteht für jede Gegenposition überhaupt eine rechtliche Grundlage? Auch wenn die 250 Euro streitig bleiben, sollte die Behandlung des übrigen Guthabens konkret angesprochen werden. Ein pauschaler Streit über den gesamten Endbetrag verdeckt häufig den eigentlich klärungsbedürftigen Einzelpunkt.

5. Formulierungshilfe für die erste Aufforderung

Der folgende Text ist eine anpassbare Orientierung. Er setzt keine Fälligkeit fest und ersetzt keine Prüfung streitiger Forderungen:

Betreff: Kautionsabrechnung zum beendeten Mietverhältnis [Anschrift]

Das Mietverhältnis endete am [Datum]. Die Wohnung wurde am [Datum] zurückgegeben. Ich habe eine Barkaution von [Betrag] Euro geleistet; bisher wurden [Betrag] Euro erstattet.

Bitte rechnen Sie die Kaution einschließlich der angefallenen Erträge nachvollziehbar ab und zahlen Sie das fällige Guthaben auf [Bankverbindung] aus. Soweit Sie Beträge einbehalten oder verrechnen, bitte ich um Benennung der einzelnen Forderungen, ihrer Höhe und der zugrunde gelegten Tatsachen beziehungsweise Unterlagen. Bitte erläutern Sie bei einem vorläufigen Betriebskosteneinbehalt auch den betroffenen Abrechnungszeitraum und die Berechnung.

Bitte antworten Sie bis [angemessenes Datum]. Zu den bereits geltend gemachten Positionen [Bezeichnung] bestehen folgende konkrete Einwendungen: [Begründung und Belege].

Bewahren Sie die versandte Fassung und einen geeigneten Zugangsnachweis auf. Eine selbst gesetzte Antwortfrist macht einen noch nicht fälligen Rückzahlungsanspruch nicht automatisch fällig. Auch Zahlungsverzug nach § 286 BGB ist gesondert zu prüfen.

6. Verjährung und Aufrechnung nicht verwechseln

Der Rückzahlungsanspruch unterliegt grundsätzlich der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Nach § 195 und § 199 BGB beginnt sie grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die maßgebliche Kenntnis vorliegt oder ohne grobe Fahrlässigkeit vorliegen müsste. Rechnen Sie daher nicht ungeprüft nur ab dem Auszugstag.

Auch eine Verjährung beantwortet eine Aufrechnungsfrage nicht automatisch. Nach § 215 BGB kann die Aufrechnung möglich bleiben, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Ob diese Voraussetzung im konkreten Kautionsstreit erfüllt ist, erfordert eine eigene Prüfung von Gegenforderung, Kautionsvereinbarung und zeitlichem Ablauf. Der Nachweis eines tatsächlichen Schadens und des Ersatzanspruchs wird dadurch nicht ersetzt.

7. Wann eine gezielte Prüfung sinnvoll ist

Lassen Sie die Lage prüfen, wenn keine nachvollziehbare Abrechnung kommt, der Vermieter die gesamte Sicherheit wegen unklarer Schäden behält oder eine Verjährungsfrage droht. Für die Anfrage helfen eine einseitige Chronologie, die Kautionshöhe, die konkreten Streitpositionen und die vorhandenen Belege mehr als eine ungeordnete Nachrichtensammlung.

Sie können die Prüfung über unseren Kontakt anfragen. Für Geschäftsräume gilt ein gesonderter Rahmen; dazu lesen Sie Mietkaution und Bürgschaft bei Gewerbemiete. Dieser Beitrag betrifft allgemeine Informationen zur Wohnraummiete.

Was tun, wenn die Antwort des Vermieters vorliegt?

Prüfen Sie die Antwort nicht nur nach ihrem Endbetrag. Ordnen Sie jede begründete oder weiterhin offene Position einem nächsten Schritt zu:

1. Schäden oder fehlende Schlüssel: Vergleichen Sie die Behauptung mit den Unterlagen zur Wohnungsübergabe. Halten Sie Tatsachen, Bewertung und verlangten Betrag getrennt fest.
2. Betriebskosten: Liegt inzwischen eine Abrechnung vor, nutzen Sie die Checkliste zum Prüfen der Betriebskostenabrechnung. Unterscheiden Sie eine konkrete Nachforderung von einem nur vorläufig begründeten Einbehalt.
3. Keine nachvollziehbare Aufstellung: Stellen Sie Ihre Aufforderung, die Antwort und Zahlungsnachweise chronologisch zusammen. Notieren Sie, welche Frage unbeantwortet geblieben ist und welcher Betrag streitig bleibt.

Für eine mietrechtliche Prüfung in Hamburg nennen Sie das gewünschte Ergebnis: Abrechnung, Teilfreigabe oder Durchsetzung einer bestimmten Rückzahlung. Die Kanzlei stimmt Zuständigkeit, Unterlagen und Beauftragungsumfang mit Ihnen ab. Ein fehlendes Antwortschreiben allein entscheidet noch nicht über die Fälligkeit des gesamten Guthabens.

Rechtsgrundlagen und vertiefende Quellen

• § 551 BGB: Anlage und Erträge der Wohnraummietkaution
• § 548 BGB: kurze Verjährung von Ersatzansprüchen
• § 215 BGB: Aufrechnung nach Verjährung