Räumung aus dem Zuschlagsbeschluss

Titelwirkung und Besitzrecht

§ 93 Abs. 1 ZVG sieht Vollstreckung gegen Besitzer vor, setzt aber eine Grenze bei einem Recht, das durch Zuschlag nicht erloschen ist. Der fortbestehende Mieter ist deshalb nicht ohne Prüfung mit dem früheren Eigentümer gleichzusetzen.

Hat der Besitzer ein durch den Zuschlag nicht erloschenes Besitzrecht, soll die Vollstreckung nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG unterbleiben. Wird dennoch vollstreckt, kann er nach Satz 3 Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO erheben. Für eine einstweilige Einstellung gelten über § 771 Abs. 3 ZPO die §§ 769 und 770 ZPO. Die Klage allein stoppt den Räumungstermin nicht.

Gerichtsvollzieher statt Selbsthilfe

§ 885 ZPO weist Besitzentsetzung und Einweisung dem Gerichtsvollzieher zu. Wechsel von Schlössern oder Wegwerfen fremder Einrichtung ohne gesetzliche Grundlage wird nicht durch das Eigentümeretikett legitimiert.

Die Behandlung beweglicher Sachen unterliegt besonderen Regeln. Zwischen tituliertem Räumungsgegenstand, fremdem Eigentum und zurückgelassenen Gegenständen wird unterschieden; eine pauschale Entsorgungsfreigabe folgt aus dem Zuschlag nicht.

Akte und Zeitplan

Benötigt werden Zuschlagsbeschluss, Vollstreckungsnachweise, genaue Objektbezeichnung und Angaben zu tatsächlichen Besitzern. Schutzanträge und bekannte gesundheitliche Umstände gehören in die sachgerechte Verfahrensplanung.

Beispiel: Im ersteigerten Objekt wohnen früherer Eigentümer und ein Mieter mit fortbestehendem Vertrag. Für beide gelten nicht automatisch dieselben Titel- und Abwehrbedingungen. Gerichtliche Räumungskosten sind außerdem von Bargebot und Verteilung zu unterscheiden.

Vollstreckungsauftrag und Umgang mit beweglichen Sachen

Bei der gewöhnlichen Räumung nach § 885 ZPO weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger in den Besitz ein und behandelt die nicht vom Titel erfassten beweglichen Sachen nach dem gesetzlichen Übergabe-, Verwahrungs- und Verwertungsprogramm. Die Regelungen unterscheiden unter anderem Anwesenheit des Schuldners, Entgegennahme, Abforderung und Kosten. Nicht jede zurückgelassene Sache ist deshalb sofort herrenlos oder entsorgbar.

§ 885a erlaubt die Beschränkung des Auftrags auf die Besitzentsetzung und -einweisung nach § 885 Abs. 1. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die frei ersichtlichen beweglichen Sachen. Das Wegschaffen und Verwahren kann dann dem Gläubiger obliegen. Für die Verwertung gilt grundsätzlich die in Absatz 4 bezeichnete Monatsfrist nach Einweisung sowie das gesetzliche Verweisungsprogramm; unpfändbare Sachen und Sachen ohne erwartbaren Verwertungserlös sind nach Absatz 5 auf Verlangen jederzeit ohne Weiteres herauszugeben. Ein beschränkter Auftrag ist daher keine Befreiung von Dokumentation und Verwahrung.

Der BGH verneinte 2012 in I ZB 78/11 nach damaligem Recht eine isolierte Einweisung ohne Räumung aus dem Zuschlagsbeschluss. Seit Einführung des § 885a ZPO ist der beschränkte Räumungsauftrag auch aus dem Zuschlagsbeschluss zulässig (I ZB 66/16). Fortbestehende Besitzrechte bleiben nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu beachten.

Personen- und Dokumentenkontrolle vor dem Termin

Vor Auftragserteilung ist jeder unmittelbare Besitzer zu bestimmen. Eigenständiger Mitbesitz muss sich aus den Umständen klar ergeben. Minderjährige Kinder im Haushalt der Eltern haben regelmäßig keinen selbständigen Mitbesitz. Allein die Volljährigkeit während des Zusammenwohnens ändert das im Regelfall nicht (I ZB 56/07). Der Gerichtsvollzieher prüft die tatsächlichen Besitzverhältnisse (I ZB 78/11).

Für die Räumung gegen einen unmittelbaren Besitzer ist eine gegen ihn gerichtete Klausel erforderlich. Für den im Zuschlagsbeschluss benannten früheren Eigentümer braucht der unmittelbare Besitz bei Klauselerteilung nicht nachgewiesen zu werden. Bei einem weiteren Besitzer, der im Zuschlagsbeschluss nicht bezeichnet ist, bedarf es grundsätzlich eines qualifizierten Nachweises seines unmittelbaren Besitzes, soweit dieser nicht zugestanden oder offenkundig ist (V ZB 21/26). Die tatsächliche Besitzlage bei Durchführung bleibt gesondert zu prüfen.

Wer sich auf ein fortbestehendes Recht beruft, muss dafür konkrete Anhaltspunkte benennen. Im Streitfall stehen Drittwiderspruch und einstweiliger Schutz nach dem jeweiligen Verfahrensprogramm zur Verfügung (IXa ZB 269/03).