Ein Zuschlag beendet bestehende Mietverhältnisse nicht allgemein automatisch. Eigentumswechsel, Vertragseintritt und mögliche Kündigung sind getrennte Fragen.
Gesetzlicher Eintritt
§ 57 ZVG verweist auf die benannten BGB-Regeln des Erwerbereintritts nach Maßgabe der §§ 57a und 57b. Zuerst ist festzustellen, ob ein überlassenes Miet- oder Pachtverhältnis vorliegt und wer tatsächlich Vertragspartner ist.
Die gesetzliche Nachfolge setzt grundsätzlich voraus, dass dem Mieter der Mietgegenstand überlassen ist und der bisherige Eigentümer zugleich Vermieter war. Bei fehlender Personenidentität sind die konkrete Vertragskette, ein gesonderter rechtsgeschäftlicher Eintritt und gegebenenfalls die Voraussetzungen einer entsprechenden Anwendung zu prüfen (VIII ZR 84/09). Bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum kann der Ersteher nach Beendigung des Hauptvertrags gemäß § 565 BGB in den Endmietvertrag eintreten (XII ZR 113/12).
Nach §§ 89 und 90 ZVG wird der Zuschlag mit der Verkündung wirksam und der Ersteher damit Eigentümer. Die spätere Grundbuchberichtigung ist dafür nicht erforderlich. Bei rechtskräftiger Aufhebung im Beschwerdeweg greift der Vorbehalt des § 90 Abs. 1 ZVG. Für die in § 57b genannten Zahlungsfragen ist gesondert das Datum der Beschlagnahme festzuhalten.
Forderungen und Sicherheiten
Bei fortbestehendem Mietverhältnis geht die Kautionsrechtsstellung nach § 566a BGB grundsätzlich auch ohne tatsächliche Auskehr der Sicherheit auf den Ersteher über. War das Mietverhältnis schon beendet und der ehemalige Mieter bereits vor dem Zuschlag ausgezogen, greift dieser Eintritt nach VIII ZR 219/06 nicht. Für Vorausverfügungen über Miete oder Pacht verweist § 57b auf Beschlagnahme und Kenntnis.
Vorauszahlungen, Abtretungen und Aufrechnungen müssen nach Datum und rechtlicher Grundlage zugeordnet werden. Eine Mitteilung des neuen Eigentümers rechtfertigt nicht ohne Prüfung doppelte Zahlung für bereits wirksam erfüllte Zeiträume.
Übernahmeakte
Mietvertrag, Nachträge, Übergabe, Kautionsnachweis, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung werden gesichert. Ein im Gutachten vermerkter Mietbetrag ist kein Ersatz für sämtliche Vertragsunterlagen.
Beispiel: Bewohnt ein Mieter die Wohnung aufgrund eines fortbestehenden Vertrags, sind Vermietereintritt und Kündigung zu prüfen. Das Zuschlagsprotokoll allein macht aus ihm keinen rechtsgrundlosen Besetzer. Sonderkündigung steht in Sonderkündigung des Erstehers.
Vorausverfügung, Zahlung und Aufrechnung getrennt prüfen
§ 57 ZVG verweist bei Vorausverfügungen ausdrücklich nur auf § 566b Abs. 1 BGB, außerdem auf §§ 566c und 566d. Die Kenntnisregel des § 566b Abs. 2 gehört nicht zu dieser Aufzählung. § 57b ZVG ersetzt für die dort bezeichneten Wirkungen den Eigentumsübergang durch die Beschlagnahme. Eine pauschale Übernahme sämtlicher Regeln des freihändigen Verkaufs kann deshalb zum falschen Ergebnis führen.
Die Vorausverfügung über eine Mietforderung, eine Zahlung des Mieters und dessen Aufrechnung sind unterschiedliche Tatbestände. Nach § 566b Abs. 1 betrifft die geschützte Vorausverfügung grundsätzlich den laufenden Monat und bei dem dort bezeichneten Zeitpunkt nach dem 15. auch den Folgemonat. § 566c knüpft bei Rechtsgeschäften zwischen Mieter und Vermieter zusätzlich an die Kenntnis an. § 566d verlangt für die Aufrechnung unter anderem die Prüfung, wann die Gegenforderung erworben und fällig wurde. Diese Daten werden mit der über § 57b maßgeblichen Beschlagnahme und Kenntnis zusammengeführt.
Für eine Zahlung oder Abrede nach der Beschlagnahme ist § 566c Satz 3 BGB vorrangig zu beachten: Kennt der Mieter die Beschlagnahme bei Vornahme, schützt die Monatsregel das Rechtsgeschäft gegenüber dem Ersteher nicht. Für die Aufrechnung setzt § 566d zunächst voraus, dass eine Zahlung an den bisherigen Vermieter nach § 566c wirksam wäre. Die Aufrechnung ist außerdem ausgeschlossen, wenn der Mieter die Gegenforderung nach Kenntnis erwirbt oder wenn sie sowohl nach Kenntnis als auch später als die Miete fällig wird.
Zustellung und laufende Zwangsverwaltung
Nach § 57b Abs. 1 gilt die Beschlagnahme mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Mieter oder Pächter als bekannt. Das Gesetz sieht diese Zustellung auf Antrag des Gläubigers an die von ihm bezeichneten Personen vor. Eine bloße Annahme, jeder Mieter müsse öffentliche Versteigerungsanzeigen gelesen haben, ersetzt diesen gesetzlichen Kenntnistatbestand nicht.
Eine bis zum Zuschlag fortdauernde Beschlagnahme zum Zweck der Zwangsverwaltung wird unter Absatz 2 gleichgestellt; für die dortige Kenntniswirkung ist die Zustellung des Zahlungsverbots relevant. Absatz 3 nimmt Verfügungen und Rechtsgeschäfte des Zwangsverwalters von diesen Vorschriften aus. Die Zahlungsakte enthält deshalb nicht nur Zuschlagsdatum und Kontowechsel, sondern Beschlagnahme, Zustellungen, Verwalterbestellung, Vorausverfügungen und Zahlungen für die einzelnen Monate.
Quellen zu den ergänzenden Abschnitten
Sonderkündigung des Erstehers
Erster zulässiger Termin und Fristberechnung
§ 57a ZVG lässt Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu und schließt sie aus, wenn sie nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt. Ein beliebiges späteres Nachholen ist deshalb kein verlässlicher Plan.
Für die außerordentliche Kündigung von Wohnraum mit gesetzlicher Frist nennt § 573d Abs. 2 BGB grundsätzlich den Zugang spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Für den dort ausdrücklich bezeichneten Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 gilt eine Sonderfrist. Bei Geschäftsräumen enthält § 580a Abs. 2 in Verbindung mit Absatz 4 grundsätzlich den dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs. Diese Programme dürfen nicht vertauscht werden.
Für einen Landpachtvertrag hat der BGH bei fehlender Kenntnis vom Bestehen des Vertrags den ersten nach Kenntniserlangung erreichbaren Termin zugelassen. Maßgeblich ist die Kenntnis vom Bestehen des Vertrags. Im entschiedenen Fall kannte die Ersteherseite den Pachtvertrag bereits vor Ablauf der maßgeblichen Erklärungsfrist. Der erste Kündigungsversuch war wirksam zurückgewiesen worden. Die späteren Erklärungen konnten den versäumten Termin nicht retten. Für andere Vertragsarten ist die jeweils einschlägige gesetzliche Frist gesondert zu berechnen.
Für die Fristberechnung sind Zuschlag, Vertragsart, Kenntnis vom Bestehen des Vertrags und Zugang der wirksamen Erklärung zu dokumentieren. Aus dem Zuschlagsdatum allein ergibt sich kein für alle Vertragsarten einheitlicher Beendigungstermin.
Wohnraumschutz bleibt eigenständig
§ 573d BGB erklärt grundsätzlich die dort genannten Kündigungsschutzregeln auch bei außerordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist für entsprechend anwendbar. Ein erforderliches berechtigtes Interesse und die Begründung sind daher nicht allein durch das Schlagwort Versteigerung ersetzt.
Die tatsächlichen Voraussetzungen etwa eines behaupteten Eigenbedarfs sind gesondert festzustellen. Der bloße Wunsch nach höherer Miete wird durch § 573 nicht zu einem zulässigen Standardgrund.
Ein früher mit dem Mieter vereinbarter Kündigungsausschluss hindert das Sonderkündigungsrecht grundsätzlich nicht, wenn der Zuschlag nach den gesetzlichen Bedingungen erteilt wurde (VIII ZR 76/20). Ein wirksamer Ausschluss als abweichende Versteigerungsbedingung nach § 59 ZVG ist davon zu unterscheiden. Die Wohnraumvoraussetzungen nach §§ 573, 573a und 573d BGB bleiben zu beachten.
Teilungsversteigerung und Arbeitsablauf
§ 183 ZVG nimmt bei Gemeinschaftsaufhebung die Maßgaben der §§ 57a und 57b aus. Das gewöhnliche Sonderkündigungsprogramm darf deshalb nicht ohne Prüfung in eine Teilungsversteigerung übertragen werden.
Die Kündigung muss dem richtigen Vertragspartner innerhalb der Frist zugehen. Bei Wohnraum gilt § 568 BGB. Wird ein Vertreter tätig, sind Vertretungsmacht, Vollmachtsurkunde und eine mögliche unverzügliche Zurückweisung nach § 174 BGB vor Fristablauf zu berücksichtigen. Die in LwZR 4/01 behandelte Kenntnisregel betrifft Landpacht. In anderen Vertragsarten sind die Voraussetzungen einer Übertragung anhand des konkreten Sachverhalts zu prüfen.
Härtewiderspruch bleibt Teil des Wohnraumschutzes
§ 574 BGB ermöglicht bei der dort beschriebenen unzumutbaren Härte einen Widerspruch und ein Verlangen nach Fortsetzung. Auch nicht beschaffbarer angemessener Ersatzwohnraum kann nach Absatz 2 eine Härte sein. Die Ausnahme bei einem Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung darf nicht mit der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist gleichgesetzt werden. Dauer und Bedingungen einer Fortsetzung richten sich nach § 574a.
§ 574b BGB verlangt für den Widerspruch Textform. Der Vermieter kann eine Fortsetzung grundsätzlich bei nicht spätestens zwei Monate vor Beendigung erklärtem Widerspruch ablehnen. Hat er nicht rechtzeitig auf Widerspruchsmöglichkeit sowie Form und Frist hingewiesen, lässt die Norm den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits zu. Bei einer konkreten Kündigung werden deshalb der Inhalt der Belehrung und die besonderen Fristlagen gesondert kontrolliert.
Gewerbliche Weitervermietung und Endmieter
Im Fall XII ZR 113/12 war die gewerbliche Weitervermietung der vereinbarte Hauptmietzweck. Für die Sonderkündigung dieses Hauptmietvertrags galt daher § 580a Abs. 2 BGB. Die Wohnnutzung der Endmieter änderte den Vertragszweck des Hauptmieters nicht.
Der BGH legte das Schreiben im konkreten Fall als Ausübung des Sonderkündigungsrechts zum nächstmöglichen Termin aus, obwohl es einen zu frühen Beendigungstermin nannte. Mit dem Ende des Hauptmietvertrags trat die Ersteherin nach § 565 BGB in die Endmietverträge ein. Die Kündigung des Hauptmieters beendete diese Verträge nicht.
Quellen zu den ergänzenden Abschnitten
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