Wann entsteht Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer knüpft an bestimmte Rechtsvorgänge über inländische Grundstücke an. Nach § 1 GrEStG gehört dazu insbesondere ein Kaufvertrag, der einen Anspruch auf Übereignung begründet. Regelmäßig ist daher nicht erst die spätere Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ausschlaggebend. Auch andere Vorgänge können erfasst sein, beispielsweise bestimmte Anteilsübertragungen bei grundbesitzenden Gesellschaften. Die Steuer ist von der laufenden Grundsteuer und einer möglichen Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn zu unterscheiden. Diese Steuerarten können denselben wirtschaftlichen Vorgang aus unterschiedlichen rechtlichen Blickwinkeln betreffen.
Welche Bemessungsgrundlage gilt?
Grundsätzlich wird die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung berechnet. Beim gewöhnlichen Grundstückskauf ist der Kaufpreis ein wesentlicher Ausgangspunkt; weitere übernommene Leistungen können hinzukommen. Nicht jede im Vertrag genannte Zahlung ist jedoch ohne Prüfung Grundstücksgegenleistung. Für bestimmte Erwerbsvorgänge greift stattdessen eine gesetzlich geregelte Bewertung. Maßgeblich sind §§ 8 und 9 GrEStG sowie die tatsächlichen Vereinbarungen. Eine rein rechnerische Aufteilung im Vertrag bindet die Finanzbehörde nicht unabhängig von ihrem wirtschaftlichen Gehalt. Gesondert bewertete Positionen müssen deshalb sachlich nachvollziehbar sein.
Grundstückskauf und anschließender Hausbau
Beim Erwerb eines Grundstücks zusammen mit einer vorgeplanten Bebauung kann ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegen. Dann können auch Baukosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einfließen, obwohl Grundstücks- und Bauvertrag getrennt abgeschlossen werden. Entscheidend ist der rechtliche oder objektiv sachliche Zusammenhang der Vereinbarungen. Eine zeitliche Trennung oder verschiedene Vertragspartner schließen die Zusammenfassung nicht automatisch aus. Umgekehrt unterliegt nicht jeder spätere, eigenständig organisierte Hausbau der Grunderwerbsteuer. Für die Prüfung sind Angebote, Absprachen, Vermittlungswege und die tatsächliche Bindung des Erwerbers an ein Baukonzept relevant.
Steuersatz und gesetzliche Ausnahmen
Der anzuwendende Steuersatz richtet sich nach dem maßgeblichen Landesrecht und dem Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs. Es gibt deshalb keinen für alle Grundstückskäufe unverändert geltenden einheitlichen Satz. § 3 GrEStG enthält unter anderem Ausnahmen für bestimmte Erwerbe von Todes wegen, Schenkungen sowie Übertragungen zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie. Diese Ausnahmen haben jeweils eigene Voraussetzungen. Bei Schenkungen unter Auflagen kann beispielsweise der belastete Teil anders zu behandeln sein. Eine allgemeine Befreiung für sämtliche Übertragungen unter Angehörigen besteht nicht.
Wer muss zahlen und welche Rolle hat der Vertrag?
Nach § 13 GrEStG sind beim gewöhnlichen Erwerb regelmäßig die am Vorgang beteiligten Vertragsparteien Steuerschuldner. Die verbreitete Vereinbarung, dass der Käufer die Steuer trägt, regelt zunächst das Innenverhältnis. Sie beseitigt die gesetzliche Steuerschuld des Verkäufers nicht automatisch. Bei der behördlichen Inanspruchnahme sind die rechtlichen Anforderungen an die Auswahl zwischen Gesamtschuldnern zu beachten. Für die Eigentumsumschreibung ist außerdem regelmäßig die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bedeutsam. Zahlung, Fälligkeit und gegebenenfalls erforderliche Rechtsbehelfe sollten deshalb in die Abwicklung des Erwerbs einbezogen werden.
Rechtsprechung zur Verantwortung des Verkäufers
Im Urteil vom 30. August 2017, II R 48/15, entschied der BFH, dass der Verkäufer bei einem einheitlichen Erwerbsvorgang die Grunderwerbsteuer in voller Höhe schulden kann, auch wenn ein Dritter zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist. Der Fall betraf damit sowohl die zusammengefasste Bemessungsgrundlage als auch die gesetzliche Schuldnerstellung. Die Entscheidung zeigt, dass eine interne Kostenübernahme durch den Käufer den Verkäufer gegenüber dem Finanzamt nicht vollständig absichert. Die Voraussetzungen eines einheitlichen Erwerbsvorgangs müssen gleichwohl im jeweiligen Sachverhalt festgestellt werden.
Was beim Bescheid geprüft werden sollte
Wichtig sind Erwerbszeitpunkt, Gegenleistung, erfasste Nebenleistungen, angewendeter Steuersatz und mögliche Befreiungen. Bei mehreren zusammenhängenden Verträgen sollten sämtliche Unterlagen gemeinsam betrachtet werden. Eine spätere Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung kann nach besonderen gesetzlichen Regeln steuerliche Folgen haben, beseitigt den Bescheid jedoch nicht automatisch. Dafür können Anträge und Fristen erforderlich sein. Bei gesellschaftsrechtlichen Vorgängen sind Beteiligungsstrukturen und zeitliche Veränderungen besonders sorgfältig nachzuvollziehen. Eine rechtzeitige Prüfung vor Vertragsabschluss hilft, die Steuerbelastung realistisch einzuschätzen; nach Bekanntgabe eines Bescheids müssen zusätzlich die Rechtsbehelfsfristen beachtet werden.