Rechtliche Prüfung: Modernisierung und anschließende Mieterhöhung
Bei Modernisierungen muss zwischen Erhaltungsarbeiten und umlagefähigen Verbesserungen unterschieden werden. Nicht jede Rechnung des Handwerkers kann unverändert an die Mieter weitergereicht werden. § 559 BGB regelt Voraussetzungen und Grenzen einer Modernisierungsmieterhöhung; § 559b BGB betrifft die Erklärung. Bereits die Ankündigung und mögliche Härteeinwände haben eine eigene rechtliche Bedeutung. Die Zustimmung zu Bauarbeiten ist deshalb nicht ohne Weiteres ein Anerkenntnis einer später verlangten Miete.
Bauankündigung und Kostenabrechnung vergleichen
Ordnen Sie jeder angekündigten Maßnahme die später berechneten Arbeiten zu.
Kennzeichnen Sie ersetzte, bereits abgenutzte Bauteile und Angaben zum Erhaltungsanteil.
Bewahren Sie Ankündigung, Einwendungen und Erhöhungsschreiben mit Zugangsdaten auf; Duldung der Arbeiten und Zahlung der höheren Miete sind getrennte Fragen.
Ankündigung und technische Einordnung
§ 555c verlangt grundsätzlich eine Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit den gesetzlichen Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und erwarteter wirtschaftlicher Belastung. Die Ausnahme für unerhebliche Maßnahmen ist an ihren eigenen Voraussetzungen zu messen. Ein allgemeiner Baustellenaushang erfüllt nicht automatisch alle Anforderungen.
Zuerst wird nach § 555b bestimmt, welche Modernisierungsart vorliegt. Reine Erhaltung ist davon zu trennen. Derselbe Bauauftrag kann Erhaltungs- und Modernisierungsanteile enthalten; die Rechnungssumme allein ist kein umlagefähiger Betrag.
Duldungshärte und rechtzeitige Mitteilung
§ 555d sieht eine Abwägung der baubedingten Härte unter Einbeziehung der gesetzlichen Interessen vor. Die zu erwartende Mieterhöhung und künftige Betriebskosten gehören nach Absatz 2 dagegen in die spätere finanzielle Härteprüfung. Gesundheitliche Belastung durch die Arbeiten und wirtschaftliche Überforderung sind deshalb nicht mit demselben Prüfungssatz zu erledigen.
Grundsätzlich sind Härteumstände bis zum Ende des auf den Zugang folgenden Monats in Textform mitzuteilen. Der Fristlauf setzt eine gesetzmäßige Ankündigung voraus. Fehlender Hinweis, unverschuldete Verspätung und spätere Mitteilung richten sich nach den besonderen Regeln des § 555d Abs. 3 bis 5; eine pauschale Ausschlussbehauptung genügt nicht.
Kosten und besondere Heizungswege
§ 559 BGB erlaubt bei den dort bezeichneten Maßnahmen grundsätzlich, die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten berücksichtigungsfähigen Kosten zu erhöhen. Erhaltungsanteile sind unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades abzuziehen, Kosten mehrerer Wohnungen angemessen zuzuordnen. Innerhalb von sechs Jahren beträgt die Grenze der monatlichen Erhöhung grundsätzlich drei Euro je Quadratmeter, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter zwei Euro. Für die in Absatz 3a Satz 3 bezeichnete Heizungsmaßnahme gilt zusätzlich die besondere 0,50-Euro-Grenze. Eine Rechnung über 10.000 Euro begründet daher nicht ohne weitere Prüfung 800 Euro zusätzliche Jahresmiete.
Für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a sieht § 559e Abs. 1 BGB bei dem Grunde nach zuschussfähigen Maßnahmen und tatsächlich in Anspruch genommenen Drittmitteln eine jährliche Erhöhung um zehn Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten nach Drittmittelabzug vor. Unterbleibt die Förderung trotz grundsätzlicher Förderfähigkeit, verweist das Gesetz auf § 559 BGB. Nach § 559e Abs. 2 sind grundsätzlich pauschal 15 Prozent als Erhaltungsanteil abzuziehen; hiervon nimmt Satz 2 Kosten des Einbaus einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 GModG aus. Dieser Wegfall der Pauschale ersetzt nicht die Prüfung des übrigen Erhöhungstatbestands, der Förderung und der Kappungsgrenzen.
Für die Heizungsmaßnahme begrenzt § 559e Abs. 3 BGB die Erhöhung der monatlichen Miete innerhalb von sechs Jahren auf 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei 70 Quadratmetern sind das höchstens 35 Euro monatlich für diese Maßnahme. Daneben sind bei weiteren Erhöhungen nach § 559 Abs. 1 die dortigen Gesamtgrenzen zu beachten.
§ 43 Abs. 1 GModG erfasst den Neueinbau von mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungen in Bestandsgebäuden nach dem 29. Juli 2026. Die vorgeschriebenen Wärmeanteile der dort benannten Brennstoffe betragen ab 2029 mindestens zehn Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Technische Erfüllungsalternativen und Nachweise für Solarthermie, Wärmerückgewinnung und Hybridanlagen sowie die zwölfmonatigen Sonderregeln bei irreparablem Ausfall folgen aus Abs. 3–7. Die mietrechtliche Kostenberechnung setzt deshalb die zutreffende technische Anlagenzuordnung voraus; sie wird nicht allein aus der Bezeichnung neue Heizung abgeleitet.
Für Wärmepumpen verlangt § 559f BGB zusätzlich grundsätzlich den Fachunternehmernachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, soweit keiner der gesetzlichen Gebäude- oder Vorlauftemperatur-Ausnahmefälle vorliegt. Fehlt ein erforderlicher Nachweis, darf für eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten zugrunde gelegt werden. Dies ist von der 15-Prozent-Pauschale und der monatlichen 0,50-Euro-Grenze getrennt zu rechnen; der Nachweis betrifft die gesetzliche Berechnungsgrundlage und nicht einfach einen beliebigen gemessenen Monatsverbrauch.
Zum Inkrafttreten des Änderungsgesetzes und den gestaffelten Anwendungsdaten siehe Heizkosten und Verbrauchserfassung. Für eine Modernisierungserhöhung sind die einschlägige Fassung der BGB-Normen, die Anlagenart und die konkret aufgewendeten Kosten jeweils getrennt festzustellen.
Erklärung und Zahlung
Die Erhöhung ist nach § 559b in Textform anhand entstandener Kosten zu berechnen und zu erläutern. Grundsätzlich beginnt die Zahlung im dritten Monat nach Zugang; bei den dort genannten Ankündigungs- oder Überschreitungsfällen verlängert sich der Zeitraum um sechs Monate. Finanzielle Härte nach § 559 Abs. 4 und 5 wird daneben geprüft. Eine widerspruchslose Baustellenbesichtigung ist keine Zustimmung zu jeder späteren Forderung.
Die finanzielle Härteprüfung nach § 559 Abs. 4 bezieht die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten ein. Die gesetzlichen Ausnahmen betreffen insbesondere die bloße Herstellung des allgemein üblichen Zustands und nicht vom Vermieter zu vertretende Maßnahmen; bei der letzteren Ausnahme ist wiederum der besondere Heizungsfall mitzulesen. Nach § 559 Abs. 5 entfällt der fristbezogene Einwendungsausschluss, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent überschreitet. Das ist von der dann ebenfalls möglichen Verlängerung des Zahlungsbeginns nach § 559b Abs. 2 zu unterscheiden.