Mietermehrheit und Parteiwechsel

Ist die ausgezogene Person ab dem Auszug von der Miete befreit?

Nicht allein wegen des Auszugs. Entscheidend ist die vertragliche Stellung und eine wirksame Änderung oder Beendigung des Mietverhältnisses.

Rechtliche Prüfung: Gemeinsamer Mietvertrag nach einer Trennung

Der tatsächliche Auszug beendet die vertragliche Stellung nicht automatisch. Zu klären ist, wer Mieter geworden ist und welche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen werden kann. Außenhaftung gegenüber dem Vermieter und interner Ausgleich zwischen den Beteiligten sind unterschiedliche Fragen. Bei Ehegatten können besondere gesetzliche Regelungen hinzukommen. Eine bloße Ummeldung oder private Absprache löst nicht zuverlässig sämtliche Vertragspflichten.

Nach einer Trennung sämtliche Mietparteien erfassen

Prüfen Sie, wer den Vertrag unterschrieben hat und welche weiteren Vereinbarungen bestehen.

Trennen Sie Auszug, interne Kostenteilung und Entlassung gegenüber dem Vermieter.

Regeln Sie Vertragsübernahme oder Beendigung schriftlich und gemeinsam; allein der Auszug einer Person ändert die Vertragsparteien nicht.

Werden alle Angehörigen automatisch Mieter?

Nein. Eintritt und Fortsetzung richten sich nach gesetzlichen Voraussetzungen und der bisherigen Wohn- und Vertragskonstellation.

Rechtliche Prüfung: Mietvertrag nach dem Tod eines Mieters

Zunächst ist zu prüfen, ob Personen in das Mietverhältnis eintreten oder es mit überlebenden Mitmietern fortgesetzt wird. Erst danach stellt sich gegebenenfalls die Fortsetzung mit Erben nach § 564 BGB. Angehörigenstellung und Erbenstellung sind nicht identisch. Schlüsselbesitz oder die Organisation der Räumung begründen für sich allein keine eindeutige Mietvertragsübernahme. Kündigungsmöglichkeiten und ihre zeitlichen Voraussetzungen müssen aus dem konkreten Verlauf ermittelt werden.

Nach einem Todesfall die Mietverhältnisse ordnen

Erfassen Sie Mitmieter und Personen, die mit dem Verstorbenen im Haushalt lebten.

Sammeln Sie Vertrag, Todesnachweis und vorhandene Erklärungen zum weiteren Wohnen.

Lassen Sie Eintritt, Fortsetzung und Kündigung anhand der Beteiligten prüfen; die Erbenstellung beantwortet nicht allein, wer Mietpartei wird.

Außenhaftung und interne Aufteilung

Bei mehreren Mietern ist die geschuldete Leistung und eine mögliche gesamtschuldnerische Haftung nach §§ 421 ff. zu bestimmen. Ein interner Kostenschlüssel bindet den Vermieter nicht allein deshalb, weil die Mitmieter ihn vereinbart haben. Der Auszug einer Person beseitigt deren Vertragsstellung nicht automatisch.

Eine Entlassung oder Übernahme soll die Beteiligten, den Wirksamkeitszeitpunkt und die Behandlung alter Forderungen ausdrücklich regeln. Ein neuer Dauerauftrag oder eine Ummeldung ist keine umfassende Vertragsübernahme. Besonderheiten bei Ehewohnung und § 1568a sind gesondert zu beachten.

Tod: Reihenfolge der gesetzlichen Prüfung

Zunächst ist zu klären, ob überlebende Mitmieter nach § 563a fortsetzen oder Haushaltsangehörige nach § 563 eintreten. Angehörigenstellung, gemeinsamer Haushalt und bestehende Mitmieterstellung sind unterschiedliche Voraussetzungen. Nicht jeder Angehörige und nicht jeder Erbe wird automatisch in derselben Weise Mieter.

§ 563 enthält eine Rangfolge und die Möglichkeit, den Eintritt innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod abzulehnen. Für überlebende Mitmieter sieht § 563a ein besonderes Kündigungsrecht innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist vor. Die jeweiligen Erklärungen werden nicht durch die bloße Organisation der Beerdigung oder Wohnungsräumung ersetzt.

Fortsetzung mit Erben und Sonderkündigung

Erst wenn weder Eintritt noch Fortsetzung nach §§ 563 und 563a erfolgt, setzt § 564 das Mietverhältnis mit dem Erben fort. Die dortigen Kündigungsrechte knüpfen an Kenntnis vom Todesfall und davon an, dass Eintritt oder Fortsetzung nicht erfolgt sind. Ein pauschales Datum einen Monat nach dem Tod bildet diese Voraussetzungen nicht zuverlässig ab.

Für den weiteren Verlauf werden Mitmieter, Haushaltsangehörige, Eintrittserklärungen, Erben und Kenntniszeitpunkte erfasst. Wer nur Schlüssel verwahrt oder als Angehöriger aufräumt, hat damit nicht automatisch einen neuen Vertrag geschlossen. Offene Mietforderungen und Haftung nach Eintritt beziehungsweise Erbfolge sind zusätzlich zu prüfen.

Besondere gesetzliche Überleitung und Altverbindlichkeiten

Bei Überlassung der Ehewohnung anlässlich der Scheidung sieht § 1568a Abs. 3 den Eintritt oder die alleinige Fortsetzung zum Zugang der gemeinsamen Mitteilung an den Vermieter beziehungsweise mit Rechtskraft der Endentscheidung vor. Das ist eine besondere gesetzliche Überleitung; sie setzt nicht in jedem Fall dieselbe freie Zustimmung des Vermieters voraus wie ein gewöhnlicher vereinbarter Parteiwechsel. Absatz 6 enthält eine einjährige Erlöschensregel mit der dort benannten Rechtshängigkeitsausnahme. Eine bloße Trennung fällt nicht automatisch unter diese gesamte Scheidungsregel.

§ 563b lässt eingetretene oder fortsetzende Personen für bis zum Tod entstandene Verbindlichkeiten neben dem Erben als Gesamtschuldner haften; im Innenverhältnis haftet grundsätzlich der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist. Die Vorschrift behandelt auch vorausentrichtete Miete und eine besondere Möglichkeit zur Sicherheitsforderung bei zuvor fehlender Sicherheit. Diese gesetzlichen Folgen werden nicht durch eine private Aufteilung unter Angehörigen beseitigt.