Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht

Minderung ist keine Aufrechnung

Bei berechtigter Minderung nach § 536 besteht die Mietforderung im entsprechenden Umfang von Gesetzes wegen nicht. Dafür benötigt der Mieter keine eigenständige Gegenforderung, mit der er aufrechnet. Ein Schadensersatzanspruch nach § 536a kann dagegen eine solche Gegenforderung bilden, wenn dessen eigene Voraussetzungen vorliegen.

Zusätzliche Zurückbehaltung lässt die Forderung grundsätzlich bestehen und wirkt nur vorläufig. Fällt ihr Grund weg, kann ein zuvor zurückbehaltener Betrag wieder zu zahlen sein. Die beiden Beträge dürfen daher nicht dauerhaft als identische Kürzung verbucht werden.

Aufrechnungsvoraussetzungen

§ 387 BGB verlangt gegenseitige, gleichartige Forderungen. Die eigene Gegenforderung muss fällig und durchsetzbar sein. Die Hauptforderung muss erfüllbar sein. Nach § 388 wird die Aufrechnung gegenüber der anderen Seite erklärt. Soweit sich die Forderungen decken, gelten sie nach § 389 als in dem Zeitpunkt erloschen, in dem sie erstmals zur Aufrechnung geeignet einander gegenüberstanden.

Vertragliche Verbote und AGB-Grenzen werden gesondert geprüft, insbesondere § 309 Nr. 3. Ein Formular kann nicht ohne Weiteres auch die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ausschließen. Die Unwirksamkeit einer Klausel beweist aber nicht den geltend gemachten Gegenanspruch.

Besondere Anzeige nach § 556b Abs. 2

Die Vorschrift erlaubt trotz vertraglicher Bestimmung Aufrechnung oder Zurückbehaltung wegen der dort genannten Ansprüche aus §§ 536a, 539 oder Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete, wenn die Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform angezeigt wurde. Die Anspruchsgruppen sind konkret zu prüfen.

Diese Regel ist weder ein allgemeiner Monatsaufschub jeder Mietminderung noch ein Freibrief für jeden beliebigen Gegenanspruch. Die gesetzliche Anzeige und eine rechtlich erforderliche Aufrechnungserklärung haben unterschiedliche Funktionen. Zugang und Bezug zur bevorstehenden Zahlung werden dokumentiert.

Zusätzliches Leistungsverweigerungsrecht

§ 273 und § 320 haben verschiedene Voraussetzungen. Ein mängelbezogenes Druckmittel muss sich am konkreten Anspruch, dessen Zweck und an Treu und Glauben messen lassen. Eine dauerhaft beliebige Vervielfachung einer Minderungsquote ist keine gesetzliche Standardregel.

Bei Belegeinsicht oder Mangelbeseitigung sind Umfang und Ende einer zulässigen Zurückbehaltung gesondert zu bestimmen. Ein zu hoher Einbehalt kann Rückstände und Kündigungsrisiken schaffen. Die Rechtslage wird deshalb monatsweise und getrennt nach Minderungsbetrag, Gegenforderung und vorläufig zurückbehaltenem Betrag abgerechnet.

VIII ZR 19/14 begrenzt den zusätzlichen Einbehalt nach § 320 Abs. 1 und 2 BGB grundsätzlich nach Zeit und Betrag. Die Minderung gleicht die eingeschränkte Nutzung bereits aus. Der zusätzliche Einbehalt soll die Mangelbeseitigung fördern. Seine Höhe und Dauer müssen daher zu diesem Zweck und zur konkreten Beeinträchtigung passen.

Nach VIII ZR 12/18 verliert der Mieter bei verweigerter Duldung der Mangelbeseitigung grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt auch das zusätzliche Zurückbehaltungsrecht. Die zuvor einbehaltenen Beträge sind sofort nachzuzahlen. Für die ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ist ein weiterer Einbehalt aus diesem Grund unzulässig. Der Verweis auf Beweissicherung in einem anderen Mietprozess änderte daran im entschiedenen Fall nichts. Bereits wirksam geminderte Beträge werden davon getrennt betrachtet.