Lärm und Gebrauchsbeeinträchtigung

Vertragsmaßstab und Herkunft der Störung

Art, Dauer und Intensität der Arbeiten sind konkret festzustellen. Arbeiten am Mietgebäude und Bauvorhaben auf einem fremden Grundstück sind auseinanderzuhalten. Maßstab ist die nach dem Vertrag geschuldete Gebrauchstauglichkeit; das Vorhandensein einer Baustelle allein trägt keine feste Minderungsquote.

BGH VIII ZR 31/18 und VIII ZR 258/19 behandeln nach Vertragsschluss neu auftretenden Nachbarbaulärm und Staub. Ohne abweichende Beschaffenheitsvereinbarung liegt grundsätzlich kein Mangel vor, soweit der Vermieter die Einwirkungen selbst ohne Abwehr- oder Ausgleichsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss. § 906 wird dabei nicht unmittelbar als Mietvertragsnorm angewendet; seine Wertung fließt in die ergänzende Vertragsauslegung ein.

Eine anfangs ruhige Umgebung und der erkennbare Wunsch des Mieters nach Ruhe begründen für sich keine Vereinbarung dauerhaft unveränderter Umgebungsverhältnisse. Eine entsprechende Erklärung des Vermieters muss hinzutreten. Ebenso wenig darf die nachträgliche Störung pauschal allein dem Mieterrisiko zugewiesen werden. Konkrete Vertragsabreden und die rechtlichen Möglichkeiten des Vermieters sind tatsächlich zu ermitteln.

Abwehr, Ausgleich und offene Sonderfälle

Kann der Vermieter gegen wesentliche Einwirkungen vorgehen, gehört diese Möglichkeit in die Prüfung seiner Erhaltungspflicht nach § 535 BGB. Muss er wesentliche ortsübliche, durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen nicht verhinderbare Einwirkungen dulden, ist ein möglicher Ausgleich nach § 906 Abs. 2 Satz 2 gesondert zu prüfen. Wesentlichkeit, Ortsüblichkeit, Verhinderbarkeit und unzumutbare Nutzungseinbuße sind verschiedene Voraussetzungen.

VIII ZR 258/19 lässt ausdrücklich offen, wie eine bei Vertragsschluss arglistig verschwiegene, konkret bevorstehende Baumaßnahme in diesem Zusammenhang zu behandeln wäre. Aus dieser Entscheidung folgt weder eine generelle Unbeachtlichkeit solchen Wissens noch eine abschließend entschiedene automatische Minderungsfolge. Ein entsprechender Sachverhalt verlangt eine gesonderte Prüfung.

Die vorgelagerte Frage, ob überhaupt ein Mangel besteht, ist von einem vertraglichen Ausschluss gesetzlicher Minderungsrechte zu unterscheiden. Die dargestellte Risikozuordnung gestattet keine pauschale Umgehung des zwingenden Wohnraummieterschutzes nach § 536 Abs. 4 BGB.

Darlegung und Beweis der konkreten Einwirkungen

Der Mieter muss die tatsächlichen Einwirkungen auf die Wohnung und ihre Wesentlichkeit darlegen und im Streitfall beweisen. Die bloße Behauptung typischer Baustellengeräusche genügt nicht. Beschrieben werden Geräuschart, ungefähre Tageszeiten, Häufigkeit, Dauer und betroffene Räume; Bauphasen können getrennt dargestellt werden.

Ein fortlaufendes Lärmprotokoll oder eigene Dezibelmessungen sind keine zwingende Voraussetzung eines hinreichenden Vortrags. Ein Protokoll kann helfen, beweist aber nicht allein die Wahrheit seiner Einträge. Unabhängige Zeugen, zeitnaher Schriftwechsel und gegebenenfalls sachverständige Feststellungen sind auf das konkrete Beweisthema auszurichten. Tonaufnahmen dürfen nur im rechtlich zulässigen Rahmen eingesetzt werden.

In VIII ZR 258/19 waren konkrete Angaben zu Arbeitszeiten, Baufahrzeugen, erschwerter Unterhaltung bei geschlossenen Fenstern und Staub hinreichender Vortrag. Weil die Einwirkungen bestritten waren, musste darüber Beweis erhoben werden. Der BGH bestätigte damit keine allgemeine Minderungsquote. Auch die Behauptung eingehaltenen öffentlich-rechtlichen Bauzeiten ersetzt keine Feststellung der tatsächlichen Einwirkungen.

Für die aus seinem Verhältnis zum Nachbarn stammenden Umstände, mit denen der Vermieter fehlende Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten begründet, trifft ihn eine eigene Darlegungs- und Beweislast. Diese Verteilung entbindet den Mieter nicht vom Nachweis der tatsächlichen Beeinträchtigung. Allgemeine Prozent- oder Dezibeltabellen ersetzen keine dieser Prüfungen.

Anzeige, Arbeiten am Gebäude und Rechtsfolgen

Abhilfeanspruch, Minderung und Schadensersatz werden getrennt geprüft. Auftretende Mängel sind nach § 536c BGB anzuzeigen. Die Folgen einer unterlassenen Anzeige hängen insbesondere davon ab, ob der Vermieter infolgedessen keine Abhilfe schaffen konnte; nicht jede fehlende förmliche Mitteilung beseitigt pauschal sämtliche Rechte.

Bei Arbeiten am Mietobjekt ist § 536 Abs. 1a zu beachten. Der dreimonatige Ausschluss betrifft die dort benannte energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1; weder jeder Umbau noch eine beliebige Nachbarbaustelle wird dadurch minderungsfrei.

Erst nach Feststellung eines Mangels und seines Zeitraums wird die angemessene Minderung anhand der tatsächlichen Gebrauchseinbuße ermittelt. Ein zu hoher Einbehalt kann Mietrückstände erzeugen. Die allgemeinen Berechnungsregeln werden in Mietminderung und Berechnungsgrundlage und die Modernisierung in Modernisierung und Härteeinwand behandelt; sie werden hier nicht nochmals als allgemeine Mängelblöcke wiederholt.