Welche Erhöhungsgrundlage wird verwendet?
Lesen Sie zuerst, worauf sich das Schreiben stützt und welche Mietbestandteile verändert werden sollen. Eine höhere Betriebskostenvorauszahlung ist nicht ohne Weiteres eine Erhöhung der Nettokaltmiete. Bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete gelten besondere Regeln. Auch vertragliche Erhöhungsausschlüsse können relevant sein. Für ein Verlangen nach § 558 BGB geht es grundsätzlich um die Zustimmung des Mieters zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine bloße Zahlungsaufforderung erklärt daher noch nicht, ob die Voraussetzungen des jeweils einschlägigen Verfahrens erfüllt sind.
Vergleichsmiete und Kappungsgrenze beachten
§ 558 BGB verlangt grundsätzlich, dass die Miete zum vorgesehenen Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen darf frühestens nach einem Jahr gestellt werden. Bestimmte andere Erhöhungen bleiben dabei außer Betracht. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg innerhalb von drei Jahren regelmäßig auf 20 Prozent, in entsprechend ausgewiesenen Gebieten auf 15 Prozent. Maßgeblich sind beide Grenzen: Eine noch nicht ausgeschöpfte Kappungsgrenze rechtfertigt keine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob eine abgesenkte Grenze am konkreten Ort gilt, ist anhand der geltenden Landesverordnung zu prüfen.
Wie muss das Verlangen begründet werden?
Nach § 558a BGB muss das Erhöhungsverlangen in Textform erklärt und begründet werden. Als Begründungsmittel kommen insbesondere Mietspiegel, Mietdatenbank, ein entsprechendes Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen in Betracht. Werden Mietspiegelwerte verwendet, sollten die Merkmale der eigenen Wohnung und deren Einordnung nachvollziehbar sein. Angaben eines einschlägigen qualifizierten Mietspiegels können auch dann mitzuteilen sein, wenn ein anderes Begründungsmittel gewählt wird. Die formelle Nachvollziehbarkeit eines Schreibens und die inhaltliche Berechtigung des verlangten Betrags sind dabei unterschiedliche Prüffragen.
Rechtsprechung: Tatsächliche Wohnfläche zählt
Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, dass für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich ist. Eine abweichende Flächenangabe im Vertrag legt für dieses Verfahren keinen fiktiven Wert verbindlich fest, auch nicht bei Abweichungen bis zu zehn Prozent. Zugleich bleibt die Kappungsgrenze anwendbar, wenn sich die Wohnung nachträglich als größer erweist. Aus dem Urteil folgt deshalb keine unbeschränkte Anpassungsmöglichkeit allein wegen eines korrigierten Aufmaßes. Flächenansatz und zulässiger Erhöhungsumfang müssen gemeinsam betrachtet werden.
Welche Fristen gelten für die Zustimmung?
Nach § 558b BGB kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, wenn der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zugestimmt hat. Für diese Klage sieht das Gesetz drei weitere Monate vor. Soweit zugestimmt wird, ist die erhöhte Miete grundsätzlich ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Notieren Sie deshalb den Zugangstag und vergleichen Sie den verlangten Beginn mit der gesetzlichen Regelung. Ein konkretes Schreiben sollte rechtzeitig geprüft werden, damit begründete Einwendungen oder eine erforderliche Zustimmung nicht unbearbeitet bleiben.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Hilfreich sind Mietvertrag, frühere Erhöhungsschreiben, aktuelle Mietaufstellung, verwendeter Mietspiegel und gegebenenfalls Unterlagen zur Wohnfläche. Markieren Sie, welche Angaben Sie nachvollziehen können und wo Informationen fehlen. Prüfen Sie auch, ob sich die Berechnung auf dieselben Mietbestandteile bezieht. Vermieter sollten Rechenweg und Begründung vor Versand aufeinander abstimmen. Mieter sollten weder allein wegen eines formell ausführlichen Schreibens ungeprüft zustimmen noch eine möglicherweise berechtigte Erhöhung pauschal zurückweisen. Entscheidend bleibt die Prüfung der konkreten Wohnung und des gewählten Erhöhungsverfahrens.