Beim Share Deal wechseln Gesellschaftsanteile den Inhaber, während die Gesellschaft Eigentümerin der Immobilie bleibt. Das verschiebt den Prüfungsgegenstand, beseitigt aber die Grundstücksrisiken nicht.
Transaktionsgegenstand
Beim direkten Grundstückskauf schuldet der Verkäufer die Grundstücksübertragung nach §§ 311b, 433 BGB. Beim Anteilskauf wird die Beteiligung übertragen; bei GmbH-Anteilen verlangen § 15 Absatz 3 und 4 GmbHG notarielle Form für Abtretung und Verpflichtung. Gesellschaftsvertragliche Zustimmungen sind zusätzlich zu beachten.
Aus dem Anteilserwerb allein folgt daher keine neue Grundstücksauflassung. Eigentümerin, Kreditnehmerin und Vermieterin kann dieselbe Gesellschaft bleiben. Gleichwohl können Finanzierungs- oder andere Verträge besondere Zustimmungsklauseln für einen Kontrollwechsel enthalten.
Immobilien- und Gesellschaftsprüfung
Grundbuch, Dienstbarkeiten, Bauakte und Mietverhältnisse bleiben wesentliche Prüfgegenstände. Hinzu kommen Gesellschaftsverbindlichkeiten, Vertretungsbefugnisse, Gesellschafterstruktur und Sicherheiten. Ein unauffälliges Grundstück kompensiert keine unbekannten Schulden der Zielgesellschaft. Kaufpreis, Garantien und Freistellungen müssen diese unterschiedliche Risikolage abbilden.
§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG erfassen bei grundbesitzenden Personen- und Kapitalgesellschaften grundsätzlich den Übergang von mindestens 90 Prozent auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren. Anteilsvereinigung, Anteilsübertragung und wirtschaftliche Beteiligung sind daneben nach § 1 Abs. 3 und 3a zu prüfen. Für seit dem 3. Juli 2026 verwirklichte Fälle sind insbesondere das Verhältnis der Tatbestände nach Abs. 3b und die Übergangsvorschriften in § 23 Abs. 28 und 29 zu beachten. Verpflichtung, Übergang, Anzeige und Grundbesitzzuordnung sind getrennt zu datieren. Eine Kontrollwechselklausel ist nach ihrer eigenen Definition, Zustimmungsanforderung und Rechtsfolge zu lesen, etwa in Kredit-, Miet- oder Lizenzverträgen.
Für die Grundstückszurechnung können unmittelbare Grundstückserwerbe der Gesellschaft oder eines Dritten die Ausgangslage verändern. Der archivierte BFH-Beschluss betrifft die frühere Fassung und eine summarische Prüfung im Aussetzungsverfahren. Für Erwerbsvorgänge nach dem 2. Juli 2026 sind § 1 Abs. 4a und § 23 GrEStG in der einschlägigen Fassung gesondert zu lesen. Bei Anteilsvollzug nach dem 2. Juli 2026 in Erfüllung der in § 23 Abs. 29 bezeichneten früheren Rechtsgeschäfte greift die dortige Sonderregel.
Beispiel
Eine GmbH hält ein vermietetes Gebäude und ein Bankdarlehen. Der Erwerber prüft nicht nur die Mieterträge, sondern auch weitere Gesellschaftsschulden und eine mögliche Zustimmungspflicht der Bank. Grunderwerbsteuerliche Anteilsquoten, Fristen und Zurechnungsregeln werden hier bewusst nicht aus Erinnerung beziffert; sie erfordern die einschlägigen Originalnormen.
Rechtsprechung und Rechtsgrundlagen
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