Recht und Sicherungszweck
§ 1191 BGB erlaubt die Belastung mit einer bestimmten Geldsumme sowie Zinsen und Nebenleistungen. Nach § 1192 Absatz 1 setzt die Grundschuld keine Forderung voraus. Eine Darlehenstilgung löscht sie daher nicht automatisch im Grundbuch.
Der Sicherungsvertrag bestimmt, welche Forderungen erfasst sind, wann verwertet werden darf und wann Rückgewähr verlangt werden kann. Nennbetrag und eingetragener Grundschuldzins sind nicht mit dem laufenden Kreditrest und dem vereinbarten Darlehenszins gleichzusetzen.
Einreden und Vollstreckung
§ 1192 Absatz 1a schützt bei einer Sicherungsgrundschuld bestimmte Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch gegenüber Erwerbern der Grundschuld. Das Kapital wird nach Kündigung und Ablauf der sechsmonatigen Frist fällig (§ 1193 BGB). Bei Sicherung einer Geldforderung darf von dieser Regel nicht abgewichen werden. Die Befriedigung aus dem Grundstück erfolgt grundsätzlich durch Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB entsprechend).
Die notarielle Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung kann nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO einen Vollstreckungstitel für den in der Urkunde bezeichneten Anspruch schaffen. Welche Ansprüche tatsächlich erfasst sind, ergibt sich aus der Urkunde. Der Titel ersetzt die materiellen Fälligkeitsvoraussetzungen nicht.
Bei Abtretung sind Erwerb der Grundschuld, materielle Einreden und Vollstreckungsbefugnis aus der vorhandenen Urkunde getrennt zu prüfen. Der BGH hat die formularmäßige Unterwerfung in XI ZR 200/09 dahin ausgelegt, dass ein Erwerber nur bei Eintritt in den Sicherungsvertrag daraus vorgehen durfte. Die heutige Einredenerhaltung nach § 1192 Abs. 1a BGB ist daneben zu prüfen.
Für das Klauselerteilungsverfahren hat der BGH später klargestellt, dass der Notar keine Vollstreckungsbedingung annehmen darf, die im Wortlaut der Urkunde keine Grundlage hat. Weist der Erwerber die Rechtsnachfolge durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nach, ist ihm in dieser Konstellation die Klausel zu erteilen. Den Einwand der fehlenden Übernahme der treuhänderischen Bindung kann der Schuldner dann mit der Klage nach § 768 ZPO geltend machen (BGH, VII ZB 89/10).
Prüfprogramm
Bei Nachbesicherung werden Darlehen, Zweckerklärung, Grundschuld, Rang und persönliche Unterwerfung getrennt gelesen. Eine weite Zweckklausel kann zusätzliche Forderungen erfassen. Bei mehreren formularmäßigen Erklärungen stellte der BGH für die Überraschungsprüfung auf die jüngste Erklärung und den Anlass ihrer Abgabe ab (XI ZR 118/00, damals § 3 AGBG). Nach heutigem § 305c Abs. 1 BGB sind der sachliche und zeitliche Zusammenhang mit einem Anlasskredit und die berechtigten Erwartungen des Sicherungsgebers zu prüfen. Eine formularmäßige Erstreckung auf sämtliche Verbindlichkeiten eines Dritten kann überraschend sein.
Bei vollständiger Rückzahlung sind weitere tatsächlich gesicherte Forderungen und die vereinbarte Rückgewährform zu klären.