Die Übergabe einer Wohnung beantwortet noch nicht, ob auch das Gemeinschaftseigentum wirksam abgenommen wurde. Bauvertragliche Abnahme und wohnungseigentumsrechtliche Verwaltung sind getrennte Ebenen.
Gegenstand der Abnahme
Die Abnahme nach § 640 BGB betrifft die vertragsgemäß hergestellte Bauleistung. Unwesentliche Mängel berechtigen grundsätzlich nicht zur Verweigerung. Bei bekannten Mängeln ist der gesetzliche Rechtsvorbehalt zu beachten. Sonder- und Gemeinschaftseigentum müssen im Protokoll eindeutig bezeichnet sein.
Eine Abnahmefiktion setzt die Voraussetzungen des § 640 Absatz 2 voraus. Bei Verbrauchern ist zusätzlich der vorgeschriebene Hinweis in Textform nötig. Die bloße Aufforderung zur Schlüsselübernahme belegt diese Voraussetzungen nicht automatisch.
Befugnis und Folgen
Wer für welchen Erwerber abnehmen darf, ist anhand Vertrag, Vertretungsmacht und Wirksamkeit der Klauseln zu prüfen. Der Verwalter ist nicht schon aufgrund seiner Verwaltungsstellung uneingeschränkt befugt, die werkvertraglichen Rechte jedes Erwerbers zu disponieren. § 641 knüpft die Vergütungsfälligkeit grundsätzlich an die Abnahme; Bauträgerabschläge folgen besonderen Regeln.
Eine Bauträger-AGB, die einem späteren Erwerber eine bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums entgegenhält und dadurch seine Mängelfrist verkürzt, kann unwirksam sein (BGH VII ZR 171/15). Für Bauwerksmängel beträgt die Frist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich fünf Jahre ab wirksamer Abnahme. Ohne wirksame Abnahme lässt sich der Fristbeginn nicht einfach aus einem älteren Protokoll übernehmen. Erwerberansprüche aus dem Vertrag unterfallen nicht allein wegen ihres Bezugs zum Gemeinschaftseigentum § 9a Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft kann bestimmte Ansprüche zur einheitlichen Rechtsverfolgung durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (BGH V ZR 213/21). Das ist von der Abnahme und den individuellen Rückabwicklungsrechten zu unterscheiden.
Beispiel und Unterlagen
Bei einer Dachundichtigkeit werden Leistungsbeschreibung, Teilabnahmen, Protokolle, Vollmachten und bekannte Mängel gesammelt. Der Erwerber hält den Vorbehalt konkret fest und unterscheidet noch fehlende Herstellung von Mängeln fertiggestellter Teile. Fristen und Anspruchsinhaberschaft sind anschließend gesondert zu bestimmen; ein Gemeinschaftsbeschluss ersetzt diese Prüfung nicht.
Rechtsprechung und Rechtsgrundlagen
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