Gemischtes Leistungsprogramm
§ 650u BGB definiert den Vertrag über Errichtung oder Umbau zusammen mit Eigentums- oder Erbbaurechtsübertragung. Auf die Bauleistung und den Rechtsübergang finden unterschiedliche Regelbereiche Anwendung. Mehrere Vorschriften, darunter die freie Kündigung nach § 648, sind ausdrücklich ausgeschlossen.
§ 650v begrenzt Abschlagszahlungen auf den verordnungsrechtlich zulässigen Rahmen. § 3 MaBV verlangt vor der Entgegennahme von Erwerbermitteln unter anderem rechtliche Wirksamkeit, gesicherte Vormerkung, Lastenfreistellung und die dort näher bestimmte baurechtliche Voraussetzung.
Raten richtig berechnen
§ 3 Absatz 2 MaBV erlaubt bis zu sieben Teilbeträge entsprechend dem Bauablauf. Beim Grundstückseigentum entfallen zunächst 30 Prozent der Vertragssumme auf den Beginn der Erdarbeiten; die anschließenden dort genannten Prozentsätze beziehen sich auf die restliche Vertragssumme. Sie sind nicht sämtlich als Prozentsätze des Gesamtpreises zu addieren. § 7 enthält eine gesonderte Sicherungsalternative mit eigenen Anforderungen.
Kontrollbeispiel
Eine Rohbaurate wird verlangt, obwohl die rangrichtige Vormerkung noch fehlt. Der tatsächliche Baufortschritt ersetzt die fehlende Grundvoraussetzung nicht. Vor Zahlung werden sowohl Sicherungsvoraussetzungen als auch erreichte vertragliche Bautenstände belegt; Rechnung, Sachverständigenbefund und notarielle Mitteilung müssen zusammenpassen.
Rechenbeispiel zum Ratenmaßstab
Bei einem dem § 3 Absatz 2 MaBV unterliegenden Eigentumserwerb über 400.000 Euro entsprechen 30 Prozent zunächst 120.000 Euro. Die dort für den Rohbau genannten 40 Prozent der verbleibenden 280.000 Euro ergeben 112.000 Euro, also 28 Prozent der ursprünglichen Vertragssumme. Das ist nur die gesetzliche Rechenstruktur, keine Aussage, dass eine konkrete Rate bereits vereinbart und fällig wäre.
Auch bei rechnerisch richtiger Rate müssen sämtliche Voraussetzungen des einschlägigen Sicherungsmodells vorliegen und der bezeichnete Bautenstand erreicht sein. Die Vertragsprüfung muss zudem den besonderen zivilrechtlichen Rahmen des § 650v berücksichtigen; MaBV-Verfügbarkeit ersetzt ihn nicht.
Grundvoraussetzungen vor dem ersten Euro
§ 3 Absatz 1 MaBV verlangt unter seinem Anwendungsbereich nicht nur eine notarielle Urkunde. Rechtswirksamkeit und erforderliche Vollzugsgenehmigungen müssen vorliegen und durch notarielle Mitteilung bestätigt sein; vertragliche Rücktrittsrechte des Gewerbetreibenden dürfen nicht eingeräumt sein. Die Vormerkung muss an vereinbarter Rangstelle eingetragen sein. Bei Wohnungs- oder Teileigentum muss auch dessen Begründung im Grundbuch vollzogen sein.
Nicht übernommene vor- oder gleichrangige Grundpfandrechte verlangen eine gesicherte Freistellung auch beim unvollendeten Vorhaben. Die Freistellungserklärung hat dem Erwerber vorzuliegen und muss den gesetzlichen Inhalt tragen. Eine bloße Bauträgerbehauptung, die Bank werde später schon freigeben, ist damit nicht gleichzusetzen. Die baurechtlichen Voraussetzungen des Absatzes 1 Nummer 4 enthalten mehrere Alternativen und bei einer dort bezeichneten Unternehmerbestätigung eine zusätzliche Monatsfrist; sie sind nicht auf das Schlagwort Baugenehmigung vorhanden zu reduzieren.
Bautenstand und Ratenbildung
Die gesetzlichen Bautenstandspositionen können zu bis zu sieben Teilbeträgen zusammengestellt werden. Daraus folgt weder ein Recht auf beliebig viele zusätzliche Zwischenrechnungen noch ein stets identischer Siebenratenplan. Entfallen bestimmte Leistungen, bestimmt § 3 Absatz 2 die anteilige Verteilung auf übrige Raten. Für Altbauten enthält die Norm eine besondere Behandlung bereits erbrachter Leistungen nach Vorliegen der Grundvoraussetzungen.
Die Position Bezugsfertigkeit ist im Normtext mit Zug-um-Zug-Besitzübergabe verbunden. Vollständige Fertigstellung ist eine andere Position. Ein Bauträger darf daher nicht allein aus dem möglichen Einzug ableiten, sämtliche noch ausstehenden Restarbeiten und Sicherungsfragen seien erledigt. Technische Bautenstandskontrolle, Abnahme und Zahlungsfälligkeit werden jeweils gesondert dokumentiert.
Alternative Sicherung nicht halb anwenden
§ 7 MaBV stellt bei ausreichender Sicherheit für alle dort genannten Rückgewähr- oder Auszahlungsansprüche von bestimmten Anforderungen frei und bestimmt die erforderliche Dauer der Sicherheit. Dies ist ein eigenes Modell mit vollständigen Voraussetzungen. Einzelne günstige Elemente aus § 3 und § 7 dürfen nicht nach Belieben kombiniert werden, um die Erwerbersicherung zu verkürzen. Ob eine konkret angebotene Bürgschaft genügt, erfordert ihre eigene Text- und Anspruchsprüfung.
§ 1 AbschlagsV konkretisiert § 650v BGB durch Verweis auf §§ 3 und 7 MaBV. § 650m Abs. 2 und 3 BGB ist anwendbar. Bei der ersten Abschlagszahlung ist einem Verbraucher grundsätzlich eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung für rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten. Diese Fertigstellungssicherheit ist von der Rückgewährsicherheit des § 7 MaBV zu trennen. Bürge, Anspruchsumfang, Dauer und Freigabebedingungen sind am Urkundentext zu prüfen. Der BGH hat bei einem vom Schutzstandard abweichenden Zahlungsplan die Wirksamkeit der Klausel verneint (VII ZR 268/05 zum damaligen Vertragsrecht). Der gesetzliche Ratenplan tritt nicht automatisch als Ersatzabrede ein.