Wann greifen die besonderen Regeln?
§ 650i BGB stellt auf den Bau eines neuen Gebäudes oder einen erheblichen Umbau ab. Einzelne Reparaturen und gewöhnliche Modernisierungen genügen dafür nicht ohne Weiteres. Ebenso wichtig ist, ob der Auftraggeber bei diesem Geschäft tatsächlich als Verbraucher handelt. Ein Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform. Die Parteien sollten den vereinbarten Inhalt deshalb vollständig und dauerhaft lesbar festhalten. Beim Erwerb eines Grundstücks zusammen mit einer Bauverpflichtung können stattdessen die besonderen Regeln des Bauträgervertrags und notarielle Formvorgaben maßgeblich sein.
Baubeschreibung und Fertigstellung
Vor Vertragsschluss muss der Unternehmer dem Verbraucher grundsätzlich eine Baubeschreibung nach den gesetzlichen Anforderungen zur Verfügung stellen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Verbraucher oder sein Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben macht. Die Beschreibung soll die angebotene Leistung nachvollziehbar machen. Angaben zu Bauausführung, Qualität und technischen Anlagen sind dabei ebenso wichtig wie verbindliche Angaben zur Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung. Vorvertragliche Angaben können Vertragsinhalt werden. Unklare Beschreibungen dürfen daher nicht als bloße Werbeaussagen abgetan werden.
Widerruf ist von Kündigung zu unterscheiden
§ 650l BGB gewährt grundsätzlich ein Widerrufsrecht, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde. Eine ordnungsgemäße Belehrung ist für Beginn und Ablauf der Widerrufsfrist bedeutsam. Welche Frist im konkreten Fall läuft und welche Folgen bereits erbrachte Leistungen haben, muss anhand des Vertragsschlusses geprüft werden. Widerruf, freie Kündigung und Kündigung aus wichtigem Grund haben unterschiedliche Voraussetzungen und Abrechnungsfolgen. Wer den Bauvertrag beenden möchte, sollte diese Erklärungen deshalb nicht unüberlegt miteinander vermischen.
Besonderheiten bei Abschlagszahlungen
Nach § 650m BGB dürfen verlangte Abschlagszahlungen insgesamt grundsätzlich 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich maßgeblicher Nachträge nicht übersteigen. Bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher außerdem eine Sicherheit von fünf Prozent für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten. Die Sicherheit kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch einen Einbehalt umgesetzt werden. Diese Vorgaben ersetzen nicht die Prüfung, ob die abgerechneten Leistungen bereits erbracht und vertragsgemäß sind. Ein Zahlungsplan kann gesetzlichen Schutz nicht beliebig beseitigen.
BGH-Urteil zum einzelnen Gewerk
Mit Urteil vom 16. März 2023, VII ZR 94/22, verneinte der Bundesgerichtshof einen Verbraucherbauvertrag bei der Beauftragung eines einzelnen Gewerks im Rahmen eines Neubaus. Gegenstand des Rechtsstreits war eine verlangte Bauhandwerkersicherung. Die besonderen Ausnahmen für Verbraucherbauverträge griffen wegen der begrenzten Leistungspflicht nicht ein. Das Urteil rechtfertigt keine pauschale Gleichsetzung von Privatbau und Verbraucherbauvertrag. Es verlangt eine genaue Zuordnung des einzelnen Auftrags. Allgemeine Verbraucherrechte können daneben weiterhin bestehen, wenn ihre jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.
Unterlagen vor einer Entscheidung prüfen
Private Bauherren sollten Angebot, Baubeschreibung, Planunterlagen, Zahlungsplan und Widerrufsbelehrung zusammen aufbewahren. Abweichungen zwischen Werbung und Vertrag sowie nachträgliche Änderungen verdienen besondere Aufmerksamkeit. Auch die rechtzeitige Herausgabe gesetzlich vorgesehener Planungs- und Nachweisunterlagen kann für Finanzierung und Behörden wichtig sein. Vor einer Zahlungskürzung oder Vertragsbeendigung sollte geklärt werden, welcher Vertragstyp vorliegt und welche Leistungen bereits erbracht wurden. So lassen sich berechtigte Schutzrechte geltend machen, ohne die Folgen einer unzutreffenden rechtlichen Einordnung zu übersehen. Bei einer Aufteilung des Vorhabens auf mehrere selbständige Unternehmen ist jeder Auftrag eigenständig einzuordnen. Die Gesamtkosten des privaten Bauprojekts allein machen die einzelnen Verträge nicht zu Verbraucherbauverträgen.