Welche Zahlungen erfasst das Gesetz?
§ 1 Absatz 3 BauFordSiG nennt zwei Fallgruppen. Dazu gehören bestimmte grundpfandrechtlich abgesicherte oder mit späterer Eigentumsübertragung verbundene Finanzierungsmittel. Daneben erfasst das Gesetz Vergütungen für versprochene Bauleistungen, an deren Erfüllung andere Unternehmer durch Werk-, Dienst- oder Kaufverträge beteiligt sind. Bei dieser zweiten Fallgruppe ist eine Grundschuld keine Voraussetzung. Auch aus Eigenmitteln stammende Zahlungen können deshalb Baugeld sein. Eine bloße Kontobezeichnung beantwortet die Frage nicht.
Wer muss die Verwendung beachten?
Die Pflicht kann Bauherren, entsprechend ermächtigte Baubetreuer sowie Unternehmer innerhalb einer Leistungskette treffen. Ein Auftrag über das gesamte Gebäude ist nicht erforderlich. Auch ein Nachunternehmer mit einem einzelnen Gewerk kann Baugeld empfangen, wenn er seinerseits weitere Unternehmer einschaltet. Deren Zahl und die Anzahl vorheriger Vertragsstufen beseitigen die Bindung nicht. Ein Lieferant ohne entsprechende weitere Leistungsbeteiligung ist dagegen nicht schon wegen jeder Zahlung automatisch Baugeldempfänger.
Wofür dürfen die Mittel eingesetzt werden?
Geschützt sind Zahlungen an Personen, die an Herstellung oder Umbau aufgrund der genannten Verträge beteiligt sind. Der Empfänger darf eigene Leistungen mit ihrem angemessenen Wert berücksichtigen. Hat er geschützte Baugläubiger bereits aus anderen Mitteln bezahlt, erlaubt § 1 Absatz 1 eine anderweitige Verwendung bis zu diesem Betrag. Daraus folgt keine freie Entnahme sämtlicher Eingänge als Gewinn. Die Zuordnung muss sich an tatsächlich erbrachten Leistungen und nachweisbaren Zahlungen orientieren.
Die Entscheidung zur Nachunternehmerkette
Der Bundesgerichtshof entschied am 17. Mai 2018, VII ZR 92/16, über Arbeiten an Kabeltrassen für Windkraftanlagen. Ein Unternehmen hatte dafür einen weiteren Bohrbetrieb eingeschaltet, dessen Restvergütung offenblieb. Der Gerichtshof bezog auch diesen nur mit Teilleistungen beauftragten Unternehmer in die Baugeldpflicht ein. Der Geschäftsführer haftete wegen vorsätzlicher zweckwidriger Verwendung persönlich. Das Urteil begründet keine verschuldensunabhängige Geschäftsführerhaftung für jede unbezahlte Baurechnung.
Beispiel einer zweckfremden Zahlung
Ein Fassadenunternehmen erhält eine Abschlagszahlung und hat für dasselbe Vorhaben einen Montagebetrieb beauftragt. Verwendet es die Mittel für die Ausstattung eines fremden Geschäfts, während die Montageforderung unbezahlt bleibt, ist die Baugeldbindung konkret zu prüfen. Anders kann die Bewertung ausfallen, wenn das Unternehmen die geschützten Baugläubiger bereits nachweisbar aus eigenen Mitteln befriedigt hat. Ein Zahlungsstau allein beweist deshalb noch nicht alle Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs.
Nachweis und persönliche Haftung
Ist die Baugeldeigenschaft oder die Verwendung streitig, weist § 1 Absatz 4 die Beweislast dem Empfänger zu. Rechnungen, Zahlungsbelege und eine nachvollziehbare Projektzuordnung sind deshalb wesentlich. Für einen Schadensersatzanspruch aus § 823 Absatz 2 BGB bleiben darüber hinaus die jeweils erforderlichen Voraussetzungen, insbesondere Schaden und Kausalität, zu prüfen. Bei der im BGH-Fall behandelten persönlichen Haftung des Geschäftsführers kam es auf vorsätzliches Handeln an. Zahlungsunfähigkeit ersetzt diese Feststellung nicht.
Abgrenzung zur Bauhandwerkersicherung
Die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB betrifft eine zu stellende Sicherheit für Vergütungsansprüche. Die Baugeldpflicht regelt dagegen den Umgang mit bereits empfangenen Mitteln. Sie verschafft dem Unternehmer nicht automatisch eine Bankbürgschaft und begründet keinen allgemeinen Vorrang an jedem Geschäftskonto. Für eine Prüfung sollten Vertragskette, Zahlungseingänge, Leistungsnachweise und Mittelabflüsse getrennt erfasst werden. So lässt sich rechtlich zuverlässig feststellen, ob eine konkrete Zweckbindung verletzt wurde und wer dafür verantwortlich sein kann.