Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt – Ausgabe Nr. 21 vom 24.06.2025, Seiten 393 – 432, Größe: 1,6 MB

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393 HAMBURGISCHES GESETZ- UND VERORDNUNGSBLATT TEIL I HmbGVBl. Nr. 21 DIENSTAG, DEN 24. JUNI 2025 Tag Inhalt Seite 10. 6. 2025 Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 400-7 10. 6. 2025 Zweite Verordnung zur Änderung der Ausbildungs- und Prüfungsordnung der Berufsfachschule für Sozialpädagogische Assistenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423 223-1-49 12. 6. 2025 Siebenundfünfzigste Verordnung über die Erweiterung der Verkaufszeiten aus Anlass von besonderen Ereignissen im Bezirk Wandsbek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429 13. 6. 2025 Fünftes Gesetz zur Änderung des Gesetzes über Verwaltungsbehörden und anderer Gesetze . . . . . . 430 2000-1, 2035-1, 2138-1, 63-1 Angaben unter dem Vorschriftentitel beziehen sich auf die Gliederungsnummern in der Sammlung der Gesetze und Verordnungen der Freien und Hansestadt Hamburg. Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung) Vom 10. Juni 2025 Auf Grund von § 556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in der Fassung vom 2. Januar 2002 (BGBl. 2002 I S. 45, 2909, 2003 I S. 738), zuletzt geändert am 23. Oktober 2024 (BGBl. I Nr. 323 S. 1, 10), wird verordnet: §1 Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Absatz 1 BGB. Die Begründung ist der Anlage zu entnehmen. §2 Diese Verordnung tritt am 1. Juli 2025 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft. Gegeben in der Versammlung des Senats, Hamburg, den 10. Juni 2025. 394 Dienstag, den 24. Juni 2025 HmbGVBl. Nr. 21 Anlage Begründung 1. Beurteilung zur besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg Voraussetzung für den Erlass dieser Verordnung ist nach § 556d Absatz 2 Sätze 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedin- gungen besonders gefährdet ist und damit ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vor- liegt. Der Senat hat sowohl den Hamburger Wohnungsmarkt in seiner Gesamtheit als auch relevante räumliche und sachliche Teilmärkte (Teilgebiete, Wohnungsgrößen und Preisseg- mente) betrachtet. Dies dient sowohl der Plausibilitätskontrolle, um nivellierende Effekte aus- zuschließen, als auch dem Nachweis, dass der Wohnungsmarkt nicht nur in seiner Gesamt- heit, sondern auch in einzelnen Segmenten ganz überwiegend angespannt ist. Neben der Be- trachtung des Hamburger Wohnungsmarktes auf Basis räumlicher und sachlicher Teilmärkte, war ein geeigneter Betrachtungszeitraum relevant. Dabei fanden die folgenden Aspekte Be- rücksichtigung: Einerseits war ein Zeitraum zu wählen, dessen Beginn nicht zu weit zurückliegt, um die Be- wertung der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht durch die Betrachtung längst ab- geschlossener Entwicklungen zu verzerren. Andererseits musste der gewählte Zeitraum die spezifische Dynamik des Hamburger Mietwohnungsmarktes widerspiegeln – ebenso wie die grundsätzliche Charakteristik von Mietwohnungsmärkten, die typischerweise durch geringe Volatilität und lange Anpassungszyklen geprägt sind. Er durfte darum nicht zu kurz bemessen sein. Darüber hinaus musste der gewählte Betrachtungszeitraum dem Umstand Rechnung tragen, dass seit 2011 eine Vielzahl von Maßnahmen zur Entlastung insbesondere des Miet- wohnungsmarktes ergriffen worden sind – darunter das ambitionierte Neubauprogramm sowie der Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung und anderer Instrumente zur Mietenregu- lierung. Etwaige Wirkungen dieser Maßnahmen mussten, unter Berücksichtigung einer ange- messenen zeitlichen Verzögerung bis zum Eintritt möglicher Effekte, im Untersuchungszeit- raum abbildbar sein. Als Betrachtungszeitraum wurden vor diesem Hintergrund die Jahre 2018 bis 2024 gewählt. Das Endjahr 2024 wurde gewählt, weil zum Zeitpunkt des Erlasses dieser Verordnung bis zu diesem Jahr verlässliche und konsolidierte statistische Marktinformationen vorliegen. Verein- zelt liegen Daten auch nur bis zum Jahr 2022 oder 2023 vor, da bestimmte Daten erst zum Ende des Folgejahres veröffentlicht werden (z. B. Leerstands-Daten) und nicht alle Daten jähr- lich erhoben werden (z. B. Zensus-Daten), was methodisch jedoch keine Konsequenzen hat. Das Anfangsjahr 2018 wurde aus den folgenden Gründen gewählt: - Das ambitionierte Wohnungsbauprogramm des Senats befand sich bereits seit rund sieben Jahren in der Umsetzung, und die Neubauaktivitäten wurden in diesem Zeit- raum deutlich ausgeweitet. Ab dem Jahr 2018 waren erste (mögliche) Entspannungs- effekte auf dem Wohnungsmarkt zu erwarten. Vor diesem Hintergrund stellte sich ins- besondere für den Zeitraum ab 2018 die Frage, ob Entwicklungen zu beobachten sind, die Auswirkungen auf die grundlegende Bewertung des Hamburger Wohnungsmarktes als „angespannt“ haben. 2 HmbGVBl. Nr. 21 Dienstag, den 24. Juni 2025 395 - Im Jahr 2018 konnte Hamburg auf eine rund dreijährige Geltungsdauer einer Mietpreis- begrenzungsverordnung, sowie anderer mietrechtlicher Instrumente, zurückblicken. Auch vor dem Hintergrund möglicher Wirkungen dieser Instrumente stellte sich insbe- sondere die Frage, ob diese Entwicklungen Auswirkungen auf die grundlegende Be- wertung des Hamburger Wohnungsmarktes als „angespannt“ haben. - Das Jahr 2018 liegt noch nah genug zurück, um sicherzugehen, dass keine bereits abgeschlossenen Entwicklungen das Bild verfälschen. Gleichzeitig bietet der Zeitraum von rund sieben Jahren eine ausreichend lange Perspektive, um den langsamen An- passungen und der langfristigen Dynamik des Mietwohnungsmarktes Rechnung zu tra- gen. In dieser räumlichen (Teilmärkte) und zeitlichen Gesamtbetrachtung wurde festgestellt, dass eine Gefährdungslage für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessen Bedingungen in ganz Hamburg besteht: Der Senat hat für die Beurteilung einer Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevöl- kerung mit Mietwohnungen in Hamburg zunächst die in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ange- führten Indikatoren herangezogen, nach denen eine solche Gefährdung insbesondere dann vorliegen kann, wenn 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Darüber hinaus ist die Situation hilfebedürftiger Haushalte ein weiterer Indikator für die An- spannung des Wohnungsmarktes. 1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg Grundsätzlich kommt den Indikatoren Mietniveau und Mietentwicklung ein besonderes Ge- wicht für die Beurteilung der Lage und der Entwicklung des Mietwohnungsmarktes eines Ge- bietes zu. Sie sind wichtige Kriterien für die Frage, ob die Mieten in der Stadt bezahlbar sind und bleiben oder ob eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In Hamburg ist – im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt – im gesamten Betrachtungs- zeitraum ein überdurchschnittlich hohes Mietpreisniveau festzustellen (vgl. § 556 Absatz 2 Satz 3 Nummer 2 BGB). Der Anstieg der Mieten liegt dabei insgesamt oberhalb des Niveaus des Bundes (vgl. § 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 1 BGB). Dem überdurchschnittlich hohen Mietniveau begegnet der Senat mit einer Vielzahl von Maßnahmen zur Entspannung des Woh- nungsmarktes, welche in Kapitel 2 dargestellt werden. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung ist zu berücksichtigen, dass die Mietpreisbegrenzung nur Wiedervermietungsmieten, nicht aber Erhöhungen von Bestandsmieten erfasst. Dem Ni- veau und der Entwicklung der Angebotsmieten kommt daher aufgrund der größeren Sachnähe 3 396 Dienstag, den 24. Juni 2025 HmbGVBl. Nr. 21 im Hinblick auf das Instrument einer Mietpreisbegrenzung das entscheidende Gewicht zu. Die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietenspiegel, sowie die im Zensus 2022 erfolgte Totalerhebung aller Mieten in Hamburg fließen jedoch ergänzend in die Betrachtung ein. 1.1.1 Entwicklung der Angebotsmieten1 Das hohe Mietniveau in Hamburg verdeutlichen die nachfolgend dargestellten Angebotsmie- ten in absoluten Zahlen und der Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt. Bei den Angebotsmieten handelt es sich um Nettokaltmieten von in ausgewählten Tageszei- tungen und Internetportalen (zum Beispiel immonet oder immobilienscout24) inserierten Miet- wohnungen ohne Mietpreisbindung. Diese werden von immobilienwirtschaftlichen For- schungsinstituten in Datenbanken nach einheitlichen Kriterien aufbereitet und ausgewertet. Die Angebotsmieten werden bundesweit auf allen Teilmärkten flächendeckend erfasst und dienen als ein Indikator für die Beurteilung der Anspannung auf den Mietwohnungsmärkten. So werden die Angebotsmieten unter anderem auch in den Wohngeld- und Mietenberichten der Bundesregierung für die Darstellung der Erst- und Wiedervermietungsmieten in Städten und regionalen Teilräumen Deutschlands verwendet.2 Da die Angebotsmieten damit sowohl bei einer hamburgweiten als auch bei einer deutschlandweiten Betrachtung mit gleicher Me- thodik erhoben und ausgewertet werden, sind diese für eine Vergleichsbetrachtung besonders geeignet. Im Betrachtungszeitraum 2018 bis 2024 sind die Angebotsmieten in Hamburg weiter stark ge- stiegen. Hamburg liegt damit weiter auf dem Niveau anderer vergleichbarer Großstädte. Mitt- lerweile sind die Zuwachsraten im Bundesdurchschnitt ebenfalls gestiegen. In Hamburg stiegen die Angebotsmieten zwischen 2018 und 2024 im Durchschnitt (Mittelwert3) von 11,81 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt um rund 33 vom Hundert (v. H.) auf rund 15,68 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt. Im Vergleich dazu stiegen im gleichen Zeit- raum bundesweit die Angebotsmieten um durchschnittlich rund 29 v. H. auf 10,92 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt (siehe Grafik 1). Der absolute Anstieg fiel im gleichen Zeit- raum in Hamburg mit 3,87 Euro/m² deutlich höher aus als im Bundesdurchschnitt (2,48 Euro/m²).4 Damit weisen die Angebotsmieten in Hamburg gegenüber dem Bundesdurchschnitt sowohl einen deutlich höheren absoluten durchschnittlichen Mietpreis als auch eine stärkere relative und absolute Steigerung auf. Dies gilt sowohl bei gesamtstädtischer Betrachtung als auch bis auf wenige Ausnahmen in Bezug auf die im Folgenden näher betrachteten räumlichen und sachlichen Hamburger Teilmärkte, welche die zuständige Fachbehörde gebildet hat (siehe 1 Die Angebotsmieten spiegeln in Hamburg die Mietentwicklung der Neuvertragsmieten insbesondere bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen wider. Die Neuvertragsmieten von der SAGA und den Wohnungsbaugenossenschaften liegen in der Regel deutlich niedriger. Diese Vermieter vermark- ten allerdings ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale (immonet / immobilienscout24 et cetera). Das ändert nichts an der Tatsache, dass auch bei Einbeziehung dieser Mieten die Mietenentwicklung über dem Bundesdurchschnitt liegt (siehe dazu Nummer 1.1.3). 2 Vergleiche Bundestagsdrucksache 20/7165 (Wohngeld- und Mietenbericht 2021/2022), zum Beispiel Seite 27 3 Der Mittelwert (auch: arithmetisches Mittel) ist eine der grundlegendsten und am häufigsten verwen- deten Kennzahlen der Statistik. Er beschreibt die durchschnittliche Ausprägung eines Merkmals in einer Datenreihe. 4 Quelle für die Angebotsmieten: Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumfor- schung (BBSR) und von empirica ag, GEWOS und Analyse & Konzepte 4 HmbGVBl. Nr. 21 Dienstag, den 24. Juni 2025 397 Nummer 1.1.2). Ein Teilmarkt besteht aus einzelnen Stadtteilen der Stadt Hamburg, die im räumlichen Zusammenhang stehen und ein ähnliches Mietpreisniveau aufweisen. Bei Betrachtung der Entwicklung der Angebotsmieten ist dabei auch das bestehende Mietni- veau zu berücksichtigen. Bei einem bestehenden sehr hohen Mietniveau fällt der prozentuale Anstieg in der Regel geringer aus, ohne dass sich hieraus der Schluss ableiten ließe, dass die Wohnungsmarktsituation als entspannt zu betrachten sei. In die Gesamtwertung ist daher auch der Vergleich des absoluten durchschnittlichen Mietniveaus eingeflossen. Deutlich wird dies auch bei der Betrachtung der räumlichen und sachlichen Teilmärkte. Der prozentuale Anstieg der Angebotsmieten liegt nicht in jedem Teilmarkt über dem des Bundesdurchschnitts. Das absolute durchschnittliche Mietniveau liegt hingegen in fast allen betrachteten Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt. Grafik 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg und in Deutschland 2018 bis 2024 (Mittelwerte) 17,00 € 15,68 14,71 15,00 € 12,83 13,09 13,44 11,81 12,3 13,00 € 10,92 9,66 10,3 11,00 € 8,74 8,97 9,29 8,44 9,00 € 7,00 € 5,00 € 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Deutschland Hamburg Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank Auch im Vergleich mit anderen Großstädten stiegen die Angebotsmieten in Hamburg zwischen 2018 und 2024 stark an. So liegt der prozentuale Anstieg in Hamburg zwischen 2018 und 2024 bei rund 33 v. H. In den 14 größten Großstädten lag der Anstieg bei 32,5 v. H. (Grafik 2). Grafik 2: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg im Vergleich zu den 14 größten kreis- freien Städten in Euro pro m² Wohnfläche (Mittelwerte) 18 15,68 16 14,71 12,83 13,09 13,44 14 11,81 12,3 14,43 12 13,43 11,83 12,23 10 10,89 11,28 11,47 8 6 4 2 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Hamburg Großstädte Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GE- WOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank 5 398 Dienstag, den 24. Juni 2025 HmbGVBl. Nr. 21 Dabei ist zu berücksichtigen, dass Hamburg im Vergleich der Großstädte die dritthöchste re- lative Steigerung im betrachteten Zeitraum aufweist. Nur Berlin (53 v. H.) und Leipzig (44 v. H.) verzeichnen höhere Werte (Grafik 3). Diese hohen Steigerungsraten beeinflussen den Ge- samtdurchschnitt der Kategorie „14 größte kreisfreie Städte“ erheblich. Grafik 3: Anstieg der Angebotsmieten in v. H. (2018–2024): Hamburg im Vergleich zu 14 Großstädten 60,0 53,0 50,0 44,0 40,0 33,0 28,0 27,0 27,0 30,0 25,0 24,0 24,0 21,0 21,0 20,0 17,0 17,0 14,0 10,0 0,0 Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank 1.1.2 Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten Nicht nur in Hamburg insgesamt sind die Mieten im Zeitraum 2018 bis 2024 gestiegen. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei einer Betrachtung von einzelnen sachlichen Teilmärkten, ge- splittet nach Wohnungsgrößen (siehe dazu nachfolgende Tabellen 1 und 2). Die Tabellen 1 und 2 zeigen die Entwicklung und die Veränderung der Angebotsmieten (Medianwert) nach Wohnungsgrößen: Tabelle 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2018 bis 2024 nach Wohnungsgrößen-Klas- sen Jahr Wohnungsgrößenklassen in qm (Medianwerte) <40 qm ab 40 bis <60 ab 60 bis <80 ab 80 bis <100 ab 100 bis <120 ab 120 bis <160 160 und mehr 2018 12,29 € 11,03 € 10,83 € 11,87 € 12,65 € 13,25 € 14,42 € 2019 12,58 € 11,50 € 11,21 € 12,45 € 13,00 € 13,50 € 14,50 € 2020 13,24 € 12,00 € 11,80 € 12,90 € 13,32 € 13,80 € 14,57 € 2021 13,55 € 12,14 € 12,11 € 13,10 € 13,75 € 14,23 € 15,08 € 2022 13,36 € 12,39 € 12,50 € 13,82 € 14,43 € 15,30 € 15,77 € 2023 14,93 € 13,54 € 13,54 € 14,77 € 15,02 € 15,95 € 16,46 € 2024 15,13 € 14,33 € 14,41 € 15,50 € 15,94 € 16,92 € 18,16 € Quellen: empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Tabelle 1 zeigt, dass das mittlere Niveau der Angebotsmieten im Jahr 2024 in allen Größen- klassen des Wohnungsbestandes deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 10,92 Euro/m² 6 HmbGVBl. Nr. 21 Dienstag, den 24. Juni 2025 399 (Grafik 1) Wohnfläche liegt. Tabelle 2 zeigt die Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg in den Jahren 2018 bis 2024 nach Wohnungsgrößen. Tabelle 2: Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg 2018 bis 2024 nach Größenklassen Jahr Veränderung der Angebotsmieten (netto-kalt) in Hamburg <40 qm ab 40 bis <60 ab 60 bis <80 ab 80 bis <100 ab 100 bis <120 ab 120 bis <160 160 und mehr Anstieg im Median Median Median Median Median Median Median Zeitraum 2018 bis 2024 23% 30% 33% 31% 26% 28% 28% Haushalte in Mehrfamilienhäusern 69000 267500 263500 107500 29500 18000 7