Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt – Ausgabe Nr. 21 vom 24.06.2025, Seiten 393 – 432, Größe: 1,6 MB

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000 Quellen: empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Die Angaben verdeutlichen, dass in fast allen Größenklassen die Mietpreisentwicklung zwi- schen den Jahren 2018 und 2024 mit Anstiegen zwischen 23 v. H. bis 33 v. H. oberhalb oder auf einem vergleichbaren Niveau mit der Entwicklung des Bundesdurchschnittes von 29 v. H. lag. Nur die Wohnungen unter 40 m² Wohnfläche wiesen auf einem sehr hohen Niveau einen auffallend geringeren Anstieg auf (23 v. H. vs. 29 v. H.). Besonders auffällig ist, dass ausgerechnet Wohnungen mit einer Größe zwischen 40 und 100 m² – also jene, in denen laut Zensus 2022 rund 84 v. H. aller Haushalte in Mehrfamilien- häusern leben und die damit den Schwerpunkt der Wohnraumnachfrage bilden – die höchsten Preissteigerungsraten aufweisen. Sie verzeichnen durchgehend und signifikant höhere Miet- steigerungen als der bundesweite Durchschnitt von 29 v. H. Dies wird insbesondere deutlich, wenn man die absolute Steigerungsrate des Bundesdurchschnitts (+ 2,50 Euro) mit den Ver- änderungsraten dieser Wohnungsgrößenklassen vergleicht (40 bis < 60m²: 3,30 Euro, ab 60 bis <80: 3,60 Euro, ab 80 bis <100: 3,60 Euro). Die Marktsegmente, in denen die relativen Mietsteigerungen leicht unterhalb der Bundesentwicklung liegen, machen somit nur einen klei- nen Anteil (16 v. H.) des für die Bewertung maßgeblichen Gesamt-Wohnungsbestandes aus. Es ist jedoch auch zu betonen, dass auch in diesen Segmenten die absolute Steigerung über dem Bundesniveau liegt. Eine ähnliche Entwicklung ist auch für die unterschiedlichen regionalen Teilmärkte, welche die zuständige Fachbehörde zur Analyse der kleinräumigen Mietenentwicklung gebildet hat, fest- zustellen. Insgesamt wurden 31 räumlich zusammenhängende Teilmärkte für Hamburg gebil- det (siehe hierzu Tabelle 3). Dabei wurden jeweils benachbarte Stadtteile, die ähnliche Miet- preisniveaus aufwiesen, zu einem Teilmarkt zusammengefasst.5 Tabelle 4 zeigt im Folgenden die Entwicklung der Angebotsmieten im Zeitraum 2018 bis 2024 auf Ebene dieser Hamburger Teilmärkte. 5 Ausnahme bilden Billstedt, Rahlstedt und Ottensen. Aufgrund der Größe der Stadtteile Billstedt und Rahlstedt bzw. des herausgehobenen Mietniveaus in Ottensen wurden in diesen Fällen keine Teil- märkte mit anderen Stadtteilen gebildet. 7 400 Tabelle 3: Abgrenzung der Hamburger Mietwohnungsteilmärkte Dienstag, den 24. Juni 2025 8 HmbGVBl. Nr. 21 HmbGVBl. Nr. 21 Dienstag, den 24. Juni 2025 401 Tabelle 4: Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten 2018 bis 2024 Netto-Kalt-Miete Netto-Kalt-Miete Erhöhung Netto-Kalt- Steigerung Anstieg 2018-2024 in Teilmarkt 2024 (Median) 2018 (Median) Miete 2018-2024 Bundesdurschmit % City (Altstadt/Neustadt/Hafencity) 22,40 € 16,04 € 6,36 € 2,48 40% Westliche Alster 20,07 € 15,64 € 4,43 € 2,48 28% Östliche Alster 18,00 € 14,30 € 3,70 € 2,48 26% Eppendorf 17,66 € 14,39 € 3,27 € 2,48 23% St.Georg/Hohenfelde 18,03 € 14,08 € 3,95 € 2,48 28% Elbvororte 17,04 € 13,95 € 3,09 € 2,48 22% Ottensen 21,00 € 13,91 € 7,09 € 2,48 51% St. Pauli 17,33 € 13,95 € 3,38 € 2,48 24% Eimsbüttel 16,78 € 13,85 € 2,93 € 2,48 21% Altona/Bahrenfeld 17,05 € 13,32 € 3,73 € 2,48 28% Lokstedt/Stellingen 16,84 € 12,54 € 4,30 € 2,48 34% Alsterdorf/Ohlsdorf 15,60 € 11,91 € 3,69 € 2,48 31% Barmbek 14,38 € 11,88 € 2,50 € 2,48 21% Wandsbek-Mitte 14,67 € 10,96 € 3,71 € 2,48 34% Lurup/Osdorf 13,49 € 9,96 € 3,53 € 2,48 35% Niendorf 13,90 € 11,19 € 2,71 € 2,48 24% Wandsbek-Nord 14,89 € 11,39 € 3,50 € 2,48 31% Fuhlsbüttel/Langenhorn 14,27 € 10,97 € 3,30 € 2,48 30% Altona-West 14,33 € 11,17 € 3,16 € 2,48 28% Schnelsen/Eidelstedt 13,93 € 10,50 € 3,43 € 2,48 33% Borgfelde/Hamm/Horn 12,99 € 10,86 € 2,13 € 2,48 20% Bergedorf/Lohbrügge 13,87 € 10,09 € 3,78 € 2,48 37% Wandsbek-Ost 13,54 € 9,92 € 3,62 € 2,48 36% Billstedt 12,03 € 9,52 € 2,51 € 2,48 26% Rahlstedt 13,19 € 9,97 € 3,22 € 2,48 32% Steilshoop/Bramfeld 13,60 € 10,05 € 3,55 € 2,48 35% Wilhelmsburg 12,37 € 9,80 € 2,57 € 2,48 26% Harburg 12,38 € 9,56 € 2,82 € 2,48 29% Vier-und Marschlande 12,63 € 9,45 € 3,18 € 2,48 34% Neugraben 11,11 € 8,77 € 2,34 € 2,48 27% Altes Land 10,41 € 8,58 € 1,83 € 2,48 21% Quelle: empirica ag, GEWOS, Analyse und Konzepte, Statistisches Bundesamt Das absolute Mietniveau, das ein wichtiger Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt ist, liegt in fast allen in Tabelle 4 aufgeführten räumlichen Teilmärkten über dem Bundesdurch- schnitt von 10,92 Euro/m² Wohnfläche. Die einzige Ausnahme bildet der im Südwesten gele- genen Teilmarkt Altes Land. Insgesamt wird deutlich, dass nicht nur in den traditionell nachgefragten innerstädtischen Stadtteilen wie Eppendorf oder Eimsbüttel oder in den sogenannten „Szenestadtteilen“ wie St. Pauli oder St. Georg die Mieten stark gestiegen sind. Auch Teilmärkte wie Bergedorf/Loh- brügge (Anstieg 37 v. H.) und Steilshoop/Bramfeld (Anstieg 35 v. H.) zeigen diese Entwicklung. 1.1.3 Entwicklung der „Mietenspiegel-Mieten“ im Zeitraum 2017 bis 2023 Die starke Mietenentwicklung in Hamburg wird nicht nur durch die Angebotsmieten dokumen- tiert, sondern auch durch die Mietenentwicklung bei den „Mietenspiegel-Mieten“. Das sind die Mieten, die für nicht mietpreisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit je- weils zum Stichtag 1. April in Hamburg gezahlt worden sind. Dabei werden die Wohnungsbe- stände aller Vermietergruppen entsprechend ihrer jeweiligen Anteile in den einzelnen Baual- tersklassen und Wohnlagen repräsentativ erfasst. In diesen Mieten sind folglich auch die Mie- ten der Wohnungsbaugenossenschaften und der kommunalen Wohnungsunternehmen reprä- sentativ enthalten. Es wurden bis einschließlich des Mietenspiegels 2023 die Mieten erfasst, 9 402 Dienstag, den 24. Juni 2025 HmbGVBl. Nr. 21 die innerhalb der letzten vier Jahre vor dem Stichtag neu abgeschlossen oder geändert worden sind. Damit werden auch Mietänderungen im Bestand berücksichtigt. Der durchschnittliche gewichtete Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels ist von 2017 bis 2023 um 16,5 v. H. von 8,44 Euro/m² Wohnfläche auf 9,83 Euro/m² Wohnfläche gestiegen. Im Vergleich dazu stieg der als Vergleichsgröße insoweit am ehesten geeignete Bundesmieten- index6 im Zeitraum 2017 bis 2023 nur um rund 9,6 v. H. (Anstieg des Indexwertes von 95,8 auf 105). Das zeigt, dass auch die Hamburger „Mietenspiegel-Mieten“ im Vergleich zu den in den Bundesmietenindex einfließenden Mieten überdurchschnittlich gestiegen sind. 1.1.4 Überdurchschnittliche Mietbelastung der Hamburger Haushalte im Vergleich zum Bundesdurchschnitt Ein weiterer Parameter, der nach § 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 2 BGB auf eine Anspan- nung des Mietwohnungsmarktes hindeutet, ist die Höhe der Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen, die den jeweiligen Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen be- zeichnet. Dieser betrug bundesweit für alle Haushalte im Jahr 2022 durchschnittlich 27,9 v. H. (bruttokalt). In Hamburg lag die Mietbelastungsquote im gleichen Jahr dagegen bei 30,3 v. H., also 2,4 Prozentpunkte höher und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt7. Auch im Bundesländervergleich liegt die mittlere Wohnkostenbelastung in Hamburg deutlich über der der meisten Bundesländer, was die auch relativ hohe Belastung der Hamburger Haushalte im Vergleich nochmals belegt: Grafik 4: Mietbelastungsquote von Haushalten nach Bundesland (2022, bruttokalt) Quelle: Mikro-Zensus Zusatzerhebung Wohnen 2022 6 Quelle: Statistisches Bundesamt. Im Bundesmietenindex werden alle Mieten (nicht nur Neuvertrags- mieten oder Änderungen von Bestandsmieten) erfasst. Der Mietenindex ist Teil des vom Statistischen Bundesamt berechneten Verbraucherpreisindex und hat die Aufgabe, die reine Preisänderung für den Ausgabebereich Wohnungsnutzung zu messen. 7 Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) auf Grundlage des Mikrozensus 2022. Aktuellere Daten liegen nicht vor. 10 HmbGVBl. Nr. 21 Dienstag, den 24. Juni 2025 403 Neben der insgesamt hohen Wohnkostenbelastung in Hamburg fällt insbesondere die über- durchschnittlich starke Belastung einkommensschwacher Haushalte ins Gewicht. So liegt die Wohnkostenbelastung von einkommensschwächeren Haushalten mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von bis unter 1500 Euro bei rund 52 v. H. und die von Haushalten mit einem Einkommen zwischen 1500 und 2000 Euro bei 33,3 v. H. und damit deutlich über dem Hamburger Durchschnitt. Auch entlang der haushaltstypologischen Achse zeigen sich besonders hohe Wohnkostenbelastungen bei Familien mit drei und mehr Kindern (33,7 v. H.), alleinlebenden Frauen (35,4 v. H.) und bei Seniorinnen und Senioren (33,8 v. H.). Unter den Senioren sind es insbesondere alleinlebende Senioren, die mit im Mittel 36 v. H. eine beson- ders hohe Wohnkostenbelastung tragen. Die Daten belegen, dass von der Anspannung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt be- stimmte Bevölkerungsgruppen besonders betroffen sind. Hierzu zählen Haushalte, die auf- grund niedriger Einkommen, eines Bedarfs an größeren Wohnungen (zum Beispiel Familien), struktureller ökonomischer Benachteiligungen (zum Beispiel Frauen im Kontext des Gender- Pay-Gaps) oder altersbedingter Anforderungen (zum Beispiel Senioren mit Bedarf an barrie- refreiem Wohnraum) ohnehin unter erschwerten Bedingungen Zugang zu angemessenem Wohnraum finden. 1.1.5 Zwischenergebnis: Beurteilung der Mietindikatoren Alle dargestellten Mietindikatoren verdeutlichen, dass in Hamburg das Mietniveau im bundes- weiten Vergleich überdurchschnittlich hoch ist. Die relative Mietenentwicklung liegt dabei ober- halb des Niveaus des Bundes. Zudem liegt die absolute durchschnittliche Miethöhe in Ham- burg ebenfalls deutlich über der des Bundes, was besonderes Gewicht für die Beantwortung der Frage, ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, hat. Die Auswertungen zur Entwicklung der Angebotsmieten auf den sachlichen und regionalen Teilmärkten zeigen, dass es nur einen kleinen regionalen Teilmarkt am Stadtrand gibt, in dem die absolute Miethöhe in im Jahr 2024 geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt lag. In der Betrachtung nach Wohnungsgrößenklassen zeigt sich, dass jene Größenklassen, auf die rund 84 v. H. aller Haushalte in Mehrfamilienhäusern entfallen – und die somit für den Mietwoh- nungsmarkt quantitativ besonders relevant sind –, sowohl relativ als auch absolut ein deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegendes Mietpreisniveau aufweisen. Wie oben bereits ausgeführt, erfassen die Angebotsmieten nicht alle Anbieter auf dem Woh- nungsmarkt gleichermaßen. Insbesondere die Bestände des städtischen Unternehmens SAGA und der Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften sind in den ausgewerteten Ange- botsmietdaten stark unterrepräsentiert. Deren Bestände weisen im Vergleich zu den anderen Anbietern auf dem Hamburger Wohnungsmarkt grundsätzlich auch bei einer Neuvermietung niedrigere Mieten auf (so beispielsweise die sogenannte CRES-Studie aus dem Jahr 2022, oder auch der Zensus 2022) 8. Für die Beurteilung der Lage auf dem Hamburger Wohnungs- markt aber darf dieser Umstand nicht zu dem Schluss führen, dass eine Einführung der ge- setzlichen Mietpreisbegrenzung deshalb entbehrlich wäre. Denn auch die Entwicklung der re- präsentativen „Mietenspiegel-Mieten“ im Verhältnis zur Entwicklung des Bundesmietenindex verdeutlicht, dass in Hamburg die Mieten im Betrachtungszeitraum überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Bei diesem Indikator sind die Mieten aller Eigentümergruppen entsprechend 8 Vgl. https://www.steinbeis-cres.de/assets/Forschung/2023/Report_V9.pdf (abgerufen am 11.04.2025) 11 404 Dienstag, den 24. Juni 2025 HmbGVBl. Nr. 21 der Größe ihrer Bestände repräsentativ berücksichtigt. Zusätzliche Evidenz für diese Einschät- zung liefert die erstmalige flächendeckende Vollerhebung der tatsächlichen Nettokaltmieten im Rahmen des Zensus 2022, die belastbare Vergleichsdaten für ganz Deutschland bereit- stellt. Die Erhebung der Nettokaltmieten ergab, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete in Hamburg die höchste unter allen Ländern ist. Tabelle 5: Durchschnittliche Nettokaltmieten in den Ländern auf Basis des Zensus 2022 Land Mittlere Nettokaltmiete pro qm monatlich Hamburg 9,16 € Bayern 8,74 € Hessen 8,21 € Baden-Württemberg 8,13 € Berlin 7,67€ Schleswig-Holstein 7,41 € Bremen 7,34 € Nordrhein-Westfalen 6,82 € Rheinland-Pfalz 6,75 € Niedersachsen 6,56 € Brandenburg 6,21 € Saarland 6,12 € Mecklenburg-Vorpommern 5,91 € Sachsen 5,72 € Thüringen 5,65 € Sachsen-Anhalt 5,38 € Quelle: Zensus/GWZ 2022 1.2 Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit in Hamburg Nach § 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 3 BGB ist als weiterer Indikator der Anstieg der Wohn- bevölkerung im Vergleich zur Neubautätigkeit zu prüfen. Ein Blick auf diesen Indikator zeigt, dass die Neubautätigkeit in Hamburg mit dem Wachstum der Wohnbevölkerung über weite Strecken Schritt halten konnte. Seit 2011 sind in Zusammen- arbeit mit der Wohnungswirtschaft im Bündnis für das Wohnen die jährlichen Neubauzahlen deutlich gesteigert worden. Insgesamt sind von 2011 bis 2024 rund 108.200 Wohnungen fer- tiggestellt worden. Dennoch reicht dieses Niveau bislang nicht aus, um das in den davorlie- genden Jahren aufgelaufene Wohnungsdefizit nachhaltig zu verringern. Dies gilt umso mehr auch vor dem Hintergrund der seit 2015 und nochmal verstärkt seit 2022 in Folge des Angriffs- kriegs Russlands auf die Ukraine deutlich gestiegenen Zuwanderungszahlen und der damit einhergehenden gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum. In Hamburg lebten Ende 2024 41.5219 Personen in öffentlich-rechtlicher Unterbringung. Dies umfasst sowohl Asylsuchende als auch Wohnungslose und Schutzsuchende aus der Ukraine. Im Jahr 2024 blieben insgesamt 5.605 Schutzsuchende aus der Ukraine in Hamburg. Davon wurden 5.356 öffentlich-rechtlich untergebracht, die alle berechtigt sind, öffentlich geförderten Wohnraum zu beziehen. Insgesamt verfügen 30.56910 Personen in öffentlich-rechtlicher Un- terbringung über eine Dringlichkeitsbestätigung und damit über die Berechtigung öffentlich ge- 9 Stand 31.12.2024 10 Stand 31.12.2024 12 HmbGVBl. Nr. 21 Dienstag, den 24. Juni 2025 405 förderten Wohnraum zu beziehen. Die Unterbringungsbedarfe dürften sich absehbar auf ei- nem hohen Niveau fortsetzen, insbesondere im Vergleich zu den Jahren vor dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine. Auch aus anderen Herkunftsländern kommen weiter Schutzsuchende nach Hamburg, die per- spektivisch Wohnraum nachfragen. Im Jahr 2024 blieben 7.034 Schutzsuchende in Hamburg. Davon wurden 4.644 Personen öffentlich-rechtlich untergebracht. Trotz eines Rückgangs ge- genüber 2023 liegen die Zahlen fortlaufend auf einem sehr hohen Niveau.11 Vor diesem Hintergrund ist auch in den kommenden Jahren zu erwarten, dass der Bedarf an Wohnraum das Angebot weiter übersteigen wird. Dies ergibt sich aus den folgenden Zahlen: Von 2011 bis 2024 (September) ist die Bevölkerung Hamburgs von rund 1.707.000 auf rund 1.859.000 Einwohnerinnen und Einwohner und damit um 152.000 Personen gestiegen (Quelle: Statistikamt Nord, Zensus 2011 und Fortschreibung des Zensus 2022, eine korrigierte Rückrechnung ab 2018 wurde von den statistischen Ämtern noch nicht erstellt). Zwischen dem Zensus 2011 und dem Zensus 2022 ist die Anzahl der Haushalte von 877.000 auf rund 955.000 Haushalte und damit um rund 78.000 Haushalte gestiegen.12 Diesem starken Bevölkerungs- und Haushaltsanstieg steht im Zeitraum 2011 bis 2021 ein Saldo (Fertiggestellte Wohnungen minus Abgang von Wohnungen) von rund 79.500 neuen Wohnungen gegenüber. Da der Zensus Anfang 2022 stattfand, ist die Stichtagszahl der Bau- tätigkeit zum 31.12.2021 das geeignetste Vergleichsmaß. Zwar wurden im Saldo damit rund 1.500 Wohnungen mehr bereitgestellt als Hamburg um Haushalte gewachsen ist. Dieser Neu- bauüberschuss reichte jedoch nicht aus, um das bereits bestehende Versorgungsdefizit aus- zugleichen – ein Defizit, das sich deutlich im anhaltenden Preisanstieg und der kontinuierlich sinkenden Leerstandsquote widerspiegelt. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass der Wohnungsneubau in Hamburg sowie bun- desweit seit 2021 zurückgegangen ist. So sind die Fertigstellungen von Wohnungen von 2022 auf 2023 in Hamburg um rund 35 v. H. zurück gegangen, die Baugenehmigungen um rund 48 v. H. In 2024 konnten sowohl für die Baugenehmigungen als auch Baufertigstellungen starke Steigerungen erreicht werden (Grafik 5), jedoch fangen diese den konstant hohen Bedarf nicht ab. Damit wird, gemessen am Neubau, in den kommenden Jahren einer stetig wachsenden Be- völkerung (s. u.) kein äquivalent wachsendes Angebot an Neubauwohnungen gegenüberge- stellt werden können, sodass weiterhin ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. 11 Quelle: Stabsstelle Flüchtlinge und übergreifende Aufgaben, Prognose und Kapazitätsplanung für die öffentlich-rechtliche Unterbringung in Hamburg, 21.5.2025. 12 Eine Fortschreibung der Haushaltszahlen auf Basis des Zensus wird von den statistischen Ämtern nicht durchgeführt. Aktuellere Zahlen liegen insoweit nicht vor. 13 406 Dienstag, den 24. Juni 2025 HmbGVBl. Nr. 21 Grafik 5: Bautätigkeit in Hamburg seit 2018 Quellen: Statistikamt Nord, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Eine aktuelle Prognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung geht von einem weiterhin starken Wachstum der Bevölkerung in Hamburg aus (Grafik 6). Demnach wird Ham- burg gegenüber dem Basisjahr 2023 um 68.100 (+3,7 v. H.) Personen bis 2030 auf 1.896.000 und bis 2045 um 138.000 Personen (+7,5 v. H.) auf insgesamt 1.966.000 Einwohnerinnen und Einwohner wachsen.13 Grafik 6: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Hamburg bis 2045 Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 13 Maretzke, Steffen / Hoymann, Jana / Schlömer, Claus (2024): Raumordnungsprognose 2045 – Be- völkerungsprognose, aktualisiert anhand der Ergebnisse des Zensus 2022. BBSR-Analysen KOM- PAKT 13/2024. Bonn: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). DOI: [nicht vor- handen]. Online verfügbar unter: https://www.bbsr.bund.de [Zugriff am: 27.3.2025].