Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt – Ausgabe Nr. 41 vom 02.12.2025, Seiten 677 – 714, Größe: 2 MB

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bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen wider. Die Neuvertragsmieten von der SAGA und den Wohnungsbaugenossenschaften liegen in der Regel deutlich niedriger. Diese Vermieter vermarkten allerdings ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale (immonet / immobilienscout24 et cetera). Das ändert nichts an der Tatsache, dass auch bei Einbeziehung dieser Mieten die Mietenentwicklung über dem Bundesdurchschnitt liegt (siehe dazu Nummer 1.1.3). HmbGVBl. Nr. 41 Dienstag, den 2. Dezember 2025 687 Bei den Angebotsmieten handelt es sich um Nettokaltmieten von in ausgewählten Tageszeitungen und Internetportalen (zum Beispiel immonet oder immobilienscout24) inserierten Mietwohnungen ohne Mietpreisbindung. Diese werden von immobilienwirtschaftlichen Forschungsinstituten in Datenbanken nach einheitlichen Kriterien aufbereitet und ausgewertet. Die Angebotsmieten werden bundesweit auf allen Teilmärkten flächendeckend erfasst und dienen als ein Indikator für die Beurteilung der Anspannung auf den Mietwohnungsmärkten. So werden die Angebotsmieten unter anderem auch in den Wohngeld- und Mietenberichten der Bundesregierung für die Darstellung der Erst- und Wiedervermietungsmieten in Städten und regionalen Teilräumen Deutschlands verwendet. 2 Da die Angebotsmieten damit sowohl bei einer hamburgweiten als auch bei einer deutschlandweiten Betrachtung mit gleicher Methodik erhoben und ausgewertet werden, sind diese für eine Vergleichsbetrachtung besonders geeignet. Im Betrachtungszeitraum 2018 bis 2024 sind die Angebotsmieten in Hamburg stark gestiegen. Hamburg liegt damit auf dem Niveau anderer vergleichbarer Großstädte. Mittlerweile sind die Zuwachsraten im Bundesdurchschnitt ebenfalls gestiegen. In Hamburg stiegen die Angebotsmieten zwischen 2018 und 2024 im Durchschnitt (Mittelwert3) von 11,81 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt um rund 33 vom Hundert (v. H.) auf rund 15,68 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt. Im Vergleich dazu stiegen im gleichen Zeitraum bundesweit die Angebotsmieten um durchschnittlich rund 29 v. H. auf 10,92 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt (siehe Grafik 1). Der absolute Anstieg fiel im gleichen Zeitraum in Hamburg mit 3,87 Euro/m² deutlich höher aus als im Bundesdurchschnitt (2,48 Euro/m²).4 Damit weisen die Angebotsmieten in Hamburg gegenüber dem Bundesdurchschnitt sowohl einen deutlich höheren absoluten durchschnittlichen Mietpreis als auch eine stärkere relative und absolute Steigerung auf. Dies gilt sowohl bei gesamtstädtischer Betrachtung als auch bis auf wenige Ausnahmen in Bezug auf die im Folgenden näher betrachteten räumlichen und sachlichen Hamburger Teilmärkte, welche die zuständige Fachbehörde gebildet hat (siehe Nummer 1.1.2). Ein Teilmarkt besteht aus einzelnen Stadtteilen der Stadt Hamburg, die im räumlichen Zusammenhang stehen und ein ähnliches Mietpreisniveau aufweisen. Bei Betrachtung der Entwicklung der Angebotsmieten ist dabei auch das bestehende Mietniveau zu berücksichtigen. Bei einem bestehenden sehr hohen Mietniveau fällt der prozentuale Anstieg in der Regel geringer aus, ohne dass sich hieraus der Schluss ableiten ließe, dass die Wohnungsmarktsituation als entspannt zu betrachten sei. In die Gesamtwertung ist daher auch der Vergleich des absoluten durchschnittlichen Mietniveaus eingeflossen. Deutlich wird dies auch bei der Betrachtung der räumlichen und sachlichen Teilmärkte. Der prozentuale Anstieg der Angebotsmieten liegt nicht in jedem Teilmarkt über dem des Bundesdurchschnitts. Das absolute durchschnittliche Mietniveau liegt hingegen in fast allen betrachteten Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt. 2 Vergleiche Bundestagsdrucksache 20/7165 (Wohngeld- und Mietenbericht 2021/2022), zum Beispiel Seite 27 3 Der Mittelwert (auch: arithmetisches Mittel) ist eine der grundlegendsten und am häufigsten verwendeten Kennzahlen der Statistik. Er beschreibt die durchschnittliche Ausprägung eines Merkmals in einer Datenreihe. 4 Quelle für die Angebotsmieten: Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und von empirica ag, GEWOS und Analyse & Konzepte 688 Dienstag, den 2. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 41 Grafik 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg und in Deutschland 2018 bis 2024 (Mittelwerte) 17,00 € 15,68 14,71 15,00 € 13,44 12,83 13,09 12,3 13,00 € 11,81 10,92 10,3 11,00 € 9,66 8,97 9,29 8,44 8,74 9,00 € 7,00 € 5,00 € 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Deutschland Hamburg Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank Auch im Vergleich mit anderen Großstädten stiegen die Angebotsmieten in Hamburg zwischen 2018 und 2024 stark an. So liegt der prozentuale Anstieg in Hamburg zwischen 2018 und 2024 bei rund 33 v. H. In den 14 größten Großstädten lag der Anstieg bei 32,5 v. H. (Grafik 2). Grafik 2: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg im Vergleich zu den 14 größten kreisfreien Städten in Euro pro m² Wohnfläche (Mittelwerte) 18 15,68 16 14,71 13,09 13,44 14 12,83 12,3 14,43 11,81 12 13,43 11,83 12,23 11,28 11,47 10 10,89 8 6 4 2 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Hamburg Großstädte Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank HmbGVBl. Nr. 41 Dienstag, den 2. Dezember 2025 689 Dabei ist zu berücksichtigen, dass Hamburg im Vergleich der Großstädte die dritthöchste relative Steigerung im betrachteten Zeitraum aufweist. Nur Berlin (53 v. H.) und Leipzig (44 v. H.) verzeichnen höhere Werte (Grafik 3). Diese hohen Steigerungsraten beeinflussen den Gesamtdurchschnitt der Kategorie „14 größte kreisfreie Städte“ erheblich. Grafik 3: Anstieg der Angebotsmieten in v. H. (2018–2024): Hamburg im Vergleich zu 14 Großstädten 60,0 53,0 50,0 44,0 40,0 33,0 28,0 27,0 27,0 30,0 25,0 24,0 24,0 21,0 21,0 20,0 17,0 17,0 14,0 10,0 0,0 Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank 690 Dienstag, den 2. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 41 1.1.2 Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten Nicht nur in Hamburg insgesamt sind die Mieten im Zeitraum 2018 bis 2024 gestiegen. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei einer Betrachtung von einzelnen sachlichen Teilmärkten, gesplittet nach Wohnungsgrößen (siehe dazu nachfolgende Tabellen 1 und 2). Die Tabellen 1 und 2 zeigen die Entwicklung und die Veränderung der Angebotsmieten (Medianwert) nach Wohnungsgrößen: Tabelle 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2018 bis 2024 nach Wohnungsgrößen-Klassen Wohnungsgrößenklassen in m² (Medianwerte) Jahr unter 40 ab 40 bis <60 ab 60 bis <80 ab 80 bis <100 ab100 bis <120 ab 120 bis <160 160 und mehr 2018 12,29 € 11,03 € 10,83 € 11,87 € 12,65 € 13,25 € 14,42 € 2019 12,58 € 11,50 € 11,21 € 12,45 € 13,00 € 13,50 € 14,50 € 2020 13,24 € 12,00 € 11,80 € 12,90 € 13,32 € 13,80 € 14,57 € 2021 13,55 € 12,14 € 12,11 € 13,10 € 13,75 € 14,23 € 15,08 € 2022 13,36 € 12,39 € 12,50 € 13,82 € 14,43 € 15,30 € 15,77 € 2023 14,93 € 13,54 € 13,54 € 14,77 € 15,02 € 15,95 € 16,46 € 2024 15,13 € 14,33 € 14,41 € 15,50 € 15,94 € 16,92 € 18,16 € Quellen: empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Tabelle 1 zeigt, dass das mittlere Niveau der Angebotsmieten im Jahr 2024 in allen Größenklassen des Wohnungsbestandes deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 10,92 Euro/m² (Grafik 1) Wohnfläche liegt. Tabelle 2 zeigt die Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg in den Jahren 2018 bis 2024 nach Wohnungsgrößen. Tabelle 2: Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg 2018 bis 2024 nach Größenklassen Veränderung der Angebotsmieten (netto-kalt) in Hamburg Jahr unter 40 m² ab 40 bis <60 m² ab 60 bis <80 m² ab 80 bis <100 m² ab 100 bis <120 m² ab 120 bis <160 m² 160 m² und mehr Anstieg im Median Median Median Median Median Median Median Zeitraum 2018 bis 2024 23% 30% 33% 31% 26% 28% 28% Haushalte in Mehrfamilien- häusern 69.000 267.500 263.500 107.500 29.500 18.000 7.000 Quellen: empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Die Angaben verdeutlichen, dass in fast allen Größenklassen die Mietpreisentwicklung zwischen den Jahren 2018 und 2024 mit Anstiegen zwischen 23 v. H. bis 33 v. H. oberhalb oder auf einem vergleichbaren Niveau mit der Entwicklung des Bundesdurchschnittes von 29 v. H. lag. Nur die Wohnungen unter 40 m² Wohnfläche wiesen auf einem sehr hohen Niveau einen auffallend geringeren Anstieg auf (23 v. H. vs. 29 v. H.). Besonders auffällig ist, dass ausgerechnet Wohnungen mit einer Größe zwischen 40 und 100 m² – also jene, in denen laut Zensus 2022 rund 84 v. H. aller Haushalte in Mehrfamilienhäusern leben und die damit den Schwerpunkt der Wohnraumnachfrage bilden – die höchsten Preissteigerungsraten aufweisen. Sie verzeichnen durchgehend und signifikant höhere Mietsteigerungen als der bundesweite Durchschnitt von 29 v. H. Dies wird insbesondere deutlich, wenn man die absolute Steigerungsrate des HmbGVBl. Nr. 41 Dienstag, den 2. Dezember 2025 691 Bundesdurchschnitts (+ 2,50 Euro) mit den Veränderungsraten dieser Wohnungsgrößenklassen vergleicht (40 bis < 60m²: 3,30 Euro, ab 60 bis <80: 3,60 Euro, ab 80 bis <100: 3,60 Euro). Die Marktsegmente, in denen die relativen Mietsteigerungen leicht unterhalb der Bundesentwicklung liegen, machen somit nur einen kleinen Anteil (16 v. H.) des für die Bewertung maßgeblichen Gesamt- Wohnungsbestandes aus. Es ist jedoch zu betonen, dass auch in diesen Segmenten die absolute Steigerung über dem Bundesniveau liegt. Eine ähnliche Entwicklung ist für die unterschiedlichen regionalen Teilmärkte, welche die zuständige Fachbehörde zur Analyse der kleinräumigen Mietenentwicklung gebildet hat, festzustellen. Insgesamt wurden 31 räumlich zusammenhängende Teilmärkte für Hamburg gebildet (siehe hierzu Tabelle 3). Dabei wurden jeweils benachbarte Stadtteile, die ähnliche Mietpreisniveaus aufwiesen, zu einem Teilmarkt zusammengefasst.5 Tabelle 4 zeigt im Folgenden die Entwicklung der Angebotsmieten im Zeitraum 2018 bis 2024 auf Ebene dieser Hamburger Teilmärkte. 5 Ausnahme bilden Billstedt, Rahlstedt und Ottensen. Aufgrund der Größe der Stadtteile Billstedt und Rahlstedt bzw. des herausgehobenen Mietniveaus in Ottensen wurden in diesen Fällen keine Teilmärkte mit anderen Stadtteilen gebildet. 692 Tabelle 3: Abgrenzung der Hamburger Mietwohnungsteilmärkte Dienstag, den 2. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 41 HmbGVBl. Nr. 41 Dienstag, den 2. Dezember 2025 693 Tabelle 4: Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten 2018 bis 2024 Netto-Kalt-Miete Netto-Kalt-Miete Erhöhung Netto-Kalt- Anstieg 2018- Teilmarkt 2024 (Median) 2018 (Median) Miete 2018-2024 2024 in % City (Altstadt/Neustadt/Hafencity) 22,40 € 16,04 € 6,36 € 40% Ottensen 21,00 € 13,91 € 7,09 € 51% Westliche Alster 20,07 € 15,64 € 4,43 € 28% St.Georg/Hohenfelde 18,03 € 14,08 € 3,95 € 28% Östliche Alster 18,00 € 14,30 € 3,70 € 26% Eppendorf 17,66 € 14,39 € 3,27 € 23% St. Pauli 17,33 € 13,95 € 3,38 € 24% Altona/Bahrenfeld 17,05 € 13,32 € 3,73 € 28% Elbvororte 17,04 € 13,95 € 3,09 € 22% Lokstedt/Stellingen 16,84 € 12,54 € 4,30 € 34% Eimsbüttel 16,78 € 13,85 € 2,93 € 21% Alsterdorf/Ohlsdorf 15,60 € 11,91 € 3,69 € 31% Wandsbek-Nord 14,89 € 11,39 € 3,50 € 31% Wandsbek-Mitte 14,67 € 10,96 € 3,71 € 34% Barmbek 14,38 € 11,88 € 2,50 € 21% Altona-West 14,33 € 11,17 € 3,16 € 28% Fuhlsbüttel/Langenhorn 14,27 € 10,97 € 3,30 € 30% Schnelsen/Eidelstedt 13,93 € 10,50 € 3,43 € 33% Niendorf 13,90 € 11,19 € 2,71 € 24% Bergedorf/Lohbrügge 13,87 € 10,09 € 3,78 € 37% Steilshoop/Bramfeld 13,60 € 10,05 € 3,55 € 35% Wandsbek-Ost 13,54 € 9,92 € 3,62 € 36% Lurup/Osdorf 13,49 € 9,96 € 3,53 € 35% Rahlstedt 13,19 € 9,97 € 3,22 € 32% Borgfelde/Hamm/Horn 12,99 € 10,86 € 2,13 € 20% Vier-und Marschlande 12,63 € 9,45 € 3,18 € 34% Harburg 12,38 € 9,56 € 2,82 € 29% Wilhelmsburg 12,37 € 9,80 € 2,57 € 26% Billstedt 12,03 € 9,52 € 2,51 € 26% Neugraben 11,11 € 8,77 € 2,34 € 27% Altes Land 10,41 € 8,58 € 1,83 € 21% Quelle: empirica ag, GEWOS, Analyse und Konzepte, Statistisches Bundesamt 694 Dienstag, den 2. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 41 Das absolute Mietniveau, das ein wichtiger Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt ist, liegt in fast allen in Tabelle 4 aufgeführten räumlichen Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt von 10,92 Euro/m² Wohnfläche. Die einzige Ausnahme bildet der im Südwesten gelegene Teilmarkt Altes Land. Insgesamt wird deutlich, dass nicht nur in den traditionell nachgefragten innerstädtischen Stadtteilen die Mieten stark gestiegen sind. Auch Teilmärkte wie Bergedorf/Lohbrügge (Anstieg 37 v. H.) und Steilshoop/Bramfeld (Anstieg 35 v. H.) zeigen diese Entwicklung. 1.1.3 Entwicklung der „Mietenspiegel-Mieten“ im Zeitraum 2017 bis 2023 Die starke Mietenentwicklung in Hamburg wird nicht nur durch die Angebotsmieten dokumentiert, sondern auch durch die Mietenentwicklung bei den „Mietenspiegel-Mieten“. Das sind die Mieten, die für nicht mietpreisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit jeweils zum Stichtag 1. April in Hamburg gezahlt worden sind. Dabei werden die Wohnungsbestände aller Vermietergruppen entsprechend ihrer jeweiligen Anteile in den einzelnen Baualtersklassen und Wohnlagen repräsentativ erfasst. In diesen Mieten sind folglich auch die Mieten der Wohnungsbaugenossenschaften und der kommunalen Wohnungsunternehmen repräsentativ enthalten. Es wurden bis einschließlich des Mietenspiegels 2023 die Mieten erfasst, die innerhalb der letzten vier Jahre vor dem Stichtag neu abgeschlossen oder geändert worden sind. Damit werden auch Mietänderungen im Bestand berücksichtigt. Der durchschnittliche gewichtete Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels ist von 2017 bis 2023 um 16,5 v. H. von 8,44 Euro/m² Wohnfläche auf 9,83 Euro/m² Wohnfläche gestiegen. Im Vergleich dazu stieg der als Vergleichsgröße insoweit am ehesten geeignete Bundesmietenindex6 im Zeitraum 2017 bis 2023 nur um rund 9,6 v. H. (Anstieg des Indexwertes von 95,8 auf 105). Das zeigt, dass auch die Hamburger „Mietenspiegel-Mieten“ im Vergleich zu den in den Bundesmietenindex einfließenden Mieten überdurchschnittlich gestiegen sind. 1.1.4 Überdurchschnittliche Mietbelastung der Hamburger Haushalte im Vergleich zum Bundesdurchschnitt Ein weiterer Parameter, der nach § 556d Absatz 2 Satz 3 Nummer 2 BGB auf eine Anspannung des Mietwohnungsmarktes hindeutet, ist die Höhe der Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen, die den jeweiligen Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen bezeichnet. Dieser betrug bundesweit für alle Haushalte im Jahr 2022 durchschnittlich 27,9 v. H. (bruttokalt). In Hamburg lag die Mietbelastungsquote im gleichen Jahr dagegen bei 30,3 v. H., also 2,4 Prozentpunkte höher und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt7. Auch im Bundesländervergleich liegt die mittlere Wohnkostenbelastung in Hamburg deutlich über der der meisten Bundesländer, was die auch relativ hohe Belastung der Hamburger Haushalte im Vergleich nochmals belegt: 6 Quelle: Statistisches Bundesamt. Im Bundesmietenindex werden alle Mieten (nicht nur Neuvertragsmieten oder Änderungen von Bestandsmieten) erfasst. Der Mietenindex ist Teil des vom Statistischen Bundesamt berechneten Verbraucherpreisindex und hat die Aufgabe, die reine Preisänderung für den Ausgabebereich Wohnungsnutzung zu messen. 7 Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) auf Grundlage des Mikrozensus 2022. Aktuellere Daten liegen nicht vor. HmbGVBl. Nr. 41