Beschluss (EU) 2016/2393 der Kommission vom 4. Juli 2016 über die staatliche Beihilfe SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) Spaniens zugunsten von Real Madrid CF (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2016) 4080) (Text von Bedeutung für den EWR )

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d den Durchführungsvertrag von 1998 einging, um seiner Verpflichtung nachzukommen, Real Madrid einen Ausgleich dafür zu leisten, dass dieser ihm auf der Basis des Tauschvertrags von 1996 die Ciudad Deportiva übertragen hatte. Aus dem Tauschvertrag von 1996 geht eindeutig hervor, dass die Stadt Madrid, wie Real Madrid bestätigte, ein offensichtliches Interesse daran hatte, die Ciudad Deportiva zu erwerben, und dass der Durchführungsvertrag von 1998 abgeschlossen wurde, damit sie ihre mit dem Tauschvertrag von 1996 eingegangene Verpflichtung, Grundstücke in Höhe eines bestimmten Wertes als Ausgleichsleistung für die Ciudad Deportiva auf Real Madrid zu übertragen, erfüllen könne. Real Madrid hatte daher kein besonderes Interesse daran, die Parzelle B-32 in den Durchführungsvertrag von 1998 einzubeziehen; und wenn die Vertragsparteien um die rechtliche Unmöglichkeit, diese Parzelle zu übertragen, gewusst hätten, als der Durchführungsvertrag von 1998 abgeschlossen wurde, dann wäre diese Parzelle wahrscheinlich durch eine andere Parzelle von vergleichbarem Wert ersetzt worden. (102) Drittens zeigt der Vergleichsvertrag von 2011 selbst, dass die Parteien für die rechtliche Unmöglichkeit einer Übertragung der Parzelle B-32 Abhilfe schaffen wollten, indem sie von der vollständigen Durchführung des Durchführungsvertrages von 1998 absahen, und dass sie die Gültigkeit der Übertragung der anderen Parzellen, die Gegenstand des Vertrags waren, nicht infrage stellten. Außerdem erklärte die spanische Regierung in ihren Auskünften vom 18. Juni 2012, die sie im Zuge des Vorverfahrens abgab, dass die Parteien des Vergleichsvertrags von 2011 ein Interesse daran gehabt hätten, dass die Teile des Durchführungsvertrags von 1998, die nicht die Parzelle B-32 betrafen, in Kraft blieben. (103) Viertens war zum Zeitpunkt des Vergleichsvertrags von 2011 unklar, ob der Stadtrat von Madrid eine Abhilfe für die rechtliche Unmöglichkeit, die sich aus dem Durchführungsvertrag von 1998 ergab, hätte schaffen können, indem er im Einklang mit den Vorschriften der Bauleitplanung die auf allgemeine Sportaktivitäten lautende Festsetzung des Grundstücks geändert hätte. Real Madrid behauptete, dass eine solche Änderung möglich gewesen sei. In der Tat bot die Stadt Madrid im Kontext des Stadtentwicklungsplans von 2011 eine solche Änderung des PGOU an. (104) Indessen erklärte die spanische Regierung, dass die Stadt Madrid eine solche Änderung nicht von sich aus vornehmen konnte, sondern der Autonomen Gemeinschaft Madrid eine Änderung des PGOU hätte vorschlagen müssen. Außerdem musste eine solche Änderung dem Gemeinwohl dienen. Diese Auffassung wurde 2015 durch ein Urteil des Tribunal Superior de Justicia bestätigt, mit dem dieser die Änderung des PGOU bezüglich des Areals um das Bernabéu-Stadion, das Gegenstand des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 war, für nichtig erklärte. Da jedoch der Stadtentwicklungsvertrag von 2011 kurz nach Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 abgeschlossen wurde, schien diese rechtliche Frage zum damaligen Zeitpunkt nicht hinreichend geklärt, sodass rechtliche Unsicherheit darüber bestand, ob die Stadt Madrid für die rechtliche Unmöglichkeit, die sich aus dem Durchführungsvertrag von 1998 ergab, Abhilfe hätte schaffen können, indem er die Festsetzung der Parzelle B-32 geändert hätte. (105) Angesichts der eben dargestellten Situation vertritt die Kommission die Auffassung, dass ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer, der mit denselben rechtlichen Unsicherheiten konfrontiert wäre, Rechtsberatung eingeholt hätte, bevor er den Vergleichsvertrag von 2011 eingegangen wäre und die volle rechtliche Verantwortung dafür akzeptiert hätte, dass er die Parzelle B-32 nicht gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 übertrug — was die Stadt Madrid jedoch unterließ. 6.2.2.2. Mögliche Höhe der Entschädigung (106) Was die Entschädigungssumme anbelangt, die die Stadt Madrid für eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits an Real Madrid zu zahlen bereit war, so vertritt die Kommission die Ansicht, dass die Summe von 22 693 054,44 EUR, die die Stadt Madrid im Vergleichsvertrag von 2011 zur Entschädigung für die Parzelle B-32 zusagte, den maximalen möglichen Haftungsumfang für die Nicht-Übertragung dieser Parzelle auf Real Madrid bei weitem überstiegen habe. (107) Der Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 wurde von den technischen Dienststellen der Stadt Madrid mit 22 693 054,44 EUR beziffert, wobei dieselben allgemeinen Kriterien für die Bestimmung des Wertes kommunaleigener Liegenschaften angewandt wurden wie bereits 1998. Nach Auskunft der spanischen Regierung handelt es sich dabei um einen Katasterwert hat, der als Bezugswert z. B. für die Besteuerung von Grundstücksübertragungen oder als interner Wert der Kommunalbehörden zu Zwecken der Rechnungslegung dient. Die spanische Regierung und Real Madrid verweisen diesbezüglich auf den Bericht des Finanzministeriums von 2011, in dem der Katasterwert der Parzelle B-32 auf 25 776 296 EUR geschätzt wurde. Spanien betont, dass es gesetzlich dazu verpflichtet sei, für sein Liegenschaftskataster ungeachtet des rechtlichen Status als Staats- oder Privatgut alle Parzellen zu bewerten, die sich in seinem Eigentum befinden. Real Madrid weist darauf hin, dass im Aguirre-Newman-Bericht, der nach der Annahme des Einleitungsbeschlusses erstellt wurde, der Wert auf 22 690 000 EUR geschätzt wurde. (108) Die Kommission stellt fest, dass alle diese Bewertungen auf der falschen Annahme beruhen, dass die Parzelle B-32 im Jahr 2011 hätte übertragen werden können, was, wie oben in Erwägungsgrund 97 ausgeführt wurde, rechtlich anscheinend unmöglich war. Geht man davon aus, dass die Stadt die rechtliche Unmöglichkeit einer Übertragung nicht habe verantwortlich gemacht werden können (diese Frage hat die Stadt nie rechtlich prüfen lassen), so lässt sich zumindest behaupten, dass der Marktwert dieser Parzelle für Real Madrid gleich null ist, da das betreffende Grundstück nicht übertragen werden konnte. (109) Dabei lässt es die Kommission gelten, dass die Absicht, mit der ein Vergleichsvertrag eingegangen wird, darin besteht, um den Preis einer Schadensersatzleistung Rechtssicherheit zu erlangen. Wenn man annimmt, dass die Stadt Madrid für die Unmöglichkeit einer Übertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid in vollem Umfang habe haftbar gemacht werden können, so kann ihr diesbezügliches finanzielles Haftungsrisiko nicht über dem Wert liegen, den die Parzelle hatte, als der Vergleichsvertrag von 2011 abgeschlossen wurde. (110) Die spanische Regierung räumt diesbezüglich ein, dass die technischen Dienststellen der Stadt bei ihrer Bewertung im Jahr 2011 nicht die zutreffende Festsetzung für die Parzelle B-32 (öffentliche Nutzung für Sportaktivitäten) zugrunde legten, sondern zu diesem Zeitpunkt der Ansicht waren, dass diese Parzelle unter die Kategorie „Nutzung für öffentliche Dienstleistungen verschiedener Art“ falle. Außerdem beruhte der Katasterwert in Höhe von 25 776 296 EUR, auf den die spanische Regierung und Real Madrid hinwiesen, unter anderem auf Informationen über aktuelle Grundstücksgeschäfte zur Marktkonditionen in dem als Bezugspunkt dienenden Gebiet, während die Bewertung in Höhe von 22 690 000 EUR, die von Aguirre Newman vorgenommen wurde, auf der statischen Restwertmethode basierte, die von einem Szenario des Verkaufs der verschiedenen Sportinfrastruktureinheiten auf diesem Grundstück kurz nach ihrer Fertigstellung ausgeht. (111) Da die Festsetzung der Parzelle B-32 im Jahr 2011 auf eine Nutzung für Sportaktivitäten lautete und Real Madrid die Absicht hatte, die Parzelle für Sportaktivitäten zu nutzen, vertritt die Kommission die Ansicht, dass der relevante Parameter für die Bewertung dieser Parzelle die langfristige Nutzung dieses Grundstücks für Sportaktivitäten sein muss. Diesbezüglich geht die CEIAM-Studie, die von der Kommission in Auftrag gegeben wurde, hinsichtlich der geplanten Nutzung der Parzelle B-32 für Sportaktivitäten von der Annahme aus, dass ein Investor diese Fläche erwirbt, die Infrastruktur für verschiedene Sportarten errichtet und Einnahmen aus Nutzungsentgelten bezieht. Das von CEIAM vorgeschlagene Szenario erscheint vernünftig, weil die langfristige Nutzung der Sportinfrastruktur auf der Parzelle B-32 durch einen einzelnen Betreiber in Anbetracht der bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen (Zweckbindung und Ausschluss eines späteren Weiterverkaufs) die einzige realistische Option darstellt. (112) Auf der Basis dieser Annahme gelangt die CEIAM-Studie für die Parzelle B-32 im Jahr 2011 zu einem Schätzwert von 4 275 000 EUR (25). (113) Die spanische Regierung kritisiert, dass die CEIAM-Studie für eines der Bewertungsszenarien davon ausgeht, dass die Parzelle für den sozialen Wohnungsbau genutzt werde, und dabei zu einem Wert von 12 245 000 EUR und 18 000 000 EUR gelangt; dieses Szenario garantiere nach Auffassung Spaniens keine möglichst intensive und hochwertige Nutzung dieses Grundstücks (26). Nach Ansicht der spanischen Regierung gelangte die CEIAM-Studie zu einem Wert, der um 50 % unter dem Wert einer vergleichbaren Parzelle mit einer Nutzung für öffentliche Dienstleistungen (uso lucrativo de interés general: Bildung, kulturelle Dienstleistungen und Einrichtungen, Krankenhäuser, Kirchen) als der möglichst intensiver und qualitativ hochwertigsten Nutzung eines für öffentliche Zwecke vorgesehenen Grundstücks liege. (114) Demgegenüber stellt die Kommission fest, dass dieses alternative Szenario in der CEIAM-Studie lediglich zu Vergleichszwecken herangezogen wurde. Maßgeblich für das Endergebnis der Studie ist das Szenario einer Nutzung für Sportaktivitäten; denn die Stadt Madrid hat die für eine öffentliche Nutzung vorgesehene Parzelle B-32 nicht umgewidmet und hätte auch keine rechtliche Möglichkeit gehabt, eine solche Umwidmung vorzunehmen — die Gründe dafür wurden oben in Erwägungsgrund 104 dargelegt. (115) Real Madrid übt an mehreren Punkten der CEIAM-Studie Kritik (27). (116) Erstens kritisiert der Verein die alternativen Szenarien, die eine andere Nutzung als für Sportzwecke vorsehen, weil diese auf zu vielen subjektiven und auf Ermessen beruhenden Elementen basieren und außerdem eine Nutzung der Parzelle B-32 voraussetzen würden, die nicht im Einklang mit dem auf Profitmaximierung ausgerichteten Verhalten eines hypothetischen privaten Grundstückseigentümers stünden. (117) Zweitens bemerkt Real Madrid bezüglich der auf einer Nutzung für Sportaktivitäten beruhenden Bewertung, dass das Ergebnis der Studie keinen realistischen Marktwert darstelle. CEIAM habe eine nationale Bewertungsmethode angewandt (die „Verordnung ECO 805/2003“), die nur zu einem „Beleihungswert“ führe, der eine besonders vorsichtige Schätzung eines längerfristig konstanten Wertes darstelle und üblicherweise niedriger liege als der „Marktwert“, der sich auf den Handelswert unter Bedingungen beiderseitiger Unabhängigkeit von Verkaufswilligem und Kaufwilligem beziehe. Dieser Marktwert sollte auf der Basis der statischen Restwertmethode, wie sie in Erwägungsgrund 110 beschrieben wurde, bestimmt werden. (118) Drittens kritisiert Real Madrid die CEIAM-Studie noch aus folgenden anderen Gründen: a) keine Optimierung der Nutzung des Grundstücks und der dortigen Einrichtungen. CEIAM berücksichtige z. B. nicht die Einnahmen aus den 25 % des Grundstücks, die der Eigentümer nach den geltenden Vorschriften für Geschäfte und Parkplätze hätte nutzen können; b) der Umstand, dass dessen Annahmen die überbaubare Grundstücksfläche (edificabilidad) nicht vollständig ausschöpfen; c) dessen Unterbewertung der Nachfrage, die in einem attraktiven und wohlhabenden Gebiet zu verzeichnen ist. Real Madrid bestreitet die Schätzung von CEIAM, wonach der Anteil der Bevölkerung, der Sport treibe, bei 42,9 % liege, und schlägt einen Anteil von 50 % vor, wobei der Verein auch auf die potenzielle Nachfrage seitens der zahlreichen in diesem Gebiet beschäftigten Personen hinweist; d) die Tatsache, dass bei der Schätzung des Grundstückswertes nur ein Erbbaurecht (derecho de superficie) zugrunde gelegt wurde und nicht eine vollständige Übertragung der Besitz- und Eigentumsrechte. (119) Diese Kritikpunkte vermögen nicht zu überzeugen. (120) Erstens dienen die hypothetischen Szenarien einer alternativen Nutzung, wie in Erwägungsgrund 114 erklärt, nur dazu, verschiedene hypothetische Nutzungsarten für die Parzelle als Vergleich heranzuziehen; denn die Zweckbestimmung dieser Parzelle für Sportaktivitäten wurde nicht geändert und kann nicht geändert werden. Diese Analyse zeigt, dass der Wert der Parzelle B-32 dem Wert, den die Stadt Madrid angenommen hatte, zumindest nahekommen könnte, wenn die baurechtliche Einstufung mehr Handelsaktivitäten zuließe. Da die Stadt Madrid die für Sportaktivitäten vorgesehene Parzelle B-32 nicht umwidmete und auf rechtlichem Wege auch nicht umwidmen konnte, stellt das Szenario einer Nutzung für Sportaktivitäten den relevanten Bezugspunkt für das Endergebnis der Studie dar. (121) Zweitens macht — anders als Real Madrid behauptet — die CEIAM-Studie von dem angenommenen „Beleihungswert“ oder dem Wert eines angenommenen bloßen Erbbaurechts keinen Gebrauch. Vielmehr bestimmt die Studie, wie dortselbst in Abschnitt 2.5 des Teils zum Szenario einer Nutzung für Sportaktivitäten dargelegt, den Wert auf der Grundlage eines Investitionswerts des Grundstücks; dieser ist der Wert, den das Grundstück für einen aktuellen oder potenziellen Eigentümer hat. Die Autoren der CEIAM-Studie erklären in Abschnitt 2.3.2, dass die Anwendung der in der Verordnung ECO/805/2003 beschriebenen Methode, die von Real Madrid kritisiert wurde, den Zweck verfolgt, den Marktwert eines Grundstücks zu bestimmen (28). Unabhängig von den Zwecken, denen die Verordnung ECO/805/2003 dienen soll, beschreibt sie eine Methode für die Ermittlung des Werts eines Grundstücks, das in Verbindung mit einer bestimmten wirtschaftlichen Tätigkeit Einnahmen erzeugt, und hat nichts mit einem Beleihungswert zu tun. Zu diesem Zwecke wendet die Methode allgemein anerkannte Normen an, die vom Anlass der Bewertung unabhängig sind. Für diese Methode wird ein Investitionsprojekt vorausgesetzt, denn der Wert ergibt sich aus dem aktuellen Nettowert des langfristigen künftigen Kapitalflusses aus der wahrscheinlichsten Investition (im Falle der Parzelle B-32 Bau und Betrieb von Sportinfrastruktur). (122) Im Unterschied zu der statischen Restwertmethode, die in dem von Real Madrid vorgelegten Aguirre-Newman-Bericht angewandt wird, geht die CEIAM-Studie in ihrer Berechnung nicht von dem Preis aus, den ein Investor für Sportinfrastruktur mit dem kurzfristigen Verkauf der Infrastruktur erzielen würde, sondern von ihrer wirtschaftlichen Nutzung in den nächsten Jahrzehnten. Die von CEIAM vorgeschlagene Methode eignet sich besonders gut für die Parzelle B-32, da keine Möglichkeit besteht, das Grundstück samt Infrastruktur zu verkaufen, sind doch im Falle dieses Grundstücks Nutzungsart und öffentliches Eigentum auf lange Zeit festgelegt. Die von Real Madrid vorgeschlagene statische Restwertmethode eignet sich nicht, wenn geplant ist, eine Sportinfrastruktur gegen Zahlung von Nutzungsentgelten zu betreiben. Die von Real Madrid propagierte Methode kann nur dann sinnvoll angewandt werden, wenn das Grundstück mit der darauf befindlichen Infrastruktur verkauft werden kann und dieser Verkauf unmittelbar nach deren Errichtung erfolgt. (123) Wenn man den aktuellen Wert eines Grundstücks bestimmen will, um, in Abhängigkeit von diesem Wert, die Höhe der Schadensersatzforderung zu ermitteln, erscheint es nicht angebracht, einen hypothetischen Wert anzunehmen oder zu bestimmen, der auf Charakteristika beruht, die den Wert dieses Grundstücks beeinflussen würden, aber keine Aussicht auf Verwirklichung haben. Wenn eine Schadensersatzforderung gegen die Stadt Madrid erhoben werden sollte, so ist der relevante Wert der Parzelle B-32 der, den sie für die Stadt Madrid tatsächlich hat; letztere kann nämlich nicht von einem hypothetischen Wert profitieren, den das Grundstück hätte, wenn es übertragbar wäre. (124) Drittens beinhaltet die CEIAM-Studie zum Zwecke einer Schätzung der Kosten und Einnahmen einen detaillierten und sorgfältigen Vergleich mit anderen Sporteinrichtungen verschiedener Art und Attraktivität. (125) Was die angebliche Nichtberücksichtigung der Einnahmen aus anderen als sportlichen Aktivitäten und der unvollständigen Ausschöpfung der überbaubaren Fläche des Grundstücks betrifft, so bietet die Studie in Abschnitt 1.6.4 detaillierte Annahmen, wie das Grundstück im Rahmen unterschiedlicher Kombinationen von Sportinfrastruktureinrichtungen genutzt werden könnte. Sie umfasst auch Parkplätze, Geschäfte und Gaststätten sowie erwartete Einnahmen aus Benutzungsentgelten, die für jede der unterschiedlichen Infrastrukturvarianten detailliert angegeben werden. (126) Die Agentur CEIAM erklärt in Abschnitt 1.6.5 der Studie, dass sie sich dessen bewusst ist, dass ihre Schätzungen die aus rechtlicher Sicht überbaubare Grundstücksfläche nicht vollständig ausschöpfen. Die Grundflächenzahl, also der Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche, wird bei der Bauleitplanung oft sehr hoch angesetzt, damit unterschiedlichen Bedürfnissen, die sich im Laufe der Jahre bis zur Verwirklichung der vorgesehenen Nutzung ergeben können, entsprochen werden kann. Allerdings sei es durchaus üblich sei, dass dieser Höchstanteil bei Grundstücken, die für eine öffentliche Nutzung vorgesehen sind, nicht ausgeschöpft wird. Das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks hänge von dem voraussichtlichen Bedarf und den angebotenen Sportarten bzw. der Art der zur Verfügung gestellten Infrastruktureinrichtungen ab. Für die Entwicklung des Szenarios, das der Studie zugrunde gelegt wurde, analysierte CEIAM 22 vergleichbare Sportkomplexe. (127) Was den Anteil der in der Nähe wohnenden Personen betrifft, die von den Sportanlagen Gebrauch machen würden und den Real Madrid für zu niedrig angesetzt hält, so verwendete die Studie aus der amtlichen Statistik das vorliegende Datenmaterial zu Sportaktivitäten der Bewohner des Einzugsgebiets, über das die Sportanlagen auf der Parzelle B-32 in Madrid verfügen würden; dieses Material wird in Abschnitt 3.2 im informativen Anhang zur Studie wiedergegeben. Die Studie berücksichtigt auch die mögliche Nachfrage seitens der in der Nähe arbeitenden Büroangestellten. Diesbezüglich liefert Real Madrid keine Zahlen, die auf Marktstudien für die Parzellenumgebung beruhen würden, um sein Argument zu untermauern, wonach der Anteil der Nutzer dieser Sportanlagen zu niedrig angesetzt sei, weshalb sich die Kommission die vorsichtigeren Schätzungen von CEIAM zu eigen machen muss. (128) Was schließlich die Tatsache betrifft, dass der Wert des Grundstücks ausgehend von dem Szenario eines bloßen Erbbaurechts (derecho de superficie) geschätzt wurde und nicht unter Annahme einer vollständigen Übertragung der Besitz- und Eigentumsrechte, so verweist die Kommission auf Erwägungsgrund 111 oben, insbesondere auf die Bemerkung, dass es nicht möglich ist, das Grundstück samt dort errichteter Infrastruktur zu verkaufen, weil im Falle dieses Grundstücks Nutzungsart und öffentliches Eigentum auf lange Zeit festgelegt sind. (129) Aus all den oben dargelegten Gründen vertritt die Kommission die Ansicht, dass die von der spanischen Regierung und Real Madrid vorgebrachte Kritik an der CEIAM-Studie unbegründet ist. Real Madrid zeigt nicht, inwieweit die angeblichen Mängel des CEIAM-Berichts zu einer erheblichen Unterbewertung führen würden. Folglich kann nicht angenommen werden, dass der Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 über dem von CEIAM geschätzten Betrag von 4 275 000 EUR gelegen habe, weshalb ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer unter vergleichbaren Umständen nicht den Vergleichsvertrag von 2011 eingegangen wäre, in dessen Rahmen die Stadt Madrid sich zu einer Entschädigungszahlung an Real Madrid in Höhe von 22 693 054,44 EUR bereitfand, um eine ungewisse rechtliche Haftung für die Nicht-Erfüllung seiner Verpflichtung zur Übertragung der Parzelle B-32, die ihm aus dem Durchführungsvertrag entstanden war, zu „erwerben“. (130) Angesichts der Tatsache, dass es wenig wahrscheinlich war, dass die Stadt Madrid für die Nichtübertragung des Grundstücks für haftbar befunden würde, und angesichts der beträchtlichen Differenz zwischen dem Betrag der Entschädigungssumme (22 693 054,44 EUR) im Vergleichsvertrag von 2011 und dem maximalen Umfang seiner Haftung (4 275 000 EUR) gelangt die Kommission zu dem Schluss, dass ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer, sich in einer der Situation der Stadt Madrid vergleichbaren Lage befunden hätte, den Vergleichsvertrag von 2011 nicht eingegangen wäre. (131) Die Kommission kommt daher zu dem Schluss, die Stadt Madrid mit dem Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 nicht wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer unter vergleichbaren Umständen handelte. Folglich ist der Standpunkt zu vertreten, dass der Vergleichsvertrag von 2011 Real Madrid einen Vorteil verschaffte, der sich auf den Differenzbetrag zwischen der Entschädigungssumme und dem Betrag, mit dem die Stadt Madrid höchstens gehaftet hätte, beläuft, und dass daher dieser Vertrag eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV darstellt. (132) Was schließlich die Behauptung der spanischen Regierung betrifft, wonach keine Beihilfe vorgelegen hätte, wenn die Stadt tatsächlich die Parzelle B-32 auf den Verein übertragen hätte, anstatt einen Vergleich zu schließen, so vertritt die Kommission die Ansicht, dass diese Behauptung für ihre Schlussfolgerung, dass Real Madrid auf der Grundlage des Vergleichsvertrags von 2011 einen wirtschaftlichen Vorteil erlangte, keinerlei Bedeutung hat. Die Stadt Madrid hätte nämlich die Parzelle B-32 nur dann übertragen können, wenn sie dazu rechtlich befugt gewesen wäre. Wenn dies der Fall gewesen wäre, hätte keine Notwendigkeit bestanden, den Vergleichsvertrag von 2011 einzugehen; vielmehr hätte dann Real Madrid die Parzelle selbst, auf die der Verein nach dem Durchführungsvertrag von 1998 ein Anrecht hatte, erhalten, sodass es nicht nötig gewesen wäre zu beurteilen, ob die anstelle dieser Parzelle angebotene Entschädigungssumme dem Wert dieser Parzelle entsprach. In einem solchen Fall hätte die Stadt den Durchführungsvertrag von 1998 erfüllt; dieser aber ist nicht Gegenstand des vorliegenden Beschlusses. 6.3. Vereinbarkeit dieser Beihilfe mit den Rechtsvorschriften (133) Eine staatliche Beihilfe ist als mit dem Binnenmarkt vereinbar anzusehen, wenn sie unter eine der in Artikel 107 Absatz 2 AEU (29) aufgeführten Kategorien fällt; außerdem kann sie als mit dem Binnenmarkt vereinbar angesehen werden, wenn die Kommission feststellt, dass sie unter eine der in Artikel 107 Absatz 3 des Vertrags aufgeführten Kategorien fällt (30). Jedoch ist es Sache des Mitgliedstaats nachzuweisen, dass die von ihm gewährte staatliche Beihilfe nach Artikel 107 Absatz 2 oder Artikel 107 Absatz 3 AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar ist (31). (134) Weder die spanische Regierung noch Real Madrid haben behauptet, dass irgendeine der Ausnahmen, die in Artikel 107 Absatz 2 und Artikel 107 Absatz 3 AEUV vorgesehen sind, in dem vorliegenden Falle Anwendung fände. (135) Die Kommission stellt diesbezüglich fest, dass die fragliche Beihilfe Real Madrid Einnahmen verschafft, in deren Genuss der Verein mit seiner normalen Geschäftstätigkeit nicht gelangt wäre, und dass daher die Auffassung zu vertreten ist, dass durch den Vergleichsvertrag von 2011 Real Madrid eine Betriebsbeihilfe gewährt wurde. In Normalfall kann eine solche Beihilfe nicht gemäß Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV als mit dem Binnenmarkt vereinbar angesehen werden, insoweit sie jedenfalls nicht die Entwicklung bestimmte