Beschluss (EU) 2016/2393 der Kommission vom 4. Juli 2016 über die staatliche Beihilfe SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) Spaniens zugunsten von Real Madrid CF (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2016) 4080) (Text von Bedeutung für den EWR )

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tliche Investitionen seitens risikobereiter privater Investoren nötig. Die ersten Baugenehmigungen für Las Tablas wurden erst 2001 erteilt. (69) Zu diesem Zeitpunkt hatte eine umfangreiche Bautätigkeit eingesetzt, und es begann sich abzuzeichnen, dass Las Tablas wohl ein florierendes Stadtgebiet würde. Nachdem Telefónica seinen weltweiten Hauptsitz nach Las Tablas verlegt hatte, folgten andere große Unternehmen. Im Jahr 2011 war das Areal vollständig erschlossen und zu einem beliebten Wohn- und Einzelhandelsgebiet geworden. Dieser spektakuläre Wandel in Las Tablas, an dessen Ende ein vollständig erschlossenes und bebautes Gebiet stand, in dessen Nachbarschaft sich teure Mehrfamilienhäuser und Sitze multinationaler Unternehmen befinden, wirkte sich stark auf den Wert der Parzelle B-32 aus. (70) Was die Bewertung der Grundstücke in der von CEIAM für die Kommission erstellten Studie anlangt, so bemerkt Real Madrid, dass die Studie zu keinem korrekten Marktwert gelange, den ein kaufbereiter Interessent zahlen würde. Vielmehr bestimmt die CEIAM-Studie nur einen Investitionswert, der Real Madrid zufolge den Wert darstellt, den das Grundstück als Vermögensgegenstand für einen Eigentümer oder einen potenziellen Eigentümer im Hinblick auf eine einzelne Investition und operative Ziele hat; und um zu diesem Investitionswert zu gelangen, wurde von CEIAM eine Methode (im Folgenden die „Verordnung ECO 805/2003“) angewandt, die zu einem „Beleihungswert“ führte. Ein grundlegender Grundsatz für die Bestimmung des Beleihungswertes ist der Vorsichtsgrundsatz. Der Beleihungswert spiegelt die Tatsache wider, dass er eine besonders vorsichtige Schätzung eines längerfristig konstanten Wertes darstellt, wohingegen der Marktwert dem Handelswert unter Bedingungen beiderseitiger Unabhängigkeit von Verkaufswilligem und Kaufwilligem entspricht. Beim Marktwert wird der Preis berechnet, der für ein Grundstück zum Bewertungszeitpunkt erzielt werden könnte. (71) Demgegenüber wird mit dem Beleihungswert das Ziel verfolgt, einen langfristig beständigen Wert als stabile Grundlage anzugeben, um die Eignung eines Grundstücks als Hypothek, deren Wert unabhängig von möglichen Schwankungen des Marktes bestehen bleibt, beurteilen zu können. Real Madrid zufolge liegt der Wert, der in dieser Weise ermittelt wird, in der Regel unter dem Marktwert. Real Madrid hält es für angebrachter, die statische Restwertmethode für die Bewertung einzusetzen, die auf Schätzungen der Infrastruktur- und Baukosten und den zu erwartenden Verkaufspreisen der zu bauenden Immobilien beruht. (72) Real Madrid weist auf die verschiedenen Szenarien hin, die der CEIAM-Bericht zugrunde legte, und insbesondere auf jenes, das die Nutzung des Grundstücks für Sportzwecke annimmt. Real Madrid vertritt die Meinung, dass dieser Bericht zahlreiche Fehler aufweise. Seiner Ansicht wurden im CEIAM-Bericht bei der Bewertung der Parzelle B-32 unter Voraussetzung einer Nutzung für Sporteinrichtungen folgende Hauptfehler begangen: a) keine Nutzungsoptimierung für das Grundstück und die dortigen Einrichtungen: CEIAM berücksichtigt z. B. nicht die Einnahmen aus den 25 % des Grundstücks, die der Eigentümer nach den geltenden Bestimmungen für Einzelhandelsgeschäfte und Parkplätze hätte nutzen können; b) Unterbewertung der bestehenden Nachfrage seitens der Nutzer von Sportinfrastruktur: Im Jahr 2011 war Las Tablas ein attraktives, im Aufschwung begriffenes Gebiet, in dem viele große Unternehmen ihren Sitz hatten oder in das sie ihn zu verlegen beabsichtigten; c) die Berechnung von CEIAM geht von einer überbauten Fläche aus, die jene Fläche unterschreitet, die der Bebauungsplan für das Grundstück zu überbauen erlaubt (überbaubare Grundstücksfläche); d) CEIAM berechnet den Wert unter Annahme eines bloßen Erbbaurechts („derecho de superficie“), wohingegen ein korrekter Marktwert auf der vollständigen Übertragung der Besitz- und Eigentumsrechte beruhen müsste. 5.1.3. Bemerkungen zu dem Flächen um das Bernabéu-Stadion (73) Real Madrid erklärt betreffs der im Stadtentwicklungsvertrag von 2011 vereinbarten Änderung des PGOU zum Areal um das Bernabéu-Stadion und zum Bezirk Carabanchel, dass die beabsichtigte Änderung des PGOU eine Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche ( „edificabilidad“ ) vorsah, damit das Stadion erweitert und überdacht werden könne. Um einen Ausgleich für diese Änderungen zu schaffen, sieht das spanische Recht vor, dass der Eigentümer 10 % des Werts aus der Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche („aprovechamiento“) der betreffenden Gebietskörperschaft abgibt. In diesem Falle war vorgesehen, dass eine solche Ausgleichsleistung in der Übertragung der in Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer gelegenen Parzellen auf die Stadt Madrid bestehe; die Festsetzung dieser Parzellen würde von „Wohngebiet“ („residencial“) auf „Grünfläche“ und „öffentliche Einrichtungen“ („equipamiento público“) geändert. (74) Jedoch erklärte das jüngst ergangene Urteil Nr. 77/2015 des Tribunal Superior de Justicia de Madrid vom 2. Februar 2015 die 2011 erfolgte Änderung des PGOU für nichtig. Dieses Urteil hat Rechtskraft erlangt und verhindert das Inkrafttreten des Stadtentwicklungsvertrags von 2011. Real Madrid betont, dass dieser Vertrag nichts mit dem Vergleichsvertrag von 2011 zu tun habe. Bislang haben die Stadt und Real Madrid auf der Basis des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 noch keine Grundstücke auf die jeweils andere Vertragspartei übertragen. Denn in der Tat haben die Vertragsparteien ihre diesbezüglichen Pläne aufgegeben. 5.2. Stellungnahme anderer Beteiligter (75) Ecologistas en acción vertritt die Ansicht, dass die Parzellen, die auf eine Nutzung für öffentliche Zwecke — wie Sporteinrichtungen für die Allgemeinheit — festgesetzt waren, schon 1998 nicht auf eine Privatperson übertragen werden konnten. Dieses Verbot finde auch Anwendung auf Grundstücke, die die Gemeinde noch nicht erworben hat, die aber mit dieser Festsetzung in die Stadtentwicklungspläne aufgenommen wurden. Als solches brachte das Gesetz 9/2001 keine Änderungen mit sich. (76) Wie Real Madrid weist auch Ecologistas en acción die Kommission auf das Urteil Nr. 77/2015 des Tribunal Superior de Justicia de Madrid vom 2. Februar 2015 hin, das die Änderung des PGOU bezüglich des Areals um das Bernabéu-Stadion für nichtig erklärt hat. Das Tribunal Superior stellte, wie in Randnummer 18 des Einleitungsbeschlusses angemerkt wird, fest, dass kein öffentliches Interesse vorlag, das die Änderungen in der Bauleitplanung betreffs des Areals um das Stadion rechtfertigen würde. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass das Geschäft zwischen Real Madrid und der Stadt Madrid nicht auf Erwägungen des Gemeinwohls beruhe, sondern allein den Bedürfnissen des Clubs hinsichtlich einer Stadionmodernisierung geschuldet sei. (77) Der Tribunal Superior de Justicia de Madrid betonte, dass Entscheidungen der zuständigen Behörden betreffend die Bauleitung objektiv dem Gemeinwohl dienen müssen und nicht den Interessen eines oder mehrerer Besitzer, auch nicht denen der Kommune selbst. (78) Die anderen Beteiligten brachten keine weiteren Tatsachen oder Rechtselemente bei. 6. BEURTEILUNG DER BEIHILFE 6.1. Vorläufige Bemerkung zum Stadtentwicklungsvertrag von 2011 (79) Nach den Auskünften der spanischen Regierung und von Real Madrid wurde durch das Urteil Nr. 77/2015 des Tribunal Superior de Justicia de Madrid vom 2. Februar 2015 die Änderung des PGOU bezüglich des Areals um das Bernabéu-Stadion Real Madrids für nichtig erklärt. Aufgrund dieses Urteils wurde der von den Vertragsparteien im Jahr 2011 geschlossene Stadtentwicklungsvertrag gekündigt. Dementsprechend wird dieser Vertrag nicht mehr umgesetzt, sodass die Beurteilung der Kommission bezüglich des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 gegenstandslos geworden ist. (80) Der vorliegende Beschluss prüft daher nur den Vergleichsvertrag von 2011 und legt dabei die Rechtsvorschriften zu staatlichen Beihilfen zugrunde. 6.2. Vorliegen einer Beihilfe (81) Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. 6.2.1. Umstände, die es ermöglichen, das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe zu beurteilen (82) Nach ständiger Rechtsprechung müssen dafür, dass eine Maßnahme als Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV angesehen werden kann, sämtliche Voraussetzungen, die in dieser Rechtsvorschrift festgelegt sind, erfüllt sein (13). Nach ständiger Rechtsprechung muss daher, damit eine Maßnahme als staatliche Beihilfe im Sinne dieser Rechtsvorschrift eingestuft werden kann, erstens ein Eingriff des Staates oder vermittelst staatlicher Finanzmittel vorliegen; zweitens muss diese Maßnahme geeignet sein, den Handel zwischen den Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen; drittens muss sie einem Unternehmen einen selektiven Vorteil verschaffen; und viertens muss sie den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen (14). (83) Zunächst einmal aber muss, damit die Beihilfevorschriften zur Anwendung gelangen können, der Empfänger der angenommenen Beihilfe ein Unternehmen im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV sein. Nach der Rechtsprechung ist ein Unternehmen jede natürliche oder juristische Person, die eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, unabhängig von ihrem rechtlichen Status und der Art der Finanzierung (15). In Anbetracht der Ziele der Europäischen Union unterliegt der Sport dem Wettbewerbsrecht der Europäischen Union, insoweit er eine wirtschaftliche Tätigkeit darstellt (16). Im vorliegenden Falle agiert Real Madrid als Profifußball-Verein und verfolgt dabei ein Gewinnstreben; Einnahmen bezieht er aus dem Eintrittskartenverkauf, Marketingaktivitäten, dem Verkauf von Übertragungsrechten, Merchandising, Sponsoring usw. Dementsprechend ist Real Madrid für die Zwecke von Artikel 107 Absatz 1 AEUV als ein Unternehmen anzusehen. (84) Was die anderen Voraussetzungen für das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe anlangt, so wurde der Vertrag von 2011 von der Stadt Madrid — einer staatlichen Institution — unterzeichnet und verpflichtet diese dazu, Real Madrid für die Nichterfüllung seiner vertraglichen Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks dadurch zu entschädigen, dass er ihm andere Parzellen im Wert von 19 972 348,96 EUR überträgt. Folglich ist die erste Voraussetzung für das Vorliegen einer Beihilfe erfüllt, denn für den Vergleichsvertrag von 2011 trägt die Stadt Madrid die Verantwortung, und dieser Vertrag führt dazu, dass staatliche Mittel übertragen werden, dergestalt, dass Parzellen, die sich im städtischen Eigentum befinden, auf Real Madrid übertragen werden. (85) Was die zweite Voraussetzung für das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe betrifft, so ist jede Beihilfe, die Real Madrid gewährt wird, geeignet, den Handel innerhalb der Europäischen Union zu beeinträchtigen; Real Madrid erzielt nämlich Einnahmen aus dem Eintrittskartenverkauf, Marketingaktivitäten, Merchandising, der Veräußerung von Übertragungsrechten und Sponsoring, und dies nicht nur in Spanien, sondern EU-weit. Außerdem steht er EU-weit und in Spanien mit anderen Clubs des Profifußballs in wirtschaftlichem Wettbewerb um die angesprochenen Einnahmen und bei der Untervertragnahme von Fußballspielern, sodass jegliche Beihilfe, die ihm gewährt wird, den Handel innerhalb der EU beeinträchtigen und den Wettbewerb verfälschen kann; denn die finanzielle Position von Real Madrid wird infolge der Beihilfe im Vergleich zu seinen Konkurrenten auf dem Markt des Profifußballs gestärkt (17). Folglich ist in dem vorliegenden Falle auch die zweite Voraussetzung für das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe erfüllt. (86) Was die dritte und letzte Voraussetzung für das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe betrifft, so ist der Vergleichsvertrag von 2011 selektiv, weil er mit Real Madrid allein abgeschlossen wurde. Es gilt also nur noch die Frage zu beantworten, ob der Vertrag Real Madrid einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft; dies wird die Kommission im Folgenden genauer prüfen. 6.2.2. Der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers (87) Für die Zwecke von Artikel 107 Absatz 1 AEUV ist ein Vorteil eine wirtschaftliche Vergünstigung, die ein Unternehmen unter normalen Marktbedingungen, d. h. ohne Eingreifen des Staates, nicht erhalten hätte (18). (88) Um festzustellen, ob Real Madrid durch den Vergleichsvertrag von 2011 einen wirtschaftlichen Vorteil erhalten hat, ist es nötig, zu prüfen, ob Real Madrid auf dem Markt denselben Vorteil hätte erhalten können, wie er ihm durch staatliche Mittel zuteilwurde. Nach der Rechtsprechung verschaffen Wirtschaftsgeschäfte, die von einer staatlichen Institution oder einem staatlichen Unternehmen durchgeführt werden, dem Vertragspartner keinen Vorteil und stellen somit keine Beihilfe dar, wenn sie zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt werden (19). Um festzustellen, ob ein bestimmtes Geschäft, das von einer Behörde durchgeführt wurde, zu marktüblichen Bedingungen erfolgte, ist es nötig, das Verhalten dieser Behörde mit dem eines hypothetischen „marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers“, der sich in einer vergleichbaren Situation befände und entsprechend den marktüblichen Bedingungen handelte, zu vergleichen. Wenn der „marktwirtschaftlich handelnde Wirtschaftsteilnehmer“ unter vergleichbaren Bedingungen in dieses Geschäft eingewilligt hätte, dann ist das Vorliegen eines Vorteils bezüglich dieses Geschäftes auszuschließen (20). (89) Damit dieser Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers (im Folgenden: „MEOP“) zur Anwendung gelangen kann, muss die staatliche Behörde nachweisen, dass sie so handelte, wie ein umsichtiger marktwirtschaftlicher Wirtschaftsteilnehmer unter vergleichbaren Umständen gehandelt hätte. Ein jeder marktwirtschaftlicher Wirtschaftsteilnehmer würde normalerweise im Voraus beurteilen, ob es aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll ist, eine bestimmten Vertrag einzugehen (21). Folglich muss ein Mitgliedstaat, wenn er behauptet, dass ein bestimmtes Geschäft im Einklang mit dem MEOP stehe, im Zweifelsfalle den Nachweis erbringen, dass die Entscheidung zur Durchführung dieses Geschäftes zu jenem Zeitpunkt auf der Grundlage vernünftiger wirtschaftlicher Erwägungen erfolgte, die mit denen vergleichbar sind, die unter vergleichbaren Umständen ein vernünftiger privater Wirtschaftsteilnehmer (mit Charakteristika, die mit denen der betreffenden staatlichen Institution vergleichbar sind) angestellt hätte, um die Rentabilität des Geschäftes oder die damit verbundenen wirtschaftlichen Vorteile zu bestimmen. Wirtschaftliche Bewertungen, die nachträglich erstellt werden, die rückblickende Feststellung der tatsächlichen Rentabilität der vom betroffenen Mitgliedstaat getätigten Kapitalanlage oder spätere Rechtfertigungen der tatsächlich gewählten Vorgehensweise reichen demgegenüber nicht aus (22). (90) Die überprüfte Maßnahme ist in dem vorliegenden Falle ein Vertrag zwischen einer staatlichen Institution und einem Wirtschaftsteilnehmer, der einen Rechtsstreit beilegen sollte. Im Rahmen dieses Vertrags stimmte Real Madrid gegen Erhalt einer Ausgleichzahlung seitens des Stadtrats von Madrid zu, von seiner Schadensersatzforderung abzustehen, die er erhoben hatte, weil der Stadtrat von Madrid nicht in der Lage war, die Verpflichtungen nach dem Durchführungsvertrag von 1998 zu erfüllen. (91) Da die Stadt Madrid mit der rechtlichen Unmöglichkeit konfrontiert war, ihre gemäß Durchführungsvertrag von 1998 bestehende Verpflichtung zu erfüllen, die Parzelle B-32 auf Real Madrid zu übertragen, war sie der spanischen Regierung zufolge nach spanischem Recht dazu verpflichtet, Real Madrid für seine Nichterfüllung dieses Vertrags Schadensersatz in Höhe des aktuellen Werts der betreffenden Parzelle zu leisten. Aus diesem Grunde beschloss die Stadt Madrid, den Vergleichsvertrag von 2011 einzugehen, mit dem sie die volle rechtliche Verantwortung für die Nichterfüllung ihrer Verpflichtung übernahm und dafür Real Madrid einen Entschädigungssumme von 22 693 054,44 EUR zahlte, die nach einer Schätzung der für Grundstücksbewertungen zuständigen kommunalen technischen Dienststellen dem Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 entsprach. (92) Aus Sicht eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers hängt die Antwort auf die Frage, ob der Abschluss eines solchen Vergleichsvertrags den Bedingungen des Marktes entspricht, von zwei Faktoren ab: erstens, der Wahrscheinlichkeit, mit der er für seine Unfähigkeit, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen, haftbar gemacht wird (dies ist der Ausgangspunkt des Rechtsstreits) und, zweitens, seinem maximalen finanziellen Risiko aus der Feststellung einer Haftung. Nach beiden Faktoren zusammen bestimmt sich, ob und unter welchen Bedingungen, insbesondere hinsichtlich der Höhe der zur Beilegung des Rechtsstreits angebotenen Entschädigungssumme, das Eingehen eines Vergleichsvertrags den Bedingungen des Marktes entspricht. (93) Indem die Kommission diese beiden Faktoren auf den vorliegenden Fall anwendet, gelangt sie zu der Ansicht, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer vergleichbaren Situation wie die Stadt nicht den Vergleichsvertrag von 2011 eingegangen wäre. Erstens hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer angesichts der rechtlichen Unsicherheiten im Jahr 2011 bezüglich der Frage, ob die Stadt Madrid verpflichtet sei, Real Madrid für das Versäumnis einer vertragsgemäßen Übertragung der Parzelle B-32 Schadensersatz zu leisten, eine Rechtsberatung eingeholt, bevor er den Vergleichsvertrag von 2011 eingegangen wäre, um herauszufinden, wie wahrscheinlich es wäre, das er tatsächlich für die Nichterfüllung haftete, was die Stadt Madrid jedoch unterließ. Zweitens hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer mit derjenigen der Stadt Madrid vergleichbaren Situation es nicht akzeptiert, Real Madrid auf der Grundlage eines derartigen Vertrags eine Entschädigung in Höhe von 22 693 054,44 EUR zu zahlen, da dieser Betrag bei weitem das maximale Haftungsrisiko für die Nichtübertragung der Parzelle B-32 überstieg. 6.2.2.1. Haftung der Stadt Madrid für die Nichterfüllung ihrer vertraglichen Pflichten (94) Was die Wahrscheinlichkeit betrifft, mit der die Stadt Madrid in einem Gerichtsverfahren für haftbar befunden worden wäre, so forderte die Kommission die spanische Regierung dazu auf, Nachweise beizubringen, dass die Stadt vor Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 eine Rechtsberatung eingeholt hatte mit dem Ergebnis, dass sie damit hätte rechnen müssen, für das Versäumnis der vertragsgemäßen Übertragung der Parzelle B-32 haftbar gemacht zu werden; indes konnte Spanien keinen solchen Nachweis beibringen (23). Ohne eine solche Rechtsberatung hätte nach Ansicht der Kommission ein hypothetischer marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer vergleichbaren Situation anders als die Stadt nicht die volle Verantwortung für die Nichterfüllung einer vertraglichen Verpflichtung übernommen, da ja bezüglich der potenziellen Unmöglichkeit einer Erfüllung der Verpflichtung rechtliche Unsicherheit herrschte, die rechtlichen Folgen dieser potenziellen Unmöglichkeit nicht klar waren und auch nicht ausgelotet worden war, wie die Stadt Madrid für diese rechtliche Unmöglichkeit mit anderen Mitteln Abhilfe schaffen konnte. (95) Erstens ist unklar, ob die Stadt Madrid zum Zeitpunkt des Abschlusses des Durchführungsvertrags von 1998 aus rechtlicher Sicht überhaupt die Verpflichtung eingehen konnte, die Parzelle B-32 zu übertragen. Nach der Darstellung der spanischen Regierung und Real Madrids wussten die Vertragsparteien des Durchführungsvertrags von 1998, dass das Grundstück für allgemeine Sportaktivitäten vorgesehen war, und gingen zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertrags davon aus, dass ein Grundstück mit dieser Zweckbindung auf eine private Person übertragen werden konnte, sofern diese Person die Absicht hatte, das betreffende Grundstück für Sportzwecke zu nutzen. Indes weist nichts darauf hin, dass diese Annahme zu dem Zeitpunkt, als der Durchführungsvertrag von 1998 abgeschlossen wurde, zutreffend gewesen wäre. (96) Mit der Verabschiedung des Gesetzes 9/2001 hätten die Vertragsparteien gewiss diese Annahme infrage stellen müssen, da ja nach diesem Gesetz Grundstücke der öffentlichen Hand in deren Eigentum bleiben mussten. Die Kommission stellt diesbezüglich fest, dass die Stadt Madrid erst 2003 als Eigentümerin der Parzelle B-32 eingetragen wurde und dass sie gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 verpflichtet war, das Grundstück sieben Tage nach der Eintragung als Eigentümerin zu übertragen. (97) Andererseits hätte nach dem Urteil des Tribunal Superior de Justicia de Madrid von 2004 (24) beiden Vertragsparteien klar sein müssen, dass es rechtlich nicht möglich war, Grundstücke wie die Parzelle B-32 auf eine private Person zu übertragen. Somit musste, als die Stadt Madrid im Vergleichsvertrag von 2011 die volle rechtliche Verantwortung für die Nichtübertragung der Parzelle B-32 übernahm, beiden Vertragsparteien klar sein, dass es für die Übertragung der Parzelle B-32 keine rechtliche Grundlage gab. (98) Als der Vergleichsvertrag von 2011 abgeschlossen wurde, waren zweitens die juristischen Folgen hinsichtlich möglicher Schadensersatzforderungen wegen der rechtlichen Hindernisse für die Erfüllung der gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 bestehenden Verpflichtung zur Übertragung der Parzelle B-32 auf den Verein noch nicht absehbar. Der spanischen Regierung zufolge führt die rechtliche Unmöglichkeit, einen Vertrag zu erfüllen, nach den allgemeinen Bestimmungen des spanischen Zivilrechts zur zivilrechtlichen Nichtigkeit dieses Vertrags. Weil der Vertrag nicht mehr besteht, ist in diesem Falle unklar, ob die geschädigte Partei eine Ausgleichsleistung oder Schadensersatz fordern kann, statt auf der Grundlage des Vertrags eine Rückgabe dessen, was bereits übertragen wurde, zu verlangen. Diesbezüglich behaupten die spanische Regierung und Real Madrid, dass die Unmöglichkeit der Übertragung des betreffenden Grundstücks die vollständige Nichtigkeit des Durchführungsvertrags von 1998 zur Folge hatte. Daraus folge die Verpflichtung zur Rückgabe aller Grundstücke, die Gegenstand dieses Vertrags und des Tauschvertrags von 1996 waren, oder aber, wenn eine solche Rückgabe unmöglich ist, zur Erstattung ihres Wertes zum Zeitpunkt ihres Verlustes bzw. — im vorliegenden Falle — ihres Verkaufs. (99) Allerdings ist unklar, ob nach spanischem Zivilrecht die Tatsache, dass nur eine einzelne Verpflichtung, die im Rahmen des Durchführungsvertrags von 1998 eingegangen wurde, von einer Partei dieses Vertrags nicht erfüllt werden konnte, die Nichtigkeit des gesamten Vertrags nach sich ziehe. Die Teilnichtigkeit ist im spanischen Zivilrecht eine komplexe Frage, und die Stadt Madrid holte keinerlei Rechtsberatung ein, bevor sie den Vergleichsvertrag von 2011 einging. (100) Diesbezüglich stellt die Kommission zunächst einmal fest, dass die Stadt gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 drei getrennte Parzellen mit einem Wert von 13 522 772 EUR auf Real Madrid zu übertragen hatte, von denen die Parzelle B-32 in einem anderen Gebiet lag und daher mit den anderen beiden zu übertragenden Parzellen (Parzellen 33 und 34) -im Gebiet Julián Camarillo Sur — nicht in räumlicher Verbindung stand. Außerdem hatte die Parzelle B-32 einen Schätzwert von 595 194 EUR, was weniger als 5 % des Gesamtwerts der Durchführungsvertrags von 1998 ausmachte. (101) Die Kommission stellt sodann fest, dass die Stadt Madri