2013/198/EU: Beschluss der Kommission vom 27. Juni 2012 über die staatliche Beihilfe SA.28356 (C 37/09) (ex N 226/09) — Habidite Alonsotegi (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2012) 4194) Text von Bedeutung für den EWR

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Grundstücke für dieses Vorhaben, die die Berechnungsgrundlage bilden, um durch Anwendung des NSÄ den Betrag der Beihilfe zu ermitteln, zwischen den Parteien umstritten sind. Wie in Erwägungsgrund (30) angegeben, ist die Diputación der Ansicht, dass Bizkailur bis September 2009 einen Betrag von 4,7 Mio. EUR für den Kauf von 205 000 m2 Baugrund bezahlt hat und noch weitere 2,6 Mio. EUR notwendig gewesen wären, um die restlichen für das Projekt erforderlichen 95 000 m2 zu kaufen. Habidite hingegen erklärt, Bizkailur hätte für das Vorhaben keine so große Fläche kaufen müssen, denn die Grundstücksvereinbarung sah nur eine Fläche von insgesamt 101 403 m2 vor (vgl. Erwägungsgrund (47)). (79) Zu dieser Meinungsverschiedenheit stellt die Kommission erstens fest, dass nach dem Wortlaut von Artikel 1 Ziffer ii der Grundstücksvereinbarung die Fläche für das Projekt insgesamt „mindestens“101 403 m2 groß sein sollte. Zweitens konnte sich die Kommission anhand der von den Parteien im Zuge des förmlichen Prüfverfahrens gemachten Angaben keine wirkliche Meinung zu diesem Thema bilden. Da jedoch die in der Grundstücksvereinbarung enthaltene Beihilfe nicht zur Auszahlung gelangte und daher keine Rückforderung angeordnet werden muss, kann man die Frage des genauen Preises, den Habidite für den Erwerb der Grundstücke hätte erstatten müssen, offen lassen. Für die Zwecke dieses Beschlusses genügt es, das Beihilfeelement, das sich aus den in der Grundstücksvereinbarung vorgesehenen Erstattungskonditionen ergibt, zu definieren. (80) Dieses Beihilfeelement wird somit beschrieben als 13,21 % der Kosten, die nach Teil II Artikel 1 Ziffer ii der Grundstücksvereinbarung an Bizkailur für den Kauf der für das Habidite-Projekt erforderlichen Grundstücke zu erstatten waren. Der auf diese Weise bestimmte Betrag entspricht den Zinsen, die ein normaler Marktteilnehmer für ein Darlehen mit einer Laufzeit von sieben Jahren, einer rückzahlungsfreien Zeit von vier Jahren und mit vier gleichen jährlichen Rückzahlungsraten (zu je 25 % des Rückzahlungsbetrages) verlangt hätte und die von Bizkailur nicht erhoben wurden. Die Berechnungsgrundlage dieses Beihilfeelements sind die tatsächlichen Kosten, die Bizkailur für den in Teil II Artikel 1 Ziffer ii der Grundstücksvereinbarung vorgesehenen Erwerb des Grundstücks tragen sollte. (81) Ähnliche Erwägungen sind in Bezug auf das zweite Beihilfeelement der Grundstücksvereinbarung anzuwenden, d. h. die Kosten der gewerblichen Erschließung des Baugrundes, die dieser Vereinbarung zufolge Bizkailur nicht erstattet werden sollten (vgl. hierzu die Erwägungsgründe (69) und (70)). Auch in diesem Fall gehen die Meinungen der Beteiligten über die Beträge auseinander. Nach Angaben der Diputación wurden diese Kosten im März 2009 auf 28,5 Mio. EUR geschätzt (vgl. Erwägungsgrund (30)). Habidite hingegen ist der Ansicht, dass diese Schätzung zu hoch angesetzt ist (vgl. Erwägungsgrund (47)), teils weil Bizkailur eine größere Fläche gekauft hat, als nach der Grundstücksvereinbarung für das Projekt notwendig gewesen wäre, teils weil ein Teil der bereits für das Projekt erworbenen Grundstücke für andere Zwecke verwendet wurde, z. B. als Mülldeponie. (82) Auch hier genügt es, in Erwägung der Tatsache, dass die Beihilfe nicht zur Auszahlung kam und daher nicht zurückgefordert werden muss, dieses in der Grundstücksvereinbarung enthaltene Beihilfeelement zu definieren: Es besteht aus den gesamten Kosten, die Bizkailur für die gewerbliche Erschließung der Bauparzelle des Projekts im Sinne von in Teil II Artikel 1 Ziffer iii der Grundstücksvereinbarung getragen hätte, Kosten, die Habidite nach dem Wortlaut von Teil II Artikel 1 Ziffer iii Bizkailur nicht erstatten musste. (83) Die Kommission gelangt auch zu dem Schluss, dass der in den Erwägungsgründen (68) bis (77) beschriebene Vorteil, der aus den beiden in den Erwägungsgründen (80) und (82) beschriebenen Elementen besteht, als selektiv zu werten ist, soweit er aufgrund der Grundstücksvereinbarung nur einem bestimmten Beihilfeempfänger gewährt wurde, nämlich Habidite und Grupo Afer, zu der Habidite gehört. Verfälschung des Wettbewerbs (84) Wie in Erwägungsgrund (43) erwähnt, argumentiert Habidite, dass die angemeldeten Vereinbarungen aus den folgenden Gründen zu keiner Verfälschung des Wettbewerbs führen: a) der Referenzmarkt beschränkt sich auf „Herstellung, Verkauf und Vermietung von Modularbauten“ und b) die einzigartigen Merkmale der Fertigbaumodule von Habidite bewirken, dass das Unternehmen keine Mitbewerber hat. (85) Die Kommission kann den von Habidite vorgebrachten Argumenten nicht zustimmen. Selbst wenn man die Fertigbaumodule von Habidite aufgrund ihrer Merkmale als einzigartiges Erzeugnis ansehen könnte, muss im vorliegenden Fall als Referenzmarkt im weiteren Sinne der Wohnungsmarkt im Allgemeinen herangezogen werden – der sowohl die auf dem freien Markt als auch die im geregelten Marktsegment (sozialer Wohnungsbau) verkauften Wohnungen umfasst. (86) Wie Habidite selbst erklärt, kann man die Preise der Wohnungen, die an Bizkailur verkauft werden sollten, entweder mit denen von auf dem freien Markt verkauften Wohnungen vergleichen oder mit den Preisen solcher Wohnungen, die für den Wiederverkauf als Sozialwohnungen im engeren oder weiteren Sinne bestimmt waren. Die Tatsache, dass Bizkailur auch andere Hersteller als Habidite mit der Errichtung von Wohnungen für den Wiederverkauf als preisgeregelte Wohnungen beauftragte, zeigt, dass es damals auch andere Bauunternehmen gab, die bei der Bereitstellung von zum Verkauf als Sozialwohnungen im engeren oder weiteren Sinne bestimmten Wohnungen an Bizkailur de facto mit Habidite in Wettbewerb standen. (87) Außerdem berief sich Habidite in dem Geschäftsplan, den es der Regierung des Baskenlandes mit seinem Antrag auf Regionalförderung für das Jahr 2008 (datiert November 2008. S. 10-12) übermittelte, selbst darauf, dass das Unternehmen auf mehreren Regionalmärkten in Spanien mit traditionellen Bauunternehmen in Wettbewerb getreten sei, um dort seine Erzeugnisse zu verkaufen (insbesondere im Baskenland, in Navarra, Kantabrien, La Rioja und Madrid und in geringerem Ausmaß auch in anderen autonomen Gemeinschaften Spaniens). Habidite schätzte, dass sein Anteil am gesamten spanischen Markt (freier Markt und sozialer Wohnungsbau) von 0,4 % im Jahr 2011 auf 1 % im Zeitraum 2012-2016 steigen würde. Habidite prognostizierte z. B., dass im Jahr 2011 auf dem spanischen Markt insgesamt ca. 320 000 Wohnungen verkauft und davon auf Habidite 1 403 Wohnungen entfallen würden, was einem Marktanteil von 0,4 % entspricht. Konkret für das Baskenland prognostizierte Habidite einen Marktanteil von 0,5 % im Jahr 2011 und von bis zu 2,8 % ab 2014, wobei man davon ausging, dass im Zeitraum 2011-2016 die Nachfrage in dieser Region insgesamt 8 000 Wohnungen pro Jahr betragen werde. (88) Nach ständiger Rechtsprechung ist dann von einer Verfälschung des Wettbewerbs durch die Beihilfe auszugehen, wenn sie die finanzielle Stellung und die Möglichkeiten des begünstigten Unternehmens im Vergleich zu den Mitbewerbern, die keine Beihilfe erhalten, stärkt (43). Im Lichte dieses Grundsatzes und der vorstehenden Erwägungsgründe ist der Schluss zu ziehen, dass die an Habidite und Grupo Afer durch die Grundstücksvereinbarung gewährten Beihilfen den Wettbewerb verfälschende Auswirkungen gehabt hätten, denn sie hätten es Habidite ermöglicht, die Investitionskosten, die normalerweise das Unternehmen selbst trägt, zu verringern und folglich einen Wettbewerbsvorteil gegenüber tatsächlichen und potentiellen Mitbewerbern zu erzielen. Beeinträchtigung des Handels zwischen Mitgliedstaaten (89) In ähnlicher Weise, wie zuvor in den Erwägungsgründen (84) bis (87) dargestellt, kann man das Argument von Habidite, dass der geografische Referenzmarkt insbesondere beim Fertigteilwohnbau wegen der Transportkosten der Fertigbauteile nur ein lokaler oder regionaler ist, nicht akzeptieren. In Anbetracht der geografischen Nähe des Baskenlandes zu anderen Mitgliedstaaten und seiner Nähe zum Meer kommt wahrscheinlich den zusätzlichen Transportkosten keine entscheidende Bedeutung zu, um mögliche Mitbewerber von Habidite in dieser autonomen Gemeinschaft auszuschließen. Umgekehrt stellen möglicherweise die Transportkosten für Habidite kein Hindernis dar, wenn es darum geht, um den Bau von Wohnungen in nahe gelegenen Mitgliedstaaten in Wettbewerb zu treten. (90) Wenn man dem zuvor in Erwägungsgrund (88) zitierten Grundgedanken der Rechtsprechung folgt, ist eine staatliche Beihilfe, wenn sie die Position eines Unternehmens im Verhältnis zu anderen Mitbewerbern auf dem Binnenmarkt der Union stärkt, als Benachteiligung dieser Mitbewerber zu werten. Die Beihilfe kann solcher Art sein, dass sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten auch dann beeinträchtigt, wenn das begünstigte Unternehmen selbst keine grenzüberschreitenden Geschäfte betreibt (44). (91) Gestützt auf die Erwägungsgründe (89) und (90) muss die Kommission die Schlussfolgerung ziehen, dass die in der Grundstücksvereinbarung enthaltene Beihilfe wahrscheinlich den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigt. VII.1.2 Maßnahme 2: Wohnungsvereinbarung (92) Die in den Erwägungsgründen (64)-(67), (84)-(88) und (89)-(90) behandelten Tatbestandsmerkmale einer staatlichen Beihilfe - Verwendung staatlicher Mittel und Zurechenbarkeit an den Staat, Verfälschung des Wettbewerbs und Beeinträchtigung des Handels zwischen Mitgliedstaaten - lassen sich mutatis mutandis auf die Wohnungsvereinbarung anwenden. Folglich wird in den Erwägungsgründen (93) bis (96) nur das Vorliegen des selektiven Vorteils geprüft. Selektiver Vorteil (93) Wie in Erwägungsgrund (45) dargestellt, argumentiert Habidite, die Wohnungsvereinbarung hätte dem Unternehmen keinen Vorteil gebracht, im Wesentlichen weil die Preise, die Bizkailur für die 1 500 von Habidite aufgrund des Vertrages zu errichtenden Wohnungen bezahlen sollte, tatsächlich unter den Marktpreisen lagen. (94) Erstens ist Habidite insbesondere der Auffassung, dass Bizkailur die 1 500 vom Unternehmen aufgrund dieser Vereinbarung bereitzustellenden Wohnungen als viviendas tasadas zu einem von den Regionalgesetzen geregelten Höchstpreis verkaufen sollte, der maximal 170 % des Preises betragen darf, der in der Verordnung der Regierung des Baskenlandes vom 1.8.2004 festgelegt und danach regelmäßig auf der Basis des vom spanischen Statistischen Amt ermittelten Verbraucherpreisindexes (IPC) angepasst wurde (vgl. hierzu die Erwägungsgründe (17) und (18). Daher hätte Bizkailur für die 1 500 Wohnungen nur einen Durchschnittspreis von 2 010,19 EUR/m2 erzielen können, also weniger als den Durchschnittspreis von 2 921,9 EUR/m2, der auf dem freien Wohnungsmarkt in der Provinz Bizkaia im Jahr 2007 bezahlt wurde. Außerdem hätte Habidite von den 2 010,19 EUR/m2, die Bizkailur beim Verkauf der Wohnungen als preisgeregelten Wohnungen erhalten hätte, nur 83 % (bzw. 83,30 % im Fall der 750 Wohnungen mit weniger als 75 m2) bekommen. (95) Zweitens ist Habidite der Auffassung, der Preis, den das Unternehmen von Bizkailur aufgrund der Wohnungsvereinbarung für die 1 500 Wohnungen bekommen hätte, sei mit den Preisen vergleichbar gewesen, die andere Bauunternehmen, die im selben Zeitraum ähnliche Vereinbarungen mit Bizkailur abschlossen, bekamen (in Erwägungsgrund (45) werden Beispiele genannt). (96) Schließlich argumentierte Habidite auch, dass nach der Gesetzesverordnung 78/1986 und Artikel 31 der Richtlinie 2004/18/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31. März 2004 über die Koordinierung der Verfahren zur Vergabe öffentlicher Bauaufträge, Lieferaufträge und Dienstleistungsaufträge solche Verträge auch direkt, d. h. ohne Ausschreibung, vergeben werden können, wenn dies aufgrund der technischen Merkmale des Vorhabens oder des Schutzes von Ausschließlichkeitsrechten gerechtfertigt ist (45). (97) Nach Würdigung der Angaben und Argumente von Habidite nimmt die Kommission dazu in den Erwägungsgründen (98) bis (107) wie folgt Stellung. (98) Erstens ist festzustellen, dass die Angaben über die Preise, die andere Bauunternehmen aufgrund ähnlicher Vereinbarungen mit Bizkailur erzielten, ausschließlich auf in der Presse veröffentlichten Daten beruhen. Die Kommission erhielt von der Diputación keine direkten Informationen zu diesem Thema, etwa in Form von Kopien ähnlicher Vereinbarungen, die Bizkailur mit anderen Bauunternehmen geschlossen hat. Jedenfalls beziehen sich sowohl die von Habidite als auch die von der Diputación übermittelten Preisschätzungen auf die Jahre 2006 und 2007, während nach Artikel A Buchstabe c der Wohnungsvereinbarung und dem Geschäftsplan von Habidite (veröffentlicht 2009) die Übergabe der 1 500 Wohnungen an Bizkailur im Laufe der Jahre 2009 -2011 erfolgen sollte. (99) Selbst wenn man einräumt, dass die Preise, die Habidite von Bizkailur aufgrund dieser Vereinbarung für die 1 500 Wohnungen bekommen sollte, mit den Preisen vergleichbar waren, die andere Bauunternehmen auf der Basis ähnlicher Vereinbarungen von Bizkailur bekamen, und dass sie jedenfalls niedriger waren, als die am freien Markt für solche Wohnungen zu beobachtenden Preise, reicht dieses Argument nicht aus, um die Kommission zu dem Schluss gelangen zu lassen, dass Habidite aus dieser Vereinbarung keinen Vorteil ziehen konnte. Wie ebenfalls im Eröffnungsbeschluss erwähnt (46), bestand der Vorteil, den Habidite aus dieser Vereinbarung zog, im Wesentlichen in der garantierten Abnahme eines beträchtlichen Teils seiner anfänglichen Produktion, wodurch sich die mit einem neuen Investitionsvorhaben verbundenen Risiken, die per definitionem bei der Markteinführung eines neuen Erzeugnisses wie den „Habidite-Modulen“ noch größer sind, erheblich verringerten. (100) Bekanntlich war der Wettbewerb auf dem spanischen Wohnbaumarkt zum damaligen Zeitpunkt sehr groß und ist es immer noch. Die Tatsache, dass Bizkailur bei Habidite 1 500 Wohnungen in Auftrag gab, muss für das Unternehmen so gesehen einen nicht zu vernachlässigenden Vorteil gegenüber seinen Mitbewerbern bedeuten, selbst wenn man nur die Nachfrage für die Errichtung von Wohnungen berücksichtigt, die zum Verkauf als viviendas tasadas oder viviendas protegidas bestimmt sind. (101) Die Tatsache, dass nach Angaben der Diputación der Regionale Aktionsplan (vgl. Erwägungsgrund (19)) vorsah, dass Bizkailur im Zeitraum 2004-2007 insgesamt 3 000 Wohnungen nach der Regelung für den sozialen Wohnungsbau zum Verkauf anbietet, ist ein deutlicher Anhaltspunkt dafür, dass die Anzahl der bei Habidite in Auftrag gegeben Wohnungen keineswegs unbedeutend war. Zwar bezieht sich der Regionale Aktionsplan auf den Zeitraum 2004-2007, während die Übergabe der 1 500 von Bizkailur bei Habidite in Auftrag gegebenen Wohnungen (laut der 2009 veröffentlichten Fassung des Geschäftsplans des Unternehmens) in der Zeit von 2009 bis 2011 erfolgen sollte. Dennoch ist dies ein Indiz dafür, wie viele Wohnungen Bizkailur zum Zeitpunkt des Abschlusses der Wohnungsvereinbarung insgesamt nach der Regelung für den sozialen Wohnungsbau zu verkaufen beabsichtigte. (102) Dieses Element ist im Lichte des Anteils der von der Diputación und Bizkailur in Auftrag gegebenen Wohnungen an der voraussichtlichen Gesamtproduktion von Habidite im Referenzzeitraum zu würdigen. Laut dem 2009 bekannt gegebenen Geschäftsplan rechnete Habidite damit, dass das Unternehmen im Jahr 2009 die gesamte Produktion von 433 Wohnungen ausschließlich an Bizkailur verkaufen werde. Im Jahr 2010 sollte Bizkailur Habidite bei einer Gesamtproduktion von 1 113 Wohnungen 670 Wohnungen abkaufen. Und im Jahr 2011 sollte Bizkailur Habidite bei einer Gesamtproduktion von 3 151 Wohnungen 342 Wohnungen abkaufen. Das ist ein Anhaltspunkt dafür, dass Habidite selbst zum Zeitpunkt des Abschlusses der Wohnungsvereinbarung damit rechnete, dass die Diputación und Bizkailur in den ersten beiden Jahren nach Inbetriebnahme des Habidite-Werks in Alonsotegi (2009-2010) einen beträchtlichen Teil der Produktion abnehmen würden. Das erhärtet die Schlussfolgerung, dass die Wohnungsvereinbarung tatsächlich die mit einem neuen Investitionsvorhaben und insbesondere mit der Markteinführung eines neuen Erzeugnisses (der „Habidite-Module“) verbundenen Risiken beträchtlich verringerte. (103) Ein weiteres Indiz dafür, dass sich dank dieser Vereinbarung für Habidite das mit der Vermarktung seines Erzeugnisses verbundene Risiko erheblich verringert hätte, findet sich im Geschäftsplan des Unternehmens (vom November 2008), der für die Beantragung der Regionalbeihilfen 2008 eingereicht wurde. In diesem Geschäftsplan prognostizierte Habidite, die Gesamtnachfrage nach preisgeregelten Wohnungen im gesamten Baskenland werde im Zeitraum 2011-2016 jährlich etwa 8 000 Wohnungen betragen. Dieser Geschäftsplan zeigt, dass Habidite die Absicht hatte, sowohl im Baskenland als auch in anderen autonomen Gemeinschaften Spaniens vorrangig das geregelte Marktsegment (sozialer Wohnungsbau) zu bedienen. Konkret wurde für das Jahr 2011 prognostiziert, dass Habidite in Spanien auf dem geregelten Markt 289 Wohnungen, bei einer Gesamterzeugung von 1 403 Wohnungen im selben Jahr, absetzen werde. Das zeigt deutlich, dass nach Auslaufen der Wohnungsvereinbarung (die 1 500 von der Diputación und Bizkailur in Auftrag gegebenen Wohnungen sollten spätestens im Mai 2011 übergeben werden) der Anteil der für den geregelten Markt bestimmten Wohnungen an der Gesamtjahresproduktion von Habidite, nämlich 289 Wohnungen bei einer Gesamtproduktion von 1 403, sehr viel niedriger angesetzt wurde, als in den ersten drei Jahren nach Inbetriebnahme des Habidite-Werks in Alonsotegi, die der Wohnungsvereinbarung unterlagen. (104) Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der tatsächliche Bedarf an Sozialwohnungen in der Provinz Bizkaia, den Bizkailur durch die Wohnungsvereinbarung abdeckte. Weder die Diputación noch Habidite übermittelten konkrete Beweise zum tatsächlichen Bedarf an Sozialwohnungen, den Bizkailur durch die mit Habidite zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossene Wohnungsvereinbarung befriedigen wollte. Wie bereits in Erwägungsgrund (98) erwähnt, rechnete man damit, dass die Übergabe der 1 500 von der Vereinbarung vorgesehenen Wohnungen im Zeitraum 2009-2011 erfolgten werde. Des Weiteren bestritt die Diputación nicht, dass sie bei der Unterzeichnung der Vereinbarung die Erbringung einer Dienstleistung von allgemein wirtschaftlichem Interesse, nämlich den sozialen Wohnungsbau, im Auge hatte. Ebenso muss erwähnt werden, dass die Wohnungsvereinbarung nicht nach einer öffentlichen Ausschreibung unterzeichnet wurde, während Bizkailur anscheinend normalerweise eine derartige Vereinbarung hätte ausschreiben müssen, wie aus den Informationen hervorgeht, die Habidite selbst in Bezug auf ähnliche von Bizkailur mit anderen Bauunternehmen geschlossene Vereinbarungen übermittelte. (105) So gesehen kann die Kommission das Argument von Habidite (vgl. Erwägungsgrund (96)), dass die spezifischen technischen Merkmale dieses Vorhabens eine direkte Auftragsvergabe ohne öffentliche Ausschreibung erlaubten, nicht akzeptieren. Erstens beziehen sich die Bestimmungen, auf die sich Habidite beruft, nicht auf Situationen wie die vorliegende, bei der die besondere Art des Vorhabens darin bestand, ein neues Erzeugnis auf dem Markt einzuführen. Gegenstand der Wohnungsvereinbarung war der Erwerb von Wohnungen zum Wiederverkauf als viviendas tasadas für benachteiligte Bürger. Die bei ihrer Errichtung verwendete Technik ist dabei irrelevant, da die mit Fertigbaumodulen errichteten Wohnungen in direktem Wettbewerb mit solchen standen, die mit traditionellen Methoden errichtet wurden. Zweitens hat der Rechnungshof des Baskenlandes in einem Bericht vom Januar 2009 (47) im Kontext einer Kritik an öffentlichen Aufträgen, die unter Verletzung der Grundsätze der Transparenz und der Angebotsausschreibung vergeben wurden, Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Grundstücks- und der Wohnungsvereinbarung geäußert. (106) Nach der Rechtsprechung im Fall P&O Ferries (48) genügt, falls sich herausstellt, dass der Mitgliedstaat keinen tatsächlichen Bedarf an von ihm erworbenen Gütern hatte, der bloße Umstand, dass eine Behörde Güter zu den üblichen Marktbedingungen erwirbt, nicht bereits, um aus diesem Vorgang ein marktübliches Geschäft zu machen, insbesondere dann nicht, wenn der Auftragsvergabe kein öffentliches Ausschreibungsverfahren vorausging. Im vorliegenden Fall bilden das Fehlen von Informationen darüber, ob es tatsächlich erforderlich war, dass Bizkailur im Zeitraum 2009-2011 die 1 500 in Auftrag gegebenen Wohnungen als preisgeregelte Wohnungen verkauft, und das Fehlen einer öffentlichen Ausschreibung, Anhaltspunkte dafür, dass die Transaktion nicht zu Markbedingungen abgeschlossen wurde. (107) Vor dem Hintergrund der Erwägungsgründe (97) bis (106) muss die Kommission zur Schlussfolgerung gelangen, dass die Wohnungsvereinbarung nicht als marktübliches Geschäft angesehen werden kann. Im Gegenteil: Die Vereinbarung gewährt Habidite und Grupo Afer offensichtlich einen Vorteil, da sie das Risiko verringerte, die gesamte Produktion unter Markbedingungen und in direktem Wettbewerb zu anderen Bauunternehmen verkaufen zu müssen. Als Beihilfeelement ist hier der Gewinn zu definieren, den Habidite durch den Verkauf der 1 500 Wohnungen an die Diputación und Bizkailur zu den Konditionen der Wohnungsvereinbarung erzielt hätte, d. h.: die Differenz zwischen dem in Artikel A Buchstabe e der Wohnungsvereinbarung vorgesehenen Verkaufspreis der 1 500 Wohnungen und deren Baukosten. Es handelt sich um einen selektiven Vorteil, denn er wird aufgrund der Wohnungsvereinbarung nur Habidite und Grupo Afer gewährt. VII.1.3. Vorläufige Schlussfolgerungen (108) Vor dem Hintergrund der Erwägungsgründe (64) bis (90) und (92) bis (106) sowie unbeschadet weiterer Schlussfolgerungen zur Vereinbarkeit mit den EU-Vorschriften zur öffentlichen Auftragsvergabe muss die Schlussfolgerung gezogen werden, dass die Grundstücks- und die Wohnungsvereinbarung eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV darstellen. (109) Im Fall der Grundstücksvereinbarung besteht die betreffende staatliche Beihilfe aus zwei Elementen: a) Die nicht erhobenen Zinsen für ein Darlehen in Höhe des Gesamtbetrages der von Bizkailur beim Erwerb des Grundstücks für das Habidite-Projekt getragenen Kosten, das zinsfrei mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einer rückzahlungsfreien Zeit von vier Jahren gewährt worden wäre. Diese nicht erhobenen Zinsen entsprechen einem NSÄ von 13,41 % der Anschaffungskosten des Gründstücks, die Bizkailur nach Teil II Artikel 1 Ziffer ii der Grundstücksvereinbarung zu tragen hatte. b) Die von Bizkailur im Einklang mit Teil II Artikel 1 Ziffer iii der Grundstücksvereinbarung getragenen Gesamtkosten der gewerblichen Erschließung dieser Parzelle mit einer Flache von mindestens 101 430 m2. (110) Im Fall Wohnungsvereinbarung besteht das Beihilfeelement aus dem Gewinn, den Habidite aufgrund dieser Vereinbarung aus dem Verkauf der 1 500 Wohnungen erzielt hätte, d. h. der Differenz zwischen dem in Artikel A Buchstabe e für die 1 500 Wohnungen vorgesehenen Preis und den von Habidite getragenen Herstellungskosten der 1 500 Wohnungen. VII.2 Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt (111) Im Eröffnungsbeschluss vom 2. Dezember 2009 äußerte die Kommission Zweifel, ob die in der Grundstücks- und in der Wohnungsvereinbarung enthaltene Beihilfe aufgrund der zum Zeitpunkt der Würdigung geltenden einschlägigen Vorschriften, und zwar insbesondere in Bezug auf den Vorübergehenden Gemeinschaftsrahmen (49), die Rettungs- und Umstrukturierungsleitlinien 2004, die Leitlinien für staatliche Beihilfen mit regionaler Zielsetzung 2007-2013 (50) und die allgemeine Gruppenfreistellungsverordnung 2008 (51), als mit dem Binnenmarkt vereinbar angesehen werden ka