2013/126/EU: Beschluss der Kommission vom 8. Mai 2012 über die staatliche Beihilfe SA.22668 (C 8/08 (ex NN 4/08)), die Spanien Ciudad de la Luz SA gewährt hat (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2012) 3025) Text von Bedeutung für den EWR

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r ist, für die Berechnung der erforderlichen Kapitalrendite Betas heranzuziehen, die aus historischen Daten berechnet wurden. „Das ist aus sieben Gründen falsch: 1. denn aus historischen Daten berechnete Betas variieren beträchtlich von einem Tag zum nächsten; 2. denn berechnete Betas hängen stark von dem Aktienindex ab, der als Marktreferenz herangezogen wird; 3. denn berechnete Betas hängen sehr stark davon ab, welcher historische Zeitrahmen (5 Jahre, 3 Jahre, ...) für ihre Berechnung verwendet wird; 4. denn berechnete Betas hängen davon ab, welche Rendite (monatlich, jährlich, ...) für ihre Berechnung verwendet wird; 5. denn wir wissen häufig nicht, ob das Beta eines Unternehmens höher oder niedriger als das Beta eines anderen Unternehmens ist; 6. denn berechnete Betas korrelieren nur wenig mit Aktienrenditen; 7. denn die Korrelationskoeffizienten (und der R2) der für die Berechnung der Betas verwendeten Regressionen sind sehr klein.“ In der Abhandlung werden zahlreiche Beispiele zur Stützung aller sieben Behauptungen gegeben. 2. Der entsprechende Zeitraum In unserer vorstehenden Analyse haben wir das Jahr 2004 als Referenzjahr für die Berechnung des NPV genommen, da zu dieser Zeit die gesamte Investition in Höhe von 199,4 Mio. EUR getätigt wurde. Wir können leicht eine Zweitanalyse für das Jahr 2000 durchführen. Der sich ergebende WACC wäre höher als im Jahr 2004 (3), sowohl wegen einer höheren Markt-Risikoprämie (die gemäß den von Fernández gesammelten Informationen um 7 % herum liegen sollte — siehe Abschnitt 1.1) als auch wegen eines höheren risikofreien Zinssatzes (der für Spanien im Jahr 2000 5,53 % betrug (4)). Folglich wäre ein interner Zinsfuß von 8,84 % immer noch viel niedriger als die Kapitalkosten (genauer: ). Es ist möglich, noch einen Schritt weiter zu gehen und den NPV des Projektes im Jahr 2000 zu berechnen. Wenn man alle Vorbehalte berücksichtigt, die wir in der voranstehenden Analyse betont haben (d. h. die unbesehene Verwendung der Cashflows und der Parameter, die für die Berechnung des Endwertes herangezogen wurden, mit Ausnahme natürlich des WACC) erhalten wir den folgenden negativen NPC: 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 NPV Cashflow –46 479 –69 719 9 005 12 616 6 930 7 710 68 698 Abschlag 1 16,66 % 1 0,8572 0,7348 0,6298 0,5399 0,4628 0,3967 DCF –46 479 –59 762,56 6 616,67 7 946,13 3 741,50 3 568,16 27 252,87 –57 116,22 3. Finanzwirtschaftliche Kennzahlen Der LECG-Bericht stimmt mit unserer Ansicht überein, dass das CAPM das richtige Instrument zur Bewertung der Ex-ante-Kapitalkosten ist. Darüber hinaus bietet der Bericht keine Argumente zur Widerlegung der Verwendung des ROCE als Ersatz für den WACC. Deshalb ist es nicht erforderlich, die Begründung in den vorstehenden Erläuterungen zu wiederholen. Es lohnt sich aber möglicherweise dennoch, sich in Erinnerung zu rufen, warum der ROCE die passendste Kennzahl ist. Da die wirtschaftliche Profitabilität eines Unternehmens ex post anhand des Unterschieds zwischen dem Ertrag aus dem eingesetzten Kapital und den Kapitalkosten gemessen wird, würde man intuitiv den Branchendurchschnitt des ROCE als angemessenen Ersatz wählen, wenn man eine Richtgröße basierend auf vergangenen Daten der Wettbewerber erstellen sollte, um die Mindestrendite zu ermitteln, die Investoren benötigen würden. 4. Das Ausmaß der Investition in Hotels und Büroflächen Die Behauptungen in diesem Punkt basieren auf neuen Nachweisen, nämlich auf sechs Berichten zur Bodenwertermittlung. Vorab sollte angemerkt werden, dass diese Nachweise nachträglich erbracht wurden und folglich einem potenziellen Kapitalgeber zu der Zeit nicht zur Verfügung standen. (5) Zweitens weisen wir darauf hin, dass in dem Arthur Andersen-Bericht lediglich auf die Möglichkeit hingewiesen wird, einen Hotelkomplex (in Phase III) und gewisse Büroflächen zu errichten (in Phase IV). Der Bericht enthält eine Schätzung der Kosten für die Errichtung der Hotels und Büroflächen, aber keine Schätzung der damit verbundenen Einnahmen. Also fehlen die Informationen, mit denen die Profitabilität der Erschließung des Landes abgeschätzt werden kann. In der Tat wird kein Geschäftsplan für die Durchführung der Phasen III und IV vorgelegt. In dem Consultia IT Geschäftsplan wird nur indirekt über die Erwähnung eines Bereichs komplementärer Dienste auf Hotels verwiesen, während Büroflächen noch nicht einmal erwähnt werden. Außerdem werden diese Tätigkeiten in dem Abschnitt über die wirtschaftlichen und finanziellen Prognosen überhaupt nicht berücksichtigt. Mit anderen Worten: einem privaten Kapitalgeber wäre zu keiner Phase ein Geschäftsplan bezüglich der Landentwicklung vorgelegt worden. Dies impliziert folglich, dass die Ex-ante-Bewertung des Projekts lediglich auf dem Geschäftsplan für die Filmstudios basieren sollte. Tatsächlich deuten alle Nachweise darauf hin, dass die Landentwicklung nicht Teil des ursprünglichen Geschäftsplans war. In der LECG-Vorlage vom April 2008 wird in der Tat in Abschnitt 5 (Der operative Wert eines Hotelkomplexes und gewerblichen Bereichs in Ciudad de la Luz) ausdrücklich festgestellt, dass die Details der Investition in den Dienstleistungsbereich (Hotels und gewerblicher Bereich) in keinem der beiden Geschäftspläne analysiert wurden, da i) vorstehend genannte Leistungen in jedem Fall erst nach dem Filmstudio errichtet würden und ii) die Profitabilität des Filmstudios hoch genug war und es folglich zu diesem Zeitpunkt nicht erforderlich war, die zusätzlichen Cashflows zu analysieren, die Ciudad de la Luz möglicherweise generieren würde. Die einzigen einschlägigen Informationen für die Bewertung des Landes sind die Angebote, die Ciudad de la Luz im Jahr 2005 für den Bau und den Betrieb des Hotels und des gewerblichen Bereichs erhalten hat und die in dem vorgenannt erwähnten Abschnitt 5 vorgelegt wurden. Dabei handelt es sich um eine Bewertung, die der Markt zur gleichen Zeit vorgenommen hat, in der die Investitionsentscheidung getroffen wurde, zu einer Zeit also, die darüber hinaus durch einen Boom auf dem Immobiliensektor gekennzeichnet war. Wie in dem nachfolgenden Abschnitt erklärt wird, bieten die Bewertungen von EUROVAL keine zweckdienliche Orientierungshilfe in Bezug auf den Wert der Grundstücke. Für die Berechnung des NPV einschließlich dieser zusätzlichen Landentwicklung kann der vom Markt bestimmte Preis herangezogen werden (die Tatsache, dass dieser, wie von spanischer Seite anerkannt wurde, relativ niedrig ist, ist tatsächlich ein Nachweis dafür, dass diese Eigentumsentwicklung für private Kapitalgeber nicht sehr attraktiv zu sein schien). Die folgende Tabelle enthält Berechnungen des NPV, die die Landentwicklung auf der Grundlage der Angebote umfassen, die im Jahr 2005 tatsächlich gemacht wurden (560 000 EUR pro Jahr, inflationsbereinigt, gemäß den Angaben von LECG). Wie einfach zu sehen ist, bleibt der NPV negativ. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Cashflow – 884 –1 792 –2 601 – 118 177 –55 813 –25 088 4 462 IPC Hotels 1,000 1,021 1,042 1,064 Hotels 560 572 584 596 Insgesamt – 884 –1 792 –2 601 – 117 617 –55 241 –24 504 5 058 Abschlag 1 14,91 % 1,3204 1,1491 1,0000 0,8702 0,7573 0,6591 0,5735 DCF –1 167,26 –2 059,19 –2 601,00 – 102 355,76 –41 835,77 –16 149,82 2 901,01 2009 2010 2011 2012 2013 2014 NPV 5 526 6 561 6 842 8 057 8 307 80 447 1,087 1,110 1,133 1,157 1,181 1,206 609 621 634 648 661 9 401 6 135 7 182 7 476 8 705 8 968 89 848 0,4991 0,4344 0,3780 0,3290 0,2863 0,2491 3 061,91 3 119,74 2 826,09 2 863,46 2 567,38 22 383,73 – 126 445,48 Euroval hat eine Reihe von Landbewertungsberichten erstellt. Diese Berichte wurden von der Sociedad Proyectos Temáticos de la Comunidad Valenciana, dem Investor in Ciudad de la Luz (CDL) in Auftrag gegeben. Die Berichte behaupten, eine objektive Bewertung des Landes zu erstellen, das für den Bau der Hotels und Büroflächen für den CDL-Komplex genutzt würde. Es wird eine Bewertung für die Jahre 2000, 2002 und 2009 erstellt. Für jedes dieser Jahre werden zwei Grundstücke bewertet: eines, das für die Errichtung des Hotelkomplexes bestimmt ist und das andere für die Bürogebäude. Es liegen folglich sechs Bewertungsberichte vor. Da diese Berichte im Großen und Ganzen alle derselben Methodik folgen, sind einige unserer Anmerkungen allgemeiner Natur; immer wenn auf eine bestimmte Behauptung verwiesen wird, wird der entsprechende Bericht genannt. Dieses Memo beschreibt die Mängel der vorgenannten Berichte und kommt zu der Schlussfolgerung, dass die von ihnen vorgelegten Bewertungen nicht vertrauenswürdig sind. Darüber hinaus stellt das Memo fest, dass der Bewertungsbericht nicht mit einigen der Behauptungen in den zuvor von den spanischen Behörden vorgelegten Dokumenten übereinstimmt. Schließlich weist das Memo auf die Art Nachweis hin, die hätte genutzt werden können, um eine Schätzung bezüglich des Wertes des Landes zu erhalten. 4.1. Die Berichte Wie man sehen kann, hat Euroval keinen dieser Berichte unterschrieben oder abgestempelt. D. h. es liegt überhaupt kein Nachweis vor, dass das Unternehmen die Verantwortung für die Bewertungen übernimmt. Die spanischen Behörden stellen fest, dass die Bewertungsberichte über die Grundstücke, die in 2000 und 2002 abgefasst wurden, nicht die Anforderungen der Ministerialverordnung ECO 805/2003 bezüglich der Bewertung von Immobilien erfüllen „da ihr Zweck nicht in den Anwendungsbereich dieser Verordnung fällt“ (z. B, S. 3 des Berichts, der die Bewertung von 2000 für Büroflächen enthält). Es wird nicht dargelegt, warum die vorgenannte Ministerialverordnung keine Anwendung finden sollte. Die vorgenannte Ministerialverordnung wird auch in Verbindung mit dem Gesetz 6/1998 über die Landbewertung genannt (S. 13 des vorgenannten Berichts). Es wird argumentiert, dass „das agierende technische Team“ aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine im Jahr 2002 angefertigte, retrospektive Bewertung für das Jahr 2000 handelt „die Möglichkeit hat, die Anpassungen und Hypothesen für die Berechnung anzuwenden, die es für den verfolgten Zweck als am sinnvollsten betrachtet“. Die „Anpassungen“ und „Hypothesen“ werden aber nicht näher genannt. Außerdem ist nicht klar, warum geltendes Recht nicht angewendet werden kann, insbesondere in Bezug auf die Bewertung des Landes. Es werden auch keine Rechtfertigungen für die Nichtanwendung der zu dem Zeitpunkt geltenden Gesetze vorgebracht. Der Bericht, der die aktuelle (2009) Bewertung des Grundstücks vorlegt, das für die Bürogebäude vorgesehen ist, enthält eine noch überraschendere Feststellung. Es wird behauptet, dass die gemäß den aktuellen geltenden Gesetzen anzuwendenden Bewertungsmethoden angepasst werden können, „da das agierende technische Team aufgrund der Tatsache, dass es sich beim Zweck der Bewertung zum betreffenden Zeitpunkt um eine nicht monetäre Einlage gehandelt hat, die Anpassungen und Hypothesen anwenden kann, die es für den verfolgten Zweck als am sinnvollsten betrachtet“. Mit anderen Worten: da die Bewertung nicht zu einer monetären Transaktion führen wird, können die gesetzlich anzuwendenden Bewertungsmethoden geändert werden. Noch genauer: da kein wirkliches Geld/keine echte Transaktion betroffen ist, gibt das technische Team zu, dass es der Ansicht ist, Anpassungen vornehmen zu können, die es angesichts des „verfolgten Zwecks“ für zweckmäßig erachtet. Es ist folglich nicht verwunderlich, dass Euroval keinen der sechs Berichte offiziell bestätigt hat. 4.1.a) Berichte über die Schaffung von Büroflächen (NNT-Grundstück) In den Berichten hätte auch genauer erklärt werden sollen, was die Bezeichnung „tertiäre Nutzung“ für das Land mit sich bringt. Das auffälligste Manko dieser Berichte ist die Art und Weise, in der sie die Richtpreise für die Büroflächen in dem Komplex Ciudad de la Luz festlegen. In dem Bericht von 2000 werden auf S. 18 neun Transaktionen aufgeführt, einschließlich der je Quadratmeter bezahlten Preise. Diese Transaktionen fanden zwischen Dezember 1999 und September 2000 statt und der bezahlte Durchschnittspreis lag bei 1 111,7 EUR je Quadratmeter. Dieser Wert wird als Richtgröße für die Büroflächen in dem Komplex Ciudad de la Luz herangezogen. Der Komplex Ciudad de la Luz befindet sich außerhalb der Stadt Alicante in der Nähe eines Industriekomplexes (polígono industrial). Die neun vorgenannten Transaktionen betreffen dagegen Büros (Durchschnittsgröße: 115,26 Quadratmeter), die sich in den renommiertesten Einkaufsstraßen von Alicante befinden. Es macht einfach keinen Sinn, diese Transaktionen zur Festlegung einer Richtgröße für die 66 576,54 m2 heranzuziehen, die in Ciudad de la Luz errichtet werden sollen. Der Bericht nutzt den spanischen Verbraucherpreisindex (CPI — Indice de Precios al Consumo, IPC), um aktuelle Werte zu deflationieren. Der IPC wird insbesondere dazu verwendet, die aktuelle Bewertung des Landes zurück auf das Jahr 2000 zu deflationieren (S. 24). Wir merken an, dass der CPI/IPC, wie der Name sagt, keine Vermögenspreisinflation umfasst. Der Index wird auf der Grundlage eines Warenkorbs an Konsumgütern ermittelt. Die Nutzung des CPI/IPC zur Deflationierung von Landwerten und/oder Immobilienwerten ist aus den nachfolgend erklärten Gründen alles andere als unschädlich. Wie allseits bekannt ist, fand in Spanien ein Wohnungsbauboom statt, der mehr als zehn Jahre andauerte (die aktuellen makroökonomischen Nöte Spaniens stehen in nennenswertem Umfang mit dieser Blase in Zusammenhang). Als Folge stiegen die Grundstückspreise viel schneller als der allgemeine CPI. Gemäß den Statistiken die vom Ministerium für Wohnungswesen der spanischen Regierung (Ministerio de Vivienda, http://www.mviv.es/es/) erfasst wurden, stiegen die Immobilienpreise in der Provinz Alicante während des Zeitraums zwischen dem ersten Quartal 2000 und dem dritten Quartal 2009 (dieser Zeitraum wurde gewählt, da er dem in dem Euroval-Bericht herangezogenen Zeitraum entspricht: Januar 2000 bis August 2009) um 122,2 % gestiegen sind. Ein flüchtiger Blick auf die Zeitreihen zeigt, dass die Immobilienpreise am Anfang des betrachteten Zeitraums am schnellsten stiegen. Dieselbe statistische Quelle enthält auch Daten zu Grundstückspreisen, aber die Reihe beginnt leider erst 2004. Der Durchschnittspreis je Quadratmeter Land auf städtischem Gebiet in der Provinz Alicante betrug im ersten Quartal 2004 234,3 EUR/m2. Die entsprechende Zahl für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern betrug in der Provinz Alicante im ersten Quartal 2004 464,9 EUR/m2. Da der Preis für Grundstücke, die für die Erschließung städtischer Regionen genutzt werden können, eng mit den Immobilienpreisen korreliert, kann man für den Zeitraum Q1 2000 — Q4 2003 eine Annäherung an den Deflator für Grundstückspreise erhalten, wenn man die Inflation der Immobilienpreise für diesen Zeitraum betrachtet. Gemäß dem spanischen Ministerium für Wohnungswesen stiegen die Immobilienpreise in der Provinz Alicante in dem Zeitraum zwischen dem ersten Quartal 2000 und dem dritten Quartal 2003 um 80,1 % an. Folglich würde die Anwendung eines Deflators einer solchen Größenordnung (+/- 80 %) unabhängig davon, ob man den durchschnittlichen Grundstückspreis für die gesamte Provinz (234 EUR/m2 in Q1 2004) oder den für große Gemeinden (464,9 EUR/m2 in Q1) heranzieht, für das erste Quartal 2000 zu deutlich niedrigeren Immobilienpreisen führen, als in dem Euroval-Bericht angegeben sind. Es ist auch erwähnenswert, dass sich die Berichte in Bezug auf die Preisentwicklung widersprechen. Wie vorstehend erwähnt, werden in dem Bericht von 2000 auf S. 18 neun Transaktionen aufgeführt, einschließlich der je Quadratmeter bezahlten Preise. Diese Transaktionen fanden zwischen Dezember 1999 und September 2000 statt und der bezahlte Durchschnittspreis lag bei 1 111,7 EUR je Quadratmeter. Dieser Wert wird als Richtgröße für die Büroflächen in dem Komplex Ciudad de la Luz herangezogen. Der Bericht von 2009 folgt derselben Methodik. Auf S. 18 werden sieben Transaktionen aufgeführt, die zwischen April 2007 und Dezember 2008 durchgeführt wurden. Der Durchschnittswert je Quadratmeter beträgt 2 736,22 EUR. Der Bericht von 2009 bietet also unübersehbare Beweise dafür, dass die Inflation auf dem Immobilienmarkt deutlich mehr als 33,5 % beträgt, dem im Bericht von 2000 verwendeten Wert. Bei einem Vergleich der beiden Berichte erhält man eine Inflation von 146,1 %. Dies entspricht den Berichten des Ministeriums für Wohnungswesen: zwischen dem ersten Quartal 2000 und dem zweiten Quartal 2008 (der Zeitraum, in dem die meisten der Transaktionen stattfanden, auf die in dem Bericht von 2009 verwiesen wird), stiegen die Immobilienpreise in der Provinz Alicante um 152,1 %. Die Tatsache, dass die Zahlen in dem Bericht von 2009 um 15 % deflationiert wurden, um die aktuellen Preise zu erhalten, ändert das Gesamtbild angesichts der betroffenen Größenordnung nicht. Nebenbei möchten wir noch anmerken, dass es nicht sinnvoll ist, die Preise für kleine Büroflächen in Alicante als Richtgröße für den Komplex Ciudad de la Luz heranzuziehen. Es sollten zwei weitere Anmerkungen berücksichtigt werden. Erstens, während Phasen boomender Immobilien steigen die Grundstückpreise üblicherweise schneller als die letztendlichen Hauspreise. Der Hauspreisindex bewertet die Grundstückpreisinflation in jedem Fall zu niedrig. Zweitens ist der Durchschnittspreis großer Gemeinden wahrscheinlich nicht repräsentativ für die Grundstückspreise an einem Standort wie dem von CDL. Tatsächlich stammen die meisten Daten, die für die Ermittlung dieses Durchschnittspreises herangezogen wurden, von Grundstücken, die sich in Städten oder deren unmittelbarer Nähe befinden (z. B. Vorstadt„urbanizaciones“); CDL befindet sich außerhalb der Stadt an einem Standort mit wenig (bzw. keinen) Wohnhäusern. Schließlich wird die Hauspreisinflation anhand von Material illustriert, das genutzt wird, um Studenten im zweiten Semester an der Unversidad Carlos III de Madrid zu unterrichten. Das Material kann eingesehen werden unter: http://www.eco.uc3m.es/~ricmora/ee/, materiales, Tema I, Dia 67, das wir nachfolgend reproduzieren. Dieser grafische Nachweise bestätigt, dass die Hauspreise sehr viel schneller als der CPI/ICP gestiegen sind. Originalquelle: LA VIVIENDA EN ESPAÑA: DESGRAVACIONES, BURBUJAS Y OTRAS HISTORIAS, José García Montalvo. Gráfico 20. Crecimiento nominal de los precios de la vivienda e inflación. Fuente: Ministerio de Fomento e INE. P. vivienda Inflación Die Argumente für den Nachweis, dass die Kosten der Landentwicklung praktisch Null sind, sind in allen Berichten angesichts der Tatsache, dass einige zusätzliche Kosten zu tragen wären, eher dünn. Schließlich deutet im Fall des Bürokomplexes (NNT) der Unterschied zwischen 35 % (2002) und mehr als 50 % (2000) zwischen den Werten, die anhand der beiden Bewertungsmethoden (dynamische Residualwertmethode und Steigerung des CPI) erhalten werden, auf die hochspekulative Natur der Übung hin. 4.1.b) Berichte über die Bewertung des Grundstücks für ein Hotel (NNH-Grundstück) Die Berichte von 2000 und 2002 über das zweite Grundstück („NNH“) leiden unter denselben Mängeln (z. B. Verwendung eines unpassenden Deflators, Fehlen einer Begründung für die Nichtanwendung der im spanischen Gesetz niedergelegten Bewertungsmethoden usw.). Wie bereits gesagt, ist keiner dieser Berichte unterzeichnet oder abgestempelt. Einige zusätzliche Kommentare sind dennoch angebracht. In den Berichten von 2000 und 2002 werden Richtpreise für die Hotelzimmer mit Hilfe von Durchschnittspreisen ermittelt. Die Quelle wird jedoch nicht genannt. Es ist auch nicht klar, ob sich die Richtpreise auf die Provinz Alicante (Bericht 2002) oder auf die Comunidad Valenciana (Bericht 2000) beziehen. Die sich ergebenden Durchschnittspreise liegen bei 44,95 EUR/Nacht in dem Bericht von 2000 und bei 47,65 EUR/Nacht in dem Bericht von 2002. Obwohl die Quelle, die diese Werte untermauert, nicht angegeben wird, widersprechen die Werte vorangegangenen Zahlen nicht. In dem Bericht von 2009 dagegen wird für die Ermittlung des Richtpreises eine Liste von sechs gut gelegenen 4- oder 5-Sterne-Hotels vorgelegt. Anhand dieser Liste wird ein Richtpreis von 104 EUR/Nacht ermittelt. Es gibt keine Erklärung dafür, warum die Methodik zur Festlegung der Richtpreise verglichen mit den Berichten von 2000 und 2002 geändert wurde. Und was noch wichtiger ist, es ist schwierig zu verstehen, warum der Fokus auf 4- oder 5-Sterne-Hotels gelegt wird. Gibt es irgendeinen Hinweis darauf, dass außerhalb von Alicante, in der Nähe der Autobahn und eines „poligono industrial“ Bedarf an 4- bis 5-Sterne-Hotels besteht? Genauso ist es ziemlich aussagekräftig, dass das einzige Hotel, das sich in der Nähe des CDL-Komplexes befindet, ausgelassen wurde. Bei diesem handelt es sich um ein IBIS-Hotel, dessen Preise für den Sommer 2010 bei 49 EUR/Nacht liegen (http://www.ibishotel.com/gb/reservation/multirates.jshtml, eingesehen am 24. Februar 2010). Als weiterer Nachweis: Luxusappartements bei einem Golfplatz (und relativ nahe bei CDL) kosteten im August 2010 (Hochsaison) 80 EUR je Nacht (siehe http://www.hotelesoasis.com/WebOasis/EN/ficha_hotel/plantio_golf/descripcion.jsp, eingesehen am 24. Februar 2010). Auch der Bericht von 2009 über das NNH-Grundstück enthält einige überraschende Feststellungen. Anfänglich ist man angenehm überrascht, festzustellen, dass die Methode zur Durchführung der Bewertung dem Gesetz entspricht (auf S. 13 steht zu lesen: „Die methodologischen Bezugnahmen sind die in der Ministerialverordnung ECO 805/2003 bezüglich der Bewertung von Immobilien und in Gesetz 6/1998 vom 13. April 1998 über die Landbewertung niedergelegten Kriterien, da das Ziel der Bewertung die Feststellung des Wertes zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist.“ Auf S. 25 stellt man jedoch fest, dass der Bewertungsbericht doch nicht den in der Ministerialverordnung niedergelegten Anforderungen entspricht: „In Übereinstimmung mit Artikel 61 Absatz 1 Buchstabe b der Verordnung ECO 805/2003 vom März 2003 über die Regeln zur Bewertung von Immobilien möchten wir darauf hinweisen, dass dieser Bewertungsbericht diese Verordnung formal nicht einhält, da sein Zweck nicht in den Anwendungsbereich der Verordnung fällt“ („por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma“). Es ist auch interessant, festzustellen, dass es einen riesigen Unterschied zwischen den Schätzungen je Quadratmeter für die beiden Grundstücke (NNH und NNT) gibt. Während nicht verneint wird, dass die geplanten Verwendungen (Büroflächen versus Hotels) den Unterschied teilweise erklären können, ist der Unterschied dennoch auffällig. In Bezug auf Hotels liegt der Wert zwischen 144,12 EUR/m2 (2000) und 188,35 EUR/m2 in 2009. In Bezug auf Büroflächen liegt der Wert zwischen 491,64 EUR/m2 (2000) und 800 EUR/m2 in 2009. Womit können diese signifikanten Unterschiede in der Preisentwicklung (Inflation) dieser beiden direkt nebeneinander liegenden Grundstücke erklärt werden? Was kann diesen Unterschied von über 300 % ausmachen? Sollten wir die Schl