Beschluss (EU) 2021/104 der Kommission vom vom 24. Januar 2020 über SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe an AS Tartu Agro (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2020) 252) (Nur der estnische Text ist verbindlich)

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hlichen Pachtzinsen höher seien als im Uus-Maa-Bericht angegeben, stellen die estnischen Behörden fest, dass diese Informationen nicht relevant seien. Das Bodenamt habe erst seit 2005 Informationen über Landpachtverträge erhoben, und der in Rede stehende Pachtvertrag sei 2000 unterzeichnet worden. (99) Zu den zusätzlichen Einkünften aus der Fläche in Form des Verkaufs von Holz stellen die estnischen Behörden fest, dass die Aussage des Beschwerdeführers fehlerhaft sei, da die Erteilung von Holzverwertungsgenehmigungen nicht mit den durchschnittlichen Holzverkaufspreisen und der Verkaufserlös nicht mit dem Gewinn gleichgesetzt werden könne. Zudem machen die estnischen Behörden geltend, dass es für den Nachweis des Vorliegens einer staatlichen Beihilfe unerheblich sei, dass AS Tartu Agro die Möglichkeit gehabt habe, aus dem Verkauf von Holz aus dem Pachtgegenstand Einkünfte zu erzielen. (100) Die estnischen Behörden erklären ferner, dass der Pachtzins seit 2000 mehrfach erhöht worden und marktkonform sei. 5. WÜRDIGUNG 5.1. Vorliegen einer staatlichen Beihilfe — Anwendung von Artikel 107 Absatz 1 AEUV (101) Artikel 107 Absatz 1 AEUV lautet: „Soweit in den Verträgen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen.“ (102) Eine Maßnahme wird daher als Beihilfe im Sinne dieser Bestimmung eingestuft, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: i) Die Maßnahme muss dem Staat zurechenbar sein und aus staatlichen Mitteln finanziert werden, ii) sie muss dem Begünstigten einen Vorteil verschaffen, iii) dieser Vorteil muss selektiv sein und iv) die Maßnahme muss den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen und den Handel zwischen den Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Staatliche Mittel (103) Für die Zwecke des Artikels 107 Absatz 1 AEUV umfasst der Staat alle Körperschaften der staatlichen Verwaltung, von der Zentralregierung bis zur Verwaltungsebene. Die betreffende Fläche befindet sich in staatlichem Eigentum (vgl. Erwägungsgrund 14) und wird vom Ministerium verpachtet. Daher stellt jeder Rabatt auf den Pachtzins eine Übertragung staatlicher Mittel dar und ist der Pachtvertrag dem Staat zuzurechnen. Unternehmen (104) Damit eine Maßnahme als staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV gilt, muss sie einem Unternehmen einen Vorteil verschaffen. Unternehmen sind Einheiten, die eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben, unabhängig von ihrer Rechtsform und der Art ihrer Finanzierung. Die Tatsache, dass AS Tartu Agro zum Zeitpunkt des Ausschreibungsverfahrens eine staatliche GmbH war, ist insofern unerheblich, als die Rechtsordnung der Union in Bezug auf die Eigentumsordnung neutral ist (18). (105) Wirtschaftliche Tätigkeiten sind Tätigkeiten, die im Anbieten von Waren und Dienstleistungen auf dem Markt bestehen. Der mutmaßliche Begünstigte der Maßnahme ist AS Tartu Agro. Das Unternehmen produziert und verkauft landwirtschaftliche Erzeugnisse (vgl. Erwägungsgrund 10) und ist daher ein Unternehmen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV. Vorteil (106) Ein Vorteil im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV ist ein wirtschaftlicher Nutzen jeglicher Art, den ein Unternehmen unter normalen Marktbedingungen — also ohne Eingreifen des Staates — nicht erhalten hätte (19). Um eine staatliche Beihilfe darzustellen, muss die Maßnahme dem Begünstigten Vorteile verschaffen, die ihn von Kosten entlasten, die er normalerweise aus eigenen Mitteln tragen müsste. Wurde die Transaktion unter günstigen Bedingungen ausgeführt, sodass AS Tartu Agro einen Pachtzins unter dem Marktwert zahlen musste, hat das Unternehmen einen Vorteil im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV erhalten. (107) Zur Prüfung der Frage, ob die von einer öffentlichen Stelle vorgenommene wirtschaftliche Transaktion dem Partner einen Vorteil verschafft, muss untersucht werden, ob die Transaktion unter normalen Marktbedingungen erfolgte (20). Die Unionsgerichte haben den „Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers“ entwickelt, um bei öffentlichen Investitionen festzustellen, ob eine staatliche Beihilfe vorliegt. Gleichermaßen haben die Unionsgerichte das „Kriterium des privaten Verkäufers“ entwickelt, um feststellen zu können, ob ein Verkauf oder eine vergleichbare Transaktion durch die öffentliche Hand eine staatliche Beihilfe beinhaltet, indem geprüft wird, ob ein privater Verkäufer unter normalen Marktbedingungen denselben oder einen besseren Preis hätte erzielen können (21). (108) Wenn der Verkauf und Kauf von Vermögenswerten, Waren und Dienstleistungen oder andere vergleichbare Transaktionen wie die Verpachtung von Vermögenswerten in einem offenen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren erfolgen, das mit den Vorschriften des AEUV zum öffentlichen Beschaffungswesen (22) im Einklang steht, kann allgemein davon ausgegangen werden, dass diese Transaktionen den Marktbedingungen entsprechen, sofern die einschlägigen Kriterien zur Auswahl des Käufers, Verkäufers bzw. Pächters angewendet worden sind (23). (109) Im Eröffnungsbeschluss äußerte die Kommission Zweifel daran, dass das Ausschreibungsverfahren für die Verpachtung der Fläche transparent, diskriminierungsfrei und bedingungsfrei war. Die Kommission bewertete die Ausschreibung anhand der Ausschreibungsbekanntmachung, des Protokolls des Bewertungsgremiums und der eingereichten Stellungnahmen. Die tatsächlich eingereichten Angebote der Bieter liegen nicht vor. (110) Das Verfahren muss transparent sein, damit alle interessierten Bieter in jeder Phase des Ausschreibungsverfahrens in gleicher Weise ordnungsgemäß informiert sind. Der Zugang zu Informationen, ausreichend Zeit für interessierte Bieter und Klarheit der Auswahl- und Zuschlagskriterien sind für ein transparentes Auswahlverfahren von entscheidender Bedeutung. (111) Zuerst einmal stimmt die Kommission der Aussage der estnischen Behörden zu, der zufolge das Ausschreibungsverfahren im Einklang mit den zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung geltenden Vorschriften durchgeführt wurde (vgl. Erwägungsgrund 46). In den Vorschriften ist festgelegt, welche Unterlagen vorzulegen sind, um an dem Ausschreibungsverfahren teilnehmen zu können. (112) Bei diesen Unterlagen handelte es sich laut Ausschreibungsbekanntmachung um i) einen Antrag, ii) einen Beleg über die Zahlung der Teilnahmegebühr in Höhe von 1 000 EEK, iii) ein Angebot für den Pachtzins und iv) einen Geschäftsplan (siehe Erwägungsgrund 17). Darüber hinaus sieht Nummer 32 der Vorschriften vor, dass dem Angebot folgende Angaben beizufügen sind: 1) Name und Ort der Niederlassung des potenziellen Bieters, 2) Zustimmung zu den Bedingungen des Ausschreibungsverfahrens, 3) Nachweis der Vorauszahlung und der Zahlung der Anmeldegebühren, 4) der Pachtzins in Zahlen und Worten, 5) die Unterschrift der Person, die das Angebot einreicht, oder im Falle eines Vertreters der natürlichen oder juristischen Person den Nachweis der Vertretung. Die oben genannten Anforderungen waren durch die Veröffentlichung der Ausschreibung in den amtlichen Bekanntmachungen gemäß dem zum Zeitpunkt der Ausschreibung geltenden Recht öffentlich einsehbar. Daher hatten die potenziellen Bieter gleichberechtigten Zugang zu den erforderlichen Informationen über die Auswahlkriterien. (113) Die Bieter hatten genügend Zeit, um ihr Angebot einzureichen, da sie sie hierfür 20 Tage ab der Veröffentlichung des Angebots in den amtlichen Bekanntmachungen hatten (vgl. Erwägungsgrund 16). (114) Was die Zuschlagskriterien anbelangt, so sieht Absatz 19 Unterabsatz 5 des Gesetzes über staatliche Vermögenswerte vor, dass im Falle des in Erwägungsgrund 15 beschriebenen nicht offenen Ausschreibungsverfahrens jener Bieter den Zuschlag erhält, dessen Angebot unter Berücksichtigung sowohl des gebotenen Preises als auch der auferlegten zusätzlichen Bedingungen als das beste gilt. Daher sollte im Allgemeinen der Teilnehmer, der den höchsten Pachtzins bietet, den Pachtvertrag erhalten. Allerdings enthielt die vorliegende Ausschreibung die zusätzliche Bedingung, dass die landwirtschaftliche Produktionstätigkeit von AS Tartu Agro fortzuführen sei. Wie in den Erwägungsgründen 123 bis 130 dargelegt, ist nicht nachvollziehbar, wie diese Bedingung bei der Bewertung der Zuschlagskriterien berücksichtigt werden sollte. Auf der Grundlage der vorstehenden Tatsachen stellt die Kommission fest, dass die Zuschlagskriterien nicht eindeutig waren. (115) Somit gelangt die Kommission zu dem Schluss, dass das Ausschreibungsverfahren nicht transparent war. (116) Die diskriminierungsfreie Behandlung aller Bieter in allen Phasen des Verfahrens sowie objektive, vorher mitgeteilte Auswahl- und Zuschlagskriterien sind unerlässlich, um sicherzustellen, dass die sich aus dem Verfahren ergebende Transaktion den Marktbedingungen entspricht. Damit die Gleichbehandlung gewährleistet ist, sollten die Zuschlagskriterien einen Vergleich und eine objektive Bewertung der Bieter ermöglichen. (117) Wie in Erwägungsgrund 112 beschrieben, wurden die Auswahlkriterien in der Ausschreibungsbekanntmachung und in Nummer 32 der Vorschriften dargelegt; die Kommission schließt daraus, dass die Auswahlkriterien vor dem Ausschreibungsverfahren festgelegt wurden und hinreichend objektiv waren. (118) Was die Zuschlagskriterien anbelangt, so gelangt die Kommission — ähnlich wie bei der Analyse in Erwägungsgrund 114 — nicht zu dem Schluss, dass die zusätzliche Bedingung, die landwirtschaftliche Produktionstätigkeit der AS Tartu Agro fortzuführen, objektiv war. Es ist nicht eindeutig beschrieben, was von den potenziellen Bietern erwartet wird, und es scheint ein Unternehmen begünstigt zu werden. (119) Was den Ausschluss eines Bieters vom Ausschreibungsverfahren anbelangt, so war der Ausschluss von Aiu Põllumajanduse OÜ von der Ausschreibung den von den estnischen Behörden vorgelegten Informationen zufolge darauf zurückzuführen, dass in dem von diesem Unternehmen vorgelegten Antrag und in dessen Geschäftsplan bestimmte Elemente fehlten. (120) Die estnischen Behörden haben nachgewiesen, dass aus den Vorschriften eindeutig hervorgeht, dass die Bieter einen vollständigen Antrag einreichen müssen, um teilnahmeberechtigt zu sein (siehe Erwägungsgrund 112). Aus dem Protokoll des Bewertungsgremiums geht hervor, dass der Beschluss der Unternehmensleitung über die Teilnahme an der Ausschreibung sowie die Karte über die Registrierung als private GmbH im estnischen zentralen Handelsregister im Antrag von Aiu Põllumajanduse OÜ fehlten. Das Ministerium war somit rechtlich verpflichtet, Aiu Põllumajanduse OÜ von der Ausschreibung auszuschließen (vgl. Erwägungsgrund 48). (121) Die estnischen Behörden haben ferner erklärt, dass ein vollständiger Geschäftsplan für die Bewertung der Vorstellungen und Möglichkeiten des Bieters in Bezug auf die Nutzung der landwirtschaftlichen Fläche notwendig ist. Dem Protokoll des Bewertungsgremiums zufolge enthielt der Geschäftsplan von Aiu Põllumajanduse OÜ keine Analysen oder Planungen. Darüber hinaus war nicht eindeutig zu erkennen, wie die Zahlung der gebotenen Pacht (200 EEK/ha) garantiert werden sollte (vgl. Erwägungsgrund 51). Angesicht der vorstehenden Ausführungen war der Ausschluss von Aiu Põllumajanduse OÜ auf der Grundlage der Auswahlkriterien nicht diskriminierend, da der Beschluss der Unternehmensleitung über die Teilnahme an der Ausschreibung sowie die Karte über die Registrierung als private GmbH im estnischen zentralen Handelsregister im Antrag fehlten. (122) Der nachstehenden Bewertung der Zuschlagskriterien zufolge war das Ausschreibungsverfahren jedoch insgesamt diskriminierend, weil es die künftige Tätigkeit eines der Bieter sicherstellte. (123) Was die Konditionalität des Ausschreibungsverfahrens betrifft, so ist eine Ausschreibung bedingungsfrei, wenn es potenziellen Käufern unabhängig davon, ob sie bestimmte Unternehmen betreiben, grundsätzlich freisteht, die zum Verkauf stehenden Vermögenswerte, Waren oder Dienstleistungen zu erwerben und für ihre eigenen Zwecke zu nutzen. Wenn zur Bedingung gemacht wird, dass der Käufer zugunsten der Behörden oder im allgemeinen öffentlichen Interesse besondere Verpflichtungen eingeht, die ein privater Verkäufer nicht verlangt hätte und die sich nicht aus dem allgemeinen nationalen Recht oder aus Entscheidungen der Planungsbehörden ergeben, kann die Ausschreibung nicht als bedingungsfrei angesehen werden (24). (124) Es steht fest, dass die Ausschreibungsbekanntmachung eine besondere Bedingung enthielt, nämlich die Fortführung der landwirtschaftlichen Produktionstätigkeit der AS Tartu Agro (vgl. Erwägungsgrund 16). Den estnischen Behörden zufolge zielte diese Bedingung nicht auf die Fortführung der Tätigkeit der AS Tartu Agro als Unternehmen, sondern auf die Fortführung dessen spezifischer landwirtschaftlicher Erzeugung ab. So wollte das Ministerium insbesondere die Vermehrung bestimmter ertragreicher Saatgutsorten, die den OECD-Standards entsprechen, und die Lagerung der erforderlichen nationalen Saatgutreserve sicherstellen (vgl. Erwägungsgrund 52). (125) Die estnischen Behörden gaben an, dass die Auflage, ertragreiche Saatgutsorten zu vermehren und zu lagern, objektiv war und es allen interessierten Parteien ermöglichte, an der Ausschreibung teilzunehmen. Den Bietern wurden keine spezifischen Verfahren vorgeschrieben (vgl. Erwägungsgrund 53). Allerdings stellt die Kommission fest, dass in der Ausschreibungsbekanntmachung nicht angegeben war, dass der potenzielle Bieter bestimmte Saatgutsorten vermehren und lagern solle, sondern nur, dass er die landwirtschaftliche Tätigkeit eines bestimmten Unternehmens, nämlich AS Tartu Agro, nach dem Erhalt der Pachtfläche fortzuführen habe. Es bestehen somit eindeutig Bedingungen. (126) Selbst wenn die Bedingung in der Ausschreibungsbekanntmachung auf die Vermehrung und Lagerung des oben genannten Saatguts beschränkt gewesen wäre, müsste die Ausschreibung dennoch als nicht bedingungsfrei und als sich auf die Tätigkeiten von AS Tartu Agro beziehend betrachtet werden. Insbesondere die Bedingung der Vermehrung bestimmter ertragreicher Saatgutsorten, die den OECD-Standards entsprechen, und deren Lagerung (auf der gepachteten Fläche) ergibt sich nicht aus dem allgemeinen nationalen Recht. Diese Verpflichtung wurde AS Tartu Agro bzw. dem landwirtschaftlichen Staatsbetrieb Tartu 1997 durch Anordnung des Landwirtschaftsministers auferlegt (vgl. Erwägungsgrund 54). Daher ist diese Verpflichtung nicht an die gepachtete Fläche, sondern an die Tätigkeiten von AS Tartu Agro gebunden. In der Stellungnahme des Beschwerdeführers wird ebenfalls betont, dass die Ausschreibung für AS Tartu Agro wichtig war (Erwägungsgrund 93). Deshalb gelangt die Kommission zu dem Schluss, dass weder die Vermehrung und Lagerung bestimmter Saatgutsorten noch die Fortführung der landwirtschaftlichen Produktionstätigkeit der AS Tartu Agro aus dem nationalen Recht herrührten, sondern dass Letzteres vielmehr eine Bedingung der Ausschreibung darstellt. (127) Die Kommission stellt fest, dass die Bedingung der Vermehrung und Lagerung bestimmter Saatgutsorten sowie die der Fortführung der landwirtschaftlichen Produktionstätigkeit der AS Tartu Agro keiner Planungsbehörde zuzuschreiben ist. Im Allgemeinen erstellt eine Planungsbehörde einen Entwicklungsplan für ein bestimmtes Gebiet und setzt diesen um, einschließlich der Erteilung von Baugenehmigungen für Grundstücke. Die vorgesehene Nutzung der Pachtfläche ist nach wie vor die allgemeine landwirtschaftliche Erzeugung. Generell handelt es sich bei der Flächennutzung um eine wirtschaftliche Tätigkeit wie eine Nutzung als landwirtschaftliche Fläche, Wohnraum, für industrielle Zwecke oder die gewerbliche Nutzung. Eine landwirtschaftliche Flächen ist eine Fläche, die entweder als Ackerland, für Dauerkulturen oder als Dauergrünland genutzt wird (25). Die Planungsbehörden bestimmen nicht, welche Kulturpflanzen angebaut oder welche landwirtschaftlichen Tätigkeiten auf einer landwirtschaftlichen Fläche ausgeübt werden. Im vorliegenden Fall wurde die Bedingung dem landwirtschaftlichen Staatsbetrieb Tartu sogar durch Anordnung eines Ministers auferlegt und nicht etwa durch eine Entscheidung einer für die gepachtete Fläche zuständigen Planungsbehörde. Ebenso wenig kann die Planungsbehörde die teilnahmeberechtigten Unternehmen darauf festlegen, landwirtschaftliche Tätigkeiten auszuüben, was durch die Bedingung der Fortführung der landwirtschaftlichen Produktionstätigkeit von AS Tartu Agro nahelegt wird. (128) Außerdem wird die Nutzung der Fläche für die potenziellen Bieter eindeutig dadurch beschränkt, dass die Pacht der Fläche von der Auflage abhängig gemacht wird, dass die landwirtschaftliche Produktionstätigkeit eines bestimmten Unternehmens fortgeführt wird. Da der Staat so auf die Möglichkeit verzichtete, die höchstmögliche Pacht zu erhalten, handelte er nicht als privater Marktteilnehmer, sondern als Behörde, die politische Ziele verfolgt. Ein privater Marktteilnehmer, der nicht diesen Beschränkungen unterliegt, hätte mehr Angebote erhalten und einen höheren Preis erzielt. (129) Auch die Stellungnahme von AS Tartu Agro scheint zu bestätigen, dass die in die Ausschreibungsbekanntmachung eingefügte Bedingung mit der öffentlichen Aufgabe verknüpft war, den OECD-Standards entsprechendes Saatgut zu vermehren (vgl. Erwägungsgründe 71 und 72). Die Stellungnahme zeigt auch, dass die in die Ausschreibungsbekanntmachung eingefügte Bedingung für die Privatisierung von AS Tartu Agro von Bedeutung war. Dieses Argument scheint auch von dem Beschwerdeführer vorgebracht zu werden (vgl. Erwägungsgrund 93). Allerdings handelte es sich bei der Verpachtung der Fläche und der Privatisierung von AS Tartu Agro um zwei getrennte Transaktionen, und die Privatisierung von AS Tartu Agro wird in dem vorliegenden Beschluss nicht bewertet. (130) Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen kommt die Kommission zu dem Schluss, dass das Ausschreibungsverfahren zur Verpachtung der Fläche intransparent, diskriminierend und an Bedingungen geknüpft war und die Transaktion daher nicht als den Marktbedingungen entsprechend angesehen werden kann. (131) Darüber hinaus ist zu bewerten, ob die Verpachtung durch das Ministerium an AS Tartu Agro den Marktbedingungen entsprach, und zwar anhand der Sachverständigeneinschätzung im Uus-Maa-Bericht (vgl. Erwägungsgrund 28) und der von den estnischen Behörden vorgelegten Daten (vgl. Erwägungsgrund 39) (26). Daher ist zunächst zu prüfen, ob der von AS Tartu Agro entrichtete Pachtzins, der nur die Pacht und nicht andere Kosten wie Grundsteuer und Instandhaltungskosten umfasste, während der gesamten Pachtlaufzeit dem durchschnittlichen Pachtzins für landwirtschaftliche Flächen in Estland entsprach. Die sonstigen Verpflichtungen der AS Tartu Agro werden im nächsten Schritt geprüft. (132) Bei der Ermittlung des marktüblichen Pachtzinses zieht die Kommission folgende verfügbare Schätzungen heran: i) einen von dem privaten Immobilienunternehmen Uus Maa erstellten Bericht über Pachtzinsen (vgl. Erwägungsgrund 28) und ii) Daten des Statistischen Amtes (vgl. Erwägungsgrund 39). (133) Die Kommission ist der Auffassung, dass der Uus-Maa-Bericht plausible, wenn auch konservative Schätzungen der Pachtzinsen im Kreis Tartu für den Zeitraum 2000-2014 enthält. Bei den Daten des Statistischen Amtes, d. h. den Marktschätzungen für die Jahre 2015-2017, handelt es sich um Durchschnittspreise der gemeldeten Pachtzinsen und nicht um eine Sachverständigenmeinung zum Pachtzins der Fläche. In diesen Schätzungen sind die Besonderheiten der von AS Tartu Agro gepachteten Fläche nicht berücksichtigt. (134) Laut dem Uus-Maa-Bericht lagen die Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen in Tartumaa im Zeitraum 2000-2004 bei 6-10 EUR/ha (vgl. Erwägungsgrund 31). Da der von AS Tartu Agro im Jahr 2000 entrichtete Pachtzins (der nur die Pacht und nicht andere Kosten wie Steuern und Instandhaltungskosten umfasste, vgl. Erwägungsgrund 25) 0,20 EUR/ha betrug, lag der von AS Tartu Agro gezahlte Pachtzins unter dem Marktwert. (135) Im Zeitraum 2005-2009 stiegen die Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen in Tartumaa dem Uus-Maa-Bericht zufolge auf 10-20 EUR/ha an (vgl. Erwägungsgrund 32). Den estnischen Behörden zufolge wurde der von AS Tartu Agro gezahlte Pachtzins am 14. Januar 2005 auf 1,66 EUR/ha und am 21. März 2007 auf 5,21 EUR/ha angehoben. Der von AS Tartu Agro gezahlte Pachtzins lag auch in diesem Zeitraum unter dem Marktwert. (136) Im Zeitraum 2010-2014 stiegen die Pachtzinsen dem Bericht zufolge weiter auf 25-60 EUR/ha an (vgl. Erwägungsgrund 35). Der von AS Tartu Agro gezahlte Pachtzins wurde am 12. Mai 2009 auf 8,68 EUR/ha angehoben (vgl. Erwägungsgrund 25), scheint damit aber auch im Zeitraum 2010-2014 weiterhin unter dem Marktwert zu liegen. (137) Den von den estnischen Behörden übermittelten Daten zufolge betrug der durchschnittliche Pachtzins in Estland 2015 52 EUR/ha für landwirtschaftliche Flächen bzw. 55 EUR/ha für Ackerland (vgl. Erwägungsgrund 39, Tabelle). Im Kreis Tartu, in dem sich das von AS Tartu Agro gepachtete Land befindet, betrug der Pachtzins 63 EUR/ha bzw. 65 EUR/ha. Die estnischen Behörden gaben an, dass AS Tartu Agro einen Pachtzins in Höhe von 26,86 EUR/ha zahlte. Somit lag der von AS Tartu Agro gezahlte Pachtzins im Jahr 2015 unter dem Marktwert. (138) 2016 betrug in Estland der durchschnittliche Pachtzins für landwirtschaftliche Flächen 52 EUR/ha bzw. 54 EUR/ha für Ackerland (vgl. Erwägungsgrund 39, Tabelle). Der Pachtzins im Kreis Tartu betrug jeweils 61 EUR/ha. Den estnischen Behörden zufolge zahlte AS Tartu Agro einen Pachtzins in Höhe von 27,30 EUR/ha. Somit lag der von AS Tartu Agro gezahlte Pachtzins auch im Jahr 2016 unter dem Marktwert. (139) 2017 betrug in Estland der durchschnittliche Pachtzins für landwirtschaftliche Flächen 58 EUR/ha bzw. 60 EUR/ha für Ackerland (vgl. Erwägungsgrund 39, Tabelle). Für dieses Jahr liegen für den Kreis Tartu keine Daten vor. Den estnischen Behörden zufolge zahlte AS Tartu Agro einen Pachtzins in Höhe von 27,28 EUR/ha. Somit lag der von AS Tartu Agro gezahlte Pachtzins (ohne weitere Kosten) auch im Jahr 2017 unter dem Marktwert. (140) Auf der Grundlage dieser Zahlen lag der Pachtzins für sich genommen während des gesamten Zeitraums 2000-2017 unter dem Marktwert. (141) Die sonstigen in dem Vertrag aufgeführten Verpflichtungen, nämlich i) jährliche Investitionen in die Entwässerungssysteme, ii) Ausgaben für die Instandhaltung der Fläche und die Bodenverbesserung, einschließlich Ausgaben für den Pflanzenschutz, mineralische und organische Düngemittel, Kalken und die Instandhaltung der Straßenränder und iii) Zahlung aller Steuern (vgl. Erwägungsgrund 26), werden im Folgenden bewertet. (142) Die estnischen Behörden machen geltend, dass alle oben genannten Verpflichtungen des Pächters bei der Bewertung der Pachteinnahmen zu berücksichtigen seien. (143) Die Kommission kann dieses Argument für Teile der jährlichen Investitionen in das Entwässerungssystem akzeptieren (vgl. Erwägungsgründe 36, 60 und 79). Nach Abschnitt 16 Absatz 1 des damals geltenden Gesetzes über Bodenverbesserung (Maaparandusseadus), war der Eigentümer der Fläche verpflichtet, ein Bodenverbesserungssystem zu unterhalten. Allerdings bezieht sich die oben genannte Rechtsgrundlage nur allgemein auf den Unterhalt eines Bodenverbesserungssystems und legt weder Mindestanforderungen für das Bodenverbesserungssystem fest noch reg