Beschluss (EU) 2021/104 der Kommission vom vom 24. Januar 2020 über SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe an AS Tartu Agro (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2020) 252) (Nur der estnische Text ist verbindlich)

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ie Tätigkeit von AS Tartu Agro als Unternehmen, sondern um dessen landwirtschaftliche Tätigkeit gegangen, nämlich die Erforderlichkeit bzw. Verpflichtung, bestimmte ertragsreiche Saatgutsorten, die den OECD-Standards entsprechen, zu vermehren und sie für die nationale Saatgutreserve zu lagern. Den estnischen Behörden zufolge war die Anforderung daher objektiv begründet. (53) Den estnischen Behörden zufolge war auch die Anforderung, Saatgut zu vermehren und zu lagern, objektiv, sodass es allen interessierten Parteien möglich gewesen sei, an der Ausschreibung teilzunehmen. Den Bietern wurden keine spezifischen Verfahren vorgeschrieben. Vielmehr sollte sichergestellt werden, dass ein möglichst breites Spektrum landwirtschaftlicher Betriebe an der Ausschreibung würde teilnehmen können. So habe das Ministerium weder zeitliche noch räumliche Beschränkungen für die Erfüllung der Anforderung der Fortführung der landwirtschaftlichen Tätigkeit festgelegt, sodass alle an einer Teilnahme an der Ausschreibung interessierten Parteien selbst hätten entscheiden können, wie sie die Auflage der Vermehrung und Lagerung der betreffenden Saatgutsorten erfüllen wollten. (54) Ursprünglich liege der Anforderung, den OECD-Standards entsprechendes Saatgut zu vermehren und für die nationale Saatgutreserve einzulagern, Anordnung Nr. 55 des Landwirtschaftsministers vom 30. April 1997 zugrunde. Mit dieser Anordnung waren dem Vorgänger von AS Tartu Agro — dem landwirtschaftlichen Staatsbetrieb Tartu — die Vermehrung und die Lagerung des Saatguts auferlegt worden. (55) Im Lichte der vorstehenden Ausführungen sind die estnischen Behörden der Auffassung, dass das Ausschreibungsverfahren transparent, diskriminierungsfrei und bedingungsfrei durchgeführt wurde. (56) Die estnischen Behörden machen ferner geltend, dass der Pachtzins aus folgenden Gründen dem Marktwert entsprochen habe: Erstens sei die Flächenqualität im Eröffnungsbeschluss nicht korrekt berücksichtigt worden, da mindestens 12,34 % der Pachtfläche für die landwirtschaftliche Produktion ungeeignet seien. Im Einzelnen bestehe die Gesamtfläche von 377,92 ha aus i) 42,4 ha Wald; ii) 260,5 ha Dauergrünland (Überschwemmungsgebiet des Emajõgi (natürliches Grünland)); und iii) 75,02 ha Straßen, Wegen und Gräben zwischen Katastereinheiten. Es gebe zudem Straßen, Wege und Gräben innerhalb der Katastereinheiten, deren Gesamtfläche nicht erfasst wurde. (57) Zweitens hätten die landwirtschaftlichen Betriebe in Estland zum Zeitpunkt der Ausschreibung nur sehr begrenzte wirtschaftliche Kapazitäten besessen. Nach Angaben aus dem Jahr 2001 betrug die durchschnittliche Größe eines landwirtschaftlichen Betriebs 15,6 ha. Es gab insgesamt 24 Betriebe mit einer Größe von mehr 2 000 ha; davon hatten nur acht Betriebe — mit einer landwirtschaftlich genutzten Fläche von mehr als 3 000 ha — eine dem Ausschreibungsgegenstand vergleichbare Größe. Es habe somit nur sehr wenige landwirtschaftliche Betriebe gegeben, die daran interessiert waren, eine für bestimmte Zwecke zu nutzende landwirtschaftliche Fläche von mehr als 3 000 ha zu pachten, bereit waren, das damit verbundene Risiko zu tragen, und über die entsprechenden Kapazitäten verfügten. (58) Drittens seien auch aufgrund des unterentwickelten Pachtmarkts dem erzielbaren Pachtzins Grenzen gesetzt gewesen. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Pachtvertrags seien Flächen in der Regel unentgeltlich verfügbar gemacht worden, damit sie nicht aufgegeben würden. Daher habe das Ministerium bei der Festlegung der Anforderungen sowohl realistisch als auch flexibel sein müssen. (59) Viertens, so die estnischen Behörden weiter, seien alle (in Erwägungsgrund 26 genannten) Ausgaben von AS Tartu Agro als Pachteinnahmen des Ministeriums anzusehen. (60) In diesem Zusammenhang heben die estnischen Behörden hervor, dass die Investitionen in das Entwässerungssystem nicht fakultativ, sondern durch Pachtvertrag und Gesetz vorgeschrieben seien. Nach Abschnitt 16 Absatz 1 des damals geltenden Gesetzes über Bodenverbesserung (Maaparandusseadus) (10) sei der Eigentümer der Fläche — in diesem Fall der Staat — verpflichtet gewesen, ein Bodenverbesserungssystem zu unterhalten. Nach dem Pachtvertrag sei jedoch AS Tartu Agro verpflichtet gewesen, die wesentlichen Teile und das Zubehör der Pachtfläche in einem Zustand zu erhalten, der einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, sowie gegebenenfalls für Ersatz zu sorgen, ohne beim Staat die Erstattung der Kosten für diese Investitionen beantragen zu können. Die estnischen Behörden machen in diesem Zusammenhang geltend, dass es im Interesse jedes marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers gelegen hätte, diese Verpflichtungen und dieses Risiko auf den Pächter zu übertragen. (61) Die estnischen Behörden argumentieren daher, dass die Investitionen in das Entwässerungssystem als über den vertraglich vereinbarten Pachtzins hinausgehende Pachteinnahmen des Ministeriums anzusehen und bei der Bewertung der Marktkonformität des Pachtvertrags zu berücksichtigen seien. (62) In Bezug auf die Ausgaben für die Instandhaltung der Fläche und die Bodenverbesserung machen die estnischen Behörden geltend, dass diese wesentlich dafür seien, dass die landwirtschaftliche Fläche für einen längeren Zeitraum nutzbar bleibe. Ohne solche Ausgaben hätte die verpachtete landwirtschaftliche Fläche an Güte und damit an wirtschaftlichem Wert verloren. Die Tatsache, dass die Aufwendungen von AS Tartu Agro zur Verbesserung des Nährstoffhaushalts im Boden zu einer Stabilisierung der Bodenfruchtbarkeit geführt hätten, werde vom Agrarforschungszentrum bestätigt. Es sei daher für den Staat sowohl einträglich als auch notwendig gewesen, den Pachtvertrag in dieser Form abzuschließen. Aufgrund der Pächterverpflichtungen habe der Staat die Kosten nicht selbst tragen müssen, sondern an AS Tartu Agro weitergeben können — Kosten, die das Unternehmen neben dem Pachtzins habe tragen müssen. (63) Was die Zahlung von Steuern angehe, sei die Grundsteuer nach den Abschnitten 3 und 10 des Grundsteuergesetzes (Maamaksuseadus) (11) vom Eigentümer oder Nutzer der Fläche zu zahlen. Der Nutzer der Fläche sei steuerpflichtig, wenn diese nicht nach dem Verfahren des Bodenreformgesetzes (Maareformi seadus) erneut eingetragen worden sei. Gemäß diesen Rechtsvorschriften oblag die Zahlung der Grundsteuer dem estnischen Staat. (64) Die estnischen Behörden sind daher der Auffassung, dass der Pachtzins in Verbindung mit dem Umfang der übrigen finanziellen Verpflichtungen marktkonform gewesen sei, da sie mit dem Pachtzins auf dem betreffenden Markt mindestens vergleichbar oder aber höher als dieser gewesen seien. (65) Den estnischen Behörden zufolge wollte das Ministerium die höchstmöglichen Einnahmen aus der Verpachtung der Fläche erzielen. (66) Die estnischen Behörden sind zudem der Auffassung, dass die Unterzeichnung des Vertrags mit AS Tartu Agro nach Abschluss der Ausschreibung nicht selektiv sei, da die Auswahl von AS Tartu Agro transparent, diskriminierungsfrei und bedingungsfrei erfolgt sei. Der Staat habe in diesem Auswahlverfahren nach den Grundsätzen der Logik, mit der gebotenen Sorgfalt und im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Ausschreibungsverfahrens geltenden nationalen Rechtsvorschriften gehandelt. Auch stimmen die estnischen Behörden nicht mit der von der Kommission im Eröffnungsbeschluss vertretenen Auffassung überein, dass die Maßnahme geeignet sei, den Wettbewerb zu verfälschen und den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen. Die estnischen Behörden machen geltend, dass die Kommission nicht auf die Auswirkungen des Pachtvertrags eingegangen sei und insbesondere nicht erläutert habe, wie er den Wettbewerb verfälsche. Daher sei nicht auszuschließen, dass die Möglichkeit, dass der Pachtvertrag den Wettbewerb verfälsche und den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtige, rein hypothetisch sei. (67) Schließlich machen die estnischen Behörden geltend, dass — selbst wenn nach Auffassung der Kommission die in Artikel 107 Absatz 1 AEUV genannten Voraussetzungen erfüllt seien — keine Forderungen aufgrund staatlicher Beihilfen in Bezug auf Maßnahmen oder Transaktionen, die vor der Registrierung der Beschwerde am 28. Juli 2014 erfolgten, bestehen könnten. 4. STELLUNGNAHMEN INTERESSIERTER PARTEIEN Stellungnahme von AS Tartu Agro (68) Das Unternehmen AS Tartu Agro macht geltend, dass es im Jahr 2000 keine rechtswidrige staatliche Beihilfe der estnischen Regierung erhalten habe, da ihm seiner Auffassung nach nie ein wirtschaftlicher Vorteil im Rahmen des Pachtvertrags zugutegekommen sei. (69) AS Tartu Agro zufolge wurde der Pachtvertrag im Rahmen eines wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahrens gemäß den zum Zeitpunkt der Unterzeichnung geltenden Rechtsvorschriften geschlossen, und zwar aus nachstehenden Gründen. (70) Die für die Teilnahme an der Ausschreibung erforderlichen Unterlagen seien in Nummer 32 der Vorschriften aufgeführt gewesen. (71) Zur Frage, ob die Ausschreibung bedingungsfrei war, verweist AS Tartu Agro darauf, dass es wichtig gewesen sei, dafür zu sorgen, dass das Unternehmen vor dem Verkauf der Unternehmensanteile im Jahr 2001 über Produktionsmittel in Form von landwirtschaftlichen Flächen verfügte (vgl. Erwägungsgrund 12). Andernfalls hätte niemand die Anteile von AS Tartu Agro erwerben wollen und ihr Wert wäre auf null gefallen. Wäre dies der Fall, wäre der Staat kein marktwirtschaftlich handelnder privater Kapitalgeber gewesen. Um die Anteile zu veräußern und auch den höchstmöglichen Preis für sie zu erzielen, habe daher die Verpachtung der Fläche mit der Bedingung verbunden werden müssen, die landwirtschaftliche Tätigkeit von AS Tartu Agro fortzuführen. AS Tartu Agro zufolge war diese Bedingung in einer hinreichend ergebnisoffenen Form in der Ausschreibung enthalten, sodass alle Bieter darlegen konnten, wie sie diese zu erfüllen gedachten. (72) Zudem, so AS Tartu Agro weiter, sei das Unternehmen für die estnische Regierung von strategischer Bedeutung gewesen, da es als Saatgutzentrum und als Schulungs- und Teststandort für das Ministerium benannt worden sei. In diesem Zusammenhang habe der OECD-Rat für Saatgutsysteme am 13. Oktober 1997 beschlossen, Estland in die OECD-Saatgutsysteme aufzunehmen, und AS Tartu Agro sei in das OECD-Saatzuchtsystem aufgenommen worden. Daher habe AS Tartu Agro eine wichtige Rolle als Saatgutzentrum gespielt: Das Unternehmen habe die Vermehrung zertifizierten Saatguts sichergestellt und die nationale Saatgutreserve aufbewahrt. (73) AS Tartu Agro diene zudem als Schulungs- und Teststandort für die Estnische Universität für Biowissenschaften in den Bereichen Veterinärmedizin, Tierhaltung, Tiergenetik, Tierzucht und Pflanzenschutz. Daher sei AS Tartu Agro für die estnische Regierung für die Umsetzung von Bildungszielen wertvoll gewesen (und sei es immer noch). (74) Im Lichte der vorstehenden Ausführungen ist die AS Tartu Agro der Auffassung, dass ihr durch den Abschluss des Pachtvertrags kein Vorteil entstanden sei. (75) Im Übrigen macht AS Tartu Agro geltend, dass der Pachtvertrag aus folgenden Gründen den Marktbedingungen entspreche. (76) AS Tartu Agro argumentiert, dass die Parteien eines Pachtvertrags den Vertrag nicht einseitig ändern oder vom Vertrag zurücktreten könnten, selbst wenn sich die Marktbedingungen während der Laufzeit des Vertrags änderten. Dies sei auf das estnische Vertragsrecht (Abschnitt 8 Nummer 2 des Schuldrechtsgesetzes (Võlaõigusseadus) (12)) zurückzuführen, in dem festgelegt sei, dass Verträge für die Parteien verbindlich sind. Die Vertragsparteien könnten daher einen langfristigen Vertrag nicht laufend an die Marktbedingungen anpassen. (77) AS Tartu Agro argumentiert weiter, dass der Pachtzins und die zusätzlichen Verpflichtungen des Pächters (vgl. die Erwägungsgründe 25 und 26) untrennbar miteinander verbunden und als kombiniertes tatsächliches Pachteinkommen zu betrachten seien. Der Staat habe als umsichtiger Eigentümer gehandelt, als er die Verpflichtung festgeschrieben habe, Investitionen vorzunehmen, um den Wert der verpachteten Fläche und die Fruchtbarkeit des Bodens zu erhalten. AS Tartu Agro zufolge habe der Staat dies getan, um eine langfristige Erhöhung des Wertes der Fläche sicherzustellen, worin sich zeige, dass er nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers gehandelt habe. (78) Was die jährlichen Investitionen in das Entwässerungssystem angehe, habe AS Tartu Agro in den ersten 16 Jahren der Vertragslaufzeit insgesamt 1 458 611 EUR, d. h. durchschnittlich 91 163 EUR jährlich, in die Bodenverbesserung investiert. Dies ist das 3,57-Fache der im Pachtvertrag vorgesehenen Summe. (79) Die Verpflichtung, jährlich mindestens 400 000 EEK (25 565 EUR) in die Erneuerung (also nicht nur die Instandhaltung) von Bodenverbesserungssystemen zu investieren, sei dem Pächter zu einem Zeitpunkt auferlegt worden, zu dem solche Verpflichtungen nicht üblich gewesen seien, wie dies aus dem Uus-Maa-Bericht hervorgehe. Für den Pächter sei dies daher neben dem Pachtzins eine bedeutende Verpflichtung gewesen. Für den Staat habe es sich um eine eindeutig vorteilhafte, wichtige Verpflichtung gehandelt, die unweigerlich mit dem Pachtzins verbunden sei. (80) In Bezug auf die Ausgaben des Pächters für die Instandhaltung der Fläche und die Bodenverbesserung macht AS Tartu Agro geltend, dass diese Verpflichtungen für den Staat bei der Verpachtung von Flächen über einen längeren Zeitraum wichtig gewesen seien. Obwohl die Verbesserung der Bodenfruchtbarkeit im Interesse des Pächters liege, komme sie auch dem Staat zugute, da sie — wie vom Agrarforschungszentrum bestätigt — den Wert der Fläche erhöhe. AS Tartu Agro seien aus den Verpflichtungen jährliche Ausgaben in Höhe von 3 981 000 EEK (254 432 EUR) entstanden. (81) AS Tartu Agro zufolge zeigen die vom Informationsnetz landwirtschaftlicher Buchführungen erhobenen Daten‚ dass die Kosten für den Pflanzenbau in Estland im Jahr 2000 durchschnittlich 43,42 EUR/ha betrugen. Für Milcherzeuger von einer AS Tartu Agro vergleichbaren Größe betrugen die Kosten durchschnittlich 28,57 EUR/ha. Im Pachtvertrag wurde das Kostenvolumen für die Verbesserung der Bodenfruchtbarkeit jedoch auf mindestens 82,36 EUR/ha festgelegt und lag damit deutlich über dem estnischen Durchschnitt in diesen Zeitraum. (82) Was die Steuern angehe, ist die Grundsteuer nach Abschnitt 8 Nummer 1 des Grundsteuergesetzes (13) vom Grundstückseigentümer zu entrichten, es sei denn, der Eigentümer und der Pächter haben etwas anderes vereinbart. (83) Im vorliegenden Fall wurde vereinbart, dass die Grundsteuer und alle anderen Steuern im Zusammenhang mit dem Gegenstand des Pachtvertrags von AS Tartu Agro entrichtet würden. AS Tartu Agro argumentiert, dass die gesetzliche Verpflichtung für Grundstückseigentümer zur Entrichtung der Grundsteuer so zu einer zusätzlichen Verpflichtung für den Pächter geworden sei. Die Steuerzahlung sei daher bei der Bewertung der Höhe des Pachtzinses zu berücksichtigen. (84) AS Tartu Agro macht ferner geltend‚ dass ein erheblicher Teil der verpachteten Fläche nicht für die landwirtschaftliche Erzeugung genutzt werden könne‚ und verweist auf den Uus-Maa-Bericht, dem zufolge nur 2 833,596 ha der Fläche Ackerland seien. Der Rest besteht aus 116,58 ha natürlichem Grünland, 44,06 ha Wald, 0,3 ha ruhiger Verkehrsfläche sowie 76,3348 ha sonstiger Flächen (z. B. Straßen, Gräben und Feuchtgebiete). Weitere 283 ha des Ackerlands sind Dauergrünland, das nicht für die landwirtschaftliche Erzeugung genutzt werden kann und für das AS Tartu Agro keine Agrarförderung gewährt wird, das aber nach geltendem Recht als Dauergrünland erhalten werden muss. Daher könnten von den 3 061,9 ha der verpachteten Fläche nur 2 550,596 ha, d. h. 83,3 %, für den vorgesehenen Zweck genutzt werden. Die restlichen 16,7 % könnten nicht für die landwirtschaftliche Erzeugung genutzt werden. Vor diesem Hintergrund macht AS Tartu Agro geltend, dass der tatsächliche Hektarpachtzins 16,7 % höher sei als der vertragliche. (85) Zudem sei der im Pachtvertrag festgelegte Nettopachtzins in den ersten 16 Jahren der Vertragslaufzeit um mehr als das Hundertfache erhöht worden (von 0,21 EUR/ha auf 27,24 EUR/ha), während aus dem Uus-Maa-Bericht hervorgehe, dass der marktübliche Zins (um das Zehnfache) langsamer gestiegen sei. Ferner macht AS Tartu Agro geltend, dass es nicht richtig sei, diesen Vertrag mit weniger umfangreichen Pachtverträgen mit kürzerer Laufzeit zu vergleichen, da sich bei den letztgenannten Verträgen die Motive des Pächters und des Verpächters und damit auch das Gleichgewicht der Vertragsverpflichtungen erheblich von denen des in Rede stehenden Pachtvertrags unterschieden. Stellungnahme des Beschwerdeführers (86) Was die Ausschreibungsverfahren angeht, weist der Beschwerdeführer auf die Tatsache hin, dass in den Ausschreibungsbedingungen keine Verpflichtungen wie die Zahlung der Grundsteuer, jährliche Investitionen in das Entwässerungssystem und Ausgaben für die Instandhaltung der Fläche und die Bodenverbesserung (im Folgenden die „sonstigen Verpflichtungen“) genannt worden seien. (87) In Bezug auf die Ausgaben im Zusammenhang mit den Verpflichtungen zur Instandhaltung der Fläche und zur Bodenverbesserung macht der Beschwerdeführer geltend, dass das Ministerium eingeräumt habe, nicht überprüft zu haben, ob AS Tartu Agro diese Verpflichtungen erfülle. Das Ministerium könne daher keine Unterlagen vorlegen, aus denen hervorgehe, dass die betreffenden Ausgaben nicht im Pachtzins enthalten seien. Allgemein ist der Beschwerdeführer der Auffassung, dass die sonstigen Verpflichtungen bei der Bewertung der Höhe des Pachtzinses nicht berücksichtigt werden sollten. (88) Zur Größe der Fläche gibt der Beschwerdeführer an, dass der Gegenstand des Pachtvertrags nach den Daten im Geoportal des Bodenamts im Jahr 2016 eine Größe von genau 3 053,59 ha habe. Die Differenz zu der im Pachtvertrag angegebenen Größe ergebe sich daraus, dass das Ministerium in den letzten Jahren die Parzellenaufteilung bei einigen eingetragenen Flächen geändert und diese erneut eingetragen habe, die Änderungen jedoch noch nicht in den Pachtvertrag aufgenommen worden seien. Davon seien 2 831,55 ha reines Ackerland (92,73 %) und 1 033,00 ha bewirtschaftetes natürliches Grünland (3,38 %). Nur bei einer Parzelle von 26,60 ha sei die landwirtschaftliche Nutzung ausgeschlossen, da sie in der Tat zu 90 % bewaldet sei. Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass das Ministerium AS Tartu Agro auch eine jährliche Holzverwertungsgenehmigung für diesen Wald erteilt habe. (89) Zudem seien nur 3,02 % des Gegenstands des Pachtvertrags „sonstige Flächen“. Diese Bezeichnung umfasse alle Durchgangsstraßen und Straßenränder, Gräben, unbebaute Feldränder, Grünflächen und Steinhaufen auf Feldern, Brücken, Deiche, Regenwasserkanäle, Marschflächen usw. AS Tartu Agro habe zudem Angestellten gestattet, den Rand einer Parzelle als Fläche für Beete und Gewächshäuser zu nutzen. Somit weise der Gegenstand des Pachtvertrags eine landwirtschaftlich nutzbare Gesamtfläche von 2 934,85 ha (96,11 %) auf. Vor diesem Hintergrund bestreitet der Beschwerdeführer die Aussage des Ministeriums, dass 12 % des Pachtgegenstands von der landwirtschaftlichen Nutzung ausgeschlossen seien. (90) Außerdem gehe aus Daten der Online-Karte des estnischen Rates für Landwirtschaftsregister und Information (ARIB) (14) hervor, dass AS Tartu Agro EU-Agrarunterstützung für eine Fläche von 2 900,81 ha beantragt habe, was 95,00 % des Pachtgegenstands entspreche. Die Anträge beträfen einheitliche Flächenzahlungen, Zahlungen für dem Klima- und Umweltschutz förderliche Landbewirtschaftungsmethoden sowie Unterstützung für die umweltfreundliche Erzeugung. (91) Dem Beschwerdeführer zufolge erzielte AS Tartu Agro auch andere zusätzliche Einkünfte aus der Fläche. Aus Informationen, die der Beschwerdeführer vom Ministerium erhalten hat, gehe hervor, dass AS Tartu Agro in den Jahren 2000-2015 Holzverwertungsgenehmigungen für etwa 5 000 m3 Holz (Birke, Fichte, Kiefer, Espe und Erle) erteilt worden seien. Aus den Daten des Zentrums für Privatwälder (SA Erametsakeskus) (15) gehe hervor, dass der Marktpreis für Nutzholz in Estland in den Jahren 2004-2016 wie folgt geschwankt habe: Birken-, Kiefern- und Fichtenholz 58-83 EUR/m3, Erlen- und Espenholz 29-46 EUR/m3 und Brennholz 16-31 EUR/m3. In den letzten drei Jahren habe das staatliche Forstwirtschaftszentrum (16) Nutzholz aus seinen Wäldern zum Preis von durchschnittlich 42-46 EUR/m3 verkauft. Aufgrund dieser Informationen geht der Beschwerdeführer davon aus, dass AS Tartu Agro in den Jahren 2000-2016 Einkünfte aus Nutzholz in Höhe von 210 000-230 000 EUR erzielt habe. (92) Des Weiteren führt der Beschwerdeführer Daten des Bodenamts an, denen zufolge die tatsächlichen Pachtzinsen höher seien als die im Uus-Maa-Bericht genannten: Der durchschnittliche Pachtzins für Flächen im Kreis Tartu habe im Jahr 2015 rund 200 EUR/ha betragen (17). (93) Zudem weist der Beschwerdeführer darauf hin, dass AS Tartu Agro zum Zeitpunkt des Ausschreibungsverfahrens eine juristische Person des Privatrechts war, die sich zu 100 % in Staatsbesitz befand, während der Gegenstand des Pachtvertrags — die landwirtschaftliche Fläche — ebenfalls dem Staat gehörte. Das Ministerium sei befugt gewesen, über beide Vermögenswerte zu verfügen, d. h. sowohl 100 % der Anteile an AS Tartu Agro als auch die Fläche, die Gegenstand des Pachtvertrags war, seien Posten in der Bilanz des Ministeriums gewesen. Daher habe das Ministerium die Verhandlungen im Rahmen der Ausschreibung gewissermaßen mit sich selbst geführt. Der Beschwerdeführer fügt hinzu, dass aus dem von AS Tartu Agro im Rahmen der Ausschreibung vorgelegten Geschäftsplan hervorgehe, dass nach Auffassung des Unternehmens das größte Risiko mit dem Hauptproduktionsmittel — der Fläche — verbunden sei. Würden diese in die Verfügungsgewalt eines anderen Eigentümers oder Pächters gelangen, so würde das Unternehmen seine landwirtschaftliche Produktionstätigkeit nicht fortführen können. Dem Beschwerdeführer zufolge erklärt dies, warum die Ausschreibung eine Bedingung enthielt, die die Fortführung der landwirtschaftlichen Produktion von AS Tartu Agro vorsah. Im Wesentlichen sei Ziel der Ausschreibung gewesen, einen Pachtvertrag mit dem betreffenden Unternehmen abzuschließen. Stellungnahme der estnischen Behörden (94) Die estnischen Behörden erklären, dass sie keinem der Argumente des Beschwerdeführers zustimmen. (95) Bezüglich der Ausgaben für die Instandhaltung der Fläche und die Bodenverbesserung stellen die estnischen Behörden fest, dass diese Ausgaben entgegen den Aussagen des Beschwerdeführers zum Pachtzins hinzugerechnet werden sollten. Erstens weisen die estnischen Behörden das Argument zurück, dass diese zusätzlichen Anforderungen ursprünglich nicht in der Ausschreibungsbekanntmachung aufgeführt gewesen seien. Dies sei absichtlich geschehen, um den potenziellen Bietern die Möglichkeit zu geben, unterschiedliche Angebote für die Zahlung des Pachtzinses einzureichen. (96) Zweitens sei die Instandhaltung der Vermögenswerte durch den Pächter in dem zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrags geltenden Pachtgesetz (Rendiseadus Abschnitt 10 Nummer 1) vorgeschrieben gewesen. Im vorliegenden Fall wären für die Fläche im Jahr 2000 Investitionen erforderlich gewesen, auch zur Steigerung der Bodenfruchtbarkeit. (97) Des Weiteren stellen die estnischen Behörden fest, dass die Verpflichtungen des Pächters von Verwaltungsstellen, die unter der Aufsicht des Ministeriums tätig seien, überprüft würden. Im Übrigen sei der Vollzug der Pacht für die Bewertung des Inhalts des Pachtvertrags nicht relevant. (98) Bezüglich der vom Beschwerdeführer vorgelegten Informationen, wonach die tatsäc