Beschluss (EU) 2025/1270 der Kommission vom 25. November 2024 über die Maßnahmen SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe Estlands an Tartu Agro AS (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2024) 8047)

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kaufsmengen und der durchschnittlichen Verkaufspreise erfolgen kann, da bei einem solchen Ansatz davon ausgegangen würde, dass für den Verkauf von Holz keine Kosten anfallen, sondern auf der Grundlage entweder der erzielten Nettoeinnahmen aus Holzverkäufen oder der geschätzten marktüblichen Pachtzinsen für Waldflächen. Im Allgemeinen beträgt der Produktionszyklus im Forstsektor mehrere Jahrzehnte, d. h. er ist deutlich länger als die 25-jährige Laufzeit des Pachtvertrags. Daher ermöglichen Daten zu marktüblichen Pachtzinsen im Forstsektor unter Umständen keine zuverlässige Schätzung des Marktpreises für einen bestimmten Zeitraum. (346) Da im vorliegenden Fall die Größe der Waldfläche im Vergleich zur landwirtschaftlichen Fläche relativ gering ist, kommt die Kommission zu dem Schluss, dass der Wert der Waldfläche aus Gründen der Vorsicht und der Einfachheit nicht in die Bewertung des Vorteils einbezogen werden sollte. 5.2.3.3.2.6.2. Die finanziellen Verpflichtungen — Bewertung des wirtschaftlichen Nachteils und der Marktkonformität. (347) Wie in den Erwägungsgründen 291 Buchstabe d und 292 dargelegt, können die in den Erwägungsgründen 60 und 68 genannten finanziellen Verpflichtungen bei der Beurteilung des mutmaßlichen Vorteils maßgebliche Merkmale des Pachtvertrags sein. Was ihre Auswirkungen auf die finanzielle und wirtschaftliche Lage von Tartu Agro AS im Vergleich zu anderen Unternehmen betrifft, die unter Marktbedingungen tätig sind, ist es von Bedeutung, ob diese Verpflichtungen a) im Interesse von Tartu Agro AS oder des Verpächters waren, d. h. bei der Bewertung sollte berücksichtigt werden, inwieweit die finanziellen Verpflichtungen zumindest teilweise im eigenen Interesse des Pächters liegen, b) wie vereinbart nach der üblichen Marktpraxis ausgeführt wurden und c) zusätzliche Verpflichtungen verglichen mit anderen auf dem Markt tätigen Unternehmen darstellten. (348) In Anbetracht der außergewöhnlich langen Laufzeit des Pachtvertrags und der darin enthaltenen außergewöhnlich großen Fläche stellt die Kommission fest, dass allein die Tatsache, dass es im Jahr 2000 nicht der üblichen Marktpraxis entsprach, finanzielle Verpflichtungen unter Angabe von Geldbeträgen in Pachtverträge aufzunehmen (siehe Erwägungsgründe 122 und 123), nicht automatisch bedeutet, dass sich diese Verpflichtungen negativ auf die Finanzlage von Tartu Agro AS auswirkten, sodass sie bei der Beurteilung des Vorteils ganz oder teilweise als Teil der Pachtzahlung betrachtet werden sollten. (349) Auch das mutmaßliche Ziel des Staates im Jahr 2000, die Bodenfruchtbarkeit und damit den Wert des staatlichen Eigentums zu erhalten und zu erhöhen, ist bei der Beurteilung durch die Kommission, ob die finanziellen Verpflichtungen seit 2004 als Teil der Pachtzahlung gelten, nicht allein ausschlaggebend. (350) Die Kommission stellt fest, dass Tartu Agro AS nach dem ursprünglichen Pachtvertrag und dessen Bestimmungen über die Pachtzahlung verpflichtet war, alle Steuern im Zusammenhang mit der Pachtfläche zu entrichten, während Investitionen in Bodenverbesserungssysteme und die Verpflichtung zur Zahlung von Instandhaltungskosten als sonstige vertragliche Rechte und Pflichten angesehen wurden. (351) Bei der Änderung des Pachtvertrags im Jahr 2009 einigten sich die Parteien darauf, dass die Verpflichtung des Pächters zur Zahlung von Investitionen in die Modernisierung der Bodenverbesserungssysteme ab 2010 von der Pachtzahlung abgezogen werden sollte, die von der einheitlichen Flächenzahlung abhing (Erwägungsgründe 79 und 80). (352) Die Kommission kommt jedoch zu dem Schluss, dass die formale Einstufung der finanziellen Verpflichtungen im Pachtvertrag entweder als Teil der Pachtzahlungen oder als sonstige Verpflichtungen nicht entscheidend ist, da dies nicht bestimmend für ihre wirtschaftlichen Auswirkungen ist. (353) Die Kommission stellt fest, dass bei der Beurteilung, ob ein Vorteil vorliegt, in Betracht gezogen werden muss, dass die Auswirkungen der finanziellen Verpflichtungen in den verfügbaren Quellen für Marktpreisdaten sehr unterschiedlich bewertet werden. (354) Je nach Marktpreisschätzung werden die finanziellen Verpflichtungen entweder in die Preisschätzung einbezogen oder davon ausgenommen oder nur teilweise berücksichtigt. (355) Bei der Beurteilung muss insbesondere in Betracht gezogen werden, dass beispielsweise im Domus-Bericht die Auswirkungen dieser finanziellen Verpflichtungen ausdrücklich außer Acht gelassen wurden (Erwägungsgrund 143), während im Pindi-Kinnisvara-Bericht die Marktpreisschätzung für landwirtschaftliche Flächen unter Berücksichtigung der Verpflichtung des Pächters, bestimmte Ausgaben in Höhe von 104 EUR pro Hektar zu tätigen, enthalten ist (siehe Erwägungsgrund 116). (356) Die Pachtverträge des Bodenamtes enthalten bestimmte Steuer- und Instandhaltungsverpflichtungen für den Pächter, wobei diese Instandhaltungsverpflichtungen nicht in Geldbeträgen festgelegt sind und keine spezifischen jährlichen Instandhaltungsausgaben erforderlich sind. (357) Im Uus-Maa-Bericht wird die übliche Marktpraxis in Bezug auf die finanziellen Verpflichtungen dargelegt. Allerdings wird nicht ausdrücklich beschrieben oder erklärt, wie sich die finanzielle Verpflichtung oder andere Merkmale des Pachtvertrags auf die Bewertung auswirken, sodass dieser Bericht zu diesem Thema nur von begrenztem Nutzen ist. (358) Beim Vergleich des vereinbarten Pachtzinses mit dem angemessenen marktüblichen Pachtzins ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass die Kommission in den Abschnitten 5.2.3.3.2.6.3 bis 5.2.3.3.2.6.5 bewertet, inwieweit die Verpflichtung des Pächters zur Zahlung von i) Grundsteuern und ii) Instandhaltungsmaßnahmen und zur Tätigung von iii) Investitionen für die Erneuerung von Bodenverbesserungssystemen berücksichtigt werden muss, d. h. als Teil der Pachteinnahmen zu betrachten ist. 5.2.3.3.2.6.3. Die Verpflichtung des Pächters zur Entrichtung der Grundsteuern (359) Da der Eigentümer der Fläche rechtlich zur Entrichtung der Grundsteuer verpflichtet ist, ist die Kommission der Auffassung, dass die im Pachtvertrag enthaltene Verpflichtung des Pächters zur Entrichtung der Grundsteuer, auf die in Erwägungsgrund 61 Bezug genommen wird, im Interesse des Verpächters liegt und sich diese Bedingung negativ auf die finanzielle Lage von Tartu Agro AS auswirkt. (360) Für die Berechnung der Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlten Pachtzins und dem Betrag, den das Unternehmen zu diesem Zeitpunkt unter normalen Marktbedingungen hätte zahlen müssen, ist daher entscheidend, ob diese Verpflichtung für Tartu Agro AS verglichen mit anderen Unternehmen eine zusätzliche Belastung darstellt, die zu dem Pachtzins hinzugerechnet werden sollte. (361) Was die Daten des Bodenamtes betrifft, stellt die Kommission fest, dass die Grundsteuer bei staatlichen Pachtverträgen vom Pächter entrichtet wird (Erwägungsgrund 114). Im Hinblick auf den Vergleich der von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzinsen mit dem auf den Daten des Bodenamtes beruhenden Marktpreis ist Folgendes festzustellen: Da die Verpflichtung zur Entrichtung von Grundsteuern bei staatlichen Pachtverträgen für alle Pächter gilt, stellt die Verpflichtung zur Entrichtung der Grundsteuer im ursprünglichen Pachtvertrag keine zusätzliche Verpflichtung dar und bedeutet keine zusätzliche Belastung für Tartu Agro AS. (362) Da öffentliche Flächen in der Regel über Auktionen des Bodenamtes verpachtet werden, entspricht diese Verpflichtung der üblichen Marktpraxis. (363) Was den Uus-Maa-Bericht betrifft, so wird darin festgestellt, dass bis 2010 in der Regel der Pächter die Grundsteuer entrichten musste (Erwägungsgrund 124). Im Hinblick auf den Vergleich der von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzinsen mit dem auf dem Uus-Maa-Bericht beruhenden Marktpreis ist Folgendes festzustellen: Da die Verpflichtung zur Entrichtung von Grundsteuern durch Pächter eine übliche Marktpraxis war, stellt die Verpflichtung zur Entrichtung der Grundsteuer im ursprünglichen Pachtvertrag somit keine zusätzliche Verpflichtung dar und bedeutet keine zusätzliche Belastung für Tartu Agro AS. Vergleicht man daher die von Tartu Agro AS gezahlte Pacht mit dem im Uus-Maa-Bericht für die Jahre 2000 bis 2004 geschätzten Marktpreis, so stellt die Verpflichtung zur Entrichtung von Grundsteuern keine zusätzliche Belastung für Tartu Agro AS dar, da es sich um eine Verpflichtung handelt, die der üblichen Marktpraxis entspricht. (364) Aus dem Vorstehenden ergibt sich, dass die von Tartu Agro AS entrichtete Grundsteuer nicht zu den jährlichen Pachtzahlungen von Tartu Agro AS hinzugerechnet werden darf, wenn diese mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen verglichen werden, der auf Folgendem beruht: 1. den Uus-Maa-Daten in den Jahren 2000 und 2004 (Abschnitt 5.2.3.3.2.8), 2. den Daten des Bodenamtes seit 2005 (Abschnitt 5.2.3.3.2.9). 5.2.3.3.2.6.4. Die Verpflichtung des Pächters zur Zahlung von Instandhaltungskosten (365) Aufgrund ihrer wirtschaftlichen Natur sind jährliche Instandhaltungskosten Betriebskosten, die kurzfristig Einnahmen generieren und/oder den Wert der Flächen erhöhen, unabhängig davon, dass sich eine aktive und nachhaltige Landwirtschaft auch positiv auf den Wert der Flächen auswirkt. (366) Jedes Unternehmen, das in der Primärproduktion tätig ist, muss diese Kosten auch unter normalen Marktbedingungen tragen. (367) Die Kommission stellt fest, dass im Uus-Maa-Bericht auf die Marktpraxis in Bezug auf die sonstigen Verpflichtungen der Pächter eingegangen wird. Insbesondere wird in diesem Bericht darauf hingewiesen, dass die Bodenverbesserung und die regelmäßige Instandhaltung der Straßenränder in den Verträgen als Verpflichtungen des Pächters aufgeführt sind, der das Grundstück nutzt und davon profitiert. Diese Verpflichtungen wurden jedoch in allgemeiner Form in die Pachtverträge aufgenommen, während im vorliegenden Fall im Pachtvertrag detailliert festgelegt ist, wie die jährlichen Instandhaltungskosten zu verwenden sind. Darüber hinaus wird im Uus-Maa-Bericht hervorgehoben, dass der Pachtvertrag außergewöhnlich umfangreich ist und eine lange Laufzeit hat. (368) Die Kommission ist der Auffassung, dass allein die Tatsache, dass die Zusage zur Übernahme von Instandhaltungskosten detailliert in Geldbeträgen festgehalten wurde, deren wirtschaftlichen Charakter nicht ändert. Darüber hinaus ändert dies nichts an der Tatsache, dass diese Kosten im Interesse von Tartu Agro AS liegen, da das Unternehmen während der 25-jährigen Laufzeit des Pachtvertrags von diesen Kosten profitieren kann, und auch jedes Unternehmen, das in der Primärproduktion tätig ist, unter normalen Marktbedingungen entsprechende Kosten zu tragen hat. (369) Allein die Tatsache, dass die estnischen Behörden im Jahr 2000 möglicherweise Gemeinwohlziele verfolgten, um die operativen Entscheidungen von Tartu Agro AS über den Pachtvertrag zu kontrollieren, indem sie die Verwendung der Instandhaltungskosten festlegten, ändert nichts daran, dass diese Kosten hauptsächlich im Interesse von Tartu Agro AS liegen, wenn das Unternehmen die Fläche für landwirtschaftliche Zwecke nutzt, da jedes in der Primärproduktion tätige Unternehmen unter normalen Bedingungen ebenfalls ähnliche Kosten zu tragen hat. Zu den in den Erwägungsgründen 229 und 230 genannten Stellungnahmen stellt die Kommission fest, dass es unerheblich ist, aus welchen Gründen oder mit welchen Zielen die estnischen Behörden die Zusage zur Übernahme von Instandhaltungskosten in den Pachtvertrag aufgenommen haben. (370) Überdies stellt die Kommission fest, dass der Pachtvertrag eine Bedingung enthält, die eine Herabsetzung des Pachtzinses ermöglicht, falls der Pachtzins die Einnahmen aus der normalen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der verpachteten Fläche übersteigt (Erwägungsgrund 66). Die Kommission kommt daher zu dem Schluss, dass mit dieser Bedingung faktisch das Betriebsrisiko vom Pächter auf den Verpächter übertragen und die finanzielle Belastung verringert wird, die dem Pächter durch die Zusage zur Übernahme bestimmter Betriebskosten entstanden wäre. (371) Die Zusage zur Übernahme der Instandhaltungskosten, d. h. die Verpflichtung zur Zahlung der jährlichen Instandhaltungskosten laut Erwägungsgrund 68 Buchstabe b, wirkt sich daher im Vergleich zu anderen Unternehmen auf dem Markt nicht negativ auf die finanzielle Lage von Tartu Agro AS aus. Diese Kosten sind Teil der Betriebskosten des Pächters. (372) Die Kommission erkennt an, dass eine vertragliche Verpflichtung zur Übernahme der jährlichen Betriebskosten nur dann wesentliche finanzielle Auswirkungen haben könnte, wenn ein Unternehmen seine Tätigkeit im landwirtschaftlichen Primärsektor einstellen müsste. Solange Tartu Agro AS nach dem Grundsatz der Unternehmensfortführung handelt, hat eine vertragliche Verpflichtung zur Übernahme der jährlichen Betriebskosten daher keine negativen Auswirkungen auf die Finanzlage von Tartu Agro AS im Vergleich zu anderen Unternehmen. (373) Zudem hat allein die Tatsache, dass der Nominalbetrag der Zusage zur Übernahme von Instandhaltungskosten zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags höher gewesen wäre als die durchschnittlichen Instandhaltungskosten in diesem Sektor (Erwägungsgrund 222 Buchstabe f), keine negativen Auswirkungen auf die Finanzlage von Tartu Agro AS, vergleicht man diese während der 25-jährigen Laufzeit des Pachtvertrags mit der anderer in diesem Sektor tätiger Unternehmen. (374) Darüber hinaus stellt die Kommission fest, dass im Uus-Maa-Bericht dargelegt wird, wie Instandhaltungsverpflichtungen im Laufe der Entwicklung des Pachtmarktes während der Laufzeit des Pachtvertrags in die Pachtverträge aufgenommen wurden (Erwägungsgründe 122 bis 124), und dass die Pachtverträge des Bodenamtes eine Verpflichtung enthalten, wonach die Pächter zusagen müssen, die Flächen in gutem Zustand zu erhalten (Erwägungsgrund 114). Allein die Tatsache, dass die Instandhaltungsverpflichtung in Geldbeträgen ausgedrückt wird, bedeutet daher nicht, dass die Pachtverträge des Bodenamtes, die der marktüblichen Praxis entsprechen, keine Verpflichtung mit entsprechenden wirtschaftlichen Auswirkungen enthalten würden. (375) Ferner stellt die Kommission im Lichte der Erwägungsgründe 60 und 61 fest, dass die Form des Pachtvertrags nicht darauf hindeutet, dass die Parteien beabsichtigt hätten, die jährlichen Instandhaltungskosten als Teil der Pachtzahlung zu betrachten, da sie nicht formell mit der Pachtzahlung verknüpft waren. (376) Hinzu kommt, dass die estnischen Behörden im Vorfeld keine Analyse vorgelegt haben, aus der hervorgegangen wäre, dass die jährlichen Instandhaltungskosten als eine Art Pacht oder sogar als Ausgleich für entgangene Pachteinnahmen betrachtet wurden. (377) Da sich die Zusage zur Übernahme von Instandhaltungskosten nicht negativ auf die Finanzlage von Tartu Agro AS auswirkt, folgt aus dem Vorstehenden, dass diese Zusage nicht zum jährlichen Pachtzins hinzugerechnet werden darf, wenn dieser mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen verglichen wird. 5.2.3.3.2.6.5. Die Verpflichtung des Pächters zu jährlichen Investitionen in Bodenverbesserungssysteme (378) Aufgrund ihrer wirtschaftlichen Natur werden durch die in Erwägungsgrund 68 Buchstabe a genannten Investitionen in Bodenverbesserungssysteme langfristig Einnahmen erzielt, die die Laufzeit des Pachtvertrags übersteigen können und somit einen Vorteil für den Eigentümer des Grundstücks darstellen können. (379) Die Kommission stellt Folgendes fest: a) Die Zusage, jährlich […] EUR in die Erneuerung von Bodenverbesserungssystemen zu investieren (Erwägungsgrund 68 Buchstabe a), wurde in den Pachtvertrag aufgenommen, und darüber hinaus enthielt der Kaufvertrag eine Verpflichtung, bestimmte Investitionen vorzunehmen (Erwägungsgrund 73 Buchstabe d). b) Die Laufzeit des Pachtvertrags ist erheblich länger als marktüblich (Erwägungsgründe 112 und 123). c) Nur ein Teil der Investitionen in Bodenverbesserungssysteme wurde von Tartu Agro AS finanziert, d. h. die Investitionszusage (Erwägungsgrund 68 Buchstabe a) wurde nicht — wie im ursprünglichen Pachtvertrag vereinbart — von Tartu Agro finanziert (Erwägungsgründe 96 bis 99). d) Die Parteien haben vereinbart (Erwägungsgründe 69 und 133), dass die Verbesserungen am Ende des Pachtvertrags in das Eigentum des Ministeriums übergehen, das sie zum marktüblichen Wert erwerben muss, wenn der Pachtvertrag ausläuft. (380) Die Kommission kommt zunächst in Anbetracht von Erwägungsgrund 379 zu dem Schluss, dass nur solche Investitionen, bei denen es sich um zusätzliche Investitionen handelt, die unmittelbar auf den Pachtvertrag zurückzuführen sind, sich negativ auf die Finanzlage von Tartu Agro AS auswirken können, d. h. nur die Investitionen, die vorgenommen wurden, um die in Erwägungsgrund 68 Buchstabe a genannte Investitionszusage zu erfüllen, können bei der Feststellung und Quantifizierung des Vorteils relevant sein. Was das Vorbringen von Tartu Agro AS betrifft, dass seine gesamten Investitionen berücksichtigt werden müssten, stellt die Kommission zunächst fest, dass Investitionen, die aus normalen geschäftlichen Erwägungen getätigt werden, d. h. Investitionen von Tartu Agro AS, die laut Pachtvertrag nicht erforderlich sind, obwohl ihre Nutzungsdauer die 25-jährige Laufzeit überschreiten würde, nicht auf dem Pachtvertrag beruhen. (381) Nach Auffassung der Kommission liegt es auf der Hand, dass ein Pächter, der in der Primärproduktion tätig ist und eine Fläche über 25 Jahre bewirtschaftet, auch für langfristige Investitionen wirtschaftliche Gründe hat. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass Tartu Agro AS nicht überzeugend geltend machen kann, dass seine gesamten in die gepachteten Fläche geflossenen Investitionen, insbesondere die über die Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag hinausgehenden Investitionen, als Teil der Pachtzahlung betrachtet werden sollten. (382) Zweitens können sich nur die Investitionen, die tatsächlich von Tartu Agro AS finanziert werden, nachteilig auf die Finanzlage von Tartu Agro AS auswirken. Nicht der Nominalwert der Investitionszusage ist ausschlaggebend, sondern nur der Teil der Zusage, der von Tartu Agro AS tatsächlich erfüllt und finanziert wurde. Was die von Dritten finanzierten Investitionen in Bodenverbesserungssysteme betrifft (Erwägungsgründe 91 bis 99), ist die Kommission der Auffassung, dass sich diese Investitionen nicht nachteilig auf die Finanzlage von Tartu Agro AS auswirken. Daher kann nur der Teil der Investitionszusage, der auf Kosten von Tartu Agro AS ausgeführt wurde, als Teil des Pachtzinses betrachtet werden. (383) Was drittens die Bedingung des Pachtvertrags betrifft, dass Verbesserungen unter bestimmten Voraussetzungen in das Eigentum des Ministeriums übergehen können, das diese bei Ablauf des Pachtvertrags erwerben muss (Erwägungsgründe 69, 379 Buchstabe d usw.), stellt die Kommission Folgendes fest: Einige dieser Investitionen können unter Umständen am Ende der Vertragslaufzeit noch einen Restwert haben, dies ist jedoch nicht sicher. Tartu Agro AS kann am Ende der Vertragslaufzeit möglicherweise einen Teil des Wertes dieser Investitionen zurückerlangen. Solange der Pachtvertrag noch gültig ist, ist dies jedoch noch ungewiss. Darüber hinaus stellt die Kommission fest, dass Tartu Agro AS de facto eine finanzielle Verpflichtung übernommen hat, die dem Eigentümer oblag. (384) Da vor Ablauf des Pachtvertrags keine Daten über mögliche künftige Übernahmen des Restwerts der Vermögenswerte durch das Ministerium verfügbar sind und dies ungewiss ist, geht die Kommission daher aus Gründen der Vorsicht davon aus, dass zugesagte Investitionen, die von Tartu Agro AS finanziert wurden, als Teil des Pachtzinses betrachtet werden sollten (siehe Erwägungsgrund 388 Buchstabe b und Erwägungsgrund 389 Buchstabe a). (385) Zur Nutzungsdauer der Investitionen stellt die Kommission fest, dass die Vorteile der Investitionen in Bodenverbesserungssysteme, auf die in Erwägungsgrund 68 Buchstabe a Bezug genommen wird, zwischen den Parteien geteilt werden, wenn die Nutzungsdauer der Investitionen die Laufzeit des Pachtvertrags überschreitet. Tartu Agro AS kann nur während der 25-jährigen Laufzeit des Pachtvertrags von seinen zugesagten Investitionen profitieren. Der verbleibende Teil der Nutzungsdauer kommt dem Verpächter zugute. Tartu Agro AS hätte jedoch auch von diesen Investitionen profitiert, wenn sie wie in Abschnitt 16 Absatz 1 des Gesetzes über Bodenverbesserung vorgesehen (siehe Erwägungsgrund 180) von Estland gezahlt worden wären. (386) Darüber hinaus stellen die kumulierten abgeschriebenen Investitionen für den Fall, dass Tartu Agro AS in der Lage wäre, seinen Betrieb nach dem Grundsatz der Unternehmensfortführung nach Ablauf des Pachtvertrags fortzusetzen, den Teil der Investitionen dar, der Tartu Agro AS zugutekommt. Der Rest der Investitionen kommt ausschließlich dem Verpächter zugute. Die kumulierten Abschreibungen stellen den wirtschaftlichen Wert der Investitionen dar, die ausschließlich im Interesse des Pächters liegen, und der Teil der Investitionen, der bei Ablauf des Pachtvertrags nicht abgeschrieben oder vom Verpächter erworben wird, stellt den wirtschaftlichen Nutzen des Verpächters aus dieser vertraglichen Verpflichtung dar. (387) Die Kommission stellt jedoch fest, dass keine kontrafaktischen Daten zu kumulierten Abschreibungen von Bodenverbesserungssystemen für den Fall vorliegen, dass Tartu Agro AS seinen Betrieb nach dem Grundsatz der Unternehmensfortführung fortsetzen könnte. Daher geht die Kommission aus Gründen der Vorsicht davon aus, dass die Investitionen in Bodenverbesserungssysteme eine unbegrenzte Nutzungsdauer haben, d. h. der von Tartu Agro AS finanzierte Betrag der Investitionen in Bodenverbesserungssysteme ist nicht um den Betrag zu kürzen, der dem wirtschaftlichen Nutzen von Tartu Agro AS entsprechen würde. (388) Auf der Grundlage der Erwägungsgründe 379 bis 387 geht die Kommission bei der Beurteilung des Vorliegens eines Vorteils aus Gründen der Vorsicht davon aus, dass a) die Investitionen in Bodenverbesserungssysteme, die aufgrund der Investitionszusage getätigt wurden, eine unbegrenzte Nutzungsdauer haben, d. h. es werden keine Abschreibungen vorgenommen und die Investitionen kommen dem Verpächter in vollem Umfang zugute, und b) der Staat am Ende der Laufzeit des Pachtvertrags keine der von Tartu Agro AS aufgrund der Investitionszusage finanzierten Vermögenswerte erwirbt oder einen Ausgleich dafür zahlt. (389) Aus Erwägungsgrund 388 ergibt sich Folgendes: a) Wenn der Staat bei Ablauf des Pachtvertrags dennoch die aufgrund der Investitionsverpflichtung finanzierten Vermögenswerte erwirbt oder einen Ausgleich dafür zahlt, kann dies eine neue Maßnahme nach sich ziehen, die auf der Grundlage der Vorschriften über staatliche Beihilfen geprüft werden könnte. b) Der jährliche Nominalwert der in Erwägungsgrund 68 Buchstabe a genannten Investitionszusage in Höhe von […] EUR sollte nicht als Teil des von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzinses betrachtet werden (da diese Zusage nicht immer erfüllt wurde). c) Stattdessen sollten 100 % des jährlichen Betrags der Investitionszusage, der von Tartu Agro AS in einem bestimmten Jahr tatsächlich gezahlt wurde, als Teil des Pachtzinses betrachtet und beim Vergleich mit dem angemessenen Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zur jährlichen Pachtzinszahlung hinzugerechnet werden. (390) Daraus folgt, dass die in Erwägungsgrund 68 Buchstabe a genannte Investitionszusage bei einem Vergleich mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen nur bis zu dem Betrag, der tatsächlich von Tartu Agro AS finanziert wurde, zu den jährlichen Pachtzahlungen hinzugerechnet werden kann. 5.2.3.3.2.7. Die Laufzeit und die Bestimmungen über Preisanpassungen — Bewertung der wirtschaftlichen Auswirkungen und der Marktkonformität (391) D