Beschluss (EU) 2025/1270 der Kommission vom 25. November 2024 über die Maßnahmen SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe Estlands an Tartu Agro AS (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2024) 8047)

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ie Laufzeit des Pachtvertrags von 25 Jahren ist deutlich länger als marktüblich. Insbesondere bei den Pachtverträgen des Bodenamtes ist die Laufzeit in der Regel auf fünf Jahre befristet (siehe Erwägungsgrund 112). In diesem Zusammenhang stellt die Kommission Folgendes fest: a) Der ursprünglich vereinbarte jährliche Pachtzins, der zum Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur Europäischen Union noch galt, betrug […] EUR pro Kalenderjahr für […] Hektar (Erwägungsgrund 85). b) Der Pachtvertrag enthält keine Bedingung, die automatische Preisanpassungen ohne Zustimmung der Parteien ermöglichen würde, da der Pachtvertrag nur die in den Erwägungsgründen 63 bis 66 genannten Bedingungen enthält, die es den Parteien ermöglichen, den gezahlten Pachtzins unter bestimmten Voraussetzungen anzupassen. (392) In Bezug auf den vorliegenden Fall und die in den Erwägungsgründen 63 bis 67 genannten Bedingungen des Pachtvertrags ist die Kommission der Auffassung, dass diese Bedingungen, die es den Parteien ermöglichen, eine Herabsetzung oder Erhöhung des Pachtzinses um einen angemessenen Betrag zu verlangen, wenn der vom Pächter zu zahlende Pachtzins die Einnahmen übersteigt oder um mehr als die Hälfte von dem angemessenen Pachtzins abweicht, der den vertraglichen Verpflichtungen beider Parteien zugrunde liegt, einer angemessenen Indexierungsbedingung nicht in geeigneter Weise entsprechen. Nach den Bestimmungen des Pachtvertrags, die es den Parteien ermöglichen, ein Verfahren zur Änderung des Pachtzinses einzuleiten, ist nicht sichergestellt, dass der vereinbarte Pachtzins in angemessener Weise den Marktpreisen entspricht. (393) Erstens ermöglicht diese Bedingung eine Anpassung des Pachtzinses nur dann, wenn die Abweichung vom marktüblichen Preisniveau mehr als 50 % beträgt. (394) Zweitens müssen die Parteien die Anpassung des Pachtzinses ausdrücklich beantragen. (395) Drittens wird auch das Betriebsrisiko vom Pächter auf den Verpächter übertragen, da der Pachtvertrag eine Bedingung enthielt, die es dem Pächter ermöglichte, eine Herabsetzung des Pachtzinses zu verlangen, wenn dieser die Einnahmen aus der regulären Bewirtschaftung des Pachtgegenstands übersteigt. (396) Daraus folgt, dass die Bedingung während der Laufzeit des Pachtvertrags marktkonforme Preise gewährleistet. (397) Daher ist die Kommission der Auffassung, dass die Laufzeit von 25 Jahren ohne Bestimmungen wie eine Indexbedingung, die einen marktkonformen Preis gewährleisten würde, ein Merkmal des Pachtvertrags ist, das sich wesentlich auf das wirtschaftliche und finanzielle Ergebnis des Pachtvertrags auswirkt. (398) Ferner stellt die Kommission Folgendes fest: a) Die estnischen Behörden haben vorab keine Analyse vorgelegt, in der bewertet worden wäre, ob die Laufzeit des Pachtvertrags beim ursprünglichen Pachtpreis angemessen berücksichtigt wurde. b) Die detaillierten Bestimmungen des ursprünglichen Pachtvertrags, in denen die wirtschaftlichen und finanziellen Auswirkungen des Pachtvertrags de facto festgehalten werden, wurden im Rahmen der nicht offenen Verhandlungen festgelegt, als Tartu Agro AS ein staatliches Unternehmen war (Erwägungsgrund 47). (399) In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen ist die Kommission der Auffassung, dass ein Unternehmen derartige Bedingungen unter marktüblichen Verhältnissen nicht hätte erhalten können, da im ursprünglich vereinbarten Pachtzins der Laufzeit und dem Fehlen einer Indexbedingung nicht angemessen Rechnung getragen wird. (400) Die Kommission kommt zu dem Schluss, dass die Laufzeit und die in den Erwägungsgründen 64 bis 66 genannten Bestimmungen Merkmale des Pachtvertrags sind, die ein Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht hätte erhalten können. (401) Unter normalen Marktbedingungen hätte ein Pächter angesichts der Laufzeit des ursprünglichen Pachtvertrags aus wirtschaftlicher, geschäftlicher und finanzieller Sicht keinen vernünftigen Grund gehabt, seine Möglichkeiten für Preiserhöhungen durch die in den Erwägungsgründen 64 bis 66 genannten Bedingungen einzuschränken. (402) Die Kommission widerspricht auch dem Argument von Tartu Agro AS, dass die Parteien eines Pachtvertrags nicht in der Lage seien, einen langfristigen Vertrag kontinuierlich an die Marktbedingungen anzupassen (siehe Erwägungsgrund 192). Die Kommission erinnert an den Grundsatz des Vorrangs des Unionsrechts (73) und daran, dass weder nationales Recht noch ein von einem Mitgliedstaat unterzeichneter Vertrag gegen die Vorschriften über staatliche Beihilfen verstoßen dürfen (siehe auch Erwägungsgrund 285). (403) In Anbetracht der Tatsache, dass der Pachtvertrag die in den Erwägungsgründen 64 bis 66 genannten Bedingungen enthielt, durch die ein Teil des Betriebsrisikos des Pächters auf den Verpächter übertragen wird, wodurch dem Pächter ein Vorteil entsteht, kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Laufzeit des Pachtvertrags ein Optionselement des Pachtvertrags ist, daher keinen negativen Wert für den Verpächter hat und die Laufzeit den Wert des Vorteils nur erhöhen kann, wenn der jährliche Betrag der Pachtzahlung mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen verglichen wird, der auf Verträgen mit einer kürzeren Laufzeit beruht. 5.2.3.3.2.8. Die Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzins und dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zum Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur Europäischen Union (404) Laut dem Uus-Maa-Bericht lag der niedrigste Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen im Jahr 2004 bei 10 EUR/ha (Erwägungsgrund 128 Buchstabe b), da die Daten des Bodenamtes erst ab 2005 verfügbar waren. (405) Demzufolge hätte der jährliche Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen für 2 839,50 ha Ackerland 28 395 EUR/ha betragen. Für 2 920,98 ha Fläche, die im Rahmen der GAP förderfähig ist, hätte sich der jährliche Marktpreis entsprechend auf 29 209,80 EUR belaufen. (406) Im Jahr 2004 belief sich der von Tartu Agro AS gezahlte jährliche Pachtzins, d. h. der Betrag des Pachtzinses ohne die Grundsteuer oder andere finanzielle Verpflichtungen, auf […] EUR (Erwägungsgrund 85), d. h. […] EUR je Hektar Ackerland (2 839,50 ha) (Erwägungsgrund 148) oder […] EUR je Hektar, der im Rahmen der GAP förderfähig war ([…]ha). (407) In Anbetracht von Erwägungsgrund 390 muss beim Vergleich des von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzinses mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen die Investitionszusage (Erwägungsgrund 68 Buchstabe a) bis zu dem von Tartu Agro AS finanzierten Betrag in den Pachtzins einbezogen werden. (408) Im Jahr 2004 wurden jedoch keine Investitionen in Bodenverbesserungssysteme von Tartu Agro AS finanziert (Erwägungsgrund 99). (409) In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen kommt die Kommission zu dem Schluss, dass der von Tartu Agro AS gezahlte Pachtzins ([…] EUR, […] EUR je Hektar Ackerland ([…]ha)) im Vergleich zum Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen (29 209,80 EUR, 10 EUR/ha (niedrigster Preis laut Uus-Maas-Bericht, siehe Erwägungsgründe 128 und 332)) unter dem Marktwert lag. (410) Die Schlussfolgerung zum Vorliegen eines Vorteils bleibt auch unverändert, wenn der Referenzwert für den marktüblichen Pachtzins von 10 EUR/ha um 20 % herabgesetzt wird (wie im Uus-Maas-Bericht vorgeschlagen), wodurch die maximale Bandbreite der Bewertungsgenauigkeit berücksichtigt wird (siehe Erwägungsgründe 132, 144 und 424). (411) Nur in einer kontrafaktischen Situation, in der Tartu Agro AS die Investitionszusage in Höhe ihres jährlichen Nominalwerts von […] EUR pro Jahr finanziert hätte, hätte der Pachtzins den Referenzwert für den marktüblichen Pachtzins von 10 EUR/ha überschritten. (412) Daraus folgt unter Berücksichtigung der 25-jährigen Laufzeit des Pachtvertrags und der vorteilhaften Bedingungen für künftige Preiserhöhungen, die ein Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht hätte erreichen können (Erwägungsgrund 399), dass der Pachtvertrag Tartu Agro AS zum Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur Europäischen Union einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft hat. 5.2.3.3.2.9. Die Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzins und dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zum Zeitpunkt der Neuaushandlung der Pachtzinsen seit dem Beitritt Estlands zur Europäischen Union (413) Da die Höhe des Pachtzinses nach dem Beitritt neu ausgehandelt oder einseitig erhöht wurde (siehe Abschnitt 2.5.4), prüft die Kommission, ob die geänderten Pachtzinsen dem marktüblichen Referenzwert entsprachen. (414) Wie in Erwägungsgrund 335 dargelegt, beruht der angemessene Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen seit 2005 auf den Daten des Bodenamtes zum Medianwert der Pachtzinsen in Estland (vgl. Erwägungsgrund 111). (415) In Anbetracht der Schlussfolgerungen in Abschnitt 5.2.3.3.2.6 zur Umrechnung des Pachtzinses in Euro/ha sowie zur Marktkonformität und wirtschaftlichen Relevanz der finanziellen Verpflichtungen sind zur Berechnung der Differenz zwischen dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen, d. h. den Daten des Bodenamtes, und dem von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlten Pachtzins folgende Umrechnungen und Anpassungen vorzunehmen: a) Die tatsächliche Pachtzinszahlung im Jahr 2014 ([…] EUR), die den vereinbarten Pachtzins ([…] EUR) überstieg, d. h. […] EUR, muss als verspätete Zahlung für das Jahr 2012 verbucht werden, als die von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlte Pacht niedriger war als vereinbart. b) Der jährliche Betrag der Zusage für von Tartu Agro AS tatsächlich finanzierte und getragene Investitionen muss zu den jährlichen Pachtzinszahlungen von Tartu Agro AS hinzugerechnet werden (Erwägungsgrund 99). c) Der jährliche Betrag des Pachtzinses, d. h. der Pachtzins und der unter dem vorstehenden Buchstaben hinzugefügte Betrag, der tatsächlich von Tartu Agro gezahlt wurde (EUR pro Jahr), muss in EUR pro Hektar umgerechnet werden, indem er durch die Anzahl der Hektar geteilt wird, die in einem bestimmten Jahr für eine GAP-Förderung in Betracht kamen; oder alternativ müssen die Hektar, die in einem bestimmten Jahr für eine GAP-Förderung in Betracht kamen, mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen, d. h. den Daten des Bodenamtes, multipliziert werden. (416) Bei der Berechnung der Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlten Pachtzins und dem Betrag, den das Unternehmen zu diesem Zeitpunkt unter normalen Marktbedingungen hätte zahlen müssen, ergibt sich, dass die neu ausgehandelten und einseitig erhöhten Pachtzinsen seit 2005, als der jährliche Pachtzins angepasst wurde, wie aus der folgenden Tabelle hervorgeht unter dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen lagen (siehe Tabelle 18): Tabelle 18 Pachtzins im Vergleich zum Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zum Zeitpunkt der Anpassung des jährlichen Pachtzinses durch die Parteien Jahr Jährlich gezahlter Pachtzins Investitionszusage (von AS Tartu Agro finanzierter Betrag) Mit dem Referenz-wert vergleich-barer Pachtzins Referenzwert für den marktüblichen Pachtzins Im Rahmen der GAP förderfähige Fläche Referenzwert in EUR/ha 2005 (…) (…) 5 112,93 102 014,71 […] ha 34,60 EUR/ha 2007 (…) (…) 20 560,91 107 503,49 […] ha 36,92 EUR/ha 2009 (…) (…) 56 211,59 153 903,79 (…) 52,90 EUR/ha (417) Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Parteien einen Pachtzins vereinbart haben, der selbst nach Erhöhung um den jährlichen Betrag der Zusage für die von Tartu Agro AS finanzierten Investitionen unter dem Preis liegt, den Tartu Agro AS zum damaligen Zeitpunkt unter normalen Marktbedingungen seit dem Beitritt Estlands zur Europäischen Union hätte zahlen müssen. 5.2.3.3.2.10. Die Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzins und dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen seit 2005 (418) In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS gezahlten jährlichen Pachtzins und dem marktüblichen Pachtzins auf Folgendes zurückzuführen ist: a) den ursprünglich vereinbarten Pachtzins, der unter dem marktüblichen Referenzwert lag (Abschnitt 5.2.3.3.2.8), b) die vorteilhaften Bedingungen hinsichtlich der Laufzeit und der Bedingungen für die Anpassung des Pachtzinses (Abschnitt 5.2.3.3.2.7) und c) die geänderten vereinbarten Pachtzinsen, die unter dem Marktwert lagen (Abschnitt 5.2.3.3.2.9). (419) Demzufolge müssen bei der Berechnung der Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlten Pachtzins und dem Pachtzins, den das Unternehmen damals unter normalen Marktbedingungen hätte zahlen müssen (siehe Erwägungsgrund 291), der von Tartu Agro AS gezahlte jährliche Pachtzins und der Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen verglichen werden, um festzustellen, ob Tartu Agro AS die Pachtfläche zu vorteilhaften Bedingungen zur Verfügung gestellt wurde. (420) Die in Erwägungsgrund 415 genannten Änderungen und Anpassungen müssen vorgenommen werden, um sicherzustellen, dass die Differenz zwischen dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen, d. h. den Daten des Bodenamtes, und dem von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlten Pachtzins auf vergleichbaren Werten beruht. (421) Die Kommission stellt zur Klarstellung fest, dass der Vorteil auf Jahresbasis bewertet wird, obwohl der mutmaßliche Vorteil Tartu Agro AS gewährt wurde, als die verpachtete Fläche Tartu Agro AS unter dem Marktwert zur Verfügung gestellt wurde, d. h. als die Pachtzahlung unter dem Marktwert zweimal jährlich, am 1 Juli und am 1. Dezember, fällig war (siehe Erwägungsgrund 508). (422) Wie aus der folgenden Tabelle (siehe Tabelle 19) hervorgeht, lag der von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlte Pachtzins von 2015 bis 2019 zuzüglich der von Tartu Agro AS tatsächlich übernommenen Zusage für Investitionen in Bodenverbesserungssysteme unter dem jährlichen Referenzwert für den marktüblichen Pachtzins. Tabelle 19 Von Tartu Agro AS gezahlter jährlicher Pachtzins im Vergleich zum Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen Jahr Gezahlter Pachtzins (EUR/Jahr) Zusage für Investitionen, die von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlt wurden (EUR/Jahr) Referenzwert für den marktüblichen Pachtzins (EUR/ha)(Bodenamt) Hektar(im Rahmen der GAP förderfähig) Marktüblicher Referenzwert (EUR/ha)(Bodenamt) Differenz (EUR/Jahr) Spalte A (Erwägungs- grund 85) B (Erwägungs- grund 99) C = D * E D (Erwägungs- grund 87) E (Erwägungs- grund 111) F = C — (A+B) 2005 (…) (…) 102 014,71 (…) 34,60 (…) 2006 (…) (…) 68 893,23 (…) 23,66 (…) 2007 (…) (…) 107 503,49 (…) 36,92 (…) 2008 (…) (…) 120 170,02 (…) 41,30 (…) 2009 (…) (…) 153 903,79 (…) 52,90 (…) 2010 (…) (…) 106 548,77 (…) 36,58 (…) 2011 (…) (…) 161 581,10 (…) 55,88 (…) 2012 (…) (…) 233 335,55 (…) 80,39 (…) 2013 (…) (…) 354 266,69 (…) 122,31 (…) 2014 (…) (…) 319 693,27 (…) 109,85 (…) 2015 (…) (…) 315 302,97 (…) 107,63 (…) 2016 (…) (…) 279 097,73 (…) 95,27 (…) 2017 (…) (…) 257 888,79 (…) 88,00 (…) 2018 (…) (…) 295 672,48 (…) 101,03 (…) 2019 (…) (…) 336 331,57 (…) 115,13 (…) (423) Da der Pachtvertrag im Hinblick auf den Pachtzins, die Laufzeit, die Indexierungsbedingungen (Abschnitt 5.2.3.3.2.7) und die Umsetzung (Abschnitt 5.2.3.4) nicht marktkonform war, wurde Tartu Agro AS die Pachtfläche im Rahmen des Pachtvertrags somit unter dem Marktwert zur Verfügung gestellt. Die Kommission kommt zu dem Schluss, dass die in der vorstehenden Tabelle dargestellte Differenz, insbesondere im Vergleich zu dem von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzins, einen Vorteil bei der Preisgestaltung des Pachtvertrags durch die estnischen Behörden belegt. 5.2.3.3.2.10.1. Sensitivitätsanalyse in Bezug auf die Daten zum angemessenen Marktpreis (424) Bei der Sensitivitätsanalyse handelt es sich um eine Methode, mit der bestimmt werden kann, wie sich verschiedene Variablen oder Faktoren in einem Modell oder System auf das Ergebnis auswirken können. Dabei wird jeweils eine Variable geändert, um zu sehen, wie sehr sich das Ergebnis ändert. In diesem Zusammenhang stellt die Kommission fest, dass die Schlussfolgerung auch dann dieselbe bleibt, wenn der angemessene Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen um 20 % gesenkt würde, da der Preisunterschied im Hinblick auf die Genauigkeit des Referenzwerts für marktübliche Pachtzinsen von Bedeutung ist. Ferner stellt die Kommission Folgendes fest: a) Aus dem Uus-Maa-Bericht geht hervor, dass das darin enthaltene Wertgutachten eine mittlere Genauigkeit aufweist und die tatsächliche Pacht um ± 20 % abweichen kann. b) Im jüngsten Sachverständigengutachten (auch wenn es nur eine Schätzung für 2020 enthält), dem Domus-Bericht, wird die Genauigkeit mit ± 10 % angegeben. c) Aus den Informationen zur Qualität geht hervor, dass die im Rahmen des Pachtvertrags verpachtete Fläche eine höhere Qualität aufweist als die vom Bodenamt verpachteten Flächen. 5.2.3.3.2.10.2. Sensitivitätsanalyse in Bezug auf die anderen verfügbaren Quellen für Marktpreise (425) Zu den Daten des Bodenamtes stellt die Kommission fest, dass sie die tatsächlichen Marktpreise für die Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen durch die Regierung darstellen. Da der Verpächter die Regierung ist, stellt dies im vorliegenden Fall somit den relevanten Pachtmarkt dar, d. h. es handelt sich um die am ehesten mit dem Pachtvertrag vergleichbare Reihe von Transaktionen, für die erst ab 2004 Daten vorliegen. (426) Zur Kohärenz der verfügbaren Referenzwerte für Pachtzinsen stellt die Kommission Folgendes fest: a) Im Pindi-Kinnisvara-Bericht vom 12. April 2013 wird darauf hingewiesen, dass die Verlängerungen der derzeit geltenden Verträge und die neuen Verträge zu Pachtzinsen zwischen 50 und 100 EUR/ha abgeschlossen wurden, in logistisch gut erschlossenen und wettbewerbsfähigen Gebieten manchmal auch zu höheren Preisen. b) Im Uus-Maa-Bericht wird eine Pachtzinsspanne von 30 bis 50 EUR/ha für den Zeitraum von 2010 bis 2014 angegeben, d. h. im Pindi-Kinnisvara-Bericht werden höhere Marktpreise als im Uus-Maa-Bericht genannt. c) Die Daten des Bodenamtes verzeichnen für das Jahr 2012 einen Pachtzins von 80,39 EUR/ha und für 2013 von 122,31 EUR/ha. d) Nach Angaben des Statistischen Amtes Estlands betrug der Pachtzins für das Jahr 2012 26 EUR/ha. (427) Die Kommission kommt zu dem Schluss, dass der von Tartu Agro AS in Auftrag gegebene und von den estnischen Behörden zurückgezogene Pindi-Kinnisvara-Bericht nicht im Widerspruch zu den Daten des Bodenamtes steht. Die Daten des Bodenamtes dürften höhere Pachtzinsen ausweisen als der Pindi-Kinnisvara-Bericht, da öffentliche Verpachtungen ein höheres Preisniveau aufweisen als private Verpachtungen (Erwägungsgrund 314) und sich die Beobachtungen im Pindi-Kinnisvara-Bericht nicht auf öffentliche Verpachtungen beschränken, während die Daten des Bodenamtes auf öffentliche Verpachtungen beschränkt sind. (428) Im Hinblick auf den Uus-Maa-Bericht kommt die Kommission zu dem Schluss, dass er einen angemessenen, schlüssigen und vorsichtigen Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen enthält, da die darin aufgeführten Preisspannen nahe an den Daten des Statistischen Amts Estlands liegen, die aus den in Erwägungsgrund 109 erläuterten und durch den Uus-Maa-Bericht bestätigten Gründen (Erwägungsgrund 135) eine Preisschätzung darstellen, die unter dem Marktwert liegt. Wie vorstehend erläutert, stellt der Uus-Maa-Bericht jedoch den besten verfügbaren Referenzwert für das Jahr 2004 dar, der nach wie vor als zuverlässig angesehen werden kann. (429) In Bezug auf den Domus-Bericht stellt die Kommission fest, dass sein Wertstellungsdatum (74) der 18. Februar 2020 ist und dieser Bericht keine rückwirkenden Preisschätzungen für die Pachtfläche enthält. (430) Die Kommission kommt zu dem Schluss, dass der Domus-Bericht für diese Untersuchung von geringer Relevanz ist (Erwägungsgrund 313), da er Schätzungen für das Jahr 2020 enthält, das nicht Gegenstand dieser Untersuchung ist (siehe Erwägungsgründe 15 und 144). (431) In den folgenden Tabellen sind die verfügbaren Daten für Pachtzinsen zusammengefasst. Tabelle 20 Verfügbare Datenquellen für Pachtzinsen für das Jahr 2014 Jahr 2014 EUR/ha Art der Datenquelle Anmerkung EFZ-Zahlung 114,09 EFZ-Unterstützung für den Pächter Einkommen für den Pächter; nach Angaben der Sachverständigen richten sich die Pachtzinsen stark nach der Höhe der EFZ Statistisches Amt Estlands 58 Statistische Daten im Kreis Tartu Nach Angaben von Sachverständigen und Estland sind die marktüblichen Pachtzinsen tatsächlich höher als in den statistischen Daten angegeben (siehe Erwägungsgrund 304). Darüber hinaus beschränken sich die Daten nicht auf öffentliche Verpachtungen, bei denen die Preisniveaus höher sind als bei privaten Verpachtungen Pindi Kindisvara 50 –100 , über 100 Sachverständigengutachten auf der Grundlage der am Markt beobachteten Pachtzinsen In logistisch gut erschlossenen und wettbewerbsfähigen Gebieten kann der Pachtzins höher als 100 EUR/ha sein. Pindi Kindisvara 20 -30 Sachverständigengutachten unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Gebiets Sachverständigengutachten unter Berücksichtigung der Tatsache, dass 90 % der Fläche Ackerland in attraktiver Lage im Kreis Tartu sind und eine Investitionszusage in Höhe von 104 EUR/ha besteht (in dem Bericht wird kein Wertstellungsdatum angegeben und es wird nicht erläutert, wie die Investitionszusage in Höhe von 104 EUR in der Preisschätzung berücksichtigt wird) (siehe Erwägungsgrund 116). Uus Maa 50 Sachverständigengutachten auf der Grundlage der am Markt beobachteten Pachtzinsen Der geschätzte Pachtzins am Ende des Zeitraums beträgt 50 EUR/ha. Die Genauigkeit der Schätzung wird mit 20 % angegeben. (In dem Bericht wird nicht dargelegt, wie die Preisniveaus für die Jahre nach dem Beitritt geschätzt werden). Bodenamt 109,85 Mittelwert der Transaktionen in Estland Daten zu den Pachtzinsen bei tatsächlichen öffentlichen Verpachtungen in Estland (siehe Erwägungsgrund 425). (432) In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die EFZ-Unterstützung ein Faktor ist, der sich auf die Pachtzinsen auswirkt, kommt die Kommission zu dem Schluss, dass andere Preisschätzungen die Schlussfolgerung nicht entkräften, dass das anhand des Referenzwerts für angemessene marktübliche Pachtzinsen geschätzte Preisniveau, d. h. die Daten des Bodenamtes, ab 2005 die genaueste Preisschätzung darstellt. 5.2.3.3.2.10.3. Sensitivitätsanalyse in Bezug auf die Laufzeit (433) Die Kommission a) erkennt in Anbetracht von Erwägungsgrund 112 an, dass die Daten des Bodenamtes grundsätzlich auf Pachtverträgen mit einer Laufzeit von fünf Jahren beruhen, während der Pachtvertrag eine L