Beschluss (EU) 2025/1270 der Kommission vom 25. November 2024 über die Maßnahmen SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe Estlands an Tartu Agro AS (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2024) 8047)

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rer Bedeutung, wenn wichtige wirtschaftliche Entwicklungen stattgefunden haben, wie der Beitritt Estlands zur EU, und wenn die verfügbaren Sachverständigengutachten unterschiedliche Wertstellungsdaten haben, weil sie unterschiedliche Jahre für ihre Schätzung des Pachtzinses heranziehen und kein einziges Gutachten vorliegt, das sich auf die gesamte Laufzeit des Pachtvertrags bezieht. (317) In Anbetracht der Sachlage und des Kontextes, in dem die Referenzwertmethode angewandt wird, stellt die Kommission Folgendes fest: a) Dem Uus-Maa-Bericht zufolge wurde vor dem Beitritt Estlands zur Europäischen Union im Jahr 2004 nur wenig Ackerland verpachtet und Pachtverträge wurden selten abgeschlossen, und die Flächen wurden möglicherweise unentgeltlich zur Verfügung gestellt, um Brachliegen zu verhindern. b) Der Pachtmarkt hat sich weiterentwickelt, und die Pachtzinsen sind seit 2000 erheblich gestiegen (siehe Tabelle 8, Tabelle 10 und Tabelle 11). c) Die vom Bodenamt verpachteten Flächen befinden sich im Eigentum des Staates (Erwägungsgrund 111) und dies wirkt sich nach Meinung der Sachverständigen auf das Preisniveau der Pachtzinsen aus, was auch für die an Tartu Agro AS verpachtete Fläche gilt (siehe Erwägungsgründe 113 und 144). d) Die außergewöhnliche Laufzeit des Pachtvertrags ist ein Kriterium, mit dem sich der Wert des mutmaßlichen Vorteils nur erhöhen kann, vergleicht man die Pacht mit dem marktüblichen Pachtzins (Erwägungsgrund 403). e) Der Domus-Bericht (auch wenn er nur eine Schätzung des Pachtzinses für das Jahr 2020 enthält), bei dem es sich um das jüngste Sachverständigengutachten handelt, das auf einer detaillierten Bewertung der Fläche beruht, stimmt mit den Daten des Bodenamtes überein; was ferner darauf hindeutet, dass die Daten des Bodenamtes eine vorsichtige Preisschätzung ermöglichen (Abschnitt 5.2.3.3.2.10.2). f) Die Daten des Bodenamtes beruhen auf abgeschlossenen Transaktionen über die Verpachtung öffentlicher Grundstücke und entsprechen den Preisangaben für Pachtgeschäfte, die im Rahmen eines wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahrens durchgeführt wurden. (318) Die Kommission kommt zu dem Schluss, dass der Beitritt Estlands zur Europäischen Union im Jahr 2004 erhebliche Auswirkungen auf den Pachtmarkt für landwirtschaftliche Flächen hatte. Darüber hinaus hat sich der Markt für landwirtschaftliche Flächen, einschließlich der Höhe der Pachtzinsen, erheblich weiterentwickelt. Aus der Rechtsprechung ergibt sich, dass die Methode zur Berechnung des Marktwerts eine Aktualisierung der Preise in Fällen eines starken Preisanstiegs vorsehen sollten, sodass der tatsächlich gezahlte Preis sich dem Marktwert möglichst weit annähert (70). Der Durchschnitt einer Preisspanne, die die Preisentwicklung im Laufe der Jahre widerspiegelt, ist kein angemessener Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen bei steigenden Preisen, da er Preisschwankungen möglicherweise nicht angemessen wiedergibt. Beim Vergleich von Marktwerten müssen Preisschwankungen innerhalb eines ausgewählten Zeitraums berücksichtigt werden, um eine möglichst genaue und umfassende Bewertung zu ermöglichen. Nach Bewertung der der Kommission vorliegenden Daten und ihrer Zuverlässigkeit (siehe Abschnitt 5.2.3.3.2.1) kommt die Kommission daher zu dem Schluss, dass jährliche Daten den genauesten Marktwertvergleich ermöglichen. Daraus folgt, dass jährliche Daten der am besten geeignete Referenzwert für den Pachtzins sind. Was die Qualität der verpachteten Fläche betrifft, stellt die Kommission Folgendes fest: a) Laut dem Uus-Maa-Bericht sind 2 839,50 ha der bewerteten Fläche (92 %) Ackerland (Erwägungsgrund 148). b) Laut dem Uus-Maa-Bericht weisen 22 % des Ackerlands eine gute Qualität und 78 % eine durchschnittliche Qualität auf (Erwägungsgrund 149). c) Daraus folgt, dass die Pachtfläche hinsichtlich der Art der Fläche einer landwirtschaftlichen Fläche entspricht und die Qualität der Pachtfläche einer durchschnittlichen landwirtschaftlichen Fläche entspricht. d) Im Uus-Maa-Bericht wird dargelegt, dass der in Erwägungsgrund 160 genannte numerische Qualitätsindikator (siehe Erwägungsgründe 150 und 216 Buchstabe d) für die an Tartu Agro AS verpachtete Fläche höher ist als der durchschnittliche Qualitätsindikator in Estland und im Kreis Tartu (Erwägungsgrund 151). Somit entspricht die Qualität der Pachtfläche in angemessener Weise der Qualität der Flächen in Estland und im Kreis Tartu. e) Der gewichtete Durchschnitt der Qualitätseinstufung der an Tartu Agro AS verpachteten Fläche ist höher als der der vom Bodenamt verpachteten Flächen (siehe Erwägungsgründe 162 und 163). f) Da im Uus-Maa-Bericht (Erwägungsgrund 154) der Schluss gezogen wird, dass die Qualitätsstufe der unter den Vertrag fallenden bewerteten Fläche AA war, und im Domus-Bericht (Erwägungsgrund 156) der Schluss gezogen wird, dass die Qualitätsstufe der bewerteten Fläche B-- war, entspricht die Pachtfläche zum einen einer durchschnittliche Fläche in Estland, und zum anderen wies der Domus-Bericht, in dem nur ein Teil der Pachtfläche bewertet wurde, eine niedrigere Qualitätseinstufung als der Uus-Maa-Bericht auf, in dem 100 % der Pachtfläche bewertet wurden. (319) Die Kommission stellt ferner fest, dass in den Gutachten der externen Sachverständigen (d. h. im Uus-Maa-Bericht oder im Domus-Bericht), in denen die Pachtfläche im Einzelnen bewertet wurde, nicht der Schluss gezogen wurde, dass die Fläche im Vergleich zu den verpachteten Flächen im Kreis Tartu wesentliche Nachteile aufweisen würde. (320) Darüber hinaus wurde AS Pindi Kinnisvara aufgefordert, den Wert von Flächen „in attraktiver Lage im Kreis Tartu“ zu ermitteln. (321) Darüber hinaus ist die Kommission der Auffassung, dass das Vorbringen von Tartu Agro AS, wonach die Daten des Bodenamtes nicht mit dem Pachtvertrag vergleichbar seien, unzutreffend ist (Erwägungsgrund 231). Tatsächlich ist bei den Auktionen des Bodenamtes festgelegt, dass der Pächter neben der Zahlung der Pacht auch die Grundsteuer entrichten und zusagen muss, das Land in gutem Zustand zu erhalten. Außerdem ist festgelegt, dass bei Vorliegen einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Pächter auch über die regelmäßige Instandhaltung hinausgehende Änderungen und Verbesserungen der gepachteten Flächen vorgenommen werden können, die anschließend mit der Pacht verrechnet werden (daher sind diese Kosten als Teil des Pachtzinses zu betrachten). Somit besteht nur ein Unterschied zwischen der Praxis des Bodenamtes und dem Pachtvertrag, und dieser bezieht sich auf die Tatsache, dass die Investitionen in Bodenverbesserungssysteme im Rahmen des Pachtvertrags vom Pächter zu finanzieren sind. Gleichzeitig werden der Pachtzins, die Höhe der Zusagen für die Instandhaltung und die Investitionen in Bodenverbesserungssysteme insgesamt quantifiziert (Erwägungsgründe 68, 85, 89 und 99), sodass diese Werte getrennt mit dem Referenzwert verglichen werden können. Es genügt, die Kosten für Investitionen in Bodenverbesserungssysteme zu ermitteln und getrennt auszuweisen, um den Pachtvertrag mit den Daten des Bodenamtes vergleichen zu können, das ansonsten ähnliche Verträge hat. Die Kommission kommt daher zu dem Schluss, dass die Pachtverträge des Bodenamtes nach einer Anpassung um die Kosten für Investitionen in Bodenverbesserungssysteme mit dem Pachtvertrag vergleichbar sind. Was schließlich die Qualität der unter den Pachtvertrag fallenden Fläche betrifft, stellt die Kommission fest, dass diese in Bezug auf die Qualität nicht von den Daten des Bodenamtes abweicht, und die Kommission kommt zu dem Schluss, dass die im Rahmen des Pachtvertrags verpachtete Fläche mit Ausnahme der Laufzeit und der Größe der verpachteten Hektar den vom Bodenamt verpachteten Flächen entspricht. Da sich die Daten des Bodenamtes insbesondere auf verpachtete Flächen beziehen, die sich im Eigentum einer staatlichen Stelle befinden, sind diese Daten vergleichbar und mit derselben Art von Transaktionen (d. h. öffentlichen Transaktionen) verknüpft. (322) In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Pachtgeschäfte des Bodenamtes in allen Kreisen (Erwägungsgrund 111) der am besten geeignete Referenzwert für den marktüblichen Pachtzins für den Zeitraum nach 2004 darstellen, da die Daten über Pachtgeschäfte des Bodenamtes dem Pachtpreis entsprechen, den ein privater Wirtschaftsteilnehmer unter normalen Wettbewerbsbedingungen wahrscheinlich festgelegt hätte. Diese Schlussfolgerung behält ihre Gültigkeit, auch wenn die Kommission einräumt, dass den Daten des Bodenamtes nicht immer dieselbe Art von Verträgen zugrunde liegt (d. h. die Kommission räumt ein, dass die Qualität der vom Bodenamt verpachteten Flächen sowie die Anzahl der Pachtverträge in einem bestimmten Jahr variieren). Darüber hinaus sind die Pächter zur Einhaltung bestimmter Zusagen verpflichtet (Erwägungsgrund 114), die nur teilweise mit den im Pachtvertrag enthaltenen Zusagen vergleichbar sind (siehe Erwägungsgrund 314). Diese Unterschiede schmälern jedoch nicht den Wert der Daten des Bodenamtes als Referenzwert, da die Daten nach wie vor zuverlässig und schlüssig sind und eine ausreichende Grundlage für die Berechnung des Pachtzinses bieten, der dem Marktwert so nahe wie möglich kommt (71). In diesem Zusammenhang (siehe auch Erwägungsgrund 321) ist die Kommission der Auffassung, dass der öffentliche Charakter der vom Bodenamt bewerteten Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen der ausschlaggebende Faktor ist, da der Schwerpunkt der Bewertung auf dem Pachtmarkt für öffentliche landwirtschaftliche Flächen (d. h. nicht für private Flächen) liegt und die Daten sich auf tatsächliche Transaktionen beziehen, sodass die Daten zuverlässig sind. Darüber hinaus wird die Tatsache, dass sich die Daten des Bodenamtes nicht auf Verträge mit ähnlichen Investitionen wie die im Pachtvertrag enthaltenen beziehen, dadurch relativiert, dass die Kosten dieser Investitionen in den Pachtzins eingerechnet werden (Erwägungsgrund 114). Schließlich reichen die Unterschiede hinsichtlich der Qualität zwischen den durchschnittlichen Daten des Bodenamtes und der geschätzten Qualität der Fläche, die Gegenstand des Pachtvertrags ist (Erwägungsgründe 162 und 163), nicht aus, um die Schlussfolgerung infrage zu stellen, und die Daten bleiben schlüssig. 5.2.3.3.2.3. Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags im Jahr 2000 (323) Die Kommission stellt fest, dass ihr zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags im Jahr 2000 nur der Uus-Maa-Bericht als einzige verfügbare Informationsquelle zur Verfügung stand und die estnischen Behörden im Vorfeld keine Analyse mit einer Bewertung des Pachtzinses und der Bedingungen des ursprünglichen Pachtvertrags vorgelegt haben. (324) Der Pindi-Kinnisvara-Bericht und der Domus-Bericht enthalten keine nachträglichen Preisschätzungen, das Statistische Amt veröffentlicht erst seit 2009 Daten über Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen und das Bodenamt veröffentlicht seit 2005 Daten über durchgeführte Transaktionen. (325) Der Uus-Maa-Bericht enthält einen marktüblichen Referenzwert für das Jahr 2000 (Erwägungsgrund 428). Der Bericht beruht auf einer umfassenden Marktanalyse und einer eingehenden Analyse der Pachtfläche, die Gegenstand des Pachtvertrags ist, sowie auf einer Analyse von Grundstücken im Kreis Tartu. Der Uus-Maa-Bericht enthält eine Analyse der allgemeinen Marktlage und der Besonderheiten der Fläche. Darüber hinaus enthält der Uus-Maa-Bericht zwar keine Bewertung der finanziellen Verpflichtungen, er enthält jedoch Einzelheiten des Pachtvertrags, insbesondere die Laufzeit und die zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen (siehe Abschnitt 2.5.8.4). (326) In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen kommt die Kommission zu dem Schluss, dass der Uus-Maa-Bericht einen fundierten Referenzwert für den Marktpreis für landwirtschaftliche Flächen für das Jahr 2000 bereitstellt. Darüber hinaus entspricht die im Rahmen des Pachtvertrags verpachtete Fläche einer durchschnittlichen Fläche in Estland (Erwägungsgründe 318 und 319). (327) Der Uus-Maa-Bericht kommt zu dem Schluss, dass vor dem Beitritt Estlands zur EU ein unmittelbar bevorstehender exponentieller Anstieg von Ackerland nicht absehbar war. Im Jahr 2000 wurde der Pachtzins für Ackerland geeigneter Qualität im Kreis Tartu auf 100 EEK/ha (6,40 EUR/ha) geschätzt (Erwägungsgrund 125 (siehe auch Tabelle 10 und Tabelle 11). 5.2.3.3.2.4. Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zum Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur EU im Jahr 2004 (328) Die Kommission stellt fest, dass die Vorschriften über staatliche Beihilfen für Estland zwar am 1. Mai 2004, dem Datum des Beitritts Estlands zur Europäischen Union, verbindlich wurden und der ursprüngliche Pachtvertrag vorsieht, dass seine Bedingungen geändert werden können, wenn sich eine Änderung aus dem Vertrag oder aus Rechtsvorschriften ergibt, die estnischen Behörden den Pachtvertrag jedoch im Jahr 2004 nicht geändert haben. (329) Was die verfügbaren Daten zu marktüblichen Pachtzinsen betrifft, stellt die Kommission fest, dass zum Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur EU im Jahr 2004 die einzigen verfügbaren Daten auf dem Uus-Maa-Bericht beruhen (siehe Tabelle 10 und Tabelle 11). (330) Die Kommission ist daher der Auffassung, dass zum Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur EU im Jahr 2004 die entsprechende Schätzung des Marktpreises auf dem Uus-Maa-Bericht beruhen sollte. (331) Um bei der Auswahl des Referenzwerts für marktübliche Pachtzinsen im Jahr 2004 umsichtig vorzugehen, stellt die Kommission fest, dass die Daten des Uus-Maa-Berichts Folgendes zeigen: 1. Im Laufe der Zeit war bei den marktüblichen Pachtzinsen für Grundstücke auf der Pachtfläche und im Kreis Tartu ein allgemeiner Aufwärtstrend zu verzeichnen (siehe Tabelle 10 und Tabelle 11). 2. Die Spanne der marktüblichen Pachtzinsen für Grundstücke im Kreis Tartu lag 2004 zwischen 10 und 20 EUR/ha (siehe Tabelle 11). 3. Die Spanne der marktüblichen Pachtzinsen für die Fläche, die Gegenstand des Pachtvertrags ist, betrug zwischen 2000 und 2004 6-10 EUR/ha und zwischen 2005 und 2009 10-20 EUR/ha (siehe Tabelle 10). (332) Im Hinblick auf die Ermittlung des Referenzwerts ist die Kommission der Auffassung, dass die genauesten Informationen und somit die zuverlässigsten Daten im Pachtvertrag selbst zu finden sind. Die Daten zum Wert der Grundstücke im Kreis Tartu können jedoch ebenfalls zur Ermittlung des Referenzwerts herangezogen werden, wenn die Schätzungen schlüssig und zuverlässig sind. Die Kommission stellt fest, dass der Uus-Maa-Bericht für 2004 keine Schätzung des Pachtzinses für die Fläche, die Gegenstand des Pachtvertrags ist, für ein bestimmtes Jahr enthält (siehe Erwägungsgrund 331 Nummer 3), sondern nur die Schätzung für den Zeitraum 2000–2004. Da der Wert für 2004 im oberen Bereich dieses Zeitraums liegt und der niedrigste Wert für den nachfolgenden Zeitraum (d. h. 2005–2009) bei 10 EUR/ha liegt, ist ein Preis von 10 EUR/ha nach Auffassung der Kommission die zuverlässigste Marktpreisschätzung für 2004 (auf die eine Verringerung um weitere 20 % angewandt wird, um der Sensitivität der Daten Rechnung zu tragen (Erwägungsgründe 334 und 514)). Untermauert wird dies durch den im selben Bericht erläuterten allgemeinen Trend, dass die marktüblichen Pachtzinsen für Grundstücke im Laufe der Zeit steigen (siehe Erwägungsgrund 331 Nummer 1). Dies wird außerdem durch die Marktpreisangabe für das konkrete Jahr 2004 in dem anderen Datensatz bestätigt, der im selben Bericht enthalten ist, d. h. in den Daten zum Grundstückswert im Kreis Tartu: Wie sich aus Tabelle 16 „Schätzung des Pachtzinses für Grundstücke im Kreis Tartu“ ergibt, liegt der niedrigste Pachtzins in diesem Bereich ebenfalls bei 10 EUR/ha. In der Regel sind Daten zu einem bestimmten Jahr zuverlässiger und aussagekräftiger als eine breitere Preisspanne, die einen Zeitraum abdeckt. (333) Der marktübliche Referenzwert von 10 EUR/ha für 2004 ist auch im Vergleich zu den Daten des Kreises Tartu schlüssig (siehe Erwägungsgrund 331 Nummer 2), was darauf hindeutet, dass die Pachtzinsen im Jahr 2004 höher sein könnten und bis zu 20 EUR/ha betragen könnten, aber immer noch innerhalb dieser spezifischen Spanne liegen. (334) Daher kommt die Kommission bei einer Vergleichsanalyse der beiden im Uus-Maa-Bericht vorgelegten Datensätze (siehe Tabelle 10 und Tabelle 11) im Lichte der Erwägungsgründe 331 bis 333 nach einem vernünftigen und vorsichtigen Ansatz zu dem Schluss, dass der marktübliche Referenzwert im Jahr 2004 bei 10 EUR/ha Ackerland lag und auf ihn aufgrund der Sensitivität der Daten eine Verringerung um 20 % angewandt wird (Erwägungsgrund 514). 5.2.3.3.2.5. Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen seit 2005 (335) Wie in Erwägungsgrund 322 dargelegt, kommt die Kommission zu dem Schluss, dass der genaueste und angemessenste Referenzpreis auf den Pachtgeschäften des Bodenamtes beruht. (336) Die Daten zu den durchgeführten Pachtgeschäften des Bodenamtes sind seit 2005 verfügbar, sodass seit diesem Jahr Daten des Bodenamtes zu den mittleren Pachtpreisen in Estland für die Schätzung des angemessenen Marktpreises herangezogen werden. 5.2.3.3.2.6. Fläche zur Umrechnung der jährlichen Pachtzahlungen in Werte auf Hektarbasis (337) Für den Pachtzins ist eine jährliche Zahlung vereinbart, während die verfügbaren Marktdaten auf Werten in Euro je Hektar basieren. Um diese Werte vergleichen zu können, muss der vereinbarte jährliche Betrag des Pachtzinses daher in einen Wert in Euro je Hektar umgerechnet werden. (338) Bei dieser Umrechnung muss die Qualität des Grundstücks berücksichtigt werden, indem eine Bezugsgröße verwendet wird, die dem Grundstück entspricht, für das der Marktpreis geschätzt wird, damit die beiden Werte vergleichbar sind. (339) Die Daten des Bodenamtes beziehen sich auf die öffentliche Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen. Die Kommission stellt fest, dass der Pachtvertrag, der Gegenstand des Beschlusses ist, nicht nur landwirtschaftliche Flächen, sondern auch forstwirtschaftliche Flächen umfasst. Um den Pachtzins des Pachtvertrags und die Daten des Bodenamtes miteinander vergleichen zu können (damit ähnliche Flächen verglichen werden können), zieht die Kommission dafür nur Flächen heran, die im Rahmen der GAP förderfähig sind (72). Die Kommission hält dies für eine umsichtige Methode, um zu schätzen, wie hoch der Pachtzins hätte sein müssen, und/oder um das Vorliegen eines Vorteils festzustellen. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass beim Vergleich der jährlichen Pachtzahlungen mit den Daten des Bodenamtes die für die GAP-Förderung in Betracht kommende Fläche als Bezugsgröße verwendet werden sollte. (340) Die Kommission räumt ein, dass diese Methode nur eine Schätzung ergibt, da a) sowohl die verpachtete Fläche, die für eine GAP-Förderung in Betracht kommt, als auch die vom Bodenamt verpachtete Fläche Flächen mit unterschiedlicher Qualität umfasst und b) bei dem Ansatz, bei dem ein Teil der verpachteten Fläche nicht in die Bewertung einbezogen wird, davon ausgegangen wird, dass Flächen, die nicht für die GAP-Agrarförderung in Betracht kommen, während der 25-jährigen Laufzeit des Pachtvertrags keinen Marktwert haben würden. (341) Die Kommission ist jedoch der Auffassung, dass die in Erwägungsgrund 339 beschriebene Methode eine angemessene vergleichbare Schätzung für vergleichbare Flächen ermöglicht, um auf umsichtige Weise zu ermitteln, wie hoch der Pachtzins hätte sein müssen, und um somit festzustellen, ob der Pachtvertrag einen Vorteil beinhaltet. (342) Da es dem Uus-Maa-Bericht zufolge im Jahr 2000 nur einen Markt für Ackerland geeigneter Qualität gab, kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Hektarzahl des Ackerlands gemäß dem Uus-Maa-Bericht (2 839,5 ha) (Erwägungsgrund 89) für die Jahre vor dem Beitritt Estlands zur EU und die Daten zu den im Rahmen der GAP förderfähigen Flächen die genaueste Schätzung für Ackerland geeigneter Qualität darstellt und daher als Bezugsgröße verwendet werden sollte, wenn es darum geht, die jährlichen Pachtzahlungen mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zu vergleichen, der auf dem Uus-Maa-Bericht beruht. (343) Die Kommission fasst in der folgenden Tabelle zusammen, welche Bezugsgröße zu verwenden ist, um jährliche Pachtzinsen als Euro-Werte je Hektar nach Datenquelle umzurechnen. Tabelle 17 Die (Art der) bei der Umrechnung der jährlichen Zahlungen in Euro-Beträge je Hektar zu verwendenden Bezugsgrößen Datenquelle Anmerkung Schlussfolgerung zur Bezugsgröße Uus-Maa-Bericht Laut diesem Bericht gab es im Jahr 2000 nur einen Markt für Ackerland geeigneter Qualität. Die Bezugsgröße (Größe der verpachteten Fläche), die zur Umrechnung des jährlichen Pachtzinses in einen Euro-Betrag je Hektar verwendet wird, sollte nur Ackerland geeigneter Qualität umfassen, d. h. 2 839,50 ha (Erwägungsgrund 148). Pindi-Kinnisvara-Bericht Dieser Bericht enthält eine Schätzung der landwirtschaftlichen Flächen in attraktiver Lage im Kreis Tartu, wo etwa 90 % dieser Flächen Ackerland sind. Daher sind die Nutzung und die Qualität der Flächen bereits in der Preisschätzung berücksichtigt. Beim Vergleich des jährlichen Pachtzinses mit der Marktpreisschätzung im Pindi-Kinnisvara-Bericht muss die gesamte verpachtete Fläche und nicht nur die landwirtschaftlich genutzte Fläche als Bezugsgröße verwendet werden. Domus-Bericht Bei den bewerteten Flächen handelt es sich überwiegend um Ackerland (vgl. Abschnitt 2.5.9.2). Bei dieser Preisschätzung wird somit berücksichtigt, dass es sich bei der Fläche nicht ausschließlich um Ackerland handelt. Beim Vergleich des jährlichen Pachtzinses mit der Marktpreisschätzung im Domus-Bericht sollte die gesamte verpachtete Fläche und nicht nur die Fläche des Ackerlands als Bezugsgröße verwendet werden. Daten des Bodenamtes Die Daten des Bodenamtes umfassen die marktüblichen Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen. Bei der Anpassung des jährlichen Pachtzinses in Euro je Hektar und beim Vergleich mit den Daten des Bodenamtes kann die landwirtschaftliche Fläche, d. h. die für eine GAP-Förderung in Betracht kommende Fläche, und nicht die gesamte verpachtete Fläche als Bezugsgröße verwendet werden. Vom Statistischen Amt veröffentlichte Daten über Pachtzinsen für Grundstücke Die Daten des Statistischen Amtes umfassen die marktüblichen Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen. Bei der Anpassung des jährlichen Pachtzinses in Euro je Hektar und beim Vergleich mit den Daten des Statistischen Amtes sollte die landwirtschaftliche Fläche, d. h. die Fläche, die für eine GAP-Förderung in Betracht kommt, und nicht die gesamte verpachtete Fläche als Bezugsgröße verwendet werden. 5.2.3.3.2.6.1. Einnahmen aus der nicht für die GAP-Förderung in Betracht kommenden Pachtfläche (344) Bei der Methode zur Umrechnung der jährlichen Zahlungen in Euro-Beträge pro Hektar, bei der nur die für die GAP-Förderung in Betracht kommenden Flächen berücksichtigt werden, wird davon ausgegangen, dass die nicht für die GAP-Förderung in Betracht kommenden Flächen keinen Wert haben. Liegt der Pachtzins unter den marktüblichen Bedingungen, auch ohne mögliche Einnahmen aus dem Verkauf von Holz oder der Verpachtung von Grundstücken, lässt sich daher das Vorliegen eines Vorteils bestätigen. (345) Zu den Einnahmen aus Holzverkäufen stellt die Kommission fest, dass die Quantifizierung der zusätzlichen Einnahmen aus Holzverkäufen nicht allein auf der Grundlage der angenommenen Ver