Beschluss (EU) 2025/1270 der Kommission vom 25. November 2024 über die Maßnahmen SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe Estlands an Tartu Agro AS (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2024) 8047)

Durchsuchbarer Text in vereinfachter Darstellung. Tabellen, Abbildungen und verbindliche Gestaltung bitte anhand der Originaldateien prüfen.

jeweils eine Bedingung für die Fortführung der landwirtschaftlichen Erzeugung enthalten, bedeutet nicht, dass die estnischen Behörden bei der Verpachtung der Fläche außerhalb des Bereichs wirtschaftlicher Tätigkeiten gehandelt hätten. Es ist unerheblich, aus welchen Gründen der Pachtvertrag abgeschlossen und geändert wurde, er wurde mit einem Unternehmen abgeschlossen und musste ab dem Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur Union den Vorschriften über staatliche Beihilfen entsprechen (Erwägungsgrund 289). (286) Wie in den folgenden Abschnitten ausführlich dargelegt wird, kann angesichts der Tatsache, dass das Ministerium als öffentlicher Marktteilnehmer das Unternehmen Tartu Agro AS begünstigt und die Rentabilitätsaussichten außer Acht gelassen hat, indem es für die Pachtfläche einen zu niedrigen, vorteilhaften Pachtzins festgesetzt hat (Erwägungsgrund 457), nicht davon ausgegangen werden, dass der Grundsatz des privaten Marktteilnehmers oder das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten eingehalten worden ist. Die Kommission kommt zu dem Schluss, dass Estland bei der Durchführung, Änderung und Umsetzung des Pachtvertrags nicht als gewinnorientierter privater Marktteilnehmer gehandelt hat. 5.2.3.3. Würdigung der Maßnahmen im Vergleich zu den Marktbedingungen 5.2.3.3.1. Allgemeine Bemerkungen (287) Im vorliegenden Fall verschafft ein mutmaßlicher Vorzugspachtzins im Vergleich zu einem Pachtzins, der unter normalen Marktbedingungen üblich gewesen wäre, dem Begünstigten einen Vorteil. Mit anderen Worten: Die Kommission prüft, ob der von den estnischen Behörden festgelegte Pachtzins dem Pachtzins entspricht, den ein privater Wirtschaftsteilnehmer unter normalen Wettbewerbsbedingungen wahrscheinlich festgelegt hätte, wobei zu berücksichtigen ist, dass die einzigen maßgeblichen Belege die Informationen sind, die zum Zeitpunkt des Abschlusses und der Änderung des Pachtvertrags durch die Parteien verfügbar waren, sowie die Entwicklungen, die zu diesem Zeitpunkt absehbar waren. Die Kommission prüft, wann sich die finanzielle Lage von Tartu Agro AS seit dem Beitritt Estlands zur Europäischen Union aufgrund des Pachtvertrags und der damit verbundenen Bedingungen, die von den normalen Marktbedingungen abweichen, jeweils verbessert hat. (288) Wie die Kommission feststellte, wurde die ursprüngliche Pacht nicht im Rahmen einer bedingungsfreien Ausschreibung vergeben (Erwägungsgrund 262). Außerdem war Tartu Agro AS zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags kein (vom Staat) unabhängiges Unternehmen, sondern unterstand der Kontrolle des Ministeriums. Daraus folgt, dass aus der Ausschreibung keine unmittelbaren und konkreten Beweise für eine Transaktion hervorgehen, bei der die Parteien unabhängig und in ihrem eigenen Interesse und im Einklang mit den Marktbedingungen gehandelt haben. Teil dieser Bewertung ist ein Vergleich der Maßnahmen mit den normalen Marktbedingungen, und die finanzielle Lage von Tartu Agro AS nach Abschluss des Pachtvertrags muss mit der finanziellen Lage verglichen werden, die bestanden hätte, wenn die Maßnahme nicht durchgeführt worden wäre. (289) Nur die Auswirkungen des ursprünglichen Pachtvertrags (Erwägungsgrund 28 Buchstabe a), seiner Änderungen (Erwägungsgrund 28 Buchstabe b) und seiner Umsetzung (Erwägungsgrund 28 Buchstabe c) seit dem 1. Mai 2004, dem Datum des Beitritts Estlands zur Europäischen Union, bis Ende 2019 (da dies der Zeitraum ist, auf den sich der vorliegende Beschluss bezieht (siehe Erwägungsgrund 29)) und nicht die Ursache oder das Ziel der staatlichen Maßnahme zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags sind maßgeblich (63), d. h. es ist unerheblich, aus welchen Gründen oder mit welchen Zielen die estnischen Behörden den Pachtvertrag mit Tartu Agro AS abgeschlossen haben und ob die estnischen Behörden beispielsweise darauf abgezielt haben, eine qualitativ hochwertige Saatguterzeugung in Estland sicherzustellen. (290) Die Kommission stellt fest, dass der Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur Europäischen Union am 1. Mai 2004 zwar vor Ablauf der Verjährungsfrist lag (Abschnitt 5.5.1), dies jedoch die Kommission nicht daran hindert, nach Ablauf der Verjährungsfrist (d. h. am 14. August 2004 (siehe Erwägungsgründe 497 und 498)) eine rechtswidrige Beihilfe festzustellen oder dass nationale Gerichte deren Rückforderung nach ihren eigenen nationalen Verjährungsvorschriften anordnen. (291) Die Verpachtung der Fläche, durch die Tartu Agro AS ein Vorteil gewährt wurde, fiel in den Bereich der wirtschaftlichen Tätigkeiten und nicht in den Bereich der Ausübung hoheitlicher Befugnisse oder anderer nicht-wirtschaftlicher Tätigkeiten durch den Staat (siehe Erwägungsgrund 246). Um den marktüblichen Pachtzins zu ermitteln, berechnet die Kommission die Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlten Pachtzins und einem vergleichbaren marktüblichen Pachtzins unter Berücksichtigung der ausgewählten Elemente, die für die Ermittlung des angemessenen Marktwerts auf dem betreffenden Markt unmittelbar oder mittelbar maßgeblich sind. Für eine umfassende und genaue Bestimmung des marktüblichen Pachtzinses, der alle relevanten Marktbedingungen und Faktoren widerspiegelt, müssen folgende Elemente bewertet werden: a) die Besonderheiten der dem Pachtvertrag vorausgehenden Ausschreibung (Erwägungsgründe 254 bis 263), b) die Laufzeit (Erwägungsgrund 295), c) die Tatsache, dass der Betrag des vereinbarten Pachtzinses von dem von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlten Betrag abweicht (Erwägungsgrund 296), d) die finanziellen Verpflichtungen der Parteien im Pachtvertrag (Erwägungsgründe 358, 364, 377 und 390), e) die Tatsache, dass der Betrag der von Tartu Agro AS tatsächlich übernommenen Investitionszusage von dem Betrag der vereinbarten zugesagten Investitionen abweicht (Erwägungsgründe 91 und 99), f) die Bestimmungen über die Anpassungen des Pachtzinses (Erwägungsgründe 391 bis 403), g) die Durchsetzung des Rechts der Parteien, da der Pachtvertrag nicht wie vereinbart umgesetzt wird (Erwägungsgrund 456), h) Größe und Qualität der Pachtfläche (Erwägungsgründe 87, 341 bis 343) und i) der Status des Verpächters als Staat und dessen Auswirkung auf den marktüblichen Pachtzins (Abschnitt 5.2). (292) Der Pachtzins des Pachtvertrags kann nicht für sich allein betrachtet werden, sondern nur indem die vorstehend genannten Elemente in die Bewertung einbezogen werden. Diese Faktoren sind ein wesentlicher Bestandteil des Pachtvertrags und dürfen bei einer umfassenden Bewertung zur Feststellung der normalen Marktbedingungen und zum Vergleich mit diesen nicht außer Acht gelassen werden. (293) Um zu beurteilen, ob Tartu Agro AS in den Genuss eines Vorzugspachtzinses kam, d. h. ob das Unternehmen einen Pachtzins unter dem Marktwert gezahlt hat, müssen die in Erwägungsgrund 68 genannten finanziellen Verpflichtungen des Pachtvertrags geprüft werden. Daher prüft die Kommission in Abschnitt 5.2.3.3.2.6.2., ob die mit diesen Verpflichtungen verbundenen Ausgaben als Teil der Pachtzahlungen zu betrachten sind und ob sie als Teil der Pachteinnahmen des Verpächters angesehen werden können. (294) Zur Laufzeit stellt die Kommission fest, dass im Laufe eines langfristigen Vertrags die Schwankungen des zugrunde liegenden Marktpreises (im Folgenden „Preisrisiko“) allein keinen Vorteil im Zusammenhang mit staatlichen Beihilfen darstellen, wenn bei dem ursprünglich vereinbarten Pachtzins und dem nach jeder Änderung angepassten Pachtzins die Laufzeit des Pachtvertrags und das Preisrisiko berücksichtigt werden. Allein die Tatsache, dass die Spotpreise während der Laufzeit eines langfristigen Vertrags schwanken, führt nicht zwangsläufig zu einem Vorteil, sofern das Preisrisiko im Rahmen der üblichen Marktpraktiken angemessen berücksichtigt wurde (siehe Erwägungsgrund 436). (295) Daraus folgt, dass die Kommission im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung der 25-jährigen Laufzeit, in der mehrere Änderungen vorgenommen wurden, in den Erwägungsgründen 391 bis 400 prüft, ob die Laufzeit in angemessener Weise berücksichtigt wurde. (296) Die Kommission ist der Auffassung, dass für die Beurteilung und Quantifizierung des Vorteils die tatsächliche Umsetzung und Durchführung des Pachtvertrags entscheidend ist und nicht das, was zwischen den Parteien förmlich vereinbart wurde. In diesem Fall war der von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlte halbjährliche Pachtzins nicht mit dem vereinbarten Pachtzins identisch. Darüber hinaus wurde die Investitionszusage nicht wie im Pachtvertrag festgelegt erfüllt. Für die Beurteilung des Vorteils muss daher der tatsächlich von Tartu Agro AS gezahlte Pachtzins mit den Marktpreisen verglichen werden und nicht der von den Parteien vereinbarte Pachtzins, und bei einem Vergleich des Pachtzinses mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen muss nur die tatsächlich erfüllte Investitionszusage zum Pachtzins hinzugerechnet werden. (297) Um sicherzustellen, dass der von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlte Pachtzins mit dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen vergleichbar ist, müssen die jährlichen Pachtzahlungen in Werte auf Hektarbasis umgerechnet werden, wobei eine Bezugsgröße zu verwenden ist, die auf einer entsprechenden Art von Fläche beruht, die mit der in Rede stehende Pachtfläche vergleichbar ist. Diese Methode gewährleistet eine bessere Vergleichbarkeit. (298) Im Allgemeinen kann die Einhaltung der Marktbedingungen unmittelbar festgestellt werden, wenn eine Transaktion auf einem wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren beruht, weshalb die Kommission in Abschnitt 5.2.3.1 das in den Erwägungsgründen 42 bis 54 beschriebene Ausschreibungsverfahren bewertet. Die Tatsache, dass das dem Pachtvertrag vorausgehende Ausschreibungsverfahren diese Voraussetzungen nicht erfüllte, sondern an die Bedingung geknüpft war, dass der Begünstigte seine Tätigkeit auf dieser Fläche fortführt, ist bereits für sich genommen ein starkes Indiz dafür, dass ein Vorteil vorliegt, und wirkt sich auch auf die Auslegung der Bestimmungen im Pachtvertrag sowie auf die Bewertung des Pachtzinses aus, der während der gesamten Laufzeit des Vertrags in seiner geänderten Fassung unter dem Marktwert lag (Erwägungsgrund 423). 5.2.3.3.2. Marktkonformität des Pachtzinses (299) Zur Berechnung der Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzins und dem Betrag, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen hätte zahlen müssen, geht die Kommission wie folgt vor, indem sie a) die verfügbaren Daten zu den marktüblichen Pachtzinsen für die Verpachtung von Flächen (Abschnitt 5.2.3.3.2.1) analysiert und den angemessenen Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen festlegt (Abschnitt 5.2.3.3.2.2), b) unter Berücksichtigung der Qualität der Pachtfläche (Erwägungsgrund 318), des Sachverhalts und des Kontexts (Erwägungsgrund 317) den angemessenen Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags (5.2.3.3.2.3), des Beitritts Estlands zur EU (Abschnitt 5.2.3.3.2.4) und ab 2005 (5.2.3.3.2.5) festlegt, c) die Fläche festlegt, die beim Vergleich der jährlichen Pachtzinsen mit Werten in Euro je Hektar als Bezugsgröße zugrunde gelegt wird (Abschnitt 5.2.3.3.2.6), um sicherzustellen, dass vergleichbare Zahlen verwendet werden, d) in Abschnitt 5.2.3.3.2.6.1 analysiert, auf welche Weise Einnahmen aus verpachteten Flächen, die nicht in der zugrunde gelegten Bezugsgröße enthalten sind, berücksichtigt werden können, e) die wirtschaftlichen Auswirkungen analysiert, wenn die gewählte Bezugsgröße nicht 100 % der verpachteten Fläche umfasst, und auf welche Weise die Einnahmen aus dieser reduzierten Fläche berücksichtigt werden können (Abschnitt 5.2.3.3.2.6.1), f) den wirtschaftlichen Nachteil und die Marktkonformität der finanziellen Verpflichtungen analysiert, um zu ermitteln, inwieweit der jährliche Pachtzins angepasst werden muss, damit er dem ausgewählten Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen entspricht (Abschnitt 5.2.3.3.2.6.2), und jede dieser finanziellen Verpflichtungen getrennt bewertet: i) Grundsteuer (Abschnitt 5.2.3.3.2.6.3), ii) jährliche Instandhaltungskosten (Abschnitt 5.2.3.3.2.6.4) und iii) Investitionszusage (Abschnitt 5.2.3.3.2.6.5), g) die Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzins und dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen zum Zeitpunkt des Beitritts Estlands zur Europäischen Union berechnet, um die Marktkonformität des Pachtzinses zu diesem Zeitpunkt festzustellen (Abschnitt 5.2.3.3.2.8), h) die Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzins und dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen berechnet, als der Pachtzins von den Parteien angepasst wurde, um die Marktkonformität des Pachtzinses in diesen Zeiträumen zu überprüfen (Abschnitt 5.2.3.3.2.9), i) die Differenz zwischen dem von Tartu Agro AS gezahlten Pachtzins und dem Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen seit 2005 berechnet (Abschnitt 5.2.3.3.2.10), j) die Sensitivität ihrer Schlussfolgerung analysiert (Abschnitte 5.2.3.3.2.10.1 bis 5.2.3.3.2.10.3), k) das Vorbringen prüft, dass der sich aufgrund der berechneten Differenz ergebende mutmaßliche Vorteil weggefallen sei, als Estland seine Anteile an Tartu Agro AS veräußerte (Abschnitt 5.2.3.3.2.11), und l) ihre Schlussfolgerung zum Vorliegen eines Vorteils vorlegt (Abschnitt 5.2.3.5). (300) Darüber hinaus hat die Kommission a) die wirtschaftlichen und finanziellen Auswirkungen und die Marktkonformität der Laufzeit und der Bestimmungen über Preisanpassungen analysiert (Abschnitt 5.2.3.3.2.7), b) die marktkonforme Umsetzung des Pachtvertrags in Abschnitt 5.2.3.4 bewertet. 5.2.3.3.2.1. Bewertung der verfügbaren Referenzwerte für marktübliche Pachtzinsen (301) Im vorliegenden Fall gibt es keine einzige Quelle für die Ermittlung des Marktpreises, der die Laufzeit des Vertrags abdecken würde, d. h. von 2000 bis 2025 (Ende des Vertrags) oder sogar bis 2019 (Ende des Untersuchungszeitraums). Vielmehr muss die Kommission die verschiedenen von Estland und Tartu Agro AS vorgelegten Datensätze heranziehen, um einen korrekten marktüblichen Referenzwert zu ermitteln. (302) Zur Ermittlung des Marktpreises eines verpachteten Grundstücks kann die Kommission vor den Verkaufsverhandlungen ein unabhängiges Sachverständigengutachten heranziehen, um den Marktwert auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Wertgutachten zu ermitteln (64). Im vorliegenden Fall hat die Kommission die Gutachten der Sachverständigen geprüft und von den estnischen Behörden zusätzliche Informationen zu den verfügbaren marktüblichen Referenzwerten erbeten. Darüber hinaus ersuchte die Kommission die estnischen Behörden am 14. Dezember 2022 und am 22. Dezember 2022 um zusätzliche Informationen zur Richtigkeit der verfügbaren statistischen Informationen. Auf das Ersuchen hin legten die estnischen Behörden weitere Daten zu Pachtzinsen für Grundstücke vor. (303) Die von Estland vorgelegten Preisangaben zu den Pachtzinsen für Grundstücke stammen insbesondere aus zwei Quellen für statistische Daten (dem Bodenamt und dem Statistischen Amt) und drei Gutachten externer Sachverständiger (Erwägungsgrund 102). (304) Was die vom Statistischen Amt veröffentlichten Daten betrifft, kommt die Kommission zu dem Schluss, dass sie keinen angemessenen Referenzwert für marktübliche Pachtzinsen darstellen und aus den in den Erwägungsgründen 109, 113 und 213 bis 214 erläuterten Gründen eine Ersatzgröße enthalten, die unter den einschlägigen Marktpreisen liegt, da in den Daten auch Pachtverträge berücksichtigt sind, die unentgeltlich abgeschlossen wurden oder für die eine Vereinbarung bestand, nur die Grundsteuer zu entrichten. Zudem ist darin keine Schätzung für ein von einer öffentliche Stelle verpachtetes Grundstück enthalten, das laut Sachverständigen ein höheres Preisniveau aufweist als von privaten Akteuren verpachtete Grundstücke, da das Vorrecht besteht, das Grundstück nach Ablauf des Pachtvertrags weiter zu nutzen, indem es vorbehaltlich der Entscheidung des Staates entweder erworben oder weiterhin gepachtet wird. Diese Schlussfolgerung steht im Einklang mit dem Uus-Maa-Bericht (Erwägungsgrund 135). Aus der Rechtsprechung ergibt sich, dass die Methoden zur Berechnung des Marktwerts eine Aktualisierung der Preise in Fällen eines starken Preisanstiegs vorsehen sollten, sodass der tatsächlich gezahlte Preis sich dem Marktwert möglichst weit annähert (65). Die Kommission ist der Auffassung, dass die vom Statistischen Amt veröffentlichten Daten diese Bedingung nicht erfüllen. (305) Was den Pindi-Kinnisvara-Bericht betrifft (Erwägungsgründe 104 und 116 bis 118), stellt die Kommission fest, dass er von Tartu Agro AS in Auftrag gegeben und von den estnischen Behörden zurückgezogen wurde und dass in diesem Bericht nicht angegeben ist, auf welchen Zeitraum sich das Wertgutachten bezieht. (306) Darüber hinaus stellt die Kommission fest, dass im Pindi-Kinnisvara-Bericht eine Marktpreisschätzung für landwirtschaftliche Flächen in attraktiver Lage im Kreis Tartu mit einer Nutzungsfläche von etwa 90 % vorgenommen wurde, wobei die Verpflichtung des Pächters zu gezielten Investitionen (siehe Erwägungsgrund 116) in die Ermittlung des Referenzpreises eingeflossen ist, bei dem die finanziellen Verpflichtungen, die Lage sowie die Größe und Nutzung der Parzellen berücksichtigt wurden. (307) Im Pindi-Kinnisvara-Bericht wird jedoch nicht darauf eingegangen oder dargelegt, wie diese für die Bewertung relevanten Aspekte berücksichtigt wurden, d. h. in diesem Bericht wird nicht angegeben, auf welche Weise der Betrag von 104 EUR/ha im Rahmen der Verpflichtung für gezielte Investitionen (Erwägungsgrund 116) berechnet wurde und wie sich diese Verpflichtung auf die Bewertung des von Tartu Agro AS gezahlten marktüblichen Pachtzinses ausgewirkt hat. (308) Die Kommission ist somit der Auffassung, dass der Pindi-Kinnisvara-Bericht keine zuverlässige, genaue und nützliche Preisschätzung für die Pachtfläche enthält. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die darin enthaltene Schätzung des Marktpreises nicht für die Bewertung herangezogen werden kann. (309) Zum Uus-Maa-Bericht stellt die Kommission fest, dass er genaue Schätzungen der Marktpreise für die Zeit vor dem Beitritt Estlands zur EU enthält. Für den Zeitraum nach dem Beitritt wird im Uus-Maa-Bericht ein Anstieg des Preisniveaus verzeichnet und die Schätzungen der Pachtzinsen werden als Preisspannen in Fünfjahresabschnitten zusammengefasst. Da die Preisspanne eine Preisentwicklung während des Zeitraums darstellt, ist ein Durchschnitt der dargestellten Preisspannen somit keine genaue Ersatzgröße für den Marktpreis am Ende oder zu Beginn der Zeitabschnitte, insbesondere unter Berücksichtigung der steigenden Preise. Aus der Rechtsprechung ergibt sich, dass die Methoden zur Berechnung des Marktwerts eine Aktualisierung der Preise in Fällen eines starken Preisanstiegs vorsehen sollten, sodass der tatsächlich gezahlte Preis sich dem Marktwert möglichst weit annähert (66). Nach Auffassung der Kommission wird die Genauigkeit der Daten des Uus-Maa-Berichts bei der Analyse des Zeitraums seit 2005 dadurch erheblich beeinträchtigt, dass darin nur Preisspannen für die Zeit nach dem Beitritt Estlands zur EU enthalten sind. (310) Der Uus-Maa-Bericht stützt seine Analyse auf eine eingehende Bewertung der von Tartu Agro AS gepachteten Fläche. Darüber hinaus wurde im Uus-Maa-Bericht der Pachtvertrag analysiert und darauf hingewiesen, dass darin im Einzelnen festgelegt ist, dass Tartu Agro AS Instandhaltungsleistungen erbringen muss und welche Art von Instandhaltung durchzuführen ist, wohingegen diese Instandhaltungsverpflichtungen nach der üblichen Marktpraxis nur allgemein in Pachtverträgen enthalten waren. Darüber hinaus wird im Uus-Maa-Bericht festgestellt, dass der Pachtvertrag im Vergleich zu der üblichen Marktpraxis eine außergewöhnlich lange Laufzeit hat und eine große Fläche umfasst (Erwägungsgrund 123). (311) Die Kommission stellt fest, dass im Uus-Maa-Bericht weder auf die lange Laufzeit des Pachtvertrags, die große Fläche, die Verpflichtung des Verpächters, bei Vertragsende die Investitionen des Pächters zu erwerben, noch auf die finanziellen Verpflichtungen des Pachtvertrags eingegangen wird und dies auch nicht analysiert wird (siehe Erwägungsgründe 61 und 68). Die Kommission ist der Auffassung, dass der Uus-Maa-Bericht dadurch für ihre Analyse erheblich an Wert verliert. (312) Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die zuverlässigsten im Uus-Maa-Bericht enthaltenen Informationen die Angaben zur Qualität der Pachtfläche, zum Marktpreis vor dem Beitritt und zu den Auswirkungen auf die marktüblichen Pachtzinsen sind, da der Bericht spezifische Referenzwerte für marktübliche Pachtzinsen zu diesen Zeitpunkten enthält. Die Kommission stützt sich somit bei der Ermittlung des Pachtzinses für das Jahr 2004 auf diesen Bericht, da die Daten des Bodenamtes erst ab 2005 verfügbar sind (siehe Erwägungsgrund 314). (313) Im Domus-Bericht werden etwa 45 % der Pachtfläche des Vertrags, der Gegenstand des Beschlusses ist, ausführlich bewertet (siehe Erwägungsgrund 155). Wie in Abschnitt 2.5.9 angegeben, kann die Qualität der Fläche jedoch variieren. Der Bericht enthält auch eine Schätzung des Einstiegspreises für eine öffentliche Auktion zur Verpachtung von Grundstücken mit Wertstellungsdatum (67) vom 18. Februar 2020. Darüber hinaus enthält der Domus-Bericht keine nachträglichen Preisschätzungen (d. h. Preisschätzungen für die Vergangenheit); daher ist dieser Bericht für die Bewertung der Kommission von geringer Bedeutung, da das Jahr 2020 außerhalb des vom Beschluss abgedeckten Untersuchungszeitraums liegt (68) (Erwägungsgrund 15). (314) Die Daten des Bodenamtes enthalten Daten über abgeschlossene Pachtverträge für landwirtschaftliche Flächen bei ähnlichen Transaktionen wie im vorliegenden Fall, d. h. über den Verkauf oder die Verpachtung von öffentlichen Grundstücken. Die Kommission erinnert daran, dass die Preisniveaus bei der Verpachtung von öffentlichen Grundstücken höher sind als bei der Verpachtung von privaten Grundstücken, da die Höchstbietenden sowohl das Recht erwerben, das Grundstück zu pachten, als auch das Vorzugsrecht, das Grundstück nach Ablauf des Pachtvertrags weiter zu nutzen, indem sie — vorbehaltlich der Entscheidung des Staates — das Grundstück entweder kaufen oder weiterhin pachten (siehe Erwägungsgründe 111 bis 113). Darüber hinaus entsprechen diese Daten den Marktpreisen, die sich aus Transaktionen ergeben, die auf einem offenen und bedingungsfreien, öffentlichen Ausschreibungsverfahren beruhen. Die Daten des Bodenamtes enthalten die Daten über die erzielten Preise seit 2005. Die Kommission erkennt an, dass die Qualität der vom Bodenamt verpachteten Flächen sowie die Anzahl der Verpachtungen in einem bestimmten Jahr variieren. Außerdem sind die Pächter verpflichtet, bestimmte Zusagen zu erfüllen (Erwägungsgrund 114), die teilweise denen im Pachtvertrag entsprechen. Das Bodenamt stellt daher seit 2005 einen jährlichen marktüblichen Referenzwert bereit, der auf durchgeführten Transaktionen auf einem einschlägigen Markt (Verpachtung öffentlicher landwirtschaftlicher Flächen) auf der Grundlage eines bedingungsfreien, öffentlichen Ausschreibungsverfahrens beruht. 5.2.3.3.2.2. Auswahl des angemessenen Referenzwerts für den marktüblichen Pachtzins (315) Die Kommission stellt fest, dass zur Ermittlung eines geeigneten Referenzwerts besonderes Augenmerk auf die Art des Pachtvertrags (Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen), den betreffenden Wirtschaftsteilnehmer, die Art der betreffenden Transaktion (langfristige Verpachtung) und den betreffenden Markt (von einer Behörde verpachtete Flächen) gelegt werden muss (69). (316) Der Zeitpunkt der Transaktion ist auch dann von besonde