Beschluss (EU) 2025/1270 der Kommission vom 25. November 2024 über die Maßnahmen SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe Estlands an Tartu Agro AS (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2024) 8047)

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tung war, ist insofern unerheblich, als die Rechtsordnung der Union in Bezug auf die Eigentumsordnung neutral ist. (246) Wirtschaftliche Tätigkeiten sind Tätigkeiten, die im Anbieten von Waren und Dienstleistungen auf dem Markt bestehen. Begünstigter der Maßnahmen ist Tartu Agro AS, ein Unternehmen, das landwirtschaftliche Erzeugnisse herstellt und verkauft (Erwägungsgrund 27). Es ist somit ein Unternehmen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV. Die Tatsache, dass es sich bei dem Begünstigten um ein Unternehmen handelt, wurde durch die Privatisierung (Erwägungsgrund 70) oder den anschließenden Zusammenschluss (Erwägungsgrund 74) nicht berührt, da dieselbe wirtschaftliche Tätigkeit nach diesen Ereignissen fortbestand. Auch der Umstand, dass Tartu Agro AS als Saatgutzentrum für die estnische Regierung und als Schulungs- und Teststandort sowohl für das Ministerium als auch für die estnische Universität für Biowissenschaften tätig ist (Erwägungsgründe 228 und 229), stellt seine Eigenschaft als Unternehmen nicht infrage. Auch wenn die Tätigkeit als staatliches Saatgutzentrum und als Schulungs- und Teststandort für eine Universität unter bestimmten Umständen als nicht-wirtschaftliche Tätigkeit angesehen werden kann, kommt der Vorteil grundsätzlich beiden Arten von Tätigkeiten zugute, wenn eine Fläche an ein Unternehmen verpachtet wird, das sowohl wirtschaftliche als auch mutmaßlich nicht-wirtschaftliche Tätigkeiten ausübt. Denn es ist nicht möglich sicherzustellen, dass Teile der Pachtfläche ausschließlich für entweder wirtschaftliche oder nicht-wirtschaftliche Zwecke genutzt werden, und selbst wenn dies möglich wäre, würde dies das Risiko einer Quersubventionierung nicht ausschließen. Die Haupttätigkeit von Tartu Agro AS ist unbestreitbar wirtschaftlicher Art und bezieht sich auf die Erzeugung und Vermarktung landwirtschaftlicher Erzeugnisse (Erwägungsgründe 27 und 284). Daher war Tartu Agro AS während des gesamten Untersuchungszeitraums ein Unternehmen, das durch die Maßnahmen begünstigt wurde. 5.2.3. Begriff des Vorteils (247) Ein Vorteil im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV ist ein wirtschaftlicher Nutzen jeglicher Art, den ein Unternehmen unter normalen Marktbedingungen (40) — also ohne Eingreifen des Staates — nicht erhalten hätte (41). Um eine staatliche Beihilfe darzustellen, muss die Maßnahme dem Begünstigten Vorteile verschaffen, die ihn von Kosten entlasten, die er normalerweise tragen müsste. Der Begriff „Vorteil“ im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV umfasst nicht nur positive Leistungen wie Subventionen, sondern auch Maßnahmen, die in verschiedener Form die Belastungen vermindern, die ein Unternehmen normalerweise aus eigenen Mitteln zu tragen hätte (42). (248) Als staatliche Beihilfen gelten auch Maßnahmen gleich welcher Art, die mittelbar oder unmittelbar Unternehmen begünstigen oder die als ein wirtschaftlicher Vorteil anzusehen sind, den das begünstigte Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte (43). Der Vorteil liegt dann vor, wenn die finanzielle Lage eines Unternehmens durch die staatliche Maßnahme in einem Maße verbessert wird, das von den normalen Marktbedingungen abweicht. Dies lässt sich anhand eines Vergleichs der finanziellen Lage des Unternehmens nach der Maßnahme mit der finanziellen Lage ohne die Maßnahme beurteilen (44). (249) Die Lieferung von Gegenständen oder die Erbringung von Dienstleistungen zu Vorzugsbedingungen kann eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV (45) darstellen. Dies gilt auch, wenn öffentliche Stellen Vermögenswerte zu Preisen unter dem Marktwert verpachten und dem Pächter dadurch ein wirtschaftlicher Vorteil entstehen kann. Die Verpachtung eines Grundstücks zu einem vermeintlichen Vorzugspreis ist mit dem Verkauf von Grundstücken durch eine öffentliche Stelle an ein Unternehmen vergleichbar (46). In diesem Fall ist zu prüfen, ob der vermeintliche Beihilfeempfänger das Grundstück zu einem Preis erworben hat, den er unter normalen Marktbedingungen nicht hätte erreichen können. In diesem Zusammenhang entspricht der Vorteil der Differenz zwischen dem, was der Empfänger tatsächlich gezahlt hat, und dem, was er zum fraglichen Zeitpunkt unter normalen Marktbedingungen hätte zahlen müssen (47). (250) Vor diesem Hintergrund nimmt die Kommission eine komplexe wirtschaftliche Beurteilung vor. In diesem Zusammenhang muss die Kommission den Wert der Maßnahmen mit hinreichender Genauigkeit schätzen können und folglich einen Preis festlegen, der dem Marktwert möglichst nahe kommt (48). (251) Wenn eine Transaktion wie die Verpachtung von Vermögenswerten in einem wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren erfolgt, das mit den Grundsätzen des AEUV über die Vergabe öffentlicher Aufträge (49) in Einklang steht, kann allgemein davon ausgegangen werden, dass eine solche Transaktion den Marktbedingungen entspricht, sofern die geeigneten Kriterien zur Auswahl des Pächters angewendet worden sind (50) , (51). (252) Um festzustellen, ob der Pachtvertrag eine Beihilfe beinhaltet, muss die Kommission anhand des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten (siehe Abschnitt 5.2.3.2) feststellen, ob der vom vermeintlichen Beihilfeempfänger gezahlte Preis dem Verkaufspreis entspricht, den ein privater Kapitalgeber unter normalen Wettbewerbsbedingungen wahrscheinlich festgesetzt hätte (52). (253) Um zu beurteilen, ob ein Vorteil vorliegt, prüft die Kommission daher zunächst, ob der Vertrag aus einem wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren hervorgegangen ist, und analysiert anschließend das Ergebnis der Bewertung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten. 5.2.3.1. Die Verpachtung der Fläche und das Ausschreibungsverfahren (254) Wenn eine Transaktion wie die Verpachtung von Vermögenswerten in einem wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren erfolgt, das mit den Grundsätzen des AEUV über die Vergabe öffentlicher Aufträge (53) in Einklang steht, kann allgemein davon ausgegangen werden, dass eine solche Transaktion den Marktbedingungen entspricht, sofern die geeigneten Kriterien zur Auswahl des Pächters angewendet worden sind (54) , (55). Somit kann unmittelbar festgestellt werden, ob eine Transaktion den Marktbedingungen entspricht, wenn sie im Rahmen eines wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahrens durchgeführt wurde. Wenn hingegen das dem Pachtvertrag vorausgehende Ausschreibungsverfahren diese Voraussetzungen nicht erfüllt hat, ist dies bereits für sich genommen ein starkes Indiz dafür, dass ein Vorteil vorliegt, und wirkt sich auch auf die Auslegung der Bestimmungen im Pachtvertrag sowie auf die Bewertung des Pachtzinses aus. (255) Im Eröffnungsbeschluss äußerte die Kommission Zweifel daran, dass das Ausschreibungsverfahren für die Verpachtung der Fläche transparent, diskriminierungsfrei und bedingungsfrei war. (256) Im vorliegenden Fall war in der amtlichen Bekanntmachung der Pacht die Bedingung enthalten, dass die landwirtschaftliche Produktionstätigkeit von Tartu Agro AS fortgeführt werden muss (Erwägungsgrund 44). (257) Was die Konditionalität des Ausschreibungsverfahrens betrifft, so ist eine Ausschreibung bedingungsfrei, wenn es potenziellen Käufern unabhängig davon, ob sie bestimmte Unternehmen betreiben, grundsätzlich freisteht, die zum Verkauf stehenden Vermögenswerte, Waren oder Dienstleistungen zu erwerben und für ihre eigenen Zwecke zu nutzen. Im Fall einer Ausschreibung für eine Pacht bedeutet dies, dass es dem Pächter freistehen muss, die betreffende Fläche für die von ihm beabsichtigten Zwecke zu nutzen. (258) Wenn zur Bedingung gemacht wird, dass der Käufer oder Pächter zugunsten der Behörden oder im allgemeinen öffentlichen Interesse besondere Verpflichtungen eingeht, die ein privater Verkäufer nicht verlangt hätte und die sich nicht aus dem allgemeinen nationalen Recht oder aus Entscheidungen der Planungsbehörden ergeben, kann die Ausschreibung nicht als bedingungsfrei angesehen werden (56). (259) Den estnischen Behörden zufolge zielte die in Erwägungsgrund 44 genannte Bedingung nicht auf die Fortführung der Tätigkeit von Tartu Agro AS als Unternehmen, sondern auf die Fortführung dessen spezifischer landwirtschaftlicher Erzeugung ab. (260) Die Kommission stellt fest, dass in der Ausschreibungsbekanntmachung nicht angegeben war, dass der potenzielle Bieter bestimmte Saatgutsorten vermehren und lagern solle, sondern nur, dass er die landwirtschaftliche Tätigkeit eines bestimmten Unternehmens, nämlich Tartu Agro AS, nach der Verpachtung der Fläche fortzuführen habe. Die Kommission ist der Auffassung, dass dies eine an die Ausschreibung geknüpfte Bedingung ist. Der Umstand, dass der einzige zulässige Teilnehmer an der Ausschreibung letztlich dasselbe Unternehmen war, verstärkt den speziell auf das Unternehmen zugeschnittenen, voreingenommenen und damit an Bedingen gebundenen Charakter der Ausschreibung. (261) Außerdem wird die Nutzung der Fläche für die potenziellen Bieter eindeutig dadurch beschränkt, dass die Pacht der Fläche von der Auflage abhängig gemacht wird, dass die landwirtschaftliche Produktionstätigkeit eines bestimmten Unternehmens fortgeführt wird. Im Hinblick auf die Möglichkeit, die höchstmögliche Pacht zu erhalten, handelte Estland nicht als privater Marktteilnehmer, sondern als Behörde, die im Zusammenhang mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit in Form der Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen politische Ziele verfolgt. Ein privater Marktteilnehmer, der nicht diesen Beschränkungen unterliegt, hätte mehr Angebote erhalten und einen höheren Pachtzins erzielt. (262) Die Kommission kommt daher zu dem Schluss, dass das Ausschreibungsverfahren nicht bedingungsfrei war. (263) Auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen erfüllte das Ausschreibungsverfahren zur Verpachtung der Fläche nicht die in Erwägungsgrund 254 genannten Bedingungen, und die Transaktion kann daher nicht als den Marktbedingungen entsprechend angesehen werden. 5.2.3.2. Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten (264) Mitgliedstaaten können in den Markt eingreifen, ohne unter das Verbot von Artikel 107 Absatz 1 AEUV zu fallen, wenn ihre Maßnahmen dem Verhalten eines vernünftigen und gewinnorientierten privaten Marktteilnehmers entsprechen, der in vergleichbaren Umständen unter normalen Marktbedingungen handelt. Mit anderen Worten: wirtschaftliche Transaktionen oder Investitionen öffentlicher Stellen verschaffen der Gegenseite keinen Vorteil, sofern sie unter normalen Marktbedingungen durchgeführt werden (57). (265) Nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten sollte das Verhalten öffentlicher Stellen mit dem Verhalten ähnlicher privater Wirtschaftsbeteiligter, die unter normalen Marktbedingungen tätig sind, verglichen werden, um zu ermitteln, ob der Gegenseite durch die wirtschaftlichen Transaktionen dieser Stellen ein Vorteil gewährt wird. Wirtschaftliche Transaktionen öffentlicher Stellen verschaffen der Gegenseite keinen Vorteil und stellen somit keine Beihilfe dar, sofern sie unter normalen Marktbedingungen vorgenommen werden. (266) Ob eine staatliche Maßnahme mit den Marktbedingungen im Einklang steht, muss vorab unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Maßnahme vorliegenden Informationen geprüft werden (58). Denn jeder umsichtige marktwirtschaftlich handelnde Wirtschaftsbeteiligte prüft in der Regel vorab die Strategie und die finanziellen Aussichten eines Vorhabens (59). Ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter bewertet seine Maßnahmen in der Regel vorab anhand verschiedener Methoden. (267) Bei der Anwendung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten beurteilt die Kommission den gesamten Pachtvertrag und seine Änderungen, um zu ermitteln, ob das Ministerium als vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer Marktwirtschaft gehandelt hat. Bei der Beurteilung der in Rede stehenden Maßnahmen prüft die Kommission alle maßgeblichen Besonderheiten der Maßnahmen und ihren Kontext (60). (268) Daher ist die Kommission der Auffassung, dass sie im vorliegenden Fall neben dem vereinbarten jährlichen Pachtzins auch andere Merkmale des Vertrags berücksichtigen muss, wie z. B. den Kontext, in dem die Maßnahme erlassen wurde, den zum damaligen Zeitpunkt geltenden Marktpreis für ähnliche Transaktionen, die Größe und Qualität der Pachtfläche, die Einnahmen aus den verschiedenen Teilen der Pachtfläche, die Laufzeit, die finanziellen Verpflichtungen und die Bestimmungen des Pachtvertrags, in denen die Bedingungen für Änderungen des Pachtvertrags festgelegt sind, sowie die Art und Weise, wie der Pachtvertrag umgesetzt wurde (Erwägungsgründe 75 bis 84). In diesem Zusammenhang stellt die Kommission fest, dass die estnischen Behörden in Bezug auf den ursprünglichen Pachtvertrag oder dessen Änderungen keine Belege dafür vorgelegt haben, dass sie eine vorherige Bewertung durchgeführt haben, um zu prüfen, ob der ursprüngliche Pachtvertrag und dessen Änderungen unter normalen Marktbedingungen durchgeführt wurden und die Rentabilitätsaussichten maximiert wurden. (269) Im Lichte der Rechtsprechung (61) prüft die Kommission, ob die Maßnahmen in Anbetracht ihrer kurz- oder längerfristigen Rentabilitätsaussichten sowie anderer mit ihnen zusammenhängender geschäftlicher oder wirtschaftlicher Interessen in wirtschaftlicher, geschäftlicher und finanzieller Hinsicht als vernünftig angesehen werden können. Das Handeln eines privaten Wirtschaftsbeteiligten wird grundsätzlich von Rentabilitätsaussichten geleitet. Wenn also das Tätigwerden eines öffentlichen Wirtschaftsbeteiligten zugunsten eines Unternehmens jede Aussicht auf Rentabilität außer Betracht lässt, kann nicht davon ausgegangen werden, dass es im Einklang mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten steht. (270) Im vorliegenden Fall stellt die Kommission in Bezug auf die 25-jährige Laufzeit ohne Indexierungsbedingungen (siehe Erwägungsgrund 62) fest, dass ein vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter zwar langfristigen Rentabilitätsaussichten Vorrang geben könnte, hierfür jedoch ein angemessener Ausgleich für das Risiko und den Zeitwert vorgesehen werden sollte. (271) Was den Kontext betrifft, in dem die Maßnahmen durchgeführt wurden, stellt die Kommission fest, dass es sich dabei um Maßnahmen der estnischen Behörden zu verschiedenen Zeitpunkten während der 25-jährigen Laufzeit des Vertrags handelt. Die Kommission stellt fest, dass für ihre Beurteilung die Informationen und Entwicklungen maßgeblich sind, die zum Zeitpunkt der Entscheidungen der estnischen Behörden verfügbar bzw. absehbar waren. (272) Die Kommission stellt fest, dass im vorliegenden Fall zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags nicht abzusehen war, wie sich der Beitritt Estlands auf die Pachtzinsen im Agrarsektor auswirken würde. Allein die Tatsache, dass sich der marktübliche Pachtzins während der 25-jährigen Laufzeit des Pachtvertrags erhöht, stellt für sich genommen noch keinen Vorteil dar. (273) In Bezug auf den Kontext stellt die Kommission ferner fest, dass die Argumente der Beteiligten zur Lage zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags oder zur Bedeutung des landwirtschaftlichen Staatsbetriebs Tartu nur in beschränktem Umfang von Belang sind, wenn die Kommission prüft, ob das Ministerium als vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gehandelt hat, als es den Pachtvertrag nach dem Beitritt Estlands zur EU im Rahmen einer wirtschaftlichen Transaktion in Bezug auf ein Unternehmen umgesetzt hat (siehe Erwägungsgrund 246). (274) In Anbetracht der Tatsache, dass bei dem vereinbarten niedrigen anfänglichen Pachtzins die Laufzeit nicht angemessen berücksichtigt wurde und dass die estnischen Behörden nicht alle Möglichkeiten für Pachtzinserhöhungen ausgeschöpft haben, die der ursprüngliche Pachtvertrag eröffnete (Erwägungsgründe 403 sowie 455 und 456), ist die Kommission der Auffassung, dass ein vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter keinen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren abgeschlossen hätte, der keine Indexierungsbedingung oder andere Bestimmungen enthält, die einseitige oder automatische jährliche Pachtzinserhöhungen ohne Zustimmung der Parteien ermöglicht hätten. (275) Für einen hypothetischen, vernünftigen, marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten in einer vergleichbaren Lage hätte es keinen wirtschaftlichen Grund für eine derart lange Vertragslaufzeit gegeben. Allein die Tatsache, dass die Qualität der Pachtfläche durch aktive Bewirtschaftung erhalten oder sogar verbessert wird, rechtfertigt nicht die Laufzeit von 25 Jahren, da die gleiche positive Auswirkung auf die Qualität der Pachtfläche durch einen kürzeren Pachtvertrag und vergleichbare Bedingungen wie die des Bodenamtes hätte erreicht werden können. Die Laufzeit des Pachtvertrags ist im Vergleich zur üblichen Marktpraxis (siehe Erwägungsgrund 130) außergewöhnlich lang. Ganz zu schweigen davon, dass der Verpächter eigentlich keinen wirklichen Nutzen durch die vom Pächter getätigten Investitionen hatte (siehe Erwägungsgrund 277 und Abschnitt 5.2.3.3.2.6.4). (276) Was die Bedingung betrifft, dass der Pächter alle Steuern im Zusammenhang mit dem Gegenstand des Pachtvertrags zu zahlen hat (Erwägungsgrund 61), ist die Kommission der Auffassung, dass ein vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Verpächter ein Interesse daran gehabt hätte, eine solche Bedingung in seine Pachtverträge aufzunehmen, da die Bedingung Ausgaben betrifft, für die der Verpächter gesetzlich haftet. Nach dem Uus-Maa-Bericht und den Daten des Bodenamtes ist es bei der Verpachtung von öffentlichen Grundstücken üblich, dass der Pächter die Grundsteuer zahlt (siehe Erwägungsgründe 361 bis 364). Daher steht die Verpflichtung des Pächters zur Zahlung von Grundsteuern, wie sie in dem betreffenden Pachtvertrag festgelegt ist, im Einklang mit der üblichen Praxis für einen vernünftigen, marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten. Die Kommission stellt jedoch fest, dass bei der Beurteilung des Vorteils entscheidend ist, ob es sich bei dieser Verpflichtung im Vergleich zu anderen Unternehmen um eine zusätzliche Verpflichtung für Tartu Agro AS handelt. (277) Was die Zusage zur Übernahme von Instandhaltungskosten (Erwägungsgrund 68 Buchstabe b) betrifft, ist die Kommission der Auffassung, dass ein vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Verpächter kein Interesse daran gehabt hätte, eine solche Bedingung, die die Geschäftstätigkeit des Pächters beeinflusst, unter Angabe von Geldbeträgen in seine Pachtverträge aufzunehmen, da die Bedingung die Betriebskosten eines Unternehmens betrifft, das im landwirtschaftlichen Primärsektor tätig ist, und nicht die Verringerung der Ausgaben des Staates (siehe Abschnitt 5.2.3.3.2.6.4). Was das Ziel der Erhaltung der Qualität der Fläche betrifft, stellt die Kommission fest, dass die Pachtverträge des Bodenamtes, die bei der Verpachtung öffentlicher Grundstücke üblich sind, Instandhaltungsverpflichtungen ohne Zusagen unter Angabe von Geldbeträgen enthalten. Unabhängig davon, in welcher Form diese Zusagen zur Übernahme von Instandhaltungskosten im Pachtvertrag und dessen Änderungen festgelegt sind, zeigt die Bewertung in Abschnitt 5.2.3.3.2.6.4, dass diese Kosten nicht Teil des Pachtzinses sein sollten (siehe Erwägungsgründe 377 und 69). (278) Auch in Bezug auf den Kaufvertrag (Erwägungsgrund 73) hätte ein vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter kein Interesse oder keinen Grund gehabt, Bedingungen zu Einzelinvestitionen oder der durchschnittlichen Zahl der Beschäftigten in den Kaufvertrag aufzunehmen. Der Kontext war der Verkauf oder die Privatisierung eines öffentlichen Unternehmens, d. h. der Antrieb für den Verkäufer sollte normalerweise der Gewinn aus dem Verkaufspreis sein und nicht soziale Erwägungen oder Investitionen in Flächen, von denen der Pächter profitiert. (279) Was die Investitionszusage (Erwägungsgrund 68 Buchstabe a) betrifft, ist die Kommission der Auffassung, dass ein vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter ein Interesse daran gehabt hätte, die Investitionen selbst zu tätigen (im Einklang mit der Praxis und den geltenden gesetzlichen Verpflichtungen des Verpächters) oder, falls dies dem Pächter überlassen wurde, zu überprüfen, ob sie durchgeführt wurden, da diese Investitionen wichtig waren, um die Qualität der Fläche zu erhalten. (280) In diesem Zusammenhang erinnert die Kommission daran, dass die Pachtverträge des Bodenamtes, die bei der Verpachtung öffentlicher Flächen üblich sind, nur bestimmte Instandhaltungsverpflichtungen ohne Investitionszusagen unter Angabe von Geldbeträgen enthalten. Darüber hinaus ist im Gesetz über Bodenverbesserung festgelegt, dass diese Art von Investitionen dem Verpächter obliegt (Erwägungsgrund 180). Die Kommission ist jedoch der Auffassung, dass allein die Tatsache, dass Tartu Agro AS der Finanzierung dieser Investitionen zugestimmt hat, nicht ausreicht, um zu dem Schluss zu gelangen, dass der Pachtvertrag mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang steht (62). (281) Außerdem stellt die Kommission fest, dass die Investitionszusage nicht — wie zwischen dem Ministerium und Tartu Agro AS vereinbart — erfüllt wurde (Erwägungsgrund 99). Der von Tartu Agro AS in die Erneuerung von Bodenverbesserungssystemen investierte Betrag liegt unter der vereinbarten Investitionszusage. Ein vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hätte sichergestellt, dass ein Pächter seine Investitionszusagen wie vereinbart einhält. (282) Die Kommission kommt zu dem Schluss, dass ein vernünftiger, marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer ähnlichen Situation mit einem langfristigen 25-Jahres-Vertrag sichergestellt hätte, dass die Investitionszusage eingehalten wird. (283) Was das Vorbringen betrifft, dass der ursprüngliche Pachtvertrag zum Erwerb von Saatgutdienstleistungen genutzt worden sei (Erwägungsgründe 228 bis 230), stellt die Kommission fest, dass der Erwerb der Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermehrung und Lagerung des Saatguts — vor allem zum Zeitpunkt, als Tartu Agro AS als landwirtschaftlicher Staatsbetrieb tätig war — einem tatsächlichen Bedarf entsprochen hat und tatsächlichen Gemeinwohlzielen in Estland gedient haben könnte. (284) Die Kommission stellt jedoch fest, dass der Pachtvertrag und die Tätigkeit von Tartu Agro im Allgemeinen weiterhin im Bereich der wirtschaftlichen Tätigkeit liegen (siehe Erwägungsgrund 246). Außerdem haben die estnischen Behörden keine Belege dafür vorgelegt, dass sie vorab geprüft haben, ob die Preise für die betreffenden Dienstleistungen marktüblich waren und was der erwünschte Referenzwert für diese Dienstleistungen gewesen wäre. Darüber hinaus enthielt der ursprüngliche Pachtvertrag keinerlei Hinweise auf oder Angaben zu einer spezifischen Verpflichtung zur Vermehrung und Lagerung von Saatgut. Die estnischen Behörden haben nicht einmal darauf hingewiesen, geschweige denn nachgewiesen, dass die betreffende Tätigkeit die Kriterien für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse erfüllen würde. (285) Allein die Tatsache, dass i) der Pachtvertrag (Erwägungsgrund 59), ii) die Bedingung für die Fortführung der landwirtschaftlichen Produktionstätigkeit von Tartu Agro AS (Erwägungsgrund 43) und iii) der Kaufvertrag (Erwägungsgrund 73 Buchstabe b)