Beschluss (EU) 2025/1270 der Kommission vom 25. November 2024 über die Maßnahmen SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe Estlands an Tartu Agro AS (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2024) 8047)

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gs weiter zu nutzen, indem sie — vorbehaltlich der Entscheidung des Staates — die Flächen entweder kaufen oder weiterhin pachten (siehe Erwägungsgrund 144). (114) Die Pächter sind verpflichtet, a) die Pacht zu zahlen, b) die Grundsteuer zu entrichten und c) die Flächen in gutem Zustand zu erhalten. (115) Darüber hinaus können bei Vorliegen einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Pächter auch Änderungen und Verbesserungen an der gepachteten Fläche vorgenommen werden, die über die regelmäßige Instandhaltung hinausgehen, wobei diese Investitionskosten anschließend mit der Pacht verrechnet werden. 2.5.8.3. Marktüblicher Pachtzins. Schätzung des externen Sachverständigen Pindi Kinnisvara (116) Am 3. Oktober 2014 legten die estnischen Behörden einen von Tartu Agro AS in Auftrag gegebenen Bericht vom 12. April 2013 über das Ergebnis eines Sachverständigengutachtens einer privaten Immobiliengesellschaft, AS Pindi Kinnisvara, vor (im Folgenden „Pindi-Kinnisvara-Bericht“). Wie in den Erwägungsgründen 103 und 104 dargelegt, zogen die estnischen Behörden jedoch am 6. Februar 2023 die Vorlage des Pindi-Kinnisvara-Berichts ausdrücklich zurück (siehe auch Erwägungsgrund 305). Dieses Wertgutachten von Pindi Kinnisvara sollte Aufschluss über folgende Frage geben: „Wie hoch ist der Nettopachtzins in Euro pro Hektar und Jahr für landwirtschaftliche Flächen in attraktiver Lage im Kreis Tartu, wo etwa 90 % dieser Flächen Ackerland sind, unter Berücksichtigung der Verpflichtung des Pächters, gezielte Investitionen in Bezug auf das Ackerland vorzunehmen (Erneuerung von Bodenverbesserungssystemen, Pflanzenschutz, Düngung mit mineralischen Düngemitteln, Düngung mit organischen Düngemitteln, Kalken, Bekämpfung von Flughafer und Instandhaltung von Straßenrändern), die sich auf rund 104 EUR/ha Ackerland und Jahr belaufen?“. (117) Im Pindi-Kinnisvara-Bericht wird festgestellt, dass der marktbasierte Nettopachtzins der Fläche, die der in der Frage beschriebenen Fläche entspricht, zwischen 20 EUR und 30 EUR/ha Ackerland und Jahr beträgt. In diesem Bericht wird darauf hingewiesen, dass Pachtverträge normalerweise keine Verpflichtung zu Ad-hoc-Investitionen enthalten, wie sie in der Anfrage aufgeführt sind, und es wird der Schluss gezogen, dass sich die finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit solchen Investitionen umgekehrt proportional zur Höhe der vertraglichen Verpflichtung pro Flächeneinheit der verpachteten Fläche auf den Nettopachtzins auswirken würden. (118) Darüber hinaus werden in diesem Bericht auf der Grundlage der durch Befragungen von Landwirten gesammelten Informationen die folgenden marktüblichen Pachtzinsen genannt: Tabelle 9 Pachtzinsen laut Pindi-Kinnisvara-Bericht (EUR/ha) Vertragsart: Geschätzte marktübliche Pachtzinsen für Pachtflächen nach dem Pindi-Kinnisvara-Bericht Bestehende Verträge Zwischen 30 EUR und 50 EUR/ha Verlängerungen von derzeit geltenden Verträgen und für neue Verträge Zwischen 50 EUR und 100 EUR/ha Logistisch gut erschlossene und wettbewerbsfähige Gebiete Der Pachtzins liegt manchmal über 100 EUR/ha Quelle: Pindi-Kinnisvara-Bericht vom 12. April 2013 2.5.8.4. Marktüblicher Pachtzins. Schätzung des externen Sachverständigen Uus Maa (119) Am 1. Februar 2016 legten die estnischen Behörden einen Bericht vom 10. Dezember 2015 über das Ergebnis eines Wertgutachtens einer privaten Immobiliengesellschaft, Uus Maa Tartu büroo OÜ, (im Folgenden „Uus-Maa-Bericht“) vor. Dieser Bericht wurde von den estnischen Behörden in Auftrag gegeben, während der Pindi-Kinnisvara-Bericht von Tartu Agro AS in Auftrag gegeben wurde. (120) Im Uus-Maa-Bericht wurde die Fläche bewertet, die Gegenstand des Pachtvertrags ist. In dem Bericht werden die Besonderheiten der Parzellen, einschließlich der Baurechte, der Flächennutzung und der Flächenqualität, ausführlich beschrieben. (121) Mit diesem Wertgutachten wurden zwei Ziele verfolgt: Erstens sollte der marktübliche Pachtwert der Vermögenswerte im Zeitraum 2000–2014 ermittelt werden, d. h. der Pachtzins, den der Vermögenswert höchstwahrscheinlich auf dem freien Markt erzielen würde, und zweitens sollte beurteilt werden, ob Klausel 10.2 des Pachtvertrags bezüglich der finanziellen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag (Erwägungsgrund 68) marktüblich war. (122) Im Uus-Maa-Bericht wird festgestellt, dass die Pachtverträge Anfang der 2000er-Jahre nur wenig Einzelheiten enthielten und allgemein gehalten waren und nur der Pachtzins und die Zahlungsbedingungen aufgeführt wurden. In dem Bericht wird dargelegt, dass die Pächter verpflichtet sind, für die Bodenverbesserung zu sorgen und die Straßenränder regelmäßig instand zu halten, da sie die Nutznießer des Grundstücks sind; jedoch wird darauf hingewiesen, dass diese Verpflichtungen in den Pachtverträgen nur in allgemeiner Form enthalten seien, während im Pachtvertrag genau festgelegt werde, wie die jährlichen Instandhaltungskosten zu verwenden seien. Darüber hinaus wird in dem Bericht darauf hingewiesen, dass der Bau oder der Austausch von Bodenverbesserungssystemen eine Investition in das Grundstück des Eigentümers sei und, sofern dies vereinbart wurde, neben der Zahlung des Pachtzinses eine wichtige Verpflichtung darstelle, die im Allgemeinen in Verträgen auch ausdrücklich festgelegt sei. (123) Der Uus-Maa-Bericht kommt zu dem Schluss, dass es nicht üblich gewesen sei, finanzielle Verpflichtungen unter Angabe der Höhe der Ausgaben in Pachtverträge aufzunehmen, und dass der Pachtvertrag in Bezug auf seine Laufzeit und die Hektarzahl der zu verpachtenden Fläche keineswegs üblich sei. In dem Uus-Maa-Bericht wird festgehalten, dass es vor allem aufgrund der Laufzeit des Pachtvertrags wichtig war, festzulegen, dass die vorgesehene Nutzung und die Fruchtbarkeit der Fläche aufrechtzuerhalten sind. (124) Darüber hinaus wird im Uus-Maa-Bericht dargelegt, wie sich die Pachtkultur entwickelt hat, wobei vor allem ab 2005 die Verpflichtung zur Entrichtung der Grundsteuer und anderer im Zusammenhang mit der Pacht anfallenden Steuern, vor allem Einkommensteuer, in die Pachtverträge aufgenommen wurde, und seit 2010 Klauseln über die vorgesehene Nutzung der Flächen und die gute landwirtschaftliche Bewirtschaftung allgemein, sodass jeder Pächter entscheidet, welche Ressourcen er — je nach angebauten Kulturpflanzen und je nach Lage und Art der Pachtflächen — nutzt und wie viel er investiert. (125) In Bezug auf die marktüblichen Pachtzinsen enthält der Uus-Maa-Bericht Daten über Ackerland im Kreis Tartu (Abschnitt 7.1 des Berichts) und die Entwicklung der Pachtzinsen in den letzten 15 Jahren für die Fläche, die Gegenstand des Pachtvertrags ist (Abschnitt 8.2.2 des Berichts). Der Bericht enthält lediglich Schätzungen für bestimmte Zeiträume (24), d. h. 2000-2004 (vor dem Beitritt Estlands zur EU), 2005-2009 und 2010-2014 (siehe Tabelle 11 und Tabelle 12). (126) Im Hinblick auf den Zeitraum vor dem Beitritt Estlands zur EU wird in dem Bericht darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt des ursprünglichen Pachtvertrags (d. h. 2000) und vor dem Beitritt Estlands zur EU eine unmittelbar bevorstehende exponentielle Zunahme von Ackerland nicht abzusehen war und Verpachtungen nicht besonders verbreitet waren. Dem Bericht zufolge a) bezog sich der Pachtzins für Pachtflächen im Kreis Tartu nur auf Ackerland geeigneter Qualität und belief sich im Jahr 2000 auf 100 EEK/ha (6,4 EUR/ha). Für Torfmoore, Polder und Wiesen wurden keine Zahlungen geleistet, da es dafür keinen Pachtmarkt gab, und b) wird der Pachtzins für die im Rahmen des Pachtvertrags verpachtete Fläche für den Zeitraum 2000–2004 auf 6 bis 10 EUR/ha geschätzt. (127) Insbesondere wird im Uus-Maa-Bericht für die Jahre 2001-2003 festgestellt, dass erst ab 2001, als der Beitritt Estlands zur EU wahrscheinlich wurde, mehr Pachtverträge abgeschlossen wurden. In dem Bericht wird Folgendes festgehalten: a) Der Pachtzins für Ackerland im Kreis Tartu betrug etwa 10 EUR/ha. b) Im Hinblick auf den Pachtzins für die unter den Pachtvertrag fallende Fläche enthält der Bericht keine spezifischen Daten, wie in Erwägungsgrund 125 jedoch dargelegt, wird der Pachtzins für den Zeitraum 2000–2004 auf 6 bis 10 EUR/ha geschätzt. (128) Für das Jahr 2004 wird im Uus-Maa-Bericht Folgendes festgestellt: a) Im Kreis Tartu beträgt der niedrigste geschätzte Pachtzins 10 EUR/ha. b) Der Pachtzins für die unter den Pachtvertrag fallende Fläche wird nicht jährlich ermittelt, sondern — wie in Erwägungsgrund 126 erläutert — für den Zeitraum 2000-2004 auf 6 bis 10 EUR/ha geschätzt. (129) Für den Zeitraum 2005-2009 wird im Uus-Maa-Bericht Folgendes festgestellt: a) Der Pachtzins für Ackerland im Kreis Tartu liegt zwischen 10 EUR/ha und 20 EUR/ha. b) Der Pachtzins für die unter den Pachtvertrag fallende Fläche wird auf 10 bis 20 EUR/ha geschätzt. Tabelle 10 Geschätzter Pachtzins für die unter den Pachtvertrag fallende Fläche (EUR/ha) 2000-2004 2005-2009 2010-2014 Fläche 6 -10 10 -20 30 -50 Tabelle 11 Geschätzter Pachtzins für Flächen im Kreis Tartu (EUR/ha) 2000 2001-2003 2004 2005-2009 2010-2014 Fläche 6,4 10 10 -20 10 -20 25 -60 (130) In dem Bericht werden die Auswirkungen des möglichen Beitritts Estlands zur EU auf den Pachtzins für Pachtflächen hervorgehoben. Darin wird darauf hingewiesen, dass Pachtverträge auch für zwei bis drei Jahre abgeschlossen wurden, in der Annahme, dass sich der Beitritt zur EU auf den Pachtmarkt und die Höhe der Pachtzinsen auswirken könnte. (131) Im Uus-Maa-Bericht werden die üblichen Marktpraktiken im Hinblick auf die Pachtfläche von 2000 bis 2014 in drei Zeiträumen wie folgt zusammengefasst (siehe Tabelle 12): Tabelle 12 Übliche Marktpraktiken im Hinblick auf die unter den Pachtvertrag fallende Fläche laut Uus-Maa-Bericht 2000-2004 2005-2009 2010-2014 Grundsteuer Vom Pächter entrichtet Vom Pächter entrichtet Vom Eigentümer entrichtet Zusätzliche vertragliche Verpflichtungen des Pächters Keine Erneuerung von Bodenverbesserungssystemen und Reinigung von Versitzgruben — keine finanzielle Dimension Gezielte Flächennutzung unter Einhaltung agrartechnischer Anforderungen Pachtänderung in Pachtverträgen — — Jährliche Erhöhung um 5 % (132) Im Uus-Maa-Bericht wird festgestellt, dass es für das Ergebnis, das auf der Grundlage des Bewertungsziels ermittelt wurde, unerheblich ist, ob ein Pachtvertrag vorliegt. Im Uus-Maa-Bericht wird darauf hingewiesen, dass die Liquidität angesichts der Lage, der Größe und des Zustands des Grundstücks als hoch angesehen werden kann. Darüber hinaus heißt es in dem Bericht, dass das Wertgutachten von mittlerer Genauigkeit ist und die tatsächliche Pacht um ± 20 % abweichen kann. (133) Was die Nebenpflichten und sonstigen vertraglichen Rechte und Pflichten des Pächters betrifft, so heißt es im Uus-Maa-Bericht, dass die vom Pächter vorgenommenen und mit dem Verpächter im Voraus schriftlich vereinbarten Verbesserungen in das Eigentum des Verpächters übergehen, der sich verpflichtet, sie bei Ablauf des Pachtvertrags zu ihrem üblichen Wert zu erwerben (siehe Erwägungsgrund 69). (134) Darüber hinaus enthält der Uus-Maa-Bericht einen Überblick über den Markt in Estland und insbesondere den Markt für landwirtschaftliche Flächen im Kreis Tartu. (135) In Bezug auf die vom Statistischen Amt veröffentlichten Daten wird im Uus-Maa-Bericht darauf hingewiesen, dass das Statistische Amt seit 2009 Daten zu Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen erhebt, der tatsächliche durchschnittliche Pachtzins für Ackerland jedoch höher ist als in diesen statistischen Daten angegeben (siehe Erwägungsgrund 109 sowie die Erwägungsgründe 213 und 214). (136) Darüber hinaus wird in dem Bericht darauf hingewiesen, dass seit der Einführung der einheitlichen Flächenzahlungen (im Folgenden „EFZ“) Pachtzinsen für Ackerland direkt mit den Beträgen pro Einheit der einheitlichen Flächenzahlung verknüpft waren und implizit von diesen abgeleitet wurden (siehe Erwägungsgrund 80). In dem Bericht werden die folgenden EFZ-Zahlungen aufgeführt (siehe Tabelle 13). Tabelle 13 Unterstützung im Rahmen der einheitlichen Flächenzahlung in Estland gemäß dem Uus-Maa-Bericht (EUR/ha) Jahr Unterstützung im Rahmen der einheitlichen Flächenzahlung (EUR/ha) Jahr Unterstützung im Rahmen der einheitlichen Flächenzahlung (EUR/ha) 2004 26,46 2010 80,90 2005 33,66 2011 91,10 2006 42,17 2012 100,48 2007 48,55 2013 109,20 2008 59,60 2014 114,09 2009 70,80 2.5.8.5. Marktüblicher Pachtzins. Schätzung des externen Sachverständigen Domus Kinnisvara (137) Am 7. Februar 2023 legten die estnischen Behörden einen Bericht über das Ergebnis eines Sachverständigengutachtens über die an Tartu Agro AS verpachtete Fläche vor, das von einer privaten Immobiliengesellschaft, Domus Kinnisvara, erstellt worden war (im Folgenden „Domus-Bericht“). (138) Der Domus-Bericht trägt als Datum den 14. März 2020, mit Wertstellung (25) zum 18. Februar 2020. (139) Ziel des Wertgutachtens war es, den Pachtzins und den Marktwert zu ermitteln, um den Einstiegspreis für eine Versteigerung von Pachtflächen festzulegen. (140) Wie im Domus-Bericht angemerkt, geht aus dem Wertgutachten hervor, dass der betreffende Pachtvertrag (siehe Erwägungsgrund 55), der am 15. November 2025 endet, bei der Bewertung nicht berücksichtigt wird. (141) Im Domus-Bericht wird ohne weitere Analyse festgestellt, […]. (142) Im Domus-Bericht wurden die Pachtzinsen für Flächen analysiert, die im Jahr 2020 von Landwirten im Kreis Tartu gepachtet wurden. (143) Die Kommission stellt fest, dass der Untersuchungszeitraum am 31. Dezember 2019 endet (Erwägungsgrund 15). Daher ist die im Domus-Bericht enthaltene Schätzung der Pachtzinsen für das Jahr 2000 für den vorliegenden Fall nicht relevant. Aus Gründen der Transparenz weist die Kommission jedoch darauf hin, dass laut diesem Bericht die Gesamtfläche, die Gegenstand von Pachtverträgen war, 667,14 ha betrug und der mittlere Jahrespreis bei 140 EUR/ha und der durchschnittliche jährliche Pachtzins bei 150 EUR/ha lag. Die durchschnittlichen Pachtzinsen waren in der Gemeinde Peipsi niedriger und in Tartu höher. Im Domus-Bericht wird festgestellt, dass laut Angaben des Bodenamtes der mittlere Jahrespreis für staatseigene Pachtflächen im Kreis Tartu im Jahr 2019 bei 174 EUR/ha und der Durchschnittspreis bei 186 EUR/ha lag, während der mittlere Preis für Grünland 59 EUR/ha pro Jahr und der Durchschnittspreis 73 EUR/ha betrug. (144) Der Domus-Bericht kommt zu dem Schluss, dass die Pachtzinsen für die vom Staat durchgeführten Auktionen tendenziell höher sind als die Pachtzinsen im Privatsektor, sodass der Einstiegspreis für die öffentliche Auktion im Hinblick auf den durchschnittlichen jährlichen Pachtzins für die von Landwirten im Kreis Tartu gepachteten Flächen bei 150 EUR/ha liegt. Im Domus-Bericht wird davon ausgegangen, dass die Genauigkeit des Bewertungsergebnisses ± 10 % des geschätzten Einstiegspreises beträgt. 2.5.9. Die Qualität der an Tartu Agro AS verpachteten Fläche (145) Die Informationen über die Qualität der Pachtfläche wurden entnommen aus: 1. dem Domus-Bericht, 2. dem Uus-Maa-Bericht und 3. den Daten des Bodenamtes. (146) Der Pindi-Kinnisvara-Bericht (siehe Erwägungsgründe 104 und 305 bis 308) enthält keine Bewertung der Qualität der an Tartu Agro AS verpachteten Fläche und liefert daher keine geeigneten Informationen über die Qualität der Pachtfläche. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass das Ziel der Bewertung darin bestand, landwirtschaftliche Flächen in attraktiver Lage im Kreis Tartu zu bewerten (Erwägungsgrund 116). (147) Darüber hinaus legten die Parteien ihre Standpunkte zur Qualität der Pachtfläche dar. 2.5.9.1. Informationen zur Qualität der Fläche auf der Grundlage des Uus-Maa-Berichts (148) In Bezug auf die Qualität der Pachtfläche wurden im Uus-Maa-Bericht die folgenden 52 Katastereinheiten, deren Qualität, Nutzung und Lage eingehend analysiert. Der Bericht kommt zu dem Schluss, dass es sich im Hinblick auf die Bodenart bei der überwiegenden Mehrheit der in Frage stehenden Fläche laut der Bodenkarte des Bodenamtes um durchschnittliches bewirtschaftetes Ackerland sowie um gute Anbauflächen und einzelne Flächeneinheiten auf Grünland handelt (siehe Tabelle 14). Tabelle 14 Nutzung der verpachteten Katastereinheiten (Uus-Maa-Bericht) Fläche Gesamtfläche (ha) davon Ackerland (ha) Anzahl der Katastereinheiten Raudteepõllu 35,47 33,76 1 Tartu Agro AS (26) 1 378,40 1 283,69 22 Biopõllu 29,03 28,31 1 Briti 5,18 4,48 1 Eerika 17,85 17,56 1 Eerike 10,55 10,54 1 Eino 93,17 81,05 2 Haavakannu 12,47 12,18 2 Heinaseemne 2,56 2,34 1 Kandipõllu 141,80 123,70 1 Koolipõllu 38,30 37,80 1 Liivaaugu 26,60 19,50 1 Malle 5,00 4,86 1 Muide 16,72 16,33 1 Nr. 4495104 324,43 303,44 5 Nr. 4495304 4,20 4,17 2 Olevi 133,72 129,76 1 Oraspõllu 55,80 54,40 1 Pikapõllu 697,10 631,10 1 Põllu 3,69 3,50 1 Prosta 5,10 5,08 1 Saviaugu 9,80 9,50 1 Voore-Rähni 23,05 22,45 2 Gesamtfläche (ha) 3 069,99 2 839,50 52 (149) Wie in der folgenden Tabelle auf Flächenebene dargestellt, wurden 22 % des Ackerlandes als von guter Qualität und 78 % als von durchschnittlicher Qualität eingestuft (siehe Tabelle 15). Tabelle 15 Qualität der verpachteten Katastereinheiten (Uus-Maa-Bericht) Fläche nach Qualitätseinstufung Gesamtfläche (ha) davon Ackerland (ha) durchschnittlich 2 429,30 2 224,22 Raudteepõllu 35,47 33,76 AS Tartu Agro 1 050,33 959,66 Eerika 17,85 17,56 Eino 93,17 81,05 Haavakannu 1,48 1,45 Kandipõllu 141,80 123,70 Liivaaugu 26,60 19,50 Nr. 4495104 185,94 181,98 Nr. 4495304 4,20 4,17 Olevi 133,72 129,76 Pikapõllu 697,10 631,10 Põllu 3,69 3,50 Prosta 5,10 5,08 Saviaugu 9,80 9,50 Voore-Rähni 23,05 22,45 Gut 640,69 615,28 AS Tartu Agro 328,07 324,03 Biopõllu 29,03 28,31 Briti 5,18 4,48 Eerike 10,55 10,54 Haavakannu 10,99 10,73 Heinaseemne 2,56 2,34 Koolipõllu 38,30 37,80 Malle 5,00 4,86 Muide 16,72 16,33 Nr. 4495104 138,49 121,46 Oraspõllu 55,80 54,40 Insgesamt 3 069,99 2 839,50 (150) Im Uus-Maa-Bericht wird darauf hingewiesen, dass die Bodeneignung von Ackerland am besten anhand des Bodenwerts bzw. der Bonität bestimmt wird, der bzw. die als numerischer Indikator in einem 100-Punkte-System ausgedrückt wird. (151) Der Uus Maa-Bericht kommt zu dem Schluss, dass dieser Indikator für die an Tartu Agro AS verpachtete Fläche über dem Durchschnitt für fruchtbare Böden in Estland und dem Kreis Tartu liegt. (152) Diesem Bericht zufolge beläuft sich die Gesamtfläche von bebauten Flächen, bewaldeten Flächen und Flächen mit geringerer Fruchtbarkeit auf 5 %. Was die Bodenart betrifft, so handelt es sich bei dem Großteil der bewerteten Flächen um durchschnittliches Ackerland sowie um gutes Ackerland. (153) Im Hinblick auf die Gesamtqualität der Vermögenswerte werden im Uus-Maa-Bericht drei Qualitätskategorien verwendet: A, B und C, wobei A die höchste und C die niedrigste Kategorie ist; dabei wird erläutert, dass bei der Bestimmung der Qualitätskategorie jeder Faktor wie angegeben anhand der Skala A bis C getrennt bewertet wird und sich die Gesamtbewertung des Grundstücks aus der Bewertung der drei Faktoren ergibt. (154) Der Uus Maa-Bericht kommt zu dem Schluss, dass die Qualitätskategorie für alle Flächeneinheiten auf dem bewerteten Grundstück AA ist. 2.5.9.2. Informationen zur Qualität der Fläche auf der Grundlage des Domus-Berichts (155) Im Domus-Bericht wurden im Einzelnen 1 373,91 ha bewertet, die an Tartu Agro AS verpachtet wurden. Im Domus-Bericht wurde ausführlich auf die Merkmale dieser Katastereinheiten eingegangen, einschließlich der Bodenqualität und der Nutzung der Parzellen als Ackerland, Grünland, Wald oder sonstige Flächen. (156) Der Domus-Bericht kommt zu dem Schluss, dass die Gesamtqualität der Vermögenswerte auf der Skala A, B und C B ist, wobei A die höchste und C die niedrigste Kategorie ist. (157) Es werden vier positive Faktoren (eine große Anzahl von Feldblöcken in einem einzigen Bereich; Ackerland wird bewirtschaftet und Grünland gepflegt; Ackerland und Grünland kommen für die GAP-Beihilfe in Betracht; die Katastereinheiten der Fläche grenzen überwiegend an die öffentliche Straße) und ein negativer Faktor (einige Katastereinheiten weisen eine geringere Bodenqualität auf) festgestellt. (158) Im Domus-Bericht wurden zur Bewertung des Verkaufswerts der Fläche Referenzgeschäfte herangezogen. Um die Referenzgeschäfte mit den zu bewertenden Vermögenswerten zu vergleichen, wurden bestimmte Merkmale eingehend analysiert und die Referenzgeschäfte entsprechend angepasst. Der Zweck der Anpassung bestand darin, abzuschätzen, wie stark sich der Marktwert des Referenzgeschäfts ändert, wenn sich ein Parameter eines zu bewertenden Vermögenswerts ändert. (159) Im Domus-Bericht werden folgende Merkmale in der Bewertung aufgeführt: Dauer der geschäftlichen Transaktion, Skaleneffekt (Flächengröße), Anteil des Ackerlandes, Kompaktheit, Bodenfruch