03 Februar

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Wohnflächenabweichung – Mietminderung bei zu kleiner Wohnung

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtfertigt eine zu geringe Wohnfläche eine Mietminderung? Wann nach BGH-Rechtsprechung eine Abweichung über 10 % als Mietmangel gilt. Einleitung Die tatsächliche Größe einer Wohnung ist für Mieter ein zentrales Kriterium bei der Anmietung. Weicht die Wohnfläche erheblich von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab, stellt sich die Frage, ob dies einen Mietmangel darstellt und zur Mietminderung berechtigt. Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine klare und für die Praxis besonders relevante Linie entwickelt. Maßgeblich ist die sogenannte Zehn-Prozent-Grenze, die für Mieter wie Vermieter erhebliche rechtliche Konsequenzen hat. Rechtsgrundlagen Ausgangspunkt ist § 535 Abs. 1 BGB. Danach schuldet der Vermieter die Überlassung der Mietsache in dem vertraglich...

03 Februar

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Wohnung verkauft – was sich für Mieter wirklich ändert

Posted by Jannes Wagner

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Was ändert sich für Mieter, wenn die Wohnung verkauft wird? Ein Überblick zu Kündigungsschutz, Miete und Rechten nach Eigentümerwechsel. Einleitung Wird eine vermietete Wohnung verkauft, entsteht bei Mietern häufig erhebliche Unsicherheit. Viele befürchten eine kurzfristige Kündigung, Mieterhöhungen oder neue Vertragsbedingungen. Tatsächlich ist die Rechtslage klar geregelt und bietet Mietern weitreichenden Schutz. Entscheidend ist, dass der Verkauf einer Wohnung das bestehende Mietverhältnis grundsätzlich unberührt lässt. Welche rechtlichen Folgen der Eigentümerwechsel tatsächlich hat und wo die Grenzen liegen, bestimmt das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Rechtsgrundlagen Zentrale Vorschrift ist § 566 BGB. Danach gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer automatisch...

02 Februar

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Wasserschaden durch Nachbarwohnung – wer haftet und welche Ansprüche bestehen

Posted by Jannes Wagner

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wer haftet bei einem Wasserschaden aus der Nachbarwohnung und welche Rechte haben Betroffene? Ein Überblick zu Haftung, Schadensersatz und Mietminderung. Einleitung Ein Wasserschaden, der aus einer Nachbarwohnung in die eigene Wohnung eindringt, zählt zu den häufigsten und zugleich konfliktträchtigsten Schadensfällen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Tropfende Decken, durchnässte Wände oder beschädigte Böden führen nicht nur zu erheblichen Sachschäden, sondern oft auch zu Nutzungseinschränkungen und gesundheitlichen Risiken. Für Betroffene stellt sich regelmäßig die Frage, wer für den Schaden haftet und gegen wen Ansprüche geltend zu machen sind. Rechtsgrundlagen Die rechtliche Einordnung eines Wasserschadens hängt maßgeblich von dessen Ursache ab. Ausgangspunkt ist regelmäßig das Schuld- oder Eigentumsverhältnis....

02 Februar

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Rechtslage des § 573a BGB – Kündigung des Vermieters mit erleichterten Voraussetzungen

Posted by Jannes Wagner

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wann darf der Vermieter nach § 573a BGB erleichtert kündigen? Ein Überblick zu Voraussetzungen, Grenzen und Rechtsfolgen dieser Sonderkündigung. Einleitung In Mehrfamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt, gelten besondere kündigungsrechtliche Regeln. § 573a BGB ermöglicht Vermietern eine erleichterte Kündigung, ohne dass ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden muss. Für Mieter stellt diese Sonderkündigung häufig eine überraschende Belastung dar, zumal die Rechtslage von den allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen abweicht. Der folgende Beitrag erläutert, wann § 573a BGB anwendbar ist, welche Einschränkungen gelten und welche Rechte Mieter im Kündigungsfall haben. Rechtsgrundlagen § 573a Abs. 1 BGB erlaubt dem Vermieter die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses, wenn er in einem...

02 Februar

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Indexmieterhöhung unwirksam: Rückforderung bei Formfehlern

Posted by Jannes Wagner

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Indexmieterhöhung unwirksam: Können Mieter wegen Formfehlern zu viel gezahlte Miete zurückfordern, und welche Fristen, Zinsen und Einwände zählen rechtlich? Einleitung Eine Indexmieterhöhung wirkt auf den ersten Blick wie ein rein rechnerischer Vorgang: Der Verbraucherpreisindex steigt, die Miete steigt entsprechend. Konflikte entstehen in der Praxis jedoch häufig nicht wegen der Berechnung, sondern wegen des Erhöhungsschreibens. Fehlen dort gesetzlich geforderte Angaben oder wird der falsche Zeitpunkt genannt, kann die Erklärung unwirksam sein. Viele Mieter zahlen trotzdem weiter, um Mahnungen oder Streit zu vermeiden. Später stellt sich dann die entscheidende Frage, ob die Mehrbeträge zurückverlangt werden können und welche rechtlichen Grenzen dabei gelten. Analyse Rechtsgrundlage der Indexmiete...

02 Februar

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Befristeter Mietvertrag und unbefristeter Mietvertrag im Wohnraum

Posted by Jannes Wagner

in Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Befristeter Mietvertrag oder unbefristeter Mietvertrag: Welche Regeln gelten bei Kündigung von Wohnraum, welche Fristen laufen – und wann ist die Befristung angreifbar? Einleitung Viele Mietverhältnisse beginnen mit einer scheinbar einfachen Entscheidung: Laufzeit fest bis zu einem Datum oder „ganz normal“ ohne Endtermin. In der Praxis entscheidet diese Weichenstellung darüber, ob eine ordentliche Kündigung möglich ist, wie sich ein Wohnungsverkauf auswirkt und welche Fehler im Vertrag später die gesamte Konstruktion kippen lassen. Gerade bei Wohnraum wird häufig mit Befristungen gearbeitet, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen eng sind. Umgekehrt wird bei unbefristeten Verträgen oft übersehen, dass ein Kündigungsverzicht eine ähnliche Bindung erzeugen kann, ohne dass...

28 Januar

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Schimmel in Mietwohnung: Abmahnung wegen falschem Lüften. Rechte und Beweis

Posted by Jannes Wagner

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Schimmel in der Mietwohnung und Abmahnungen wegen Lüften: Muss der Mieter handeln oder die Hausverwaltung? Welche Beweise entscheiden, wer den Mangel verursacht hat? Einleitung Schimmel in der Mietwohnung ist oft nicht nur ein Bau- oder Gesundheitsproblem, sondern ein Konfliktmuster: Der Mieter meldet Feuchtigkeit und sichtbaren Befall, die Hausverwaltung reagiert nicht oder nur mit Allgemeinplätzen, und stattdessen kommen Abmahnungen mit dem Vorwurf „falsches Lüften“. Für Betroffene ist die Lage heikel, weil zwei Ebenen gleichzeitig laufen. Einerseits besteht ein Anspruch auf Mangelbeseitigung, Mietminderung oder Schadensersatz. Andererseits drohen Nachteile, wenn der Vermieter die Ursache im Nutzerverhalten sieht und daraus Kündigungsargumente ableitet. Juristisch kommt es deshalb...

28 Januar

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Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund – wann er unbefristet ist

Posted by Jannes Wagner

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund: Gilt der Vertrag trotzdem bis zum Enddatum? Überblick zu § 575 BGB, Kündigung, Fristen, Nachweis und typischen Fehlern. Einleitung Ein Zeitmietvertrag wirkt auf den ersten Blick eindeutig: Startdatum, Enddatum, Planungssicherheit. In der Praxis scheitert die Befristung jedoch häufig an formalen und inhaltlichen Anforderungen, die bei Wohnraum streng sind. Typisch ist der Fall, dass im Vertrag zwar ein Endtermin steht, der Befristungsgrund aber gar nicht genannt wird. Oder er erscheint nur als allgemeine Floskel. Kommt es später zum Streit, stellt sich eine zentrale Rechtsfolgefrage: Läuft das Mietverhältnis tatsächlich automatisch aus – oder gilt es von Anfang an als unbefristet, mit...

28 Januar

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Mietminderung bei zeitweisem Ausfall von Warmwasser – Nutzbarkeit und Komfort

Posted by Jannes Wagner

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietminderung bei Warmwasser-Ausfall: Wann ist nur zeitweise Warmwasser ein Mietmangel? Einordnung von Gebrauchstauglichkeit, Beweis und Anzeige nach BGB. Einleitung Mietminderung bei zeitweiligem Warmwasser-Ausfall ist ein typischer Streitpunkt, wenn Warmwasser nicht verlässlich zur Verfügung steht, sondern in bestimmten Tageszeiten ausfällt oder nur unzureichend erhitzt wird. Praktisch zeigt sich das häufig in wiederkehrenden Situationen, etwa wenn morgens kein warmes Wasser zum Duschen verfügbar ist oder die Temperatur über längere Zeit lediglich lauwarm bleibt. Für die rechtliche Bewertung ist entscheidend, ob die Einschränkung die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung objektiv mindert oder ob es sich nur um eine kurzfristige Unannehmlichkeit handelt. Maßgeblich sind dabei Dauer, Häufigkeit und...

28 Januar

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Mietminderung rückwirkend geltend machen – Fehlende Dokumentation

Posted by Jannes Wagner

in Legal Advice, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietminderung rückwirkend: Geht das ohne perfekte Dokumentation? Erklärung zu § 536 BGB, Mängelanzeige, Beweis und Rückforderung zu viel gezahlter Miete. Einleitung Eine Mietminderung rückwirkend zu verlangen, wird oft erst dann Thema wenn der Mangel längst Alltag geworden ist: Die Heizung fällt immer wieder aus, Feuchtigkeit kehrt zurück oder Baulärm zieht sich über Wochen. Nicht selten wird die Miete trotzdem zunächst vollständig gezahlt, weil die Rechtslage unklar wirkt oder ein Konflikt vermieden werden soll. Später stellt sich die Frage, ob die zu viel gezahlte Miete noch korrigiert werden kann, obwohl Fotos, Messwerte oder ein Mängelprotokoll nur lückenhaft vorliegen. Maßgeblich ist jedoch nicht Perfektion,...