Befristeter Mietvertrag und unbefristeter Mietvertrag im Wohnraum

Befristeter Mietvertrag oder unbefristeter Mietvertrag: Welche Regeln gelten bei Kündigung von Wohnraum, welche Fristen laufen – und wann ist die Befristung angreifbar?

Einleitung

Viele Mietverhältnisse beginnen mit einer scheinbar einfachen Entscheidung: Laufzeit fest bis zu einem Datum oder „ganz normal“ ohne Endtermin. In der Praxis entscheidet diese Weichenstellung darüber, ob eine ordentliche Kündigung möglich ist, wie sich ein Wohnungsverkauf auswirkt und welche Fehler im Vertrag später die gesamte Konstruktion kippen lassen. Gerade bei Wohnraum wird häufig mit Befristungen gearbeitet, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen eng sind. Umgekehrt wird bei unbefristeten Verträgen oft übersehen, dass ein Kündigungsverzicht eine ähnliche Bindung erzeugen kann, ohne dass eine echte Befristung vorliegt.

Analyse

Ein unbefristeter Mietvertrag endet nicht automatisch. Er läuft fort, bis eine Partei wirksam kündigt oder ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird. Für Mieter ist die ordentliche Kündigung vergleichsweise klar: Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, und ein Kündigungsgrund ist nicht erforderlich. Für Vermieter ist die ordentliche Kündigung dagegen an ein berechtigtes Interesse gebunden, typischerweise Eigenbedarf, eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder wirtschaftliche Verwertung. Der Vermieter muss die Gründe außerdem im Kündigungsschreiben benennen; nachgeschobene Gründe zählen grundsätzlich nicht. Selbst bei wirksamer Vermieterkündigung kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wegen unzumutbarer Härte widersprechen und Fortsetzung verlangen (Sozialklausel). Formell bleibt entscheidend, dass Kündigungen im Wohnraummietrecht schriftlich erklärt werden müssen; E-Mail oder SMS reichen nicht.

Beim befristeten Mietvertrag über Wohnraum ist die Lage anders. Ein wirksamer Zeitmietvertrag setzt voraus, dass der Vermieter bereits bei Vertragsschluss einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund hat und diesen dem Mieter schriftlich mitteilt. Zulässig sind im Kern drei Fallgruppen: spätere Eigennutzung, geplante bauliche Maßnahmen, die bei Fortsetzung erheblich erschwert würden, oder die Vermietung als Dienstwohnung. Fehlt diese schriftliche Zweckangabe oder ist sie nur formelhaft, gilt das Mietverhältnis rechtlich nicht „einfach befristet“, sondern als unbefristet abgeschlossen. Das ist die häufigste Überraschung in der Beratungspraxis: Der Vertrag trägt ein Enddatum, rechtlich läuft er trotzdem unbefristet weiter.

Ist die Befristung wirksam, entfällt die ordentliche Kündigung vor Ablauf der Zeit grundsätzlich für beide Seiten. Das Mietverhältnis endet dann mit Zeitablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Das bedeutet jedoch nicht, dass während der Laufzeit „gar nichts geht“. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder gravierenden Pflichtverletzungen. Außerdem gibt das Gesetz dem Mieter ein Kontrollrecht: Frühestens vier Monate vor Ablauf kann er Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht; reagiert der Vermieter verspätet, kann sich das Mietverhältnis verlängern. Entfällt der Befristungsgrund, kommt sogar eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit in Betracht. In der Praxis ist das relevant, wenn beispielsweise die angekündigte Baumaßnahme nicht mehr verfolgt wird oder der behauptete Eigennutzungsplan wegfällt.

Ein weiterer Stolperstein betrifft die Schriftform bei längeren Vereinbarungen. Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen und die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag trotz „Laufzeitklausel“ als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dadurch wird er grundsätzlich ordentlich kündbar. Diese Formfrage spielt bei nachträglichen Nachträgen, wechselnden Mietparteien oder nicht sauber integrierten Zusatzvereinbarungen eine große Rolle.

Neben Befristung und Unbefristung gibt es in der Praxis eine dritte Konstruktion, die häufig verwechselt wird: der Kündigungsverzicht bzw. Kündigungsausschluss im unbefristeten Vertrag. Hier bleibt das Mietverhältnis unbefristet, aber die ordentliche Kündigung wird für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Das kann im Wohnraum, insbesondere in Formularmietverträgen, nur begrenzt wirksam vereinbart werden. Wer „Befristung“ sagt, meint deshalb manchmal tatsächlich „Mindestmietdauer“. Rechtlich sind das unterschiedliche Werkzeuge mit unterschiedlichen Fehlerfolgen.

Schließlich lohnt ein Blick auf den Eigentümerwechsel. Auch bei einem Verkauf gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Bei einem wirksamen Zeitmietvertrag bindet das den Käufer grundsätzlich bis zum Ablauf der Befristung. Bei einem unbefristeten Vertrag kann der Erwerber zwar kündigen, aber nur innerhalb der engen Grenzen des Wohnraummietrechts, insbesondere mit berechtigtem Interesse und unter Einhaltung der Fristen.

Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat wiederholt klargestellt, dass Zeitmietverträge nur bei wirksamer schriftlicher Mitteilung eines zulässigen Befristungsgrundes tragen. In der Entscheidung vom 18.04.2007 (VIII ZR 182/06) hat der BGH etwa die Anforderungen an die Konkretisierung des Befristungsgrundes bei geplanten Maßnahmen (Abriss/Neubau) präzisiert.

Kommt es zur Unwirksamkeit der Befristung, kann die Rechtsfolge komplex sein. Mit Urteil vom 10.07.2013 (VIII ZR 388/12) hat der BGH ausgeführt, dass bei unwirksamer Befristung im Einzelfall über ergänzende Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in Betracht kommen kann, um den ursprünglichen Bindungswillen der Parteien für einen gewissen Zeitraum abzubilden.

Für Kündigungsverzichte im unbefristeten Wohnraummietvertrag hat der BGH zudem Leitplanken gesetzt; im Urteil vom 23.08.2016 (VIII ZR 23/16) wurde ein formularmäßiger, wechselseitiger Kündigungsausschluss für vier Jahre als wirksam angesehen, sofern die Klausel sauber gefasst ist.

Fazit

Der Unterschied zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag zeigt sich im Alltag vor allem bei der Kündigung. Unbefristete Verträge lassen dem Mieter regelmäßig einen verlässlichen Ausstieg über die gesetzlichen Fristen, während Vermieter nur bei berechtigtem Interesse kündigen können und formell sauber begründen müssen. Befristete Verträge nehmen beiden Seiten die ordentliche Kündigung, tragen aber nur, wenn der Befristungsgrund zulässig, ernsthaft und schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt ist. In vielen Fällen liegt der eigentliche Konflikt nicht im „Ob“, sondern im „Wie“: Schriftform, Begründung, Fristberechnung und die richtige Einordnung der Vertragsklausel entscheiden darüber, ob ein Enddatum wirklich bindet oder ob am Ende ein unbefristetes Mietverhältnis mit normalen Kündigungsregeln vorliegt.

Thema	Gesetzliche Grundlage	Praxis-Tipp
Wirksame Befristung im Wohnraum	§ 575 BGB	Im Vertrag muss der konkrete Befristungsgrund schriftlich stehen; reine Floskeln sind riskant.
Ende und Kündigung im Zeitmietvertrag	§ 575 BGB; § 543 BGB	Ordentliche Kündigung ist grundsätzlich ausgeschlossen, fristlose Kündigung bei wichtigem Grund bleibt möglich.
Ordentliche Kündigung im unbefristeten Vertrag	§ 573 BGB; § 573c BGB	Vermieter brauchen berechtigtes Interesse und müssen Gründe im Kündigungsschreiben nennen; Mieter brauchen keinen Kündigungsgrund.
Sozialklausel (Härtefall)	§ 574 BGB	Bei Vermieterkündigung prüfen, ob ein Widerspruch wegen unzumutbarer Härte in Betracht kommt.
Schriftformrisiko bei Laufzeit/Nachträgen	§ 550 BGB	Bei Laufzeiten über ein Jahr und bei Nachträgen die Schriftform sauber einhalten, sonst droht „unbefristet“ als Rechtsfolge.
Eigentümerwechsel	§ 566 BGB	Erwerber tritt in den Vertrag ein; Befristung oder Kündigungsschutz wirken grundsätzlich fort.