Rechtslage des § 573a BGB – Kündigung des Vermieters mit erleichterten Voraussetzungen

Wann darf der Vermieter nach § 573a BGB erleichtert kündigen? Ein Überblick zu Voraussetzungen, Grenzen und Rechtsfolgen dieser Sonderkündigung.

Einleitung

In Mehrfamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt, gelten besondere kündigungsrechtliche Regeln. § 573a BGB ermöglicht Vermietern eine erleichterte Kündigung, ohne dass ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden muss. Für Mieter stellt diese Sonderkündigung häufig eine überraschende Belastung dar, zumal die Rechtslage von den allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen abweicht. Der folgende Beitrag erläutert, wann § 573a BGB anwendbar ist, welche Einschränkungen gelten und welche Rechte Mieter im Kündigungsfall haben.

Rechtsgrundlagen

§ 573a Abs. 1 BGB erlaubt dem Vermieter die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses, wenn er in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt und die andere Wohnung vermietet ist. Ein berechtigtes Interesse – wie etwa Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung – muss in diesem Sonderfall nicht vorliegen. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, die Kündigung ausdrücklich auf § 573a BGB zu stützen; fehlt dieser Hinweis, bleibt es bei den allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen nach § 573 BGB.

Als Ausgleich für die erleichterte Kündigung bestimmt § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfristen um drei Monate. Dies bedeutet, dass sich die normale Kündigungsfrist nach § 573c BGB entsprechend verlängert. Die übrigen formellen Anforderungen bleiben unverändert: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet sein. Zwar entfällt das Erfordernis eines berechtigten Interesses, dennoch ist der Hinweis auf die Anwendung des § 573a BGB zwingend.

Die Norm gilt ausschließlich für Wohnraum und setzt voraus, dass der Vermieter die andere Wohnung desselben Gebäudes selbst nutzt. Dies erfordert eine tatsächliche Gebrauchsausübung; ein bloßes Besitzrecht oder eine gelegentliche Nutzung genügt nicht. Auch Einliegerwohnungen oder baulich abgetrennte Wohneinheiten fallen unter die Vorschrift, solange nicht mehr als zwei Wohnungen im Gebäude bestehen.

Analyse / Praxisbezug

In der Praxis spielt § 573a BGB besonders bei Zweifamilienhäusern mit Einliegerwohnung eine Rolle, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gestört ist oder der Vermieter flexibler über die Nutzung der Räume entscheiden möchte. Der Vorteil für den Vermieter liegt darin, dass er keine persönlichen oder wirtschaftlichen Gründe nachweisen muss. Die Kündigung bleibt jedoch an strenge formelle Vorgaben gebunden. Fehlt der ausdrückliche Hinweis auf § 573a BGB, gilt die Kündigung als unwirksam, wenn kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB dargelegt wurde.

Für Mieter ist bedeutsam, dass trotz erleichterter Kündigung ein Widerspruch nach § 574 BGB möglich bleibt. Ergibt sich aus persönlichen oder sozialen Gründen eine besondere Härte, kann das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen. Die verlängerte Kündigungsfrist verschafft dem Mieter zusätzlich Zeit, um geeigneten Ersatzwohnraum zu finden. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten stellt dieser Zeitgewinn einen wesentlichen Schutzmechanismus dar.

Streitpunkte entstehen häufig bei der Frage, ob tatsächlich nur zwei Wohnungen im Gebäude vorhanden sind oder ob weitere Einheiten – etwa ausgebaute Kellerräume, vermietete Dachgeschosse oder Gewerberäume – als Wohnungen im Sinne der Vorschrift zu qualifizieren sind. Maßgeblich ist die objektive bauliche und funktionale Nutzung. Ebenfalls relevant ist, ob der Vermieter die zweite Wohnung tatsächlich selbst bewohnt. Eine Nutzung zu beruflichen oder sporadischen Zwecken reicht nicht aus.

Mieter sollten jede Kündigung sorgfältig daraufhin prüfen, ob die Voraussetzungen des § 573a BGB erfüllt sind. Bestehen Zweifel an der Anzahl der Wohneinheiten oder an der Selbstnutzung, kann die Kündigung angreifbar sein. Auch Formmängel, insbesondere ein fehlender Hinweis auf § 573a BGB, führen regelmäßig zur Unwirksamkeit.

Rechtsprechung

Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Kündigung nach § 573a BGB. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter ausdrücklich auf die Sonderkündigung verweisen muss; fehlt dieser Hinweis, kann die Kündigung nicht auf § 573a BGB gestützt werden. Obergerichte betonen, dass nur tatsächlich bewohnte und dauerhaft eingerichtete Räume als „Wohnung“ gelten. Ebenso wurde entschieden, dass eine nur gelegentliche Nutzung der zweiten Einheit durch den Vermieter den Anwendungsbereich der Vorschrift nicht eröffnet. Die verlängerten Kündigungsfristen sind zwingend einzuhalten, andernfalls ist die Kündigung unwirksam.

Thema	Gesetzliche Grundlage	Praxis-Hinweis
Erleichterte Kündigung	§ 573a Abs. 1 BGB	Hinweis auf § 573a BGB zwingend erforderlich.
Verlängerte Kündigungsfrist	§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB	Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate.
Selbstnutzung des Vermieters	§ 573a BGB	Wohnung muss tatsächlich bewohnt werden.
Widerspruch des Mieters	§ 574 BGB	Härtegründe können Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglichen.

Fazit 

§ 573a BGB ermöglicht dem Vermieter eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse, setzt jedoch strenge formelle Voraussetzungen und eine tatsächliche Selbstnutzung des Gebäudes voraus. Für Mieter bleibt der Härteschutz nach § 574 BGB uneingeschränkt bestehen. Es empfiehlt sich, jede Kündigung sorgfältig auf Anzahl der Wohneinheiten, Selbstnutzung und formellen Hinweis auf § 573a BGB zu prüfen. Nur wenn alle Anforderungen erfüllt sind und keine Härtegründe entgegenstehen, ist die Kündigung wirksam.