Eigenbedarf nach Wohnungsumwandlung: Warum der frühere Kauf durch eine GmbH & Co. KG die Sperrfrist nicht verkürzte

Archivdatum: 12. Oktober 2026 · Redaktionell geprüft am 31. Oktober 2026

Ein Münchner Mietshaus war schon Anfang 2012 verkauft worden. Als spätere Wohnungskäufer im September 2022 wegen Eigenbedarfs kündigten, hielten sie die zehnjährige Sperrfrist deshalb für abgelaufen. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht: Der erste Verkauf an eine GmbH & Co. KG hatte die maßgebliche Frist noch nicht in Gang gesetzt.

Zwischen Hauskauf, Aufteilung und Wohnungskauf lagen mehrere Jahre

Die beklagten Mieter wohnten seit 2004 in dem Mehrparteienhaus. Ende 2011 beziehungsweise Anfang 2012 erwarb eine GmbH & Co. KG das gesamte Anwesen. Im Juni 2012 erklärte sie die Aufteilung in Wohnungseigentum; im April 2013 wurde die Aufteilung im Grundbuch vollzogen.

Im Februar 2016 verkaufte die Gesellschaft die vermietete Wohnung an die späteren Kläger. Diese wurden am 8. März 2017 als Eigentümer eingetragen. Mit Schreiben vom 2. September 2022 kündigten sie wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2023 und verlangten anschließend die Räumung.

Das Amtsgericht gab ihnen zunächst recht. Das Landgericht München I wies die Klage dagegen ab, weil die im konkreten Fall zehnjährige Kündigungssperrfrist noch lief. Die Eigentümer legten Revision ein und beriefen sich auf den wesentlich früheren Erwerb des gesamten Hauses durch die Gesellschaft.

Die Sperrfrist schützt vor bestimmten Kündigungen nach Umwandlung

Nach § 577a Absatz 1 BGB können Erwerber einer nach Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelten und anschließend verkauften Wohnung Eigenbedarf oder bestimmte Verwertungsinteressen grundsätzlich erst nach Ablauf einer Sperrfrist geltend machen. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre. Landesverordnungen können sie für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Für die Münchner Wohnung galt bei der Kündigung 2022 die zehnjährige Frist der damals einschlägigen bayerischen Mieterschutzverordnung. Der BGH prüfte also eine konkrete örtliche und zeitliche Rechtslage. Daraus folgt keine überall in Deutschland geltende Zehnjahresfrist.

Grundsätzlich beginnt die Frist mit der ersten Veräußerung der bereits umgewandelten Wohnung. Maßgeblich ist der Eigentumsübergang durch Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, nicht allein die notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Eine Sonderregel kann den Beginn vor die Aufteilung verlagern

§ 577a Absatz 1a BGB erfasst außerdem bestimmte Erwerbe durch Personengesellschaften oder mehrere Erwerber schon vor einer Wohnungsumwandlung. Damit sollen Gestaltungen verhindert werden, bei denen etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Haus kauft und anschließend für ihre Gesellschafter Eigenbedarf anmeldet.

Wird später Wohnungseigentum gebildet und verkauft, kann nach Absatz 2a der frühere Erwerbszeitpunkt für den Fristbeginn maßgeblich bleiben. Dann läuft nicht nochmals eine völlig neue Frist. Diese Sonderregel ist auch nicht darauf beschränkt, dass später ausgerechnet ein bisheriger Gesellschafter die Wohnung kauft. Insoweit korrigierte der BGH die Begründung des Landgerichts.

Warum die GmbH & Co. KG anders behandelt wurde

Die erstkaufende Gesellschaft war jedoch keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern eine Personenhandelsgesellschaft. Der BGH legte den Begriff der Personengesellschaft in § 577a Absatz 1a für diesen Zusammenhang einschränkend aus: Personenhandelsgesellschaften wie eine GmbH & Co. KG gehören nicht zu dem dort erfassten Kreis.

Der Grund liegt im Kündigungsrisiko. Eine solche Handelsgesellschaft kann sich nicht wie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf den persönlichen Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen. Die gesetzliche Schutzlücke, wegen der die Sonderregel geschaffen wurde, besteht bei ihr in dieser Form nicht. Ihr Hauskauf ließ deshalb die hier maßgebliche Sperrfrist nicht schon Anfang 2012 beginnen.

Es blieb beim Grundfall: Der Erwerb der bereits aufgeteilten Wohnung durch die Kläger im März 2017 löste die Frist aus. Im September 2022 waren zehn Jahre noch nicht vergangen.

Die Kündigung scheiterte bereits an der zeitlichen Grenze

Mit Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 161/24, wies der BGH die Revision der Eigentümer zurück. Ihre Kündigung beendete das Mietverhältnis nicht; die Räumungsklage blieb erfolglos. Das Urteil sagt weder, dass jede Veräußerung sofort eine Sperrfrist auslöst, noch dass ein Erwerb durch eine Handelsgesellschaft den späteren Wohnungskäufer vom Umwandlungsschutz befreit.

Für die Prüfung werden daher die vollständige Erwerbskette, die Rechtsform früherer Eigentümer, Aufteilungsunterlagen, Grundbuchdaten und die zum Kündigungszeitpunkt geltende Landesverordnung benötigt. Daneben bleibt zu prüfen, welche Folgen der Wohnungsverkauf für den Mietvertrag hat. Die genaue zeitliche Abfolge und die Auslegung der Sonderregel enthält das vollständige BGH-Urteil.