Neue Heizung, 59 Euro mehr Miete: Warum der tatsächliche Verbrauch die Modernisierung nicht allein entscheidet
Archivdatum: 10. Oktober 2026 · Redaktionell geprüft am 31. Oktober 2026
Nach dem Einbau einer Zentralheizung zahlten Mieter monatlich 59 Euro mehr. Später verlangten sie die Zuschläge zurück: Eine nachhaltige Energieeinsparung sei nicht nachgewiesen. Die Vorinstanzen gaben ihnen recht. Der Bundesgerichtshof beanstandete jedoch die Prüfung, weil sie allein auf tatsächliche Verbrauchszahlen mehrerer Jahre abstellte.
Von einzelnen Kombithermen zur zentralen Versorgung
Die Mieter bewohnten die Wohnung in Bremen von Juli 2011 bis Ende August 2019. Im März 2017 kündigte die Vermieterin den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung an. Diese sollte die zuvor in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen beziehungsweise Kombithermen ersetzen.
Nach Abschluss der Arbeiten erklärte sie im Oktober 2017 eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 487,33 Euro auf 546,33 Euro ab Januar 2018. Die Mieter zahlten den Zuschlag bis zum Vertragsende. Anschließend verlangten sie 1.180 Euro nebst Zinsen zurück.
Ein im Berufungsverfahren eingeschalteter Sachverständiger konnte einen Verbrauchsrückgang gegenüber der Zeit vor dem Umbau nicht feststellen. Dafür fehlten belastbare frühere Verbrauchsdaten: Vor der Zentralisierung hatten die einzelnen Mieter eigene Lieferverträge mit den Energieversorgern. Das Landgericht wollte durchschnittliche tatsächliche Verbräuche aus jeweils vier bis fünf Jahren vor und nach dem Umbau vergleichen.
Entscheidend war die durch den Umbau erwartbare Einsparung
Eine energetische Modernisierung setzt nach § 555b Nummer 1 BGB voraus, dass durch die bauliche Veränderung nachhaltig Endenergie eingespart wird. Endenergie ist vereinfacht die dem Gebäude zugeführte Energie einschließlich der für die Versorgung erforderlichen Anlagenverluste. Es genügt nicht, dass die Anlage lediglich neu ist.
Der BGH stellte auf eine andere Vergleichsfrage ab: War nach Abschluss der Arbeiten bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine messbare und dauerhafte Einsparung zu erwarten, die gerade durch die bauliche Veränderung verursacht wurde? Diese Prognose muss anhand der konkreten baulichen Gegebenheiten geprüft werden, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe und anerkannten Pauschalwerten.
Eine bestimmte Mindestgröße der Einsparung verlangte der Senat für diese Einordnung nicht. Eine bloße Werbeaussage über einen effizienten Heizkessel genügt aber ebenso wenig wie eine Prognose ohne nachvollziehbare Grundlage.
Warum die Heizkostenabrechnung allein kein verlässlicher Maßstab ist
Der tatsächliche Verbrauch wird auch von Wetter, Leerstand, Bewohnerzahl und Heizverhalten beeinflusst. Selbst eine witterungsbereinigte Betrachtung trennt diese Einflüsse nicht vollständig von der technischen Wirkung des Umbaus. Eine sparsamere Anlage kann deshalb mit höherem Gesamtverbrauch zusammentreffen, ohne dass ihre technische Einsparwirkung dadurch schon widerlegt wäre.
Außerdem sähe sich der Vermieter bei der vom Landgericht verlangten Methode erst Jahre nach den Arbeiten in der Lage, die Erhöhung zuverlässig zu beurteilen. Eine solche zusätzliche Wartezeit enthalten die gesetzlichen Regeln zur Modernisierungsmieterhöhung nicht. § 559b BGB regelt die Erklärung und den Beginn der erhöhten Miete gesondert.
Bei einer Rückforderung bereits gezahlter Zuschläge zählt die Beweislast
Der BGH beanstandete zusätzlich die Beweislastverteilung. Fordert ein Vermieter eine Mieterhöhung, muss er grundsätzlich deren Voraussetzungen darlegen und beweisen. Hier verlangten jedoch die Mieter bereits geleistete Beträge nach § 812 BGB zurück. Deshalb mussten grundsätzlich sie das Fehlen eines Rechtsgrundes ihrer Zahlungen darlegen und beweisen.
Die Vermieterin traf dabei eine sekundäre Darlegungslast: Sie musste den in Betracht kommenden Rechtsgrund und seine tatsächliche Grundlage erläutern. Die fehlende Aufklärbarkeit durfte also nicht ohne Weiteres nach den Regeln eines Erhöhungsprozesses zulasten der Vermieterin behandelt werden. Näheres zum Unterschied zwischen Behauptung und erforderlichem Tatsachenvortrag erklärt der Beitrag zur Darlegungslast im Prozess.
Die 59 Euro waren damit noch nicht endgültig bestätigt
Der BGH hob das Berufungsurteil mit Versäumnisurteil vom 26. März 2025, VIII ZR 283/23, hinsichtlich der Rückforderung auf und verwies die Sache zurück. Trotz der Entscheidungsform beruhte das Ergebnis ausdrücklich auf einer inhaltlichen Prüfung. Ob die konkrete Modernisierung die Erhöhung trug, musste neu festgestellt werden; das vorhandene Gutachten genügte dafür nach dem richtigen Maßstab nicht.
Der Fall betraf eine Erhöhung aus 2017 und damit § 559 BGB in seiner damals geltenden Fassung. Die dort angewandte frühere Umlagequote darf nicht als heutiger allgemeiner Satz übernommen werden. Die technische Prognose, die Rückforderung und die Grenzen des Ergebnisses stehen im vollständigen gerichtlichen Text.