177 Quadratmeter für 600 Euro: War der günstige Mietvertrag mit dem GmbH-Geschäftsführer unwirksam?
Archivdatum: 9. Oktober 2026 · Redaktionell geprüft am 31. Oktober 2026
Eine Berliner Familie wohnte auf rund 177 Quadratmetern und zahlte 600 Euro Nettokaltmiete. Nach einem Wechsel der Geschäftsführung wollte die Eigentümergesellschaft den Vertrag nicht mehr gelten lassen. Der frühere Geschäftsführer habe die Gesellschaft geschädigt. Der Bundesgerichtshof verlangte genauere Feststellungen: Ein auffallend günstiger Vertrag beweist noch kein bewusstes Zusammenspiel der Mieterin mit dem Geschäftsführer.
Renovierung gegen mietfreie Monate
Die Wohnung mit fünf Zimmern gehörte einer GmbH. Den Mietvertrag hatten deren damaliger alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer und die Frau als alleinige Mieterin unterschrieben. Sie lebte dort mit ihrem Lebensgefährten und den gemeinsamen minderjährigen Kindern.
Vereinbart waren 600 Euro Nettokaltmiete und 1.010 Euro Bruttomiete. Der Vertrag sollte am 21. Dezember 2017 beginnen; die Mietzahlungspflicht aber erst am 1. September 2018. Als Gegenleistung für die mietfreien Monate sollte die Mieterin die Wohnung fachgerecht renovieren lassen, soweit die Arbeiten nicht dem Vermieter zugewiesen waren.
Die Gesellschafter betrieben später die Ablösung des Geschäftsführers wegen des Vorwurfs einer Schädigung der Gesellschaft. Im Februar 2021 forderte die neue Geschäftsführung die Räumung. Sie hielt den Vertrag wegen der niedrigen Miete und eines behaupteten Zusammenwirkens zulasten der GmbH für unwirksam. Im Prozess ging es außerdem um Nutzungsentschädigung für 2018 und die Anwaltskosten der Abwehr des Räumungsverlangens.
Ein interner Pflichtverstoß beseitigt die Vertretungsmacht nicht automatisch
Der BGH ging auf Grundlage der damaligen Feststellungen davon aus, dass der frühere Geschäftsführer intern pflichtwidrig gehandelt hatte. Die Gesellschafter wollten die Wohnungen verkaufen und gerade nicht neu vermieten. Auch ohne bereits gefassten förmlichen Gesellschafterbeschluss durfte der Geschäftsführer diese Interessen nicht einfach übergehen.
Davon zu unterscheiden ist die Wirkung gegenüber einem außenstehenden Vertragspartner. Nach § 37 Absatz 2 GmbHG wirken interne Beschränkungen grundsätzlich nicht gegen Dritte. Wer mit einer GmbH einen Vertrag schließt, muss daher nicht routinemäßig erforschen, ob deren Geschäftsführer jede interne Vorgabe einhält.
Bewusstes Zusammenwirken und erkennbarer Missbrauch sind verschiedene Fragen
Ein bewusstes Zusammenwirken von Vertreter und Vertragspartner zum Nachteil der Gesellschaft kann den Vertrag nach § 138 Absatz 1 BGB nichtig machen. Dafür reicht es nicht, dem Vertragspartner lediglich grob fahrlässige Unkenntnis vorzuwerfen. Erforderlich ist die entsprechende bewusste Beteiligung.
Daneben kann § 242 BGB verhindern, dass sich ein Vertragspartner auf das Geschäft beruft: etwa wenn er den Vollmachtsmissbrauch erkannt hat oder dieser sich ihm aufgrund massiver Verdachtsmomente geradezu aufdrängen musste. Das Landgericht hatte diese beiden Prüfungen nicht ausreichend getrennt. Vor allem fehlten tragfähige Feststellungen zum Wissen und Verhalten der Mieterin selbst.
Was der Lebensgefährte wusste, wusste rechtlich nicht automatisch die Mieterin
Das Landgericht hatte vor allem auf Kenntnisse des Lebensgefährten abgestellt. Er habe von den Verkaufsabsichten und den sehr günstigen Vertragsbedingungen gewusst. Den Vertrag hatte jedoch die Frau selbst geschlossen. Ihr Partner war weder Mitmieter noch bei der Unterzeichnung ihr Vertreter.
Eine Wissenszurechnung nach § 166 BGB kann zwar auch bei einem bewusst eingeschalteten Verhandlungsführer oder Wissensvertreter in Betracht kommen. Dafür muss aber geklärt werden, welche Aufgaben die Mieterin ihm übertragen oder welches Tätigwerden sie zumindest gebilligt hatte. Das gemeinsame Wohnen und die persönliche Beziehung ersetzen diese Feststellungen nicht.
Auch die niedrige Miete und die mietfreie Anfangszeit belegten für sich genommen keinen offensichtlichen Missbrauch. Der Vertrag enthielt immerhin eine Renovierungsverpflichtung als Gegenleistung. Deren Bedeutung durfte bei der Bewertung der Gesamtvereinbarung nicht ausgeblendet werden.
Der Vertrag musste erneut geprüft werden
Mit Urteil vom 26. März 2025, VIII ZR 152/23, hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Damit war weder die Unwirksamkeit noch der endgültige Fortbestand des Mietverhältnisses entschieden. Zusätzlich waren noch gesonderte Kündigungen der Vermieterin zu prüfen.
Für ähnliche Auseinandersetzungen sind daher die Vertragsverhandlungen, die Rollen der Beteiligten und die erkennbaren Gegenleistungen entscheidend. Wer was wusste, muss durch konkrete Tatsachen belegt werden; dazu erläutert der Beitrag zur Darlegungslast im Prozess die Grundlagen. Den Berliner Sachverhalt und sämtliche Abgrenzungen enthält das vollständige BGH-Urteil.