Mieter ausgezogen, Möbel noch da: Warum der Vermieter nur 120 Euro im Monat behalten durfte
Archivdatum: 7. Oktober 2026 · Redaktionell geprüft am 31. Oktober 2026
Der Mieter wohnte längst woanders, hatte aber seine Einbauküche und einige Möbel in der alten Wohnung gelassen. Der Vermieter wollte weiterhin Geld in Höhe der Wohnungsmiete. Im konkreten Fall durfte er zunächst jedoch nur den Wert einer Lagerraumnutzung ansetzen: 120 Euro monatlich. Ausschlaggebend war, dass er die Kündigung des Mieters nicht akzeptierte und die Wohnung noch gar nicht zurückverlangte.
Ein Streit um die Kündigung zog sich über zwei Jahre
Der Mieter hatte die Wohnung in Hanau im September 2016 angemietet. Die Nettomiete betrug 1.090 Euro; als Kaution zahlte er 2.500 Euro. Der Vertrag enthielt einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für 60 Monate. Trotzdem kündigte der Mieter im Mai 2017 zum 31. August 2017.
Ob diese Kündigung wirksam war, wurde in einem eigenen Prozess geklärt. Erst im Oktober 2019 stand rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis tatsächlich am 31. August 2017 geendet hatte. Der spätere BGH-Prozess betraf deshalb nicht mehr die Wirksamkeit der Kündigung, sondern die Zahlungen und Nutzungen nach diesem Vertragsende.
Ab Februar 2018 wohnte der Mieter nicht mehr in der Wohnung. Dort standen nur noch seine Einbauküche und einige Möbel. Für sechs Monate zahlte er unter Vorbehalt insgesamt 9.270 Euro einschließlich weiterer Mietbestandteile. Im September 2018 kündigte schließlich auch der Vermieter und verlangte die Rückgabe zum Monatsende. Die Schlüssel erhielt er am 15. Oktober 2018.
Für die volle Nutzungsentschädigung musste der Vermieter die Wohnung zurückwollen
§ 546a Absatz 1 BGB erlaubt bei verspäteter Rückgabe grundsätzlich eine Entschädigung nach der vereinbarten oder ortsüblichen Miete. Dafür genügt es aber nicht, dass der ehemalige Mieter noch Schlüssel besitzt oder Sachen zurücklässt. Er muss die Wohnung dem Vermieter gegen dessen Rückerlangungswillen vorenthalten.
Daran fehlte es zunächst. Der Vermieter beharrte im Kündigungsprozess darauf, dass der Vertrag fortbestand. Sein Wille war damit auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerichtet. Eine nur gedachte, rückwirkende Rückgabeabsicht für den Fall, dass er den Prozess verlieren sollte, ließ der BGH nicht genügen.
Das schützt den Mieter allerdings nur bei tatsächlich beendetem Vertrag. Erweist sich seine Kündigung als unwirksam, schuldet er grundsätzlich weiterhin die vereinbarte Miete, auch wenn er ausgezogen ist.
Die Möbellagerung hatte trotzdem einen wirtschaftlichen Wert
Ohne Anspruch nach § 546a BGB durfte der Vermieter nicht leer ausgehen. Nach § 812 BGB und § 818 BGB war der tatsächlich erlangte Nutzungsvorteil auszugleichen. Der ehemalige Mieter sparte die Kosten einer anderen Unterbringung seiner Gegenstände.
Dieser Vorteil entsprach hier der Nutzung eines Lagerraums, nicht dem Wohnen in der gesamten Wohnung. Die Vorinstanzen hatten dafür 120 Euro monatlich geschätzt; der BGH beanstandete diese Bewertung nicht. Der bloße Besitz eröffnete zwar theoretisch weitere Nutzungsmöglichkeiten. Solche ungenutzten Möglichkeiten waren aber nicht mit tatsächlich gezogenen Vorteilen gleichzusetzen.
Ab dem Rückgabeverlangen änderte sich die Abrechnung
Mit seinem eigenen Rückgabeverlangen zum 30. September 2018 brachte der Vermieter einen anderen Willen zum Ausdruck. Für die erste Oktoberhälfte bis zur Schlüsselrückgabe war deshalb eine Nutzungsentschädigung von 545 Euro berücksichtigt worden. Diesen Betrag musste der BGH seiner Entscheidung zugrunde legen.
Am Ende blieb es bei einer Zahlungspflicht des Vermieters von 10.265 Euro zuzüglich Zinsen: 8.550 Euro Rückzahlung aus den unter Vorbehalt geleisteten Beträgen und 1.715 Euro restliche Kaution. Der BGH korrigierte dabei die rechnerische Zuordnung einzelner Nutzungsmonate, nicht die Gesamtsumme. Mit Urteil vom 18. Juni 2025, VIII ZR 291/23, wies er die Revision des Vermieters zurück.
Welche Belege bei einem solchen Nachlauf wichtig sind
Entscheidend sind der wirksame Beendigungszeitpunkt, der tatsächliche Zustand der Räume und die Erklärungen zur Rückgabe. Auszugsbelege, Fotos, Schriftwechsel und ein dokumentierter Schlüsseltermin helfen, die Zeiträume auseinanderzuhalten. Die rechtliche Bedeutung einer Mietzahlung unter Vorbehalt ist dabei gesondert zu beachten.
Das Urteil ist keine allgemeine Erlaubnis, Wohnungen nach Mietende als billiges Lager zu benutzen. Sein Ergebnis beruhte auf dem fehlenden Rückerlangungswillen und der nachgewiesenen eingeschränkten Nutzung. Den vollständigen Sachverhalt und die Abrechnung enthält der gerichtliche Volltext.
Die Entscheidung ist auch über die amtliche Fundstelle des Bundesgerichtshofs abrufbar.