Eigenbedarf trotz Erkrankung: Warum Atteste und Wohnungssuche getrennt dokumentiert werden sollten
Eine Eigenbedarfskündigung trifft Mieter besonders schwer, wenn ein Umzug gesundheitliche Folgen haben kann. Ein ärztliches Attest ist dann wichtig, entscheidet den Streit aber nicht automatisch. Ebenso wenig genügt der Vermieterseite stets der Hinweis, ein Umzug sei organisatorisch machbar. Die rechtliche Prüfung muss den konkreten Gesundheitszustand, die Folgen eines Wohnungswechsels und die berechtigten Interessen des Vermieters zusammenführen.
Daneben kann die erfolglose Suche nach einer Ersatzwohnung eine eigenständige Bedeutung haben. Wer beide Fragen in einem allgemeinen Hinweis auf seine schwierige Lebenslage zusammenfasst, erschwert die Aufklärung. Eine geordnete Vorbereitung trennt deshalb medizinische Unterlagen von den Nachweisen zur Wohnungssuche und stellt anschließend den Zusammenhang mit der konkreten Wohnsituation her.
Was der BGH im September 2026 entschieden hat
Der BGH hob mit Beschluss vom 01.09.2026 – VIII ZR 16/26 – eine Entscheidung teilweise auf und verwies die Sache zurück. Das Berufungsgericht hatte Gesundheitsgefahren ohne das erforderliche Sachverständigengutachten bewertet und Vortrag zur erfolglosen Ersatzwohnungssuche übergangen. Die Vernehmung behandelnder Ärzte ersetzte in dieser Konstellation das gebotene Gutachten nicht. Der BGH stellte damit keinen endgültigen Anspruch auf unbegrenzten Verbleib fest. Er verlangte eine tragfähige Tatsachengrundlage für die weitere Entscheidung.
Für die Praxis folgt daraus: Ein Härteeinwand darf nicht bloß schematisch abgearbeitet werden. Zugleich bleibt das Ergebnis der Interessenabwägung offen, solange die maßgeblichen Tatsachen nicht geklärt sind. Die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung und die Frage einer Fortsetzung wegen Härte sind dabei verschiedene Prüfungsschritte.
Die gesetzliche Härteregelung
§ 574 BGB ermöglicht dem Mieter einen Widerspruch gegen die Kündigung und ein Verlangen auf Fortsetzung, wenn die Vertragsbeendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige bedeuten würde. Die berechtigten Interessen des Vermieters sind einzubeziehen. Das Gesetz nennt ausdrücklich auch den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Die Vorschrift enthält kein allgemeines Vorrangrecht für eine Seite. Deshalb sollte weder jede Erkrankung als sichere Abwehr einer Räumung behandelt noch eine medizinisch begründete Gefährdung als gewöhnliche Umzugsbelastung abgetan werden. Für Vermieter und Mieter ist eine realistische Bewertung meist erst möglich, wenn die behaupteten Schwierigkeiten konkret beschrieben und anhand geeigneter Unterlagen überprüfbar sind.
Gesundheitsbezogenen Vortrag vorbereiten
Für die anwaltliche Prüfung sollten vorhandene Befunde, Behandlungsberichte und aktuelle ärztliche Einschätzungen zusammengetragen werden. Sinnvoll ist eine sachliche Chronologie: Welche Erkrankung besteht seit wann? Welche Behandlung findet statt? Welche Umstände der bisherigen Wohnsituation sind medizinisch bedeutsam? Welche konkreten Veränderungen werden bei einem Wohnungswechsel befürchtet?
Es geht dabei nicht darum, einer behandelnden Person eine gewünschte Formulierung vorzugeben. Die medizinische Beurteilung muss eigenständig bleiben. Für die rechtliche Bearbeitung hilft vielmehr, die genaue Fragestellung deutlich zu machen und vorhandene Einschätzungen vollständig vorzulegen. Auch Angaben zu möglichen Hilfen, Betreuung oder Begleitung sollten nicht ausgeblendet werden. Nur eine vollständige Grundlage ermöglicht die Einschätzung, welche Fragen ein gerichtlicher Sachverständiger noch beantworten müsste.
Ersatzwohnungssuche nachvollziehbar festhalten
Parallel empfiehlt sich eine fortlaufende Dokumentation der Wohnungssuche. Dazu gehören Suchzeitraum, Suchgebiet, berücksichtigte Angebote, Kontaktaufnahmen, Besichtigungen und Absagen. Werden bestimmte Wohnungen wegen Barrieren, Größe oder Kosten ausgeschlossen, sollten die Gründe konkret notiert werden. Eine bloße Sammlung von Inseraten ohne eigene Bewerbungen erklärt noch nicht, welche tatsächlichen Bemühungen stattgefunden haben.
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist besonders wichtig, allgemeine Marktprobleme und die persönliche Suche auseinanderzuhalten. Die Aussage, in Hamburg seien Wohnungen knapp, ersetzt keine Beschreibung des Einzelfalls. Umgekehrt sollte aus wenigen theoretisch vorhandenen Inseraten nicht vorschnell geschlossen werden, eine passende Wohnung sei tatsächlich verfügbar gewesen. Für die Bewertung sind Bedingungen, Eignung und reale Zugangsmöglichkeiten relevant.
Form und Zeitpunkt des Widerspruchs beachten
Nach § 574b Abs. 1 BGB ist der Widerspruch in Textform zu erklären. § 574b Abs. 2 BGB enthält grundsätzlich eine Grenze von spätestens zwei Monaten vor der Beendigung des Mietverhältnisses: Bei verspäteter Erklärung kann der Vermieter die Fortsetzung ablehnen. Hat er nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit sowie Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, sieht das Gesetz eine spätere Erklärung noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits vor.
Welcher Zeitpunkt im konkreten Fall maßgeblich ist, sollte anhand des Kündigungsschreibens, seines Zugangs und des geltend gemachten Beendigungstermins geprüft werden. Eine individuelle Frist lässt sich ohne diese Unterlagen nicht zuverlässig bestimmen. Wer bereits eine Klage oder gerichtliche Verfügung erhalten hat, sollte daneben die dort gesetzten prozessualen Fristen sofort erfassen lassen.
Was auch Vermieter vorbereiten sollten
Auf Vermieterseite gehören das Kündigungsschreiben, Unterlagen zum geltend gemachten Bedarf und die bisherige Korrespondenz in eine geordnete Arbeitsgrundlage. Bei angebotenen Ersatzlösungen sollte erkennbar sein, worin sie genau bestanden und wie der Mieter darauf reagiert hat. Gesprächsnotizen sollten zwischen tatsächlich zugesagten Hilfen und lediglich erwogenen Möglichkeiten unterscheiden. Eine sorgfältige Dokumentation hilft dabei, den eigenen Bedarf und mögliche zeitliche oder praktische Lösungsansätze nachvollziehbar zu bewerten.
Die rechtliche Beratung sollte schließlich nicht nur die Frage „Auszug oder Verbleib?“ betrachten. Zu prüfen sind auch die gesetzlichen Gestaltungsmöglichkeiten einer Fortsetzung, die Beweisangebote und der Verfahrensstand. Die Entscheidung VIII ZR 16/26 zeigt vor allem, wie viel von sauberer Tatsachenaufbereitung abhängt. Wer Gesundheitsfolgen, Ersatzwohnungssuche und Vermieterinteressen getrennt erfasst, schafft die Grundlage für einen belastbaren Vortrag und eine sachgerechte Lösung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
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Stand: 5. Oktober 2026.