Eigenbedarf: Gesundheitsgefahren und erfolglose Wohnungssuche genau prüfen

Redaktioneller Kernsatz

Ein Räumungsurteil nach einer Eigenbedarfskündigung darf erhebliche Gesundheitsgefahren des Mieters und seine erfolglose Suche nach Ersatzwohnraum nicht unzureichend behandeln. Der Bundesgerichtshof hat deshalb am 1. September 2026 im Verfahren VIII ZR 16/26 eine Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth teilweise aufgehoben. Die erneute Prüfung betrifft die Härteregelungen der §§ 574 ff. BGB. Über einen endgültigen Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hat der BGH damit noch nicht entschieden.

Redaktionelle Zusammenfassung · 877 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Ein Räumungsurteil nach einer Eigenbedarfskündigung darf erhebliche Gesundheitsgefahren des Mieters und seine erfolglose Suche nach Ersatzwohnraum nicht unzureichend behandeln. Der Bundesgerichtshof hat deshalb am 1. September 2026 im Verfahren VIII ZR 16/26 eine Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth teilweise aufgehoben. Die erneute Prüfung betrifft die Härteregelungen der §§ 574 ff. BGB. Über einen endgültigen Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hat der BGH damit noch nicht entschieden.

Der beklagte Mieter bewohnte die Wohnung seit 1996 gemeinsam mit seinem damals 17-jährigen Sohn. Die Vermieterin kündigte im Februar 2024 wegen Eigenbedarfs ihrer Enkelin. Der Mieter widersprach und machte gesundheitliche Belastungen sowie Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer anderen Wohnung geltend. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, weil es bereits den Eigenbedarf nicht für gegeben hielt. In der Berufung bewertete das Landgericht diesen Punkt anders und verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe.

Vor dem Landgericht waren die Enkelin, zwei behandelnde Ärzte und ein Psychologe als Zeugen vernommen worden. Die Erkrankungen des Mieters wurden dadurch grundsätzlich bestätigt. Er hatte unter anderem Depressionen, Angst- und Anpassungsstörungen sowie weitere körperliche Beschwerden vorgetragen und ärztliche Atteste eingereicht. Für einen erzwungenen Wohnungswechsel waren erhebliche psychische Verschlechterungen bis hin zu einer Suizidgefahr beschrieben worden. Der Psychologe hielt einen ausreichend vorbereiteten und therapeutisch begleiteten Umzug jedoch für bewältigbar.

Auf dieser Grundlage sah das Landgericht keine ausreichenden Anknüpfungstatsachen für ein zusätzliches Sachverständigengutachten. Es nahm an, der Mieter sei bei entsprechender Vorbereitung und Behandlung zum Umzug in der Lage. Auch seine Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche begründeten nach Auffassung des Berufungsgerichts keinen Härtefall. Die Revision wurde nicht zugelassen. Der Mieter erhob deshalb Nichtzulassungsbeschwerde und beantragte nach Einleitung der Vollstreckung außerdem deren einstweilige Einstellung.

Die Beschwerde hatte hinsichtlich der Härteprüfung Erfolg. Der BGH erkannte mehrere entscheidungserhebliche Verletzungen des Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Artikel 103 Absatz 1 GG. Zum einen hätte das Landgericht den angebotenen Sachverständigenbeweis zu den gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs erheben müssen. Zum anderen hatte es den konkreten Vortrag über die fehlende Möglichkeit, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen, nicht ausreichend berücksichtigt.

Ein gesundheitlicher Härtegrund setzt nach dem Beschluss keine vollständige Unfähigkeit zum Umzug voraus. Auch eine ernsthafte Gefahr erheblicher gesundheitlicher Verschlechterungen kann relevant sein. Ebenso können Erkrankungen zusammen mit weiteren Umständen eine Härte begründen. Erst wenn die maßgeblichen Tatsachen sorgfältig geklärt sind, lassen sich die Belastungen des Mieters mit den berechtigten Interessen des Vermieters abwägen. Die bloße Aussage, ein Umzug sei irgendwie möglich, beantwortet diese umfassendere Frage noch nicht.

Bei substantiiert vorgetragenen schwerwiegenden Gesundheitsgefahren muss das Gericht ohne eigene Fachkunde regelmäßig sachverständige Hilfe heranziehen. Das Gutachten soll Art und Ausmaß der Erkrankungen, ihre Auswirkungen auf die Lebensführung und die Folgen des Verlusts der vertrauten Umgebung erfassen. Bei befürchteten Verschlechterungen sind außerdem deren Schwere und Eintrittswahrscheinlichkeit zu klären. Die besondere Sorgfalt folgt auch aus dem Schutz von Leben und körperlicher Unversehrtheit nach Artikel 2 Absatz 2 Satz 1 GG.

Der Mieter hatte seinen Vortrag durch aussagekräftige ärztliche und psychologische Stellungnahmen ausreichend konkretisiert. Als medizinischer Laie musste er darüber hinaus nicht bereits diejenigen Einzelheiten liefern, die typischerweise erst ein Gutachten klären kann. Dass die behandelnden Personen als sachverständige Zeugen gehört worden waren, machte ein Gutachten hier nicht entbehrlich. Der BGH beanstandete vielmehr, dass das Landgericht den weiteren Beweis aufgrund seiner schon gewonnenen Überzeugung nicht mehr erhob. Darin lag eine unzulässige Vorwegnahme der Beweiswürdigung.

Der Beschluss erklärt zugleich den Unterschied zwischen sachverständigem Zeugen und Sachverständigem. Ein sachverständiger Zeuge berichtet über Tatsachen oder Zustände, die er aufgrund besonderer Fachkunde wahrgenommen hat. Hier musste dagegen auch eine Prognose über künftige gesundheitliche Folgen erstellt werden. Dazu waren fachliche Wertungen und Schlussfolgerungen erforderlich. Solche Fragen gehören grundsätzlich in ein Sachverständigengutachten. Die Angaben behandelnder Personen können dafür wichtige Anknüpfungstatsachen liefern, ersetzen die gebotene Prognose aber nicht ohne Weiteres.

Eigenständig bedeutsam war die Wohnungssuche. Der Mieter hatte unter Beweisantritt etwa 400 erfolglose Anfragen geschildert, um für sich und seinen Sohn eine Ersatzwohnung zu finden. Das Landgericht setzte sich damit inhaltlich nicht auseinander. Seine pauschale Bezugnahme auf eine Gesamtschau und einen vermeintlichen Ausnahmecharakter des § 574 BGB genügte nicht. Der BGH stellte klar, dass die Härteregelung keine von vornherein restriktiv anzuwendende Ausnahmevorschrift ist.

Der Vortrag durfte auch nicht deshalb unbeachtet bleiben, weil er ursprünglich aus der ersten Instanz stammte. Dort war die Härtefrage wegen der Verneinung des Eigenbedarfs nicht entscheidungserheblich geworden. Der in erster Instanz erfolgreiche Mieter durfte sich in der Berufung zunächst auf die Verteidigung dieses Ergebnisses konzentrieren. Er hatte zudem vorsorglich auf seinen bisherigen Sachvortrag einschließlich der Beweisangebote und Härtegründe Bezug genommen. Als das Landgericht den Eigenbedarf bejahte, musste es diesen nun erheblichen Vortrag berücksichtigen.

Die Versäumnisse konnten das Ergebnis beeinflussen. Nach einer sachgerechten Beweisaufnahme und Würdigung war eine andere Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses möglich. Deshalb verwies der BGH den betroffenen Teil des Rechtsstreits an das Landgericht zurück. Die Beurteilung des Eigenbedarfs selbst war nicht Gegenstand der erfolgreichen Beschwerde. Der Beschluss setzt die gesundheitliche Prüfung und die Interessenabwägung somit erneut in Gang, ersetzt sie aber nicht durch eine abschließende Entscheidung zugunsten des Mieters.

Im weiteren Verfahren sind auch unterstützende Maßnahmen einzubeziehen, etwa Hilfe aus dem Umfeld sowie begleitende ärztliche oder therapeutische Behandlung. Außerdem eröffnet § 574a BGB Gestaltungsmöglichkeiten für eine Fortsetzung zu Bedingungen, die den Interessen beider Seiten möglichst nahekommen. Der zusätzliche Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung wurde durch die Aufhebung gegenstandslos. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wurde auf 6.145,92 Euro festgesetzt.