Wohnung als Teileigentum verkauft: Vorkaufsrecht ja, aber die Frist lief trotzdem ab

Archivdatum: 24. September 2026 · Redaktionell geprüft am 31. Oktober 2026

Ein langjähriger Mieter wollte seine Wohnung selbst kaufen. Das Gebäude war nach seinem Einzug aufgeteilt worden; seine Einheit stand in der Teilungserklärung allerdings als Teileigentum, also formal nicht als Wohnungseigentum. Der Bundesgerichtshof bestätigte trotzdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Mieter verlor den Prozess dennoch, weil er dieses Recht zu spät ausgeübt hatte.

Aus einer vermieteten Wohnung wurde eine Einheit im Paketverkauf

Der Mann wohnte seit September 2006 in einem Haus mit zwölf Einheiten. Nach dem Tod der Eigentümerin teilte der Testamentsvollstrecker das Gebäude im Dezember 2017 auf. Die vom Kläger bewohnte Einheit Nummer 7 wurde als Teileigentum ausgewiesen. Die Teilungserklärung erlaubte jedoch unter bestimmten Voraussetzungen eine spätere Umwandlung in Wohnungseigentum.

Ende Dezember 2017 wurden neun Einheiten zusammen für 2,98 Millionen Euro an eine Gesellschaft verkauft. Auf die Wohnung des Mieters entfielen nach dem Vertrag 504.000 Euro. Im Januar 2018 erhielt er einen teilweise geschwärzten Kaufvertrag und den Hinweis auf die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Im März folgten die Teilungserklärung und ein vorläufiger Aufteilungsplan.

Der Mieter erklärte erst am 30. August 2019, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Später wurde die Einheit für 560.000 Euro weiterverkauft. Er verlangte schließlich 205.000 Euro Schadensersatz: Aus seiner Sicht hätte er die Wohnung bei einer zutreffenden Preisverteilung günstiger erwerben können.

Warum das Vorkaufsrecht auch bei Teileigentum bestand

§ 577 BGB schützt unter bestimmten Voraussetzungen Mieter, wenn ihre bereits überlassenen Wohnräume nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft werden. Der Wortlaut nennt Wohnungseigentum, während Teileigentum grundsätzlich Räume betrifft, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

Der BGH sah für die hier vorliegende Gestaltung eine unbeabsichtigte Schutzlücke. Für den Mieter blieb die Gefahr gleich: Nach Aufteilung und Verkauf drohte ihm die Verdrängung aus den bisher gemieteten Wohnräumen. Die formale Bezeichnung in der Teilungserklärung durfte den Schutz daher nicht beseitigen. Der Senat wandte § 577 BGB entsprechend an.

Auch die Möglichkeit einer späteren Umwandlung in Wohnungseigentum war in der Urkunde angelegt. Die Entscheidung bedeutet allerdings nicht, dass jeder Mieter beliebiger Gewerberäume ein gesetzliches Vorkaufsrecht erhält. Ausgangspunkt waren tatsächlich vermietete Wohnräume und die konkrete nachträgliche Aufteilung.

Die zweimonatige Frist war spätestens im Frühjahr 2018 angelaufen

Mit dem Bestehen des Rechts war der Kauf noch nicht gesichert. Nach § 469 Absatz 2 BGB muss das Vorkaufsrecht bei Grundstücken grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der maßgeblichen Mitteilung ausgeübt werden. Für den Mieter gehört dazu die Unterrichtung über sein Vorkaufsrecht.

Nach den vom BGH bestätigten Feststellungen lagen die erforderlichen Informationen spätestens im März 2018 vor. Die Erklärung vom August 2019 kam damit erheblich zu spät. Die spätere Kenntnis einer Weiterveräußerung oder die Hoffnung auf eine günstigere Preisberechnung setzte die abgelaufene Frist nicht neu in Gang.

Ein späterer Brief konnte das erloschene Recht nicht wiederbeleben

Im Dezember 2018 hatte der Testamentsvollstrecker dem Mieter geschrieben, er könne weiterhin überlegen, in den Kaufvertrag einzutreten. Darauf konnte der Mieter seine verspätete Ausübung nicht stützen. Zwar kann eine längere Ausübungsfrist vereinbart werden. Das muss aber geschehen, solange das Vorkaufsrecht noch besteht.

War die gesetzliche Ausschlussfrist bereits abgelaufen, lebte das erloschene gesetzliche Recht nicht durch eine nachträgliche Fristverlängerung wieder auf. Auch die behauptete überhöhte Kaufpreiszuordnung führte im Verfahren nicht zum verlangten Schadensersatz. Der BGH wies die Revision mit Urteil vom 21. Mai 2025, VIII ZR 201/23, zurück.

Bei einem Wohnungsverkauf zuerst Unterlagen und Zugang sichern

Wer ein Verkaufsanschreiben erhält, sollte deshalb den Zugangstag festhalten und Kaufvertrag, Teilungserklärung sowie die Belehrung zum Vorkaufsrecht zusammen prüfen. Bei Unklarheiten über Teileigentum oder eine Paketpreisverteilung hilft bloßes Abwarten nicht. Der Streit über das Bestehen oder den wirtschaftlichen Wert eines Rechts beseitigt eine laufende Ausübungsfrist nicht automatisch.

Von diesem Sonderrecht zu unterscheiden ist die allgemeine Frage, was sich für Mieter durch einen Wohnungsverkauf ändert. Die genaue Abgrenzung und den zeitlichen Ablauf dieses Falls enthält das vollständige BGH-Urteil mit Tatbestand und Gründen.