Friseursalon: Warum auf bereits versteuerte Nebenkosten nochmals Umsatzsteuer anfiel

Archivdatum: 12. September 2026 · Redaktionell geprüft am 31. Oktober 2026

In der Nebenkostenabrechnung eines Friseursalons steckte bereits Umsatzsteuer. Trotzdem durfte der Vermieter auf den umzulegenden Betrag weitere 19 Prozent berechnen. Das klingt nach einem Abrechnungsfehler, war im entschiedenen Fall aber richtig: Die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Vermieter erbrachten unterschiedliche Leistungen. Entscheidend war, auf welcher Stufe tatsächlich Vorsteuer abgezogen werden konnte.

732,21 Euro Rückforderung aus einer Salonabrechnung

Die Mieterin hatte im März 2016 Räume im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage gemietet. Sie betrieb dort einen Friseursalon mit Wellness- und Kosmetikangebot sowie Zubehörverkauf. Der Vertrag sah vor, dass sie die anteiligen Betriebskosten trug und zusätzlich Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskostenvorauszahlungen zahlte.

Der Vermieter hatte seine Vermietung wirksam der Umsatzsteuer unterworfen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte eine solche steuerliche Option für ihre Leistungen an die Eigentümer dagegen nicht ausgeübt. In ihrer Abrechnung für 2018 waren deshalb bei mehreren Kostenpositionen bereits Umsatzsteuerbeträge enthalten, etwa bei Strom, Aufzug sowie Hausmeister- und Reinigungsleistungen.

Der Vermieter übernahm 5.609,91 Euro als umzulegende Kosten und berechnete darauf 1.065,88 Euro Umsatzsteuer. Nach Abzug der Vorauszahlungen ergab sich eine Nachzahlung von 963,79 Euro. Die Mieterin zahlte zunächst, verlangte später aber 732,21 Euro zurück. Ihrer Ansicht nach hätte der Vermieter zunächst die in den Gemeinschaftskosten enthaltene Umsatzsteuer herausrechnen müssen.

Warum es auf zwei unterschiedliche Leistungsbeziehungen ankam

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieterin mit Urteil vom 15. Januar 2025, XII ZR 29/24, zurück. Ausgangspunkt war die wirksam vereinbarte, steuerpflichtige Gewerberaumvermietung. Die dafür maßgebliche Option ist in § 9 UStG geregelt. Die Betriebskosten teilten in dieser Konstellation grundsätzlich die umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietung.

Davon zu trennen war die Abrechnung zwischen Gemeinschaft und Eigentümer. Die Gemeinschaft hatte von der Option keinen Gebrauch gemacht; ihre Leistungen behandelte das Gericht nach der einschlägigen Befreiung in § 4 Nummer 13 UStG. Die Rechnungen der Versorgungsunternehmen und Dienstleister waren an die Gemeinschaft gerichtet. Der Vermieter konnte deren darin ausgewiesene Steuer nicht einfach selbst als Vorsteuer abziehen.

Wann nur Nettokosten weiterberechnet werden dürfen

Kann ein Vermieter die in seinen Kosten enthaltene Vorsteuer tatsächlich abziehen, reduziert dieser Abzug seine Belastung. Bei einer entsprechenden Betriebskostenvereinbarung darf er dann grundsätzlich nur die verbleibenden Nettokosten ansetzen und darauf die Umsatzsteuer seiner eigenen Leistung berechnen. Sonst würde er einen Aufwand weiterreichen, den er wirtschaftlich nicht trägt.

Im Salonfall lag genau diese Voraussetzung nicht vor. Für den Vermieter war der ihm berechnete Bruttobetrag der Gemeinschaft der wirkliche Aufwand. Die zusätzliche Umsatzsteuer auf seine Vermietungsleistung verwandelte die Abrechnung deshalb nicht in eine unzulässige doppelte Umlage derselben Kosten. Dass die Mieterin selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt war, änderte die Abrechnungskette nicht.

Der Vermieter musste die Gemeinschaft nicht zur Steueroption bewegen

Die Mieterin argumentierte außerdem, der Vermieter hätte auf eine günstigere steuerliche Gestaltung innerhalb der Gemeinschaft hinwirken müssen. Eine entsprechende vertragliche Verpflichtung bestand jedoch nicht. Auch aus dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot leitete der BGH keine solche Pflicht ab.

Eine Steueroption der Gemeinschaft kann zusätzliche Erklärungs-, Verwaltungs- und Haftungsfragen auslösen. Die anderen Eigentümer müssen diese Belastungen nicht schon deshalb übernehmen, weil ein gewerblicher Mieter davon profitieren könnte. Der Vermieter war daher nicht verpflichtet, einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft herbeizuführen.

Welche Unterlagen einen ähnlichen Streit aufklären

Die Prüfung beginnt bei drei Ebenen: der Betriebskosten- und Umsatzsteuerklausel im Mietvertrag, der Abrechnung der Gemeinschaft an den Eigentümer sowie den zugrunde liegenden Rechnungen und ihrer steuerlichen Behandlung. Eine reine Brutto-Netto-Rechnung ohne diese Zuordnung greift zu kurz. Ebenso bleibt gesondert zu prüfen, ob die jeweilige Kostenart überhaupt wirksam auf den Mieter umgelegt wurde.

Das Urteil erlaubt keinen beliebigen Umsatzsteueraufschlag auf jede Gewerbemiete. Maßgeblich waren die konkrete Vertragsvereinbarung, die steuerpflichtige Vermietung und der fehlende Vorsteuerabzug des Vermieters auf der vorgelagerten Stufe. Die Zahlen und diese Abgrenzung ergeben sich aus dem vollständigen Urteil des BGH.