41.445 Euro Maklerprovision: Warum der Plan für ein Familienhaus zu spät kam
Archivdatum: 20. August 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Der Käufer wollte ein Haus für den eigenen Haushalt. Angeboten wurde allerdings ein vermietetes Zweifamilienhaus. Als später 41.445 Euro Maklerprovision verlangt wurden, berief er sich auf den gesetzlichen Grundsatz der hälftigen Teilung. Ohne Erfolg: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Juli 2026 – I ZR 111/25 war sein persönlicher Nutzungsplan dem Makler zu spät erkennbar geworden. Die am selben Tag veröffentlichte Entscheidung macht einen oft übersehenen Zeitpunkt wichtig: den Abschluss des Maklervertrags.
Zwei eigenständige Wohnungen und ein später mitgeteilter Plan
Das Haus bestand aus zwei Wohneinheiten mit getrennt abschließbaren Zugängen über ein Treppenhaus. Beide Wohnungen waren bei Abschluss des Kaufvertrags an unterschiedliche Parteien vermietet. In den ursprünglichen Bauunterlagen war zwar von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung die Rede. Die tatsächliche Beschaffenheit und Nutzung sprachen aber für zwei selbstständige Wohnungen ohne bloß untergeordnete zweite Einheit.
Der Käufer schloss den Maklervertrag im September 2021 und kaufte das Objekt im April 2022 für 675.000 Euro. Erst nach Abschluss des Maklervertrags machte er seinen Plan eigener Wohnnutzung deutlich. Die Provisionsforderung blieb in allen Instanzen bestehen. Seine Revision wurde zurückgewiesen.
Die Halbteilung gilt nicht für jede vermittelte Immobilie
§ 656c BGB betrifft den Fall, dass sich ein Makler von beiden Kaufvertragsseiten eine Provision für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus versprechen lässt. Dann müssen sich beide grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten. Nach § 656b BGB setzt dieser besondere Schutz voraus, dass der Käufer Verbraucher ist.
Ein Zweifamilienhaus fällt nicht schon deshalb darunter, weil es klein ist oder früher anders bezeichnet wurde. Entscheidend ist, ob der Erwerb für den Makler erkennbar vorrangig den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Diese Bestimmung kann sich aus dem Gebäude selbst ergeben. Fehlt eine solche objektive Grundlage, wird der konkret offengelegte Erwerbszweck wichtig.
Auch ein Mehrfamilienhaus kann für einen Haushalt bestimmt sein
Der BGH schließt nicht aus, dass ein objektiv als Mehrfamilienhaus ausgestaltetes Objekt unter den Schutz fällt. Ein nachvollziehbarer Plan, es als Einfamilienhaus zu nutzen, kann berücksichtigt werden. Die baulichen Gegebenheiten müssen eine solche Nutzung im Regelfall plausibel erscheinen lassen.
Aber dieser Zweck muss spätestens beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar sein. Wird er erst später mitgeteilt, macht er die zuvor wirksam geschlossene Provisionsvereinbarung nicht nachträglich unwirksam. Im Prozess muss der Käufer darlegen und beweisen, dass der Makler die entsprechende Absicht rechtzeitig erkennen konnte.
Warum der BGH auf den früheren Vertragsschluss abstellt
Der Makler muss bei Abschluss seiner Vereinbarungen einschätzen können, welche gesetzlichen Provisionsregeln gelten. Wenn ein Haus objektiv für mehrere Haushalte ausgelegt ist, kann er seine Absprachen mit Verkäufer und Käufer zunächst darauf ausrichten. Eine später bekannt gewordene Absicht darf diese Grundlage nicht rückwirkend entziehen.
Erfährt der Makler den Eigenwohnzweck dagegen rechtzeitig, kann er seine Absprachen anpassen oder den Vertragsschluss ablehnen. Der BGH hält eine solche Mitteilung auch bei Onlineangeboten für möglich, beispielsweise durch eine Nachricht vor Annahme der Provisionsbedingungen. Ein späterer Hinweis bei der Besichtigung kann dafür bereits zu spät sein.
Vor dem Klick auf die Maklerbedingungen den Erwerbszweck festhalten
Wer ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus für einen einzelnen Haushalt kaufen möchte, sollte dies früh, klar und nachweisbar mitteilen. Hilfreich ist eine kurze Beschreibung, ob Einheiten zusammengelegt werden sollen und wie die Nutzung vorgesehen ist. Zu sichern sind außerdem Exposé, Kontaktverlauf und die konkret angenommenen Maklerbedingungen.
Der notarielle Kaufvertrag ist dafür nicht der erste wichtige Zeitpunkt. Schon vorher können eigenständige Verpflichtungen entstehen. Wie der Halbteilungsschutz bei einem Haus mit Büroanbau und einem Maklerauftrag durch die Ehefrau des Verkäufers eingreift, zeigt ein weiterer BGH-Fall. Im Provisionsfall geht es besonders darum, dass die tatsächliche Beschaffenheit des Hauses und der eigene Wohnplan nicht stillschweigend als dasselbe behandelt werden.
Primärquellen: BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 111/25; BGH-Pressemitteilung 127/2026 vom 16.07.2026; §§ 656b und 656c BGB.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.