Die Ehefrau beauftragte die Maklerin: Warum die Käufer trotzdem vor ungleicher Provision geschützt waren
Archivdatum: 21. Oktober 2025 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Der Eigentümer verkaufte das Haus, seine Ehefrau hatte die Maklerin beauftragt. Mit ihr war eine andere Provision vereinbart als mit den Käufern. Reichte dieser Unterschied auf Verkäuferseite, um den gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz zu umgehen? Der Bundesgerichtshof sagte Nein. Mit Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24 bestätigte er die Abweisung einer Klage auf 33.915 Euro Maklerprovision. Auch der vorhandene Büroanbau nahm den Käufern in diesem Fall nicht ihren Schutz. Die Entscheidung wurde am selben Tag bekannt gemacht.
Ein Wohnhaus mit zusätzlichem Büro
Die Käufer hatten im Juli 2021 eine vorformulierte Courtagevereinbarung über 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer unterschrieben. Anschließend erwarben sie das nachgewiesene Grundstück für 950.000 Euro. Es war mit einem Einfamilienhaus, einem Büroanbau und einer Garage bebaut. Haus und Anbau hatten jeweils einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer.
Den Vermarktungsauftrag hatte jedoch nicht der verkaufende Eigentümer selbst erteilt, sondern seine Ehefrau. Die mit ihr vereinbarte Provisionshöhe wich von der Käufervereinbarung ab. Landgericht und Oberlandesgericht verneinten deshalb den Zahlungsanspruch. Die Revision der Maklerin blieb erfolglos.
Ein kleiner Gewerbeteil macht nicht automatisch ein anderes Kaufobjekt
Der besondere Provisionsschutz betrifft nach § 656c BGB Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Voraussetzung ist nach § 656b BGB zudem ein Käufer, der als Verbraucher handelt.
Der BGH stellt für das Einfamilienhaus darauf ab, ob der Erwerb bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine Einliegerwohnung oder eine sonstige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von untergeordneter Bedeutung kann damit vereinbar sein. Das Gebäude muss nicht ausschließlich aus klassischen Wohnräumen bestehen.
Hier nahm das Büro ungefähr ein Fünftel der Gesamtfläche ein. Nach dem Gesamteindruck durfte es als untergeordnet bewertet werden. Der BGH hat damit keine allgemeine Prozentgrenze eingeführt. Größe, Beschaffenheit und erkennbarer Erwerbszweck müssen im jeweiligen Fall zusammen betrachtet werden.
Die Ehefrau auf Verkäuferseite änderte den Schutzzweck nicht
Der Wortlaut des Gesetzes spricht von Provisionsversprechen beider Parteien des Kaufvertrags. Die Ehefrau war selbst keine Verkäuferin. Der BGH erkannte jedoch eine vom Gesetzgeber nicht bewusst vorgesehene Lücke und wandte die Regel entsprechend an.
Sonst könnte der Schutz des Verbrauchers leicht leerlaufen: Auf einer Seite würde ein Dritter den Makler beauftragen, während die andere Seite eine höhere Kostenlast übernimmt. Für die Gefahr einer unbilligen Abwälzung macht es keinen entscheidenden Unterschied, ob der Verkäufer selbst oder jemand an seiner Stelle unterschreibt. Nach den Gründen kommt es dafür auch nicht zwingend auf ein besonderes persönliches Näheverhältnis an.
Die Folge war Unwirksamkeit, keine bloße Halbierung
Ein gegen § 656c Absatz 1 Satz 1 verstoßender Maklervertrag ist nach Absatz 2 unwirksam. Im entschiedenen Fall fehlte daher der geltend gemachten Käuferprovision die vertragliche Grundlage. Die Gerichte setzten die Forderung nicht einfach auf einen vermeintlich gerechten Anteil herab.
Das Ergebnis lässt sich trotzdem nicht ohne Prüfung auf jede Provisionsrechnung übertragen. Feststehen müssen insbesondere die beteiligten Verträge, die jeweiligen Verpflichtungen, die Verbraucherstellung und die Einordnung des Objekts. Auch eine bloße Vermutung, die Verkäuferseite zahle weniger, ersetzt die tatsächliche Aufklärung nicht.
Vor einer Zahlung die gesamte Vertragskonstellation betrachten
Käufer sollten Exposé, Courtagevereinbarung, Rechnung und die Angaben zu Auftraggebern und Provisionspflichten sichern. Bei einem Haus mit Büro oder Einliegerwohnung ist zusätzlich der erkennbare Erwerbszweck wichtig. Für die Verkäuferseite sollte klar sein, wer den Makler beauftragt und welche Vergütung tatsächlich geschuldet wird.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Diese Fragen entstehen häufig schon vor dem notariellen Kaufvertrag. Bei mehreren selbstständigen Wohnungen stellt sich zusätzlich die Frage, wann ein geplanter Erwerb als Einfamilienhaus für den Makler erkennbar sein muss. Im Maklerfall lohnt sich insbesondere die genaue Unterscheidung zwischen Eigentümer, Verkäufer, Auftraggeber und Provisionsschuldner. Das sind nicht zwangsläufig dieselben Personen.
Primärquellen: BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24, insbesondere Rn. 20–31; BGH-Pressemitteilung 044/2025 vom 06.03.2025; §§ 656b und 656c BGB.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.